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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - Les amis, deuxième partie avec notre grand témoin,
00:09 le dieu sur le lame de la fiscalité immobilière.
00:15 Merci Christophe Duprat d'être avec nous, cofondateur de Clover.
00:19 Clover, d'ailleurs, vous le retrouvez sur Internet.
00:21 On va vous donner l'adresse de l'URL, bien évidemment.
00:23 Alors tout à l'heure, nous avons avec Guillaume,
00:27 on souhaiterait que vous nous expliquiez par le menu, de façon très pédagogique.
00:31 C'est sorti cette année, l'administration fiscale,
00:35 et ça concerne, je crois, 73 millions de biens concernés,
00:40 doit être déclarée au niveau fiscal, que ce soit la résidence principale
00:45 ou tout type de détention de biens.
00:47 La parole est à vous, expliquez-nous.
00:49 - Effectivement, qui pose la question ?
00:51 Les services fiscaux, quel est leur rôle, leur raison d'être ?
00:57 C'est de lever l'impôt.
00:58 Ils ont des documents, ils ont les actes notariés,
01:01 chaque fois qu'il y a une transaction immobilière.
01:03 Par contre, cet acte notarié ne donne pas la destination
01:06 de chaque bien qui est acquis par un acquéreur.
01:08 Donc est-ce que c'est une résidence principale, secondaire ?
01:11 Est-ce que c'est un investissement locatif ?
01:12 Ce n'est pas présent sur ces documents-là.
01:15 Donc, les services des impôts ont besoin de compléter
01:18 les informations qu'ils ont à leur disposition.
01:20 C'est l'objectif de cette campagne de précision
01:25 sur les biens immobiliers de chaque contribuable.
01:27 Donc, ces biens immobiliers, vous les retrouvez
01:29 dans votre espace des impôts.
01:30 Si vous les détenez en direct, c'est dans votre espace particulier.
01:33 Si vous les détenez via une société, SCI, SARL de famille,
01:37 ou quel que soit le modèle de société,
01:38 vous les retrouvez dans votre espace professionnel des impôts.
01:41 Si vous n'avez pas ouvert, il faut faire la demande
01:43 à partir de votre numéro d'immatriculation de votre SCI
01:46 pour avoir accès à cet espace-là.
01:47 On va vous demander dans ce cas-là, quelles sont bien sûr les adresses.
01:50 Et là aussi, pour chacune des dépendances,
01:54 on va dire un parking, une cave, une chambre de bonne,
01:55 vous avez aussi chacun de ces lots qui sont proposés séparément.
01:59 Et ce qu'on va vous demander, c'est déjà ces pré-remplis.
02:02 Voilà l'adresse, la surface qui est reconnue par le fisc.
02:05 Est-ce qu'elle est bonne ? Est-ce qu'il faut la corriger,
02:06 le nombre de pièces ?
02:07 Voilà aussi l'usage qui en est fait.
02:09 Est-ce que c'est bien une résidence secondaire ?
02:10 Est-ce que c'est plutôt un bien proposé à l'allocation ?
02:13 Est-ce que c'est de l'allocation nue, d'allocation mobelée ?
02:15 Vous pouvez corriger ces éléments.
02:18 Cette première campagne, elle s'arrête au 1er juillet 2023.
02:23 Suite à ceci, vous êtes redevable, si vous ne l'avez pas fait,
02:26 pas vérifié d'une amende de 150 euros par lot.
02:28 Alors je n'ai pas le détail si la chambre de bonne et la cave,
02:30 ça fait du coup 450 euros pour une adresse,
02:32 ou si on groupe ceci.
02:34 En 2023, il y aura de l'indulgence des services fiscaux.
02:38 Et donc seulement en début 2024, là, il y aura un vrai rappel,
02:42 peut-être coercitif avec une amende de 150 euros,
02:44 je le rappelle, pour ces biens-là.
02:45 Donc vérifions ce qui se passe.
02:48 S'il y a des incohérences,
02:50 corrigeons ces incohérences sur l'espace des impôts.
02:53 N'hésitons pas, là aussi, à contacter le FISC
02:56 via les outils mis à disposition dans les portails.
02:59 La messagerie interne est très efficace pour ceci.
03:02 Et derrière, vous dormez sur vos deux oreilles.
