Mardi 5 septembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Aurélie Sultan (Avocate fiscaliste en patrimoine et experte en locations meublées, Cabinet Demeuzoy) , Christian de Kerangal (Directeur Général, IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière)) , Antoine Cauchy (Cofondateur, Treeefle Gestion Privée) et Anthony Calci (Fondateur, Calci Patrimoine)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles,
00:14 mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:20 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart, mais aussi sur bsmart.fr,
00:24 sur les réseaux sociaux de Bsmart, et bien sûr vous pouvez nous écouter sur toutes les plateformes de podcast.
00:29 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés de Limo,
00:33 le rendez-vous dédié à l'immobilier, à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:37 Et en l'occurrence, nous nous poserons la question ensemble de la possibilité d'une évolution de la fiscalité
00:43 en ce qui concerne les locations saisonnières, ou plus particulièrement les locations Airbnb.
00:48 Bruno Le Maire a laissé entendre que cela pourrait arriver dans quelques interviews avant l'été.
00:54 Nous nous poserons la question ensemble de savoir ce que cela pourrait changer avec Aurélie Sultan,
00:59 avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée. Ce sera donc la première partie de Smart Patrimoine.
01:04 Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine dans un contexte compliqué, ou en tout cas un petit peu différent en ce moment,
01:13 pour les fonds immobiliers, que ce soit les SCI, OPCI ou SCPI.
01:17 Nous nous demanderons quel est le traitement à réserver pour les fonds immobiliers dans un contrat d'assurance vie pour cette fin d'année 2023.
01:25 Nous aurons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, pour en parler, Christian de Quérangal,
01:30 directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, mais aussi Anthony Calci, fondateur de Calci Patrimoine.
01:36 Ce sera donc enjeux patrimoine. Et puis enfin, nous finirons cette émission avec l'œil du CGP,
01:40 où nous aurons le plaisir de recevoir Antoine Cauchy, cofondateur de Trefle Gestion Privée,
01:44 avec qui nous reviendrons sur les contrats de prévoyance pour les entrepreneurs,
01:48 et notamment sur les points à regarder de près pour vérifier si l'on est bien équipé en matière de prévoyance.
01:54 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:56 Et c'est parti pour les clés de l'immeuble, rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
02:05 Nous allons tenter de comprendre ensemble si la fiscalité des locations Airbnb est trop favorable à l'heure actuelle,
02:12 et surtout si elle peut être amenée à évoluer dans le temps.
02:14 On se souvient que le ministre de l'économie Bruno Le Maire a laissé entendre dans plusieurs interviews avant l'été
02:20 qu'il serait en tout cas favorable à une revue de la fiscalité des locations Airbnb.
02:29 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Aurélie Sultan.
02:32 Bonjour Aurélie Sultan.
02:33 Bonjour.
02:34 Vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée.
02:38 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
02:40 Si la question se pose, c'est qu'il y a un contexte fiscal particulier pour les locations saisonnières Airbnb.
02:47 Déjà, est-ce que c'est la même chose ? Quel est le terme qu'on utilise fiscalement ?
02:51 On utilise le terme plutôt de location courte durée ou meublée de tourisme.
02:56 Ce sont les deux termes qu'on utilise en fiscalité.
02:59 Mais on va voir que le régime fiscal, que ce soit en location courte durée ou longue durée,
03:04 quand vous faites du meublé, est sensiblement identique avec quelques subtilités qu'on va aborder.
03:09 Et alors du coup, un traitement fiscal différent des locations classiques.
03:13 On sait notamment, tous ceux qui mettent leurs appartements ou leurs maisons sur Airbnb
03:17 savent qu'ils ont un nombre de jours limités dans l'année pour le louer ?
03:20 Tout à fait.
03:21 Normalement, c'est limité à 120 jours quand vous êtes dans des communes comme à Paris ou dans des grandes villes.
03:27 Normalement, vous êtes limité à 120 jours par an si c'est votre résidence principale.
