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00:00 [Générique]
00:09 Bonjour à tous, bienvenue sur InstaTV dans notre émission "Idées de placement"
00:13 où les professionnels de la finance, de la gestion patrimoine viennent nous partager leurs idées de placement.
00:21 Aujourd'hui c'est Jean-François Charrier, le directeur de développement de Axipit Relicet Partners qui nous a rejoint.
00:28 Jean-François, bonjour. - Bonjour.
00:30 Eh bien avant de nous présenter deux de vos fonds maison, pouvez-vous nous présenter votre maison Axipit ?
00:37 Tout à fait. Alors Axipit fait partie d'un groupe qui s'appelle Aquila, Aquila Asset Management,
00:42 qui a été créé il y a une quinzaine d'années, qui est un pur player immobilier, qui ne fait que de l'immobilier
00:48 et qui a l'habitude de travailler avec une clientèle institutionnelle et essentiellement des institutionnels anglo-saxons
00:55 qui ensemble, l'essentiel de leurs clients sont des anglo-saxons.
00:59 Donc l'idée c'est de faire progresser les actifs qu'ils ont en gestion.
01:05 Donc en fait l'asset manager, il prend un actif, il s'occupe de la stratégie, de la recherche de locataires,
01:12 de la revente éventuellement, des travaux, etc.
01:15 Et cette activité-là, on a imaginé qu'elle pouvait intéresser aussi le client particulier.
01:21 C'est la raison pour laquelle a été créé Axipit Real Estate Partner, qui est une société de gestion cette fois-ci,
01:26 agréée par l'AMF depuis 2021 et qui a vocation à distribuer auprès du grand public des produits immobiliers un petit peu différenciants.
01:35 D'accord. Alors le premier fonds que vous avez choisi de nous présenter, c'est Axipit Home Value 2.
01:40 Absolument. Alors Axipit Home Value 2, comme son nom l'indique, est le deuxième millésime d'une série de produits
01:46 que nous avons lancés il y a maintenant deux ans et demi.
01:50 L'idée pour nous était d'apporter une solution immobilière différente, encore une fois, de ce qu'on a l'habitude de faire sur des produits qu'on va estimer classiques,
01:58 à savoir des produits qui soient beaucoup plus courts, parce que l'immobilier c'est souvent un investissement long,
02:03 un investissement qui soit beaucoup plus intéressant sur le plan fiscal, puisque l'immobilier est souvent très fortement pénalisé fiscalement,
02:10 et puis essayer d'apporter une performance un petit peu plus dynamique que l'immobilier classique.
02:15 Donc on a créé des FPS, Fonds Professionnels Spécialisés, avec une stratégie, la création de valeur, la value add,
02:22 et notamment, comme son nom l'indique, sur le résidentiel, puisque Axipit Home Value, c'est un fonds résidentiel.
02:27 Quel changement bien ? Quel actif vous ciblez ?
02:30 Tout ce qui est résidentiel. Alors essentiellement sur les grandes métropoles françaises, on s'est fixé sur quelques métropoles,
02:36 évidemment Paris et sa région, mais des actifs immobiliers, alors ça peut être une maison éventuellement,
02:43 mais ça peut surtout être des actifs immobiliers des collectifs.
02:46 Rénovation, structuration, on est bien d'accord ?
02:48 Absolument, l'idée c'est d'acheter des actifs "abîmés", que l'on va faire progresser, et puis que l'on va revendre ensuite.
02:56 Quel est le rendement cible ? Je précise bien sûr que c'est un objectif et non pas une garantie.
03:01 Alors l'objectif minimum de rendement est de 7%, de TRI, l'idée étant de faire un TRI à deux chiffres,
03:08 puisqu'on s'est fixé nous comme objectif d'aller au-delà de 7, puisqu'il y a une commission de surperformance
03:15 qui est pour la société de gestion à partir de 10%.
03:18 Vous avez précisé que c'était avantageux sur le plan fiscal, vous pouvez nous décrire pourquoi ?
03:22 Oui, alors comme on est sur des sociétés commerciales de promotion de marchandes biens,
03:26 on a la possibilité donc d'être exonéré sur les plus-values, donc j'achète 100 dans 5 ans, le patrimoine est revendu à 150,
03:34 je n'ai pas d'impôt sur les plus-values à payer, ça n'est pas éligible à l'IFI, donc ça sort de l'IFI,
03:39 et puis dernier intérêt, c'est qu'évidemment le fonds est éligible aux 150 zérobétères,
03:45 donc le mécanisme du remploi, et ça peut intéresser évidemment toutes les personnes qui revendent aujourd'hui leurs entreprises.
03:50 La durée conseillée est de combien ?
03:52 Le fonds dure 5 ans, donc je rentre aujourd'hui, je sors dans 5 ans, ou plutôt je suis remboursé dans 5 ans,
03:58 avec une option supplémentaire d'une année au cas où il y aurait quelques actifs qui ne seraient pas encore vendus.
04:01 Donc maximum 6 ans sur la durée.
