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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - Voilà de retour sur le plateau pour cette première partie du Grand Témoin
00:09 avec Christophe Duprat, cofondateur de Clover.
00:12 Comment bien remplir sa déclaration de revenu foncier ?
00:17 Quelles sont les petites erreurs à éviter ?
00:19 Les bonnes cases à cocher ?
00:22 Dieu sait que ce n'est quand même pas évident,
00:24 surtout qu'en plus on est à l'heure de la digitisation.
00:26 - Ça fait du soleil, tu es en train de remplir.
00:27 - Oui, exactement.
00:28 - Tu plaisantes, mais c'est exactement la préoccupation de tous les Français.
00:34 Avec nous, on va faire un point complet avec vous, Christophe Duprat.
00:37 Re-bonjour, vous êtes le fondateur de Clover,
00:40 une société qui va accompagner et qui accompagne les particuliers
00:42 dans leur déclaration de revenu.
00:44 Guillaume, comme d'habitude, va vous poser la première question.
00:47 - Alors on pose la première question.
00:50 Effectivement, Bercy vient de donner le coup d'envoi de la déclaration de revenu 2023.
00:54 Alors, on ne va pas le répéter, mais pas forcément plus réjouissant
00:57 que le moment le plus réjouissant de l'année, notamment pour les propriétaires.
01:00 D'ailleurs, quels sont les premiers conseils que vous donneriez à ces propriétaires
01:05 au moment où ils s'apprêtent à ouvrir leur espace en ligne ?
01:14 - Alors ce premier conseil, c'est un peu un lieu commun au départ,
01:19 c'est de le faire sérieusement.
01:21 Si on ne veut pas le faire sérieusement,
01:22 il y a des régimes fiscaux, des options fiscales qui permettent de simplifier la vie.
01:27 On appelle ça les régimes micro,
01:29 qui sont à la fois disponibles en revenu foncier, c'est-à-dire en location nue,
01:33 mais aussi en revenu BIC, qui sont les locations meublées.
01:36 Je rappelle, on va parler de ces deux sujets, je pense, aujourd'hui.
01:39 Donc, si on ne veut pas s'embêter et qu'on est sous les seuils
01:43 qui permettent ces options fiscales micro, autant le faire comme ceci.
01:47 C'est sans doute là où vous ferez le moins d'erreurs.
01:49 Maintenant, ne pas s'embêter, ça vous coûte cher.
01:53 Parce que quand vous décidez de vous simplifier la vie
01:56 et que vous bénéficiez de ces abattements,
01:59 je rappelle ce que c'est qu'un abattement,
02:00 ça veut dire qu'en revenu foncier, un abattement de 30%,
02:03 vous êtes fiscalisé sur les 70% qui restent.
02:08 En location meublée, quand vous avez un abattement de 50% au micro BIC,
02:13 vous êtes fiscalisé sur les 50% restants.
02:17 Donc, vous gagnez 100 euros de revenu locatif, meublé,
02:21 vous payez de l'impôt sur 50.
02:23 Vous gagnez 100 euros de revenu locatif, une location nue,
02:26 vous payez de l'impôt sur 70 euros.
02:29 Alors cet impôt, comment est-ce qu'on le calcule ?
02:31 C'est très simple, c'est votre tranche d'imposition.
02:34 La tranche d'imposition, vous savez, ce sont les seuils
02:36 qui ont d'ailleurs légèrement évolué avec l'inflation cette année.
02:39 Donc, en dessous de 11 000 euros, on est à 0%.
02:43 Entre 11 et 24 000, on est à...
02:45 - Quand vous dites tranche d'imposition, 11 000 euros, c'est sur le revenu ?
02:48 - Exactement, sur le revenu.
02:49 Donc, la tranche marginale d'imposition qu'on appelle la TMI,
02:52 souvent, vous savez que l'impôt est progressif.
02:54 Donc, votre prélèvement à la source, c'est en fait une moyenne de vos TMI.
02:58 Et vu que l'impôt est progressif, les revenus en plus
03:01 sont imposés sur la tranche du haut.