03:31 Et à Paris, si ce n'est pas votre résidence principale, vous n'avez pas du tout le droit de faire du Airbnb,
03:36 sauf certaines dérogations.
03:38 Mais normalement, vous ne pouvez faire que du Airbnb sur votre résidence principale à maximum 120 jours par an.
03:43 Et alors, quelle est la fiscalité qui s'applique ?
03:44 Est-ce que déjà, on fait la différence entre résidence principale ou non-résidence principale ?
03:47 Non.
03:48 Non, pas forcément ?
03:49 Non. En fait, on fait la différence d'un point de vue fiscal si vous faites de la location nue,
03:52 vous louez sans meuble, ou si vous faites de la location meublée.
03:55 Si vous faites de la location nue, vous êtes sous le régime fiscal des revenus fonciers.
03:59 Et si vous faites de la location meublée, vous êtes sous le régime des BIC,
04:03 donc des bénéfices industriels et commerciaux.
04:05 D'accord. Et alors, quelle est la différence qui fait dire à certains que la fiscalité est trop favorable pour les locations court-durée ?
04:14 Court-durée ou meublée, ou longue durée d'ailleurs.
04:17 Aujourd'hui, vous avez un dispositif qui s'appelle le dispositif micro BIC.
04:21 Donc en fait, il s'applique si vous avez moins de 77 700 euros de chiffre d'affaires.
04:27 Donc si vos loyers annuels n'excèdent pas 77 700, vous pouvez avoir un abattement qui représente en principe 50 %.
04:35 D'accord.
04:36 Donc ça veut dire que vous n'avez pas à porter de justificatif par rapport à vos charges, etc.
04:39 Vous avez automatiquement 50 % d'abattement et donc vous êtes imposé sur la moitié.
04:44 Ça, c'est comme vous faites du meublé court-durée classique.
04:47 D'accord. Donc je loue un appartement, mettons, à Paris, à Lyon ou à Bordeaux.
04:50 J'ai un chiffre d'affaires qui n'excède pas le seuil de 70 000 euros, un peu plus que vous venez de nous donner.
04:55 77 700.
04:57 Automatiquement, entre guillemets, l'administration fiscale prend en compte la moitié de ce chiffre d'affaires pour ensuite apposer une fiscalité.
05:03 Exactement. Ça, c'est le principe.
05:05 Exception, c'est que si vous avez un classement, donc vous êtes un meublé de tourisme classé,
05:10 c'est-à-dire que vous avez obtenu une accréditation auprès d'un organisme indépendant agréé par l'État
05:15 qui va évaluer le niveau de confort d'équipement du logement et qui va vous attribuer des étoiles,
05:21 comme à l'hôtel, de 1 à 5 étoiles.
05:23 Et là, vous pouvez bénéficier du microbic, mais là, le seuil n'est plus 77 700, mais il est passé à 188 700.
05:31 Et là, vous avez un abattement de 71 %, c'est énorme.
05:34 Donc, vous êtes imposé sur 29 %, ce qui est plutôt favorable.
05:37 Et c'est ça qui est en discussion et qui est un peu une niche aujourd'hui.
05:41 Parce que quand on est dans des villes très touristiques comme Paris, on a plus facilement peut-être ces fameuses étoiles dont vous parlez ?
05:48 Alors finalement, en pratique, tous ceux qui font du Airbnb à Paris ne demandent pas de cette accréditation.
05:55 Ils n'ont pas d'étoiles, c'est plutôt dans les stations de ski, dans les stations balnéaires, etc.
05:59 Où effectivement, il y a plus d'étoiles qui sont accordées. Mais à Paris, je le vois très rarement.
06:04 Alors, une question quand même, parce qu'effectivement, on comprend que la fiscalité appliquée aujourd'hui
06:10 laisse entendre qu'on fait un cadeau à ceux qui ont possibilité de générer des revenus à partir de leur logement.
