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00:00 [Générique]
00:08 Bonjour, bienvenue sur L'Histoire TV dans notre émission "Idées de placement"
00:12 où des professionnels de la finance, de la gestion patrimoine, viennent nous partager des idées de placement.
00:19 Aujourd'hui, c'est Vanessa Rodriguez, la directrice des partenariats de Novaxia que nous recevons.
00:25 Vanessa, bonjour.
00:26 Bonjour.
00:27 Et bien commençons, si vous voulez bien, par la présentation de votre maison, Novaxia,
00:31 pour ceux qui ne connaissent pas ou qui connaissent peu l'entreprise.
00:33 Oui, bien sûr.
00:34 Alors Novaxia Investissement, c'est une société de gestion immobilière qui a été créée en 2014,
00:39 agréée à l'AMF en 2014, et qui traite en fait du développement du recyclage urbain
00:44 à travers une gamme de fonds labellisées ISR et SFDR 9.
00:49 Donc on est une société de gestion immobilière qui est assez spécifique
00:54 puisque ce qu'on va faire, c'est prendre tout l'immobilier tertiaire qui est obsolète, dont plus personne ne veut,
00:59 et on va le transformer en autre chose, et majoritairement donc aujourd'hui en logement résidentiel.
01:04 D'accord, c'est un peu votre marque de fabrique.
01:05 Exactement.
01:06 D'accord. Alors vous avez choisi de nous parler donc de deux fonds et d'une SI.
01:10 Le premier fonds, c'est Novaxia Air.
01:12 Oui.
01:13 C'est un fonds assez récent. Quelle est la thématique ?
01:15 Alors Novaxia Air fête ses deux ans, là, il y a peu.
01:19 On l'a fêté en grande pompe sur un de nos actifs à Massy, donc en région parisienne.
01:24 Et donc sa thématique vraiment, c'est de créer le logement résidentiel,
01:28 parce qu'aujourd'hui on manque cruellement en fait de logements en France,
01:32 près d'un million de logements manquants.
01:34 Donc on va prendre tout cet immobilier dont plus personne ne veut,
01:37 qui est généralement tertiaire et plutôt bien situé.
01:39 Oui, situé où il y a les besoins.
01:40 Exactement. On va l'acheter là où il y a une décote, évidemment,
01:43 et on va le transformer en logement résidentiel.
01:45 Et finalement c'est la transformation qui va générer la performance à l'intérieur de ce fonds-là.
01:50 D'accord. C'est un fonds de quel taille ?
01:53 Alors 700 millions d'actifs sous gestion aujourd'hui,
01:56 près de 60 projets de recyclage urbain à l'intérieur.
02:00 Et une collègue l'année dernière qui a été très importante, mais 100% investie.
02:05 D'accord. Vous parliez donc de Massy.
02:08 Vous nous citez de trois projets emblématiques que vous avez déjà...
02:11 Alors Massy, c'est vrai que c'est un super projet où justement nous avons créé du logement résidentiel
02:17 dans une zone qui en manque effectivement.
02:19 Et c'est surtout un actif qui était vide pendant très longtemps.
02:23 Donc aujourd'hui d'ailleurs, il est à disposition,
02:25 parce qu'on fait de la mise à disposition, si vous voulez,
02:27 de nos actifs qui sont vides en attendant les permis administratifs,
02:30 à des associations, des collectifs d'artistes.
02:33 Et donc ça fait vraiment un projet plutôt emblématique.
02:35 Et d'ailleurs vous avez dû le voir relayer dans les informations,
02:38 la presse financière entre autres, puisqu'on a fêté nos deux ans il y a peu.
02:42 Après on va aller majoritairement en Ile-de-France.
02:44 C'est là où il y a finalement des besoins en logement résidentiel
02:47 et des friches, des actifs immobiliers qui sont vides dont plus personne ne veut.
02:52 Et alors ça ne va pas s'améliorer avec le temps forcément,
02:54 puisqu'il y a des décrets tertiaires.
02:56 Il y a le décret climat et résilience aussi,
02:58 qui vise en fait à transformer le parc qui est obsolète aujourd'hui
03:02 au niveau énergétique en autre chose, quelque chose de beaucoup plus qualitatif.
03:05 Donc nous, finalement, on a lié les deux.