03:03 Donc, allez, on va simplifier l'avis pour les auditeurs.
03:05 Quand vous gagnez entre 25 et 80 000 euros,
03:08 ce qui représente quand même beaucoup de monde par an,
03:10 eh bien là, votre tranche d'imposition, c'est 30%.
03:13 Donc, l'impôt que vous payez sur ce qui reste,
03:17 quand on a ôté l'abattement,
03:20 vous payez donc 30% plus les cotisations sociales, 17,2,
03:24 donc 47,2% d'impôt, quasiment 50.
03:27 Donc, ce qui reste après qu'on ait ôté l'abattement,
03:30 eh bien 50% part aux impôts.
03:32 - Ça donne la question pour la suite, ça veut dire qu'il y a des fois
03:34 où on peut optimiser un peu mieux, justement, ce choix,
03:37 et pas prendre la solution la plus automatique.
03:40 - Alors, on va être pratique, on va être plus pragmatique.
03:42 Optimisation de la déclaration de revenus,
03:45 expliquez-nous ce que ça veut dire, vraiment littéralement,
03:49 comme si on avait 5 ans d'âge mental.
03:50 Le microfoncier, c'est quoi le microfoncier ?
03:53 - Alors, le microfoncier, c'est pour l'allocation en u.
03:56 Quand vous percevez moins de 15 000 euros de revenus locatifs, hors charge.
04:01 - Ça, ça s'appelle du... - Ça, c'est du microfoncier.
04:04 - Je suis éligible.
04:05 - Ça concerne énormément de gens qui ont un petit bien en location, en investissement.
04:08 - Ça concerne beaucoup de gens, effectivement,
04:09 parce que c'est des gens qui préfèrent pas s'embêter avec la déclaration fiscale
04:12 et pas faire l'exercice du calcul des charges déductibles.
04:16 Parce que finalement, quand on a décidé d'enlever 30 %,
04:19 ce fameux abattement de 30 %,
04:21 eh bien, ça veut dire qu'on se dit que les charges, c'est 30 %.
04:23 Mais si c'était plus, on perd de l'argent.
04:26 Si c'était moins, on perd pas d'argent.
04:28 - C'est là que vous dites, c'est pour revenir à votre première question,
04:30 que là, on peut effectivement gagner un peu plus
04:33 si on se prend un peu plus la tête et qu'on réfléchit.
04:36 Donc, quand est-ce, comment je vais...
04:38 Quelles charges sont déductibles ?
04:40 Comment j'appréhende ma situation où je me dis,
04:43 ah, j'ai peut-être intérêt à passer au réel et pas me contenter du microfoncier.
04:46 - Je vais compléter la question.
04:48 On est investisseur, personne physique,
04:50 et quid d'une personne qui aurait une ESCI ?
04:53 - OK, on va traiter ce côté juste après, à partir de la SCI.
04:56 Mais effectivement, à partir de quel moment est-ce qu'il faut que je fasse l'effort
05:00 de faire mon calcul de charges
05:02 pour savoir si je devrais passer au réel ou pas ?
05:05 Alors déjà, on peut estimer.
05:06 Est-ce que vous êtes en copropriété ou pas ?
05:08 S'il y a des charges de copropriété, une grande partie est déductible.
05:12 Si vous avez un crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles.
05:15 - Pardon ?
05:16 Sur l'investissement...
05:18 - Tout à fait.
05:19 Les intérêts d'emprunt sont déductibles.
05:21 Attention, c'est pas l'intégralité de votre mensualité.
05:24 C'est uniquement la partie intérêt de votre mensualité.
05:27 Les assurances sont déductibles.
05:29 Les frais d'aide à la gestion, si vous avez un administrateur de biens,
05:32 une solution de gestion locative, ce sont des frais déductibles.
05:36 Si vous avez ces éléments-là, commencez à nous poser la question.
05:39 Est-ce que ça pèse 30 % de vos revenus ou pas ?