06:17 Pour autant, quand on pose la question à Airbnb France sur le nombre de gens ou sur les revenus moyens générés par des appartements,
06:25 on est sur des montants beaucoup plus faibles. On est autour de 4000 euros, un peu moins même, à l'année.
06:29 C'est pareil, j'ai vu qu'il y avait une moyenne de 3800 euros, ce qui n'est pas très élevé.
06:35 Et finalement, en pratique, ceux qui font beaucoup d'Airbnb ne sont pas sous le régime micro.
06:41 Ils sont sous le régime réel et ils déduisent toutes les charges réellement engagées pour cette activité de location meublée.
06:50 Et ils peuvent déduire les frais de conciergerie, les intérêts d'emprunt, etc.
06:54 Donc, on dépasse souvent les 50% finalement de charges réelles engagées.
06:58 Surtout qu'on peut amortir le bien immobilier quand on fait de la location meublée, à condition d'avoir un comptable
07:04 d'inscrire le bien à l'actif d'un bilan. Donc, il n'y a pas de comptabilité. Donc, c'est des frais quand même en plus.
07:09 Donc, on est quand même considéré comme professionnel. On ne peut pas simplement les déclarer comme ça.
07:12 Non, sans être professionnel. On peut être en loi remeublé non professionnel et bénéficier d'un amortissement.
07:18 Ce n'est pas... C'est juste un dispositif comptable. On est quand même sous le régime réel avec une comptabilité à tenir, même si on est non professionnel.
07:26 Est-ce qu'il est crédible, envisageable que cette fiscalité évolue ?
07:30 Donc, on a eu des effets d'annonce, effectivement, des interviews. Bon, des interviews ne font pas la loi.
07:34 Est-ce que vous pensez qu'il est crédible qu'on revienne sur cette fiscalité aujourd'hui ?
07:39 Alors, ce qu'on critique aujourd'hui, c'est quand vous faites de la location nue, donc quand vous êtes sous le régime des revenus fonciers.
07:44 Là, le seuil pour bénéficier du micro foncier, ce n'est plus 77 000 ou 188 000, c'est 15 000 euros de loyer.
07:52 Et l'abattement n'est pas de 50 %, c'est 71 %, il n'est que de 30 %.
07:56 En fait, on se dit pourquoi il y a cette différence entre ceux qui font de la location nue et ceux qui font de la location meublée.
08:01 Donc, aujourd'hui, certains veulent justement revenir sur la fiscalité des revenus fonciers.
08:09 Après, c'est un peu sévère parce que quand vous faites de la location meublée, vous achetez des meubles.
08:13 Il y a quand même beaucoup de contraintes quand même qui sont liées à cette location, que vous n'avez pas quand vous faites de la location nue.
08:18 Donc, c'est pour ça que dans les 50 %, on prend en compte toutes ces charges, notamment aux frais de conciergerie.
08:26 Et avec une question sur le logement quand même, parce qu'avec cette idée derrière que si la fiscalité est plus incitative sur la location courte durée type Airbnb ou saisonnière,
08:35 c'est autant de biens qu'on enlève pour du logement longue durée dans un contexte de tension un peu sur le marché du logement à l'heure actuelle.
08:42 Oui, c'est vrai. Mais quand vous regardez la location des meublées longue durée, finalement, aussi, elle bénéficie d'un régime de l'abattement de 50 %.
08:49 Ce n'est pas que les locations courte durée. Donc, est-ce qu'on veut revenir sur tout le dispositif des loueurs emmeublés, non professionnels ou même professionnels ?
08:56 Ou est-ce qu'on va revenir que sur les locations courte durée dont certains peuvent bénéficier d'un abattement de 71 %,
09:05 donc certains veulent justement voir la suppression seulement de cet abattement de 71 % et de le rabaisser à 50 %.
09:10 Donc, aujourd'hui, on ne sait pas sur quel terrain ils veulent.
09:13 Normalement, ça devrait être discuté lors du projet de loi de finances pour 2024, à l'automne prochain.