03:04 - Une question.
03:05 Vous avez dit, effectivement, pour ceux qui nous écoutent,
03:08 qu'il soit particulier, investisseur,
03:12 mais aussi le cas des SCI.
03:14 Un SCI, c'est donc un cadre professionnel.
03:18 Si on ne sait pas ouvrir la case,
03:20 ouvrir un compte professionnel au FISC, on fait comment ?
03:23 - Dans ce cas-là, vous pouvez...
03:24 La démarche d'ouvrir un espace professionnel sur le portail du FISC
03:31 commence par le numéro de SIRET.
03:33 Vous avez cette immatriculation.
03:34 Vous l'avez immatriculée à l'INSEE, typiquement,
03:37 ou aujourd'hui à l'INPI.
03:38 C'est le nouveau modèle d'immatriculation.
03:40 Avec ce SIRET, vous faites une demande d'ouverture.
03:43 Vous recevez par courrier, quelques jours, semaines après,
03:45 un code d'activation.
03:47 Et là, ça y est, vous avez accès à votre espace des impôts.
03:49 Il ne faut pas s'y prendre la veille.
03:50 Ça prend quelques jours, voire quelques semaines.
03:52 Mais voilà la démarche pour ouvrir un compte professionnel.
03:55 - Est-ce que Clover, vous pouvez le faire pour le compte de tiers ?
03:59 - Alors, on peut faire des immatriculations.
04:02 Donc, on s'assure que votre numéro de SIRET est bien enregistré.
04:05 On peut le faire pour des SCI,
04:07 mais aussi pour toute l'allocation meublée.
04:08 Quand vous êtes ouvert en meublé et que vous avez un bien
04:10 que vous avez acheté en direct,
04:12 il faut vous immatriculer avec un numéro de SIRET.
04:16 Et c'est grâce à ce numéro de SIRET qu'on peut faire la télétransmission.
04:19 Donc nous, on va jusqu'à cette immatriculation.
04:21 Par contre, on préfère donner les bons tutoriels
04:25 pour que les gens le fassent en autonomie,
04:27 plutôt que le faire à leur place.
04:28 Ce sont plutôt des données privées qu'on essaie, qu'on préfère rester.
04:31 - Une dernière question, très rapide.
04:32 Beaucoup de gens, quand ils font cette déclaration, s'inquiètent,
04:35 s'interrogent, parce que, comme vous l'avez dit, s'il y a des incohérences.
04:37 Mais ils ne comprennent pas.
04:39 J'ai un 5 pièces, on me déclare un 5 pièces, alors que moi, j'ai un 3 pièces.
04:42 Mon appartement fait 65 mètres carrés,
04:44 alors que normalement, un carré, ça fait 60 mètres carrés.
04:46 Est-ce qu'il faut s'inquiéter ou est-ce que, justement...
04:49 Non, il ne faut pas s'inquiéter, mais dites-nous pourquoi.
04:51 - Alors, il ne faut pas s'inquiéter, parce que déjà, on parlait...
04:53 - Vous avez mesuré. - Vous l'avez dit très bien,
04:55 de 73 millions de logements.
04:57 Donc s'il y a des erreurs dans 5-6% d'entre eux,
04:59 ce n'est pas la catastrophe.
05:01 Et justement, les services fiscaux le font en ouverture d'humilité.
05:06 C'est-à-dire, oui, corrigez s'il vous plaît l'information qu'on a.
05:09 Et en fait, dans la durée de vie d'un appartement,
05:11 une cloison est tombée, une autre a été dressée,
05:13 on a isolé par l'intérieur.
05:14 Oui, les surfaces évoluent, marginalement ou pas.
05:16 Il peut y avoir des erreurs à corriger.
05:17 - Ce que je veux dire, c'est que j'ai d'accord, ce ne sont pas les mêmes mesures.
05:18 On ne fait pas du carrés.
05:20 Un 5 pièces, parce qu'ils vont nous compter la salle de bain et la cuisine.
05:23 Et ils vont compter aussi l'épaisseur des murs.
05:26 - Oui, mais derrière, il y aura finalement une incidence mineure.
05:29 Ce n'est pas la surface, finalement.
05:31 Les valeurs locatives qui seront remises à jour,
05:32 je pense, seront l'objet d'un sujet à part.