04:04 Quelle est la taille du fonds ?
04:05 Alors l'Equity c'est entre 20 et 30 millions, avec le levier, puisqu'il y a évidemment beaucoup de leviers sur ce type de fonds,
04:11 on va être sur des fonds qui vont faire une centaine de millions d'euros.
04:14 Très bien, alors c'est bien entendu réservé à certaines catégories d'investisseurs, puisque la part minimum est de 100 000 euros.
04:20 Absolument, 100 000 euros, puis par tranche de 1000, en fonction de ses possibilités.
04:24 Mais vous avez quand même pensé aux investisseurs moins fortunés, disons-nous, et puisque le deuxième fonds,
04:29 on commence avec une part à 200 euros minimum, et c'est une SCPI qui s'appelle UPK.
04:35 Absolument, UPK, qui vient d'être lancée, puisque nous avons terminé notre Assemblée Générale Constitutive le 19 juin dernier,
04:43 donc c'est vraiment très récent, avec nos membres fondateurs.
04:46 L'idée d'UPK, c'était non pas de créer une SCPI supplémentaire, parce que des SCPI il y en a beaucoup, énormément,
04:52 c'était essayer d'apporter une solution un petit peu différente, ou de compléter une allocation d'actifs,
04:57 puisque maintenant les gens qui proposent de la SCPI souvent font des allocations d'actifs.
05:01 Et donc c'était de mettre dans cette SCPI notre métier, notre expertise, à savoir l'asset management.
05:06 En clair, je vais simplifier, je vais grossir le trait, mais globalement, les sociétés de gestion font du property,
05:12 elles achètent un très bel immeuble avec le meilleur locateur du monde, avec le plus beau bail du possible,
05:18 et puis elles conservent cet actif qui génère évidemment un revenu intéressant.
05:22 Je ne dis pas qu'on ne veut pas faire ça, bien évidemment, mais nous on veut y mettre en plus notre métier.
05:26 Et le métier d'asset manager, c'est de suivre un actif au jour le jour, jour après jour, semaine après semaine,
05:31 mois après mois, pour le faire progresser, ou en tout cas pour éviter qu'il ne se dégrade.
05:35 Et puis pourquoi pas aussi de le faire progresser. Le faire progresser, ce n'est pas seulement de faire des travaux,
05:39 c'est aussi de travailler sur les baux, aller chercher un locataire différent, faire d'un multi-locataire à un monolocataire,
05:46 ou inversement, c'est tout ce travail-là qui nous intéresse et qui va faire qu'on va apporter en plus du revenu, une création de valeur.
05:52 D'accord. Donc là, ce sont plutôt des actifs où il y a déjà des occupants, et on est toujours dans la métropole française.
05:57 Alors là, pour le coup, on est sur l'Europe. Évidemment en France, mais sur l'Europe.
06:02 On a d'ailleurs sourcé d'ores et déjà plusieurs actifs en Europe. Donc l'idée, c'est évidemment d'avoir un produit
06:09 qui soit aussi intéressant sur le plan fiscal, puisque vous savez que quand on investit sur des S&P,
06:13 sur des pays européens, la fiscalité est un peu plus douce.
06:16 D'accord. Le rendement cible de quel ordre ?
06:18 On va dire 6,5% de TRI, globalement.
06:21 C'est-à-dire un peu au-dessus de la moyenne ?
06:22 Plutôt un peu au-dessus de la moyenne. Maintenant, on a l'avantage aussi d'arriver dans un moment de marché très intéressant,
06:29 puisque les taux sont un petit peu meilleurs en termes de rendement, puisque les prix sont un petit peu tassés.
06:34 Et puis surtout, on n'a pas de stock. Donc forcément, quand on achète un actif qui va rapporter 7,5%, 8%,
06:41 on ne va pas le diluer dans un stock qui a un rendement un petit peu plus bas.
06:45 Voilà. Donc c'est, je pense, une belle opportunité pour les investisseurs.
06:49 D'accord. La durée, conseiller ?
06:51 Alors, raisonnablement, tous les S&P considèrent qu'il faut au moins 8 ans sur ce type de fonds.
06:57 Évidemment, c'est pareil pour nous. On sait aussi que les investisseurs S&P gardent leurs parts très longtemps,
07:05 et quelques fois même les conservent jusqu'au bout et les cèdent à leurs enfants.
07:10 OK. Pour souscrire ce fonds à S&P, comment fait-on ?
07:14 Alors, chez nous, on ne travaille pas en direct. Donc c'est que du B2C.
07:18 Ça veut dire que nous travaillons avec, évidemment, des CGP, des Consignes Gestions et Prétémoines,
07:22 des Family Office, quelques petites sociétés, personnes morales, mais essentiellement, effectivement, Family Office et CGP.
07:31 Parfait. Jean-François, merci pour ces idées de placement. Merci à tous de nous avoir suivis.
07:36 Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV avec de nouvelles idées de placement.
07:41 Merci.
07:42 [Musique]
07:51 [Silence]