03:07 D'accord, ok. Le rendement cible est de quel ordre ?
03:10 Ça va être 5% brut, alors 5% net des frais de gestion.
03:14 Évidemment, il faudra rétrocéder les frais liés aux contrats d'assurance vie,
03:17 parce que vous allez pouvoir les retrouver chez près de 9 assureurs aujourd'hui.
03:21 D'accord, donc pour s'y inscrire, c'est un fonds qui est ouvert.
03:24 Absolument.
03:25 Si il y a 700 millions, vous voulez monter je crois à 1 milliard ?
03:27 Alors 2 milliards.
03:28 2 milliards, d'accord.
03:29 Très prochainement.
03:30 Alors comment peut-on y s'inscrire ?
03:32 Alors via vos conseillers de gestion en patrimoine,
03:34 qui ont des partenariats avec les assureurs,
03:37 alors les plus gros de la place.
03:38 On a du Generali, du Swiss Life, du Spirica, du Suravenir et d'autres encore.
03:43 Mais c'est un fonds qui est très accessible,
03:44 puisque je crois que le ticket minimum est de ?
03:46 Alors c'est celui du contrat pour le coup.
03:48 Donc ça c'est à partir de 100 euros finalement.
03:50 D'accord, donc en fait tout le monde peut ?
03:52 Voilà, tout le monde peut.
03:53 En fait, on est entreprise à mission de nos vaccins investissement.
03:55 Et la première, d'ailleurs, société de gestion immobilière, entreprise à mission.
03:58 Et notre mission, c'est vraiment de développer le recyclage urbain
04:01 au bénéfice du plus grand nombre.
04:02 Et ça se voit notamment dans l'éligibilité de nos produits et l'accessibilité.
04:06 D'accord.
04:07 Alors deuxième fonds, c'est toujours dans l'immobilier,
04:09 mais là c'est un petit peu différent la stratégie.
04:11 Ce n'est pas de la rénovation urbaine,
04:12 c'est pour une classe d'actifs, d'acquisités assez spécifiques.
04:17 Donc c'est Vista, nos vaccins Vista.
04:19 Exactement, donc c'est une société civile également,
04:21 qui est accessible dans les contrats d'assurance vie de nos partenaires assureurs.
04:25 Donc là, c'est Generali, Suravenir et Spirica qui nous ont fait confiance.
04:29 En octobre dernier, puisque c'est un fonds assez récent,
04:32 qui pèse maintenant 70 millions d'encours, deux actifs à l'intérieur.
04:36 Et donc nos vaccins Vista, va permettre de gérer, transformer et créer
04:41 de l'immobilier dédié aux sciences de la vie et technologies d'avenir.
04:45 Donc en gros, ça va être des laboratoires pour des start-up
04:48 dans des secteurs assez différenciants.
04:50 Ça peut être de la Medtech, mais aussi de la biotech,
04:52 ou encore la nouvelle agriculture de demain.
04:55 Et donc là, on va permettre vraiment à n'importe qui,
04:58 alors que normalement c'est vraiment destiné aux institutionnels,
05:01 de participer avec nos vaccins du logement résidentiel,
05:05 la transformation et la création du logement résidentiel,
05:08 et avec nos vaccins Vista, plutôt des laboratoires
05:11 qui vont être dédiés aux start-up françaises majoritairement.
05:13 D'accord, qui vont être adaptés aux besoins d'aujourd'hui,
05:15 et pas les vieux laboratoires peut-être qui se sont construits depuis 50 ans.
05:19 C'est ça, on va les transformer justement, ça va être notre matière première,
05:22 pour en faire des laboratoires.
05:23 Parce qu'il y a vraiment un cahier des charges très spécifique sur cette thématique-là.
05:27 On a été fléché comme un partenaire de choix par un gros faiseur canadien,
05:31 qui est Oxford Properties.
05:32 On a signé un deal, il nous accompagne en fait à hauteur d'un milliard pour ce fonds-là.
05:37 Et donc on a réalisé deux acquisitions aujourd'hui,
05:40 dont le plus représentatif de ce qu'on souhaite faire,
05:43 c'est un actif à Biocitec, enfin il s'appelle Biocitec,
05:45 c'est à Romainville dans le 93, première couronne parisienne au nord.