05:34 - D'accord. - Que je vous invite à suivre.
05:36 - Voilà. Merci, Christophe Duprat, pour cette information.
05:40 On enchaîne tout de suite avec les autres questions, Guillaume.
05:44 - Alors oui, revenons à la déclaration de revenus et de revenus fonciers.
05:50 Voilà.
05:51 On compte près de 48 régimes fiscaux en matière d'immobilier locatif.
05:59 Je crois que vous, c'est vous qui l'avez dit dans une interview que j'ai eue chez nous.
06:02 Là, ça joue des détentions SCI, SARL.
06:05 Justement, je suis un bailleur, je vais acheter, je vais investir.
06:12 Quelles sont les premières questions que je dois me poser
06:14 pour le choix de mon régime fiscal, justement ?
06:16 - Quelle que soit la tranche d'imposition, le nu est plus intéressant.
06:19 - Le nu est plus intéressant ?
06:20 - Non, non, pardon.
06:21 Quelle que soit la tranche d'imposition, le meublé est plus intéressant
06:24 parce que, tout simplement, pour un même bien sur un même revenu total,
06:28 vous avez plus de charges déductibles ou, au micro, un abattement qui est supérieur.
06:31 - D'accord.
06:33 - Donc, vous payez de l'impôt sur 70 % de vos revenus de location nu.
06:35 - Bien sûr.
06:36 - Vous payez de l'impôt sur 50 % de vos revenus.
06:37 - Donc, ça, c'est ce qu'on a dit tout à l'heure.
06:39 - Ça, c'est au micro.
06:40 - Maintenant, est-ce que j'ai intérêt à...
06:41 Est-ce qu'il y a d'autres régimes que ça, que le meublé ou le nu ?
06:44 Est-ce qu'il y a d'autres choses à exploiter ?
06:46 - Il y a les régimes de détention qui sont intéressants.
06:48 - C'est quoi, un régime de détention ?
06:49 - C'est-à-dire, la détention, c'est est-ce que vous le détenez en direct,
06:53 en nom propre, ou est-ce que vous le détenez via une société, une SCI, une SRL de famille, une SNC ?
06:59 - Et alors, quand est-ce que je vais me poser la question d'ouvrir une SCI ou pas ?
07:01 - Il faut se poser la question avant l'achat.
07:03 Parce que si vous vous posez la question au milieu de votre investissement en disant
07:06 "je l'ai acheté en direct et maintenant je veux le passer en SCI",
07:09 là, il faut vous le revendre, donc vous avez à nouveau des frottements des frais de notaire.
07:12 Donc, c'est pas neutre.
07:13 - Et alors, ça répond à quoi, une SCI ?
07:15 Quel avantage je vais avoir à ouvrir une SCI ?
07:17 - Alors, une SCI, l'avantage d'une SCI, c'est quand on investit à plusieurs.
07:21 - Donc, si je suis tout seul, aucun intérêt ?
07:23 - Nous, on pense qu'il y a peu d'intérêt à investir en SCI.
07:25 SCI, vous avez deux régimes fiscaux,
07:27 SCI à l'IR, impôt sur le revenu, qui suit votre fiscalité,
07:31 et SCI à l'IS, impôt sur les sociétés, qui est imposé comme une société, donc à une...
07:36 - D'exploitation normale. - De 30%.
07:39 Vous ne pouvez pas faire de location meublée dans une SCI à l'IR.
07:43 - D'accord.
07:44 - Donc, vous pouvez faire une location meublée uniquement dans une SCI à l'IS.
07:47 La différence entre une détention en direct et une détention par SCI,
07:51 c'est que les amortissements qu'on a déduits dans la durée de l'investissement
07:55 sont déduits du prix d'achat et donc du calcul de la plus-value.
07:59 Donc, si vous vendez un bien que vous avez loué meublé
08:01 20 ans après l'avoir acquis et loué meublé et amorti,
08:05 là, vous avez une fiscalité sur la plus-value qui est dantesque.
08:09 Je pèse mes mots. - Combien ?
08:10 - Eh ben, quasiment le montant de votre appartement.
08:12 Vous l'avez acheté zéro, vous leur vendez 200 000, enfin, vous l'avez acheté 100 000,
08:16 vous amortissez quasiment la totalité de votre appartement.