05:42 Si vous avez quasiment pas de charges,
05:44 genre une maison où il n'y a pas de charges de co-pro,
05:47 il n'y a pas de jardinage, vous le faites en autonomie,
05:49 peut-être que les 30 % sont finalement le bon schéma.
05:52 Mais dans la majorité des cas que nous, on a pu observer
05:55 auprès de notre panel de milliers d'utilisateurs,
05:57 on fait toujours ce calcul du réel versus le micro.
06:00 Et le réel l'emporte dans 90 %.
06:02 - Ah, ça me semble vachement intéressant.
06:04 - Est-ce que vous pourriez nous donner un exemple d'illustration réelle,
06:08 anonymisée ? Un exemple ?
06:10 - Très bien.
06:11 Alors je vais même vous prendre un exemple qui est exactement,
06:13 qui correspond parfaitement à la moyenne de nos utilisateurs.
06:16 Sachant que nos utilisateurs sont plutôt en location meublée,
06:19 où la déclaration est la plus complexe.
06:20 - C'est le même système.
06:21 - C'est le même système, mais il y a quand même une charge magique
06:22 qui s'ajoute, l'amortissement.
06:24 - Oui. - J'aimerais qu'on leur parle.
06:25 - Expliquez-nous.
06:27 - Alors restons sur le nu et puis un poste au meublé.
06:28 - Exactement.
06:29 Parlons du nu.
06:30 Loyer moyen, 700 euros par an.
06:33 OK ?
06:34 Ça fait environ 8 000 euros...
06:35 Non, pardon, 700 euros par mois.
06:37 Ça fait environ 8 000 euros par an.
06:38 OK ?
06:39 8 400 euros par an, 30 % de 8 400 euros,
06:42 ça fait 2 500 euros à peu près par mois.
06:44 - Exact.
06:45 - D'accord ?
06:46 Si vos charges déductibles, alors on va les lister,
06:48 atteignent ces 2 500 euros par mois,
06:51 vous avez tout intérêt à passer au réel.
06:54 Je voudrais maintenant éclairer la...
06:55 - C'est un amortissement supplémentaire.
06:56 - Non, ça ne va pas forcément s'annuler.
06:57 Ça va juste plus déduire que si vous êtes au micro.
07:01 Si vous êtes au micro, vous déduisez 30.
07:03 Mais je voudrais souligner un autre point qui va s'appliquer
07:05 à la fois aussi, et ça va faire la transition vers le meublé,
07:08 c'est la vertu du réel.
07:09 Alors, on ne perçoit pas cette vertu du réel.
07:12 Mais quand vous êtes au micro, quoi que vous fassiez,
07:15 30 %, ça y est, c'est un abattement,
07:18 et donc vous les sortez de vos revenus locatifs.
07:20 Quand vous êtes au réel, là, vous avez tout intérêt
07:24 à investir sur votre patrimoine.
07:26 Vous avez intérêt à faire des travaux.
07:27 Vous avez intérêt à améliorer l'habitat que vous proposez
07:31 à des familles, à des gens.
07:33 Et quand même, on est aujourd'hui dans un domaine
07:35 où l'habitat est consommateur de CO2.
07:37 Donc, quand vous êtes au micro, vous avez aucun intérêt à faire des travaux.
07:40 - Le sujet du jour, c'est la rénovation.
07:41 - Et bien, c'est la rénovation.
07:43 - Tous les travaux rentrent dans les charges déductibles,
07:46 que ce soit en nu ou en meublé. C'est d'accord ?
07:48 - Alors, c'est pas d'accord.
07:50 - D'accord.
07:51 - En meublé, oui.
07:52 - En meublé, oui.
07:53 - Tous les travaux en meublé.
07:55 - Modulo les travaux d'agrandissement.
07:56 Et en location nu, c'est une liste un petit peu plus précise.
07:59 Et là aussi, les travaux d'agrandissement sortent de...
08:03 - D'accord.
08:04 - Du panel des travaux déductibles.
08:06 - Oui, tout à fait, sur le site des impôts.