05:49 Et donc là, vous avez 30 000 m², vous avez des locataires déjà en place
05:52 qui vont nous créer du rendement.
05:54 Et vous avez une friche industrielle, une friche en fait juste à côté qu'on a achetée.
05:57 Et là, on va déposer le permis normalement d'ici la fin de l'année,
06:00 pour faire de nouveaux laboratoires, vous avez tout compris.
06:02 Le rendement cible est de combien ?
06:04 5% également net des frais de gestion.
06:07 La troisième et dernière société, enfin possibilité de déplacement,
06:13 donc c'est une SCPI, ça s'appelle InnovaXia Neo.
06:15 Exactement, oui.
06:16 Alors c'est une SCPI qui a trois ans aujourd'hui,
06:19 350 millions d'actifs sous gestion, à peu près...
06:22 Collectif d'investis, c'est ça ?
06:23 Exactement, 32 actifs.
06:25 Alors une SCPI, c'est une SCPI de rendement.
06:28 Rendement cible de combien ?
06:31 Le particulier qui va vouloir investir, il va toucher annuellement 6,33 de taux de distribution,
06:37 en tout cas l'année dernière.
06:38 Qui paraît, c'est plus dans les coulisses de la fourchette.
06:39 Exactement, plutôt 6 cette année.
06:41 Alors je précise bien sûr, entendu, que les performances passées ne présagent pas à nous cela venir,
06:44 mais c'est ce qu'on appelle le rendement cible, tout le monde connaît.
06:46 Exactement, donc nous c'est entre 5,5 et 6% de rendement cible sur cette SCPI de rendement,
06:51 qui va finalement, on va acquérir des immobiliers tertiaires,
06:56 donc ça peut être du bureau majoritairement, aujourd'hui à 96% quand même,
07:00 en France ou à l'étranger, donc 50% France, 50% étranger.
07:04 L'étranger, c'est les pays de l'OCDE, d'accord, donc c'est Allemagne, ça va être l'Irlande.
07:08 Tout au limite en France.
07:09 Exactement, ça va être le Portugal, ça va être l'Espagne.
07:11 On va effectivement, tout est loué aujourd'hui, donc tout se porte très très bien.
07:15 Donc là, il n'y a pas la logique de rénovation, de structuration, mais...
07:17 Non, de best-in-progress plutôt.
07:19 En fait, vous savez, on acquiert l'actif immobilier qui est tertiaire,
07:23 qui est potentiellement déjà en train d'être un peu vétuste.
07:26 Voilà, et au fur et à mesure, vous l'optimisez.
07:28 Exactement, on va l'optimiser pour que le locataire ait envie de rester,
07:31 et qu'on puisse toujours assurer la pérennité des performances pour le porteur de part.
07:35 Mais également, on a prévu un team athlète sécurité, un plan B à l'acquisition.
07:40 En fait, à chaque fois qu'on décide d'acheter un actif immobilier,
07:43 on se demande qu'est-ce qu'on pourrait en faire si demain on ne trouve pas de locataire.
07:46 Donc c'est ce qu'on appelle la réversibilité.
07:48 Et donc soit on pourrait le transformer en logement résidentiel,
07:51 ou alors en résidence senior, ou alors en toute autre chose.
07:54 D'accord, mais là j'ai une porte de sortie...
07:56 On a déjà une porte de sortie à l'intérieur des 32 actifs que nous avons en portefeuille aujourd'hui.
08:00 Donc on va le revendre aussi, faire un arbitrage, s'il existe.
08:03 Effectivement.
08:04 On ne fera pas effectivement la transformation, c'est un point que vous soulevez qui est important,
08:08 parce que ça on le fait déjà sur nos autres fonds.
08:10 Là, on le vendrait à permis de construire pur G à quelqu'un d'autre qui réaliserait lui-même la transformation.
08:17 Et en tout cas, nous on s'en séparerait à ce moment-là.
08:19 Très bien. Vanessa, merci pour ces idées de placement.
08:23 Je vous en prie.
08:24 Merci à tous de nous avoir suivi.
08:25 Je vous donne rendez-vous très vite sur InvestirTV avec de nouvelles idées de placement.
08:29 [Musique]
08:39 [Silence]