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00:09 Bonjour, bienvenue sur Investeur TV, dans notre émission "Et des placements" où les professionnels de la finance, de la gestion du patrimoine
00:16 viennent nous présenter des idées de le placement, comme l'indique le nom de l'émission.
00:20 Aujourd'hui, c'est Alexandre Toussaint, le président fondateur de Baltis, qui nous a rejoints. Alexandre, bonjour.
00:26 Bonjour Stéphane.
00:27 Et bien commençons peut-être par deux mots de présentation sur Baltis.
00:31 Ouais, donc Baltis, c'est une plateforme que j'ai créée en 2016, qui est une plateforme de crowdfunding, donc de financement participatif dédié à l'immobilier.
00:39 Donc d'un côté, on a des investisseurs qui cherchent à investir dans l'immobilier à partir de 1 000 €, et de l'autre côté, des promoteurs
00:45 et des marchands de biens qui ont des besoins de fonds propres pour réaliser leurs projets.
00:48 Très bien. Quels sont les avantages à investir dans le crowdfunding immobilier ?
00:53 Alors il y en a plusieurs. Ils sont assez nombreux. C'est pour ça que ça marche très bien depuis une dizaine d'années maintenant.
00:57 Les chiffres sont vachement très très en haut. On a 1,6 milliard de collecte en 2022, donc 40 % de croissance presque par rapport à l'année dernière.
01:02 Toutes plateformes confondues.
01:03 Toutes plateformes confondues en France. L'avantage numéro un, c'est le ticket d'entrée, qui est de 1 000 €, donc accessible au grand public.
01:10 La durée d'investissement, qui est courte, ce qui est assez rare dans le paysage de l'investissement. La durée moyenne, c'est 14 mois chez Baltis.
01:16 Donc on a une lisibilité assez claire entre un an, un an et demi de durée d'investissement.
01:20 Et ensuite les rendements, qui sont d'environ 10 % sur l'ensemble des plateformes et sur Baltis. 10 % par an, évidemment, c'est pas garanti.
01:29 Mais en tout cas, entre 9 et 11 % pourrait être large.
01:32 D'accord. OK. Alors comment ça se passe exactement ? Quels sont les supports financiers qui sont utilisés pour placer cet argent ?
01:38 Oui. Alors on utilise des émissions obligataires. Donc ça veut dire que les investisseurs prêtent de l'argent à des professionnels de l'immobilier qui réalisent leurs projets.
01:45 Donc les projets, c'est la construction, la réhabilitation, la rénovation. Et une fois que le projet est terminé,
01:50 les opérateurs nous remboursent capital plus intérêt. Donc c'est une manière de prêter de l'argent aux côtés des banques.
01:56 On n'est pas là pour les remplacer, mais plutôt pour venir en soutien, en complément.
01:59 Donc on prête de l'argent à des professionnels qui font leurs projets. Et dès qu'il est terminé, ils nous remboursent.
02:04 Il y a un avantage fiscal ? Puisque dans l'immobilier, on cherche souvent l'avantage fiscal.
02:07 Alors une grande majorité des investisseurs investissent en direct. Donc là, ils ont la flat tax parce que c'est des revenus, des dividendes qui sont versés.
02:15 C'est éligible au PEA-PME. Donc on peut avoir une fiscalité un petit peu adoucie pour ceux qui passent par cette enveloppe-là.
02:20 Et il faut savoir aussi que comme ce sont des obligations, ça ne rentre pas dans le calcul de l'IFI, donc de l'impôt sur la fortune immobilière.
02:26 C'est placer de l'immobilier sans effectivement être taxé.
02:29 Effectivement.
02:30 Est-ce qu'il y a des risques ? Est-ce qu'il y a des défauts ?
02:33 Alors les risques, évidemment, parce que comme tout placement, il y a des risques. Il n'y a pas de rendement sans risque.
02:37 C'est le même. Ça reste un investissement. Donc il y a toujours des risques.
02:40 Le risque numéro un, c'est qu'il y a un décalage, ce qu'on appelle nous un retard dans le métier.
02:43 Donc ça veut dire que vous investissez dans un projet qui va durer 12 mois.
02:46 Finalement, il dure 13, 14, 15 ou 16 mois parce qu'il prend un peu plus de temps que prévu.
02:50 C'est presque souhaitable, n'est-ce pas ? Parce que ça permet de rémunérer.
02:53 Effectivement, la rémunération continue à courir pendant la période de retard.
02:56 Sur certaines plateformes, dont chez nous, le taux augmente. Donc c'est la prime au retard.
02:59 C'est-à-dire que vous avez un taux de 10%, il passe à 11 pendant la période de retard.