08:20 Vous le revendez 20 ans après 130 000,
08:22 eh ben, vous êtes imposé sur une plus-value de 130 000.
08:27 - C'est-à-dire que vous récupérez zéro ?
08:30 - Oui. En fait, non, vous récupérez, enfin,
08:33 vous avez environ 20-30 % d'impôt sur cette plus-value.
08:36 Mais c'est quand même très, très douloureux.
08:38 - Comment éviter ça, alors, du coup ?
08:40 - Eh ben, la détention directe, tant que vous êtes sous les plafonds,
08:43 est pour moi le meilleur schéma qu'on a aujourd'hui.
08:45 - Donc, si quelqu'un détient un bien, par exemple, avec une SCI
08:48 et qu'il passe à l'IS, par exemple,
08:52 il est dans un mécanisme d'amortissement.
08:54 - Il peut rentrer dans un mécanisme d'amortissement.
08:56 - Quel est l'intérêt pour lui dans la détention ?
08:58 Est-ce qu'il a intérêt à la revendre avant
09:00 ou d'arriver à la fin de l'amortissement ?
09:03 Vous voyez ce que je veux dire ?
09:04 - Oui. - C'est quoi le mécanisme ?
09:05 Quelqu'un qui dit "je veux rester à l'IS
09:07 parce que j'ai des opérations éventuellement, d'autres opérations,
09:09 comment je fais pour optimiser ma sortie fiscale ?"
09:13 - Alors, l'amortissement est une variable.
09:16 Il évolue dans le temps.
09:18 Les premières années, il est important et il diminue.
09:20 Et d'ici 30, 50 ans, ça dépend, il sera à zéro.
09:24 Donc, ce n'est pas une baguette magique infinie, l'amortissement.
09:27 Et je le précisais bien, ce montant d'amortissement
09:29 vient en déduction de prix d'achat
09:31 lors du calcul de la plus-value de revente.
09:33 Il n'y a pas de réponse précise à la question.
09:35 Malheureusement, j'aurais aimé avoir une réponse didactique.
09:37 - Mais le bon français, c'est de t'étenir sur 5 ans, 6 ans,
09:39 et de revendre au lieu de l'avoir en patrimoine ?
09:42 - Après, on a des schémas très complexes,
09:43 mais qui touchent finalement assez peu de monde.
09:45 Par exemple, moins de 5% des SCI sont à l'impôt sur les sociétés.
09:47 La plupart des SCI sont à l'impôt sur les revenus, aujourd'hui.
09:50 Donc, vous voyez, ça touche finalement peu de monde.
09:52 Une fois que vous avez un profit qui est généré dans la SCI,
09:54 mieux vaut le laisser, et après, par des schémas de holding
09:57 qui détiennent elles-mêmes la SCI,
09:59 transférer les trésoreries d'une SCI à l'autre.
10:01 On voit dans les schémas qu'il touche moins le commun des marchandises.
10:04 - Est-ce qu'on peut changer de régime fiscal ?
10:07 Je suis en SCI à l'IR, et pour des raisons X,
10:11 je peux basculer à l'IS. Est-ce que je peux changer ?
10:13 - Oui, vous pouvez.
10:15 - OK, mais pas à l'infini. Combien de fois ?
10:16 - Pas à l'infini, pas non plus tous les deux ans.
10:19 Vous avez des coûts pour le faire à chaque fois.
10:21 Ça veut dire que quand vous passez d'un régime avec de l'amortissement
10:24 à un régime sans amortissement, vous perdez l'amortissement.
10:26 Et quand vous passez par exemple d'un régime sans amortissement
10:29 à un régime avec amortissement, vous démarrez l'amortissement.
10:31 Mais là, du coup, il ne faut plus changer de régime.
10:33 - On va revenir un peu plus au public.
10:34 - Là, on est sur du complexe. - C'est un peu complexe.
10:37 Juste, pour revenir à la SCI,
10:39 donc finalement, quel intérêt j'aurais à une SCI ?
10:42 - Je n'en ai pas. Sauf, vous me dites si je suis plusieurs.
10:46 - Oui, parce que... - On me dit toujours SCI, SCI,
10:48 et vous nous dites non, pas SCI.
10:49 - Non, moi, je dis non, pas SCI.