08:08 Moi, je vous recommande, pour les auditeurs qui veulent vraiment avoir ces listes précises,
08:11 soit bien sûr, vous venez nous voir, on est ravis, c'est notre métier,
08:14 mais surtout, prenez des sources fiables.
08:16 Les sources fiables, souvent, dans l'adresse URL, il y a .gouv.
08:20 Voilà, donc services publics, les impôts, les ministères.
08:24 Là, vous avez les sources fiables.
08:25 Alors, nous, bien sûr, on reprend ces sources-là.
08:27 Au lieu de les recopier bêtement et du coup, de rater la mise à jour de ces sources-là,
08:31 on aimerait envoyer des liens vers ces sources.
08:33 C'est là que vous avez une fiabilité qui, au moins, est durable.
08:35 - Bon, c'est passionnant, c'est très clair.
08:36 On reviendra après sur le statut des SCI un peu plus précis.
08:39 Je reste sur, quand même, le basique.
08:41 Euh...
08:42 On oublie les URL par RL.
08:45 Est-ce qu'il y a des petites cases que je dois cocher,
08:47 que je ne dois pas oublier de cocher, quand même,
08:49 pour encore optimiser ma déclaration en tant que propriétaire bailleur ?
08:52 - Alors non, il n'y a pas la case magique qui va vous enlever les 30 % d'impôt.
08:56 Ça, ça n'existe pas.
08:57 Par contre, il y a quand même...
08:58 - En tout cas, il vaut mieux cocher les bonnes cases.
09:00 - Oui, tout à fait.
09:01 Mais derrière, d'une année sur l'autre, ces cases évoluent marginalement.
09:05 Donc, mieux vaut vraiment se poser.
09:07 On a un service gratuit d'accompagnement des investisseurs
09:10 qui est proposé par les impôts,
09:12 mais aussi par l'ordre des experts comptables.
09:14 Donc, s'il y a un doute, n'hésitez pas à les solliciter.
09:17 C'est gratuit.
09:18 Derrière, il n'y a pas la case magique
09:20 qui va répondre à une majorité de vos auditeurs.
09:21 - D'accord. - OK ?
09:23 Sur l'allocation meublée, je voudrais revenir un tout petit instant.
09:27 Ce qui change de manière énorme, c'est, un, la liste des charges déductibles.
09:31 Tout ce que vous dépensez pour votre location meublée
09:34 est déductible des revenus de l'allocation meublée.
09:37 Tout !
09:38 - Donc, on peut créer un déficit. - Mais ça veut dire tout.
09:41 - Alors, ce déficit, oui, mais il est reportable dans la durée.
09:45 Il n'est pas reportable sur vos autres revenus.
09:47 - Donc, je crée un déficit foncier, c'est ça qu'on a...
09:50 Non, c'est pas un déficit foncier.
09:51 - Un déficit sur vos revenus BIC,
09:53 Bénéfices Industrielles et Commerciaux.
09:55 - Que je reporte plusieurs années.
09:56 - Que vous reportez sur plusieurs années,
09:58 quand vous êtes en LMNP, Loueurs Meublés Non Professionnels.
10:02 Si vous êtes au-delà des seuils de 23 000 euros
10:05 et que les revenus de l'allocation meublée dépassent vos autres revenus,
10:09 là, vous passez LMP.
10:10 Il y a beaucoup d'incidence au passage au LMP, je vais y aller très vite.
10:13 Un, vous êtes assujetti à l'URSSAF, donc il y a plus d'impôts.
10:17 Deux, lorsque vous revendez le bien,
10:19 les amortissements qu'on aura déduits viendront en déduction de prix d'achat,
10:21 donc ça fait mal à la sortie, comme au SCI.
10:24 Trois, le déficit créé par une activité LMP
10:30 est sept fois déductible de vos autres impôts,
10:33 donc de vos impôts du salariat, par exemple.
10:35 - Dans le cas du meublé, ce fameux amortissement
10:37 qui est quand même la puissance du meublé,
10:39 je mets quoi là-dedans ?
10:40 - Alors dans l'amortissement, non, on ne met pas un montant fixe,
10:43 on amortit trois choses.