03:03 Donc tant que c'est un retard, on va dire commercial, plutôt un décalage parce que les travaux prennent un peu plus de temps que prévu.
03:09 Oui, justement, effectivement.
03:10 Ce qui est courant, on sait que dans l'immobilier, il n'y a pas une différence exacte. Donc il y a souvent des décalages.
03:14 Le tout, c'est de prévenir en amont l'investisseur qu'il y a deux mois de plus, trois mois de plus.
03:17 Oui, effectivement, il ne faut pas avoir besoin de son argent à un instant précis.
03:20 On le sait à l'avance. Généralement, quand on annonce 12 mois, on précise que c'est entre 12 et 18, éventuellement.
03:26 Dans l'immobilier, il faut toujours un peu plus sur les chantiers, 6 mois.
03:28 Voilà, surtout dans la période actuelle, on essaie d'être un peu plus prudent. Donc on annonce un peu plus, quitte à ce que ça se rembourse avant.
03:34 C'est plutôt une bonne nouvelle de toute façon. Donc il y a un risque de décalage et il y a un risque de perte aussi sur le papier, de perte partielle au total.
03:40 Après, les statistiques sont très, très bonnes. Il y a même de 0,3% de défauts. Il y a eu quatre pertes en dix ans de métier sur l'ensemble des plateformes.
03:48 En plus, peut-être que sur le début des plateformes aujourd'hui, sur les dernières années, à ma connaissance, il n'y a pas eu de défaut.
03:52 Non, c'était en 2016, effectivement. Donc il n'y en a pas eu depuis. Alors le contexte actuel, depuis bientôt trois ans, avec le Covid, plus la géopolitique,
03:59 la hausse des matières premières, les taux d'intérêt, etc., fait qu'il y a de plus en plus de projets en retard. On estime entre 10 et 12% de retard.
04:08 Les retards ne disent pas défaut, qu'on soit bien...
04:10 Voilà, c'est ça. Donc il y a le retard contractuel, donc on a le droit de dépasser de 6 mois. Il y a le retard non contractuel, quand c'est plus de 6 mois.
04:15 Et ensuite, quand ça peut être très compliqué, dans ce cas-là, il peut y avoir une perte, sachant qu'il y a des garanties qui sont prises.
04:19 Des garanties sur l'opérateur, des cautions souvent, des garanties à première demande, et des garanties sur l'actif, des hypothèques, des dentissements qui sont...
04:26 Parce que ce qu'il faut préciser, c'est que vous, enfin, la vôtre et puis l'autre, donc, font des diligence.
04:31 Étudiez bien le dossier, le marché, etc.
04:34 Non, évidemment. On a un peu le même regard qu'une banque. Nous, par exemple, nos analystes chez nous sont plutôt des anciens banquiers,
04:39 qui étaient du côté du financement des professionnels de l'immobilier, et qui analysent le dossier de manière globale.
04:44 Donc, qui fait le projet ? Son track record, son expertise, ses bilans, sa capacité, sa solvabilité financière.
04:50 Et le projet ? Localisation, permis de construire, devis de travaux, commercialisation.
04:54 Ensuite, on a un comité de sélection, une fois qu'il vient relire les dossiers.
04:57 Et ensuite, si le comité est valide, on met le projet en ligne.
05:00 Et puis, ce sont généralement des promoteurs, des marchands de biens qui ont pignon sur rue, qui ne débarquent pas dans le métier.
05:05 Effectivement, ce ne sont que des professionnels dont c'est le métier. On ne finance pas des particuliers.
05:08 Et qui ont une certaine ancienneté, surtout.
05:09 Il y a une ancienneté, il y a un savoir-faire, il y a un track record.
05:12 Il faut qu'ils nous montrent qu'ils ont déjà fait des projets qu'ils ont livrés, avec des chiffres qui sont bons.
05:17 Donc voilà, on s'attache à financer des gens qui ont l'expérience et surtout des bons projets, effectivement, bien situés, bien cadrés.
05:23 Vous pouvez nous donner quelques exemples, justement, de projets qui venaient de financer ou qui sont en cours de financement ?
05:27 Oui, donc c'est assez large. On finance tout type d'actifs. Donc résidentiels, bureaux, logistiques, hôtellerie, tertiaires.
05:33 Toutes zones géographiques.
05:34 Toutes zones géographiques. Donc nous, on est beaucoup sur l'île de France.
05:36 Qui reste quand même le marché numéro un pour toutes les plateformes.
05:39 On a ensuite, nous, des bureaux à Lyon, à Nantes et à Bordeaux.
05:41 Pour être près du terrain.
05:42 Pour être près du terrain. Donc on fait forcément beaucoup d'opérations dans ces villes-là.
05:45 Et on attache à avoir une certaine... Ajouter un petit peu d'émotion dans les projets.