10:51 - Sauf si je suis plusieurs. Alors pourquoi ? C'est intéressant.
10:54 - J'aimerais revenir aux gens qui conseillent la SCI.
10:57 Souvent, c'est parce qu'ils conseillent la SCI
11:01 et après, ils créent la SCI.
11:02 Et il y en a même qui vont jusqu'à conseiller une SCI par bien.
11:05 Comme ça, ils vous créent 3, 4, 5, 6 SCI.
11:08 Ça profite à qui ?
11:09 En vrai, ça profite à celui qui crée la SCI.
11:11 Il va vous prendre 2 000 euros de statut,
11:13 1 000 euros d'immatriculation.
11:14 - Donc, en fait, ce que vous dites, c'est que la SCI,
11:17 on n'est pas obligé d'en avoir une par bien.
11:18 On pourrait avoir qu'une seule SCI et plusieurs biens.
11:20 - Exactement. Je ne vois pas l'intérêt d'avoir une SCI par bien,
11:22 mis à part après avoir fait des cas très complexes de holding.
11:25 - C'est très clair. - Donc voilà.
11:26 Là, on est sur des schémas qui sont...
11:27 - Pourquoi plusieurs ? J'ai intérêt à l'ouvrir.
11:29 - Parce que l'alternative à la SCI, c'est dans ce cas-là l'indivision.
11:34 - Eh oui. - Et l'indivision,
11:35 c'est un petit peu plus complexe à gérer.
11:37 En fait, il faut toujours un petit peu imaginer le pire.
11:39 - C'est une idée de succession, en fait.
11:40 - On est très copains quand on ouvre quelque chose ensemble.
11:42 Mais si jamais on est un petit peu moins,
11:44 et que vous avez 50-50 en indivision,
11:46 eh bien, aucune décision n'est possible avec l'accord des deux.
11:48 - Le conjoint, les enfants...
11:50 Pour éviter l'indivision, effectivement,
11:51 les parts sociales de la SCI sont beaucoup plus faciles à mobiliser
11:55 que les problématiques d'indivision.
11:56 - Effectivement. Mais maintenant, certains disent
11:58 que la revente du bien est facilitée par la SCI.
12:01 Je suis contre cet avis.
12:03 Aucune banque ne vous prêtera pour acheter des parts de SCI.
12:07 Elle vous prêtera pour acheter un appartement.
12:08 Pour acheter des parts d'une SCI, allez voir vos banquiers.
12:11 - On a l'impression de "comm'un est mortel".
12:13 On se pose la question, on a bien compris, entre direct, SCI,
12:16 est-ce qu'il y a une autre solution ?
12:18 CRL, on ne va pas rentrer là.
12:19 Ou est-ce que je dois me la poser entre "moi, je suis comm'un est mortel" ?
12:23 Encore une fois, on n'est pas dans des...
12:24 - Sans trop m'étendre sur ce sujet,
12:25 il y a un schéma qui n'est pas inintéressant
12:27 que je vous invite à regarder.
12:29 Et là aussi, ça peut faire partie peut-être d'une séquence.
12:31 C'est la SNC, la Société en Nom Commercial.
12:34 - D'accord. - En Nom Commercial.
12:35 On ne va pas comprendre en Nom Collectif.
12:37 - Rapidement. - Il y a les deux formes.
12:39 - Non, trop... - Il n'y a pas d'explication rapide.
12:42 - Merci. Merci beaucoup, Christophe Duprat.
12:46 Je rappelle que si vous voulez avoir
12:49 toutes les informations extrêmement intéressantes,
12:52 je gage qu'on va se revoir,
12:54 www.clover.com,
13:00 je vais demander à nos techniciens
13:02 de mettre l'adresse de l'URL sur le podcast de Radio Imo
13:04 et je pense que Capital en fera de même.
13:06 - Passionnant. - Vous pourrez visiter le site.
13:09 En même temps, c'est passionnant, c'est pratico-pratique
13:12 et c'est exactement le but de notre magazine.
13:15 Merci beaucoup, Christophe Duprat,
13:16 parce que pour une première fois, j'ai tout compris en fiscalité.
13:19 Et on bascule tout de suite, bien évidemment,
13:21 avec notre suite de programmes.
13:23 !