10:45 On amortit le bien en lui-même.
10:47 Quand vous achetez un appartement ou une maison,
10:49 vous l'amortissez, je reviendrai dessus,
10:51 c'est un petit peu complexe, mais je reviendrai dessus rapidement.
10:53 Vous amortissez votre mobilier sur une période donnée,
10:56 on suggère cinq ans à l'achat.
10:59 - Et ça, ça donne l'amortissement ?
11:02 - Ça donne l'amortissement et des travaux.
11:03 - D'ailleurs, actuellement, il y a des projets portés par les politiques
11:05 qui s'appellent le statut du bailleur privé
11:07 avec l'amortissement généralisé, sont culturalisés.
11:10 Ça permet aussi de gagner un peu de pouvoir d'achat.
11:12 - Effectivement, et ça permet là aussi
11:14 de souhaiter investir sur sa propriété.
11:17 Imaginez une location, vous avez quand même une rotation,
11:19 surtout en meublé, qui peut être un petit peu plus fréquente
11:21 qu'en location nue.
11:22 Et tous les deux, trois ans, vous avez un nouveau locataire.
11:24 Au bout de cinq ans, il faut changer le mobilier.
11:26 Donc si vous êtes au micro, vous n'avez aucun intérêt à le faire.
11:29 - Le mobilier, le Airbnb, ça ne rentre pas là-dedans.
11:31 - Si, ça rentre là-dedans, bien sûr.
11:33 - Pour être très clair, on va aller très vite.
11:35 Donc la valeur du bien, le mobilier...
11:38 - Et les travaux. - Et les travaux.
11:39 - Donc les travaux sur une période donnée,
11:41 le mobilier sur une période plus courte,
11:42 la valeur du bien, on va au-dessus de la part terrain,
11:45 le terrain n'est pas déductible, n'est pas amortissable,
11:50 même quand vous avez un appartement, il y a une part terrain.
11:54 Qu'est-ce qui fait qu'un appartement est plus cher à Paris qu'à Brioude ?
11:57 C'est le terrain.
11:58 - Quelles sont les erreurs classiques, peut-être,
12:02 à éviter lorsque, justement, on est dans ces sujets-là ?
12:06 - Alors quand on fait ces déclarations de revenus fonciers
12:08 ou de revenus de la location meublée BIC,
12:11 quand vous avez un bien qui est proposé en gestion auprès d'un gestionnaire
12:14 ou d'une agence... - Un administrateur de biens, par exemple.
12:16 - Exactement, un administrateur de biens,
12:17 il va vous proposer en début d'année, souvent,
12:19 un compte-rendu de gestion ou une aide à la déclaration fiscale
12:23 qui reprend la totalité des revenus des charges qu'il a à sa connaissance.
12:26 - C'est ce que font tous les administrateurs de biens.
12:27 - C'est ce que font tous les bons administrateurs de biens.
12:31 Si vous vous arrêtez à ce qui est déclaré et listé dans ce récapitulatif,
12:36 vous perdez sans doute des milliers d'euros de charges déductibles
12:39 que vous ne déduisez pas,
12:40 tout simplement parce que cet administrateur de biens,
12:42 il ne connaît pas votre taxe foncière, qui est déductible,
12:45 il ne connaît pas vos intérêts d'emprunt, qui sont déductibles,
12:48 il ne connaît pas les assurances que vous souscrivez,
12:51 il ne connaît pas le coût de votre cabinet comptable,
12:53 tous ces éléments déductibles, vous ne les déduisez pas.
12:55 Donc c'est à mon avis la première erreur à éviter
12:59 quand vous faites une déclaration fiscale,
13:00 c'est d'aller au-delà de ce récapitulatif.
13:02 - On va se retrouver bien évidemment avec la séquence que vous aimez bien,
13:06 c'est la séquence de vos experts avec "Ça vous concerne".
13:09 On se retrouve tout de suite alors,
13:10 vous restez avec nous, Christophe Duprat, pour la deuxième partie.
13:13 Merci.