05:48 Ou quand on lance un projet à Bordeaux, on essaie d'avoir un maximum de Bordelais.
05:52 Pour qu'ils puissent investir dans la rénovation du patrimoine de leur ville, de leur quartier.
05:55 Pour faire même de leur pâté de maison.
05:57 Donc c'est pour ça qu'on a des équipes sur place pour aller chercher des investisseurs locaux et des projets locaux.
06:02 Et dernièrement, on a financé par exemple un projet d'achat en bloc d'une maison au Touquet.
06:06 Enfin d'un appartement au Touquet. D'un immeuble qui était redivisé.
06:09 On a financé la construction d'un entrepôt logistique près du Havre.
06:13 Un hôtel a apparu à rue de Rivoli. Donc c'est très très large.
06:16 Mais c'est projet par projet. Donc l'investisseur se connecte sur le site.
06:19 Sélectionne le projet dans lequel il veut investir.
06:21 Et ensuite il se fait un projet.
06:22 On peut choisir effectivement en fonction de son appétence.
06:24 C'est surtout l'appétence. C'est surtout un peu le côté, encore une fois, un peu émotionnel.
06:27 La proximité où on va choisir un projet dans sa ville, dans son quartier.
06:30 Ou un projet où on est un petit peu sensible.
06:33 On essaie de donner une certaine humanité, une certaine proximité avec le projet.
06:37 Et comme il y a quasiment un projet par semaine chez nous,
06:40 sur l'ensemble du marché c'est quand même 4 projets par jour.
06:42 Donc on peut aller chercher un projet qui nous parle et on le choisit.
06:46 C'est un peu l'inverse de la pierre-papier type SCP où c'est une fois qu'il investit dans un tout.
06:50 Là on choisit et on fait son propre portefeuille.
06:52 Et puis ensuite j'imagine que vous envoyez des newsletters régulièrement pour savoir...
06:55 Tout à fait.
06:56 Pour participer à la construction de...
06:58 Tout à fait. Tous les trimestres on envoie une actualité.
07:00 Et dès qu'il y a des actualités un peu importantes, ou des photos, des photos, des plans, on les envoie.
07:05 Par mail ou par notification.
07:07 Et là on est en train de créer une application mobile qu'on va déployer cet été.
07:10 Donc vous aurez des petits pop-up en disant "vous avez été remboursé" ou "il y a une bonne nouvelle".
07:14 Pour souscrire justement, comment fait-on pour les investisseurs intéressés ?
07:19 Pour souscrire, vous pouvez aller sur baltis.com qui est le site de la plateforme.
07:22 Ensuite vous avez tout un questionnaire Kawaii-Shi un peu long.
07:25 Parce que voilà, on est quand même une plateforme, une société qui est agréée par l'AMF.
07:28 Donc pour une connaissance client, pour être sûr que vous ayez conscience des risques,
07:31 et que vous faites un bon investissement par rapport à votre capacité classique.
07:34 Une fois que votre compte est créé et validé, vous avez accès à tous les projets qui vont sortir ou qui sont en cours.
07:39 Et ensuite vous pouvez signer en ligne, payer en ligne par virement ou par carte.
07:43 Donc c'est assez simple, c'est assez rapide.
07:44 A partir de 1000 euros, donc ce qui est accessible pour un grand nombre.
07:47 Et après il faut être assez ponctuel quand on ouvre les collectes, parce que ça va très vite.
07:50 Généralement les collectes c'est moins d'une heure.
07:51 Donc si c'est lundi à 14h, il faut se connecter lundi à 14h pour pouvoir y partir.
07:55 Il y a un système d'alerte qui prévient ?
07:56 Nous on a mis un système de SMS.
07:58 Vous pouvez recevoir un SMS 15 minutes avant.
08:00 Comme ça vous pouvez sortir du réunion.
08:02 Et quelques jours avant vous présentez le projet.
08:04 Et 4-5 jours avant on envoie tout le projet qui fait généralement une cinquantaine de pages,
08:08 qui explique vraiment tout le détail du projet.
08:10 15 minutes avant vous avez un SMS, vous vous connectez, vous signez, vous payez.
08:13 Ça dure quelques secondes.
08:15 Et ensuite vous faites votre virement dans la foulée.
08:17 Donc l'opération est bouclée quelques jours après.
08:19 Alexandre, merci pour cette belle idée de placement.
08:22 Tous les investisseurs intéressés peuvent aller sur baltis.com.
08:26 Il y a également d'autres plateformes.
08:28 C'est Alexandre qui vient de présenter Baltis.
08:30 Merci à tous d'avoir suivi.
08:31 Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV avec de nouvelles idées de placement.
08:36 [Musique]
08:46 [Silence]