09:22 Et donc, on va voir, est-ce qu'ils vont réduire les seuils, est-ce qu'ils vont réduire les abattements,
09:25 est-ce qu'ils ne vont pas toucher du tout à la location meublée ? On verra.
09:29 Est-ce qu'un changement de fiscalité, selon vous, alors effectivement, là, on est plus du domaine de la vie puisqu'on n'a pas encore de fait établi,
09:36 mais pourrait à lui seul régler le problème du mal-logement ? Peut-être qu'on fait peser sur les AirBnB quelque chose qui n'a pas forcément à voir
09:44 avec la location saisonnière aussi en matière de logement en France.
09:47 Finalement, on a vu qu'à Paris, notamment, vous ne pouvez pas faire de la location meublée sur votre résidence secondaire.
09:53 Donc, c'est votre résidence principale. Donc, déjà, il n'y a pas de problème de logement puisque c'est leur résidence principale.
09:58 Donc, on n'enlève pas un logement à quelqu'un.
10:01 Donc, je ne sais pas si la fiscalité, donc celui qui fait un petit peu de AirBnB, qui met sa maison, même sa résidence secondaire,
10:08 dans le sud de la France, par exemple, parce que dans certaines stations, ils peuvent le faire plus facilement.
10:14 Bon, est-ce que ça va résoudre les problèmes de la crise du logement ? Je n'en suis pas certaine.
10:22 Merci beaucoup, Aurélie Sultan, de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
10:25 Je rappelle que vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée. Merci beaucoup.
10:29 De rien.
10:30 Merci à vous. Et on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
10:33 Comment aborder les fonds immobiliers dans vos contrats d'assurance-vie ?
10:41 Voilà la question qui va nous animer ensemble dans Enjeu patrimoine.
10:45 Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau Christian de Quérangal.
10:48 Bonjour, Christian de Quérangal.
10:49 Bonjour.
10:50 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:51 Vous êtes directeur général de l'IEIF, Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière.
10:56 Je vais venir avec vous dans un instant sur les tendances et les chiffres vis-à-vis de ces fonds immobiliers.
11:01 Juste avant, nous avons le plaisir d'accueillir également sur le plateau Smart Patrimoine pour en parler Anthony Kelsey.
11:05 Bonjour, Anthony Kelsey.
11:06 Bonjour, Nicolas.
11:07 Vous êtes fondateur de Kelsey Patrimoine et vous nous direz dans un instant quel sort vous réservez justement à ces fonds immobiliers
11:13 dans des contrats d'assurance-vie ou autres pour cette fin d'année 2023.
11:17 Christian de Quérangal, on va commencer avec vous.
11:19 Si on se pose la question aujourd'hui, ce n'est pas anodin, c'est que cela fait plusieurs semaines,
11:22 on peut même commencer à en parler en mois, qu'on constate peut-être des inquiétudes sur les fonds immobiliers de deux sortes.
11:28 Déjà, les chiffres de l'IEIF et de l'ASPI me montrent un recul de la collecte sur le premier semestre de l'année 2023.
11:35 Et on a vu également, alors déjà l'AMF commençait à s'intéresser d'un petit peu plus près à la gestion des actifs au sein des SCPI
11:43 et certaines grandes SCPI annonçaient des baisses de valorisation du prix de leur part.
11:48 Un contexte qui pose question sur les fonds immobiliers aujourd'hui.
11:51 Comment est-ce que vous regardez ça du point de vue de l'IEIF ?
11:54 Très clairement, je pense qu'on avait oublié que l'immobilier a été cyclique.
11:59 Or, l'immobilier comme l'économie, comme l'investissement dans d'autres classes d'actifs est cyclique.
12:06 Or, le cycle qui est en train de se terminer est un cycle qui a été très long,
12:14 qui a été boosté en plus par l'apport de liquidités par les banques centrales, par les taux d'euro.
12:19 Et donc aujourd'hui, effectivement, la remontée des taux implique des financements plus chers
12:27 et puis un repositionnement en termes de couple rendement risque des actifs immobiliers.
12:34 Et donc aujourd'hui, qu'est-ce qu'on est en train de voir ?
12:36 On est en train de voir des investisseurs institutionnels qui se posent des questions sur la bonne valorisation de l'immobilier,
12:43 donc qui investissent beaucoup moins, et donc aujourd'hui, on commence à avoir des actifs immobiliers.
12:49 Alors, ça prend toujours plus de temps que les actifs financiers, que les états sur les obliques,
12:53 mais on voit un repricing qui est en train de se faire sur les actifs immobiliers eux-mêmes.
12:59 Et donc, c'est normal, à un moment, ça se fait aussi dans les prix de départ des véhicules d'investissement immobilier que sont les S&P et les S&P.
13:09 Donc, pour bien comprendre pour les gens qui nous écoutent, le sujet aujourd'hui, c'est la valorisation des actifs
13:15 achetés par exemple par les sociétés de gestion qui est en cause sur le sujet rentabilité que eux auront à la fin.
13:22 Alors, c'est vraiment la valeur des actifs parce qu'en termes de flux de revenus, pour l'instant, en tout cas, il n'y a pas de casse au niveau des flux de revenus.
13:32 Il y en aura peut-être un peu parce qu'on sait très bien que... Alors après, ça dépend très fortement des catégories d'actifs, des localisations,
13:39 comme toujours en immobilier et notamment, on en parlait juste avant de rentrer, la classe d'actifs bureau qui a été la classe d'actifs reine depuis les années 60.
13:48 Elle est aujourd'hui bousculée par le télétravail, par les changements de mode de travail.
13:56 Et ça, on le voit réellement dans les chiffres parce qu'effectivement, aujourd'hui, c'était plus une intuition de dire bon ben ça va être plus compliqué pour le bureau.
14:02 Et on entendait régulièrement certains experts nous dire mais non, les bureaux vont rester. On va revenir dans les bureaux ou en tout cas, les entreprises vont s'équiper différemment.
14:11 Là, on voit clairement que le bureau recule entre guillemets en matière de CPI. Non ?
14:16 Oui, tout à fait, mais avec de grandes différences. C'est-à-dire que par exemple, le bureau en centre-ville, dans le cœur de Paris, vous avez un taux de vacances de 2,5 %.
14:25 Dans le bureau, tout le monde doit être dans le cœur de Paris. Donc, il y a pour le coup une recherche de centralité et de vie.
14:31 Vous avez par contre des taux de vacances qui sont élevés en périphérie parce que ce sont des localisations qui sont moins attractives.
14:39 Et donc, effectivement, là, on commence à voir l'impact du télétravail mais aussi de la baisse de la population active.
14:45 Clairement, on va avoir dans l'avenir besoin de moins de bureaux qu'avant.
14:50 Probablement de mieux de bureaux, des bureaux mieux équipés. Je ne dis pas que le bureau est mort du tout.
14:55 On demandera à Anthony quels si, s'il est.
14:57 Mais on demande de bureaux qui soient plus vivants mais surtout dans des quartiers beaucoup plus animés, avec beaucoup d'aménités urbaines, etc.
15:06 Une dernière question sur le contexte avant peut-être de regarder effectivement la stratégie d'investissement sur le sujet.
15:13 On a pu lire et entendre même dans cette émission qu'en France, le sujet revalorisation des prix de part était arrivé après d'autres pays européens.
15:21 Peut-être parce qu'il y a eu moins de transactions qui a, entre guillemets, un petit peu artificiellement gardé des prix élevés.
15:26 Et là, maintenant, on est obligé de faire face finalement à ce recul. Est-ce qu'on est au début d'un recul des valorisations ?
15:33 Alors, je pense qu'on est au début effectivement d'un recul des valorisations qui sera très varié en fonction des véhicules,
15:40 qui sera très varié en fonction des sous-jacents, des actifs immobiliers sous-jacents.
15:46 C'est ce qu'on disait, le commerce, l'hôtellerie, la santé, le bureau, etc. ne réagissent pas de la même manière.
15:52 Mais clairement, aujourd'hui, il faut reconstituer de la prime de risque par rapport à un niveau d'obligation qui a augmenté de 300 points de base.
16:03 Donc, ça veut dire, même si on a une inflation qui va soutenir les revenus et les loyers, ça veut dire une baisse de la valeur d'un certain nombre d'actifs.
16:14 Ça, c'est clair.
16:15 Anthony Calci, maintenant que le contexte est posé et décrypté par Christian de Quérangale, quand on est conseiller en gestion de patrimoine,
16:22 qu'on s'adresse à des clients que, alors je ne sais pas si vous vous le disiez, mais d'autres disaient qu'effectivement,
16:28 en termes de réserve de valeur dans des assurances vie, il y avait le fonds en euros, puis il y avait les fonds immobiliers qui présentaient des caractéristiques
16:37 parfois proches, certains disaient même similaires. Comment est-ce qu'on aborde dans ce contexte l'investissement sur les fonds immobiliers ?
16:44 Alors bien sûr, tous les cabinets de gestion de patrimoine avaient des fonds immobiliers.
16:50 Ça a remplacé, comme vous dites, les fonds euros les années précédentes. Quand on avait un fonds euro à 1% et une S&I qui apportait du 4%, on était très heureux.
17:00 Ce qui s'est passé en 2022 avec la hausse des taux, si on faisait le calcul, on allait remarquer que ces fonds immobiliers allaient faire 3 à 4%
17:11 quand le fonds euro, un fonds monétaire, allait faire lui-même 3 à 4%.
17:14 Bien sûr.
17:15 Même si on ne savait pas si ça allait baisser, on pouvait s'en douter si on connaît la méthode de calcul par la prime de risque,
17:23 c'était tout à fait logique de se dire non, moi je préfère avoir 3 à 4% sur un taux garanti ou quasiment garanti avec un fonds monétaire.
17:33 Donc nous, malgré des années fructueuses sur ces S&I, on les arbitrait.
17:41 Le recul de la collecte sur les S&I, S&P ou OPCI s'explique par le fait que les fonds euro rémunèrent plus aujourd'hui ?
17:47 Bien sûr. En fait, cet impact de la hausse des taux courts joue sur absolument tout type d'investissement parce qu'il y a aussi les comptes à terme
17:57 qui sont très performants. Là, on parle de l'intérieur de l'assurance vie.
18:01 Donc quand on a une assurance vie avec un fonds immobilier, SIO et CPI et des fonds en euro et des fonds monétaires,
18:11 la différence c'est qu'il y a une garantie de liquidité chez l'assureur.
18:15 Donc en un clic, quelques euros, vous passez de l'un à l'autre.
18:19 Vous n'avez pas besoin de casser le contrat, faites-le. On attend de voir si les valorisations vont baisser les prochains trimestres.
18:28 Il y a une deadline au 30 septembre, il y en a une plus grosse au 31/12/2023.
18:32 Bien sûr.
18:33 Moi, je n'ai pas envie que mes clients jouent avec le feu. On va sur un support à 3% garantie ou quasiment garantie.
18:41 Et puis, on verra en 2024 s'il y a un point d'entrée. Point.
18:45 Mais alors justement, c'est intéressant parce que ceux qui défendent effectivement les fonds immobiliers répètent que c'est de l'investissement de long terme
18:53 et qu'il ne faut pas prendre des décisions face à quelques éléments court terme.
18:58 Pour autant, ce que vous nous dites, c'est soyons quand même prudents sur le court terme et sur le contexte qu'on voit actuellement.
19:04 Mais bien sûr, on avait ces CIs depuis des années. Mais là, quand on veut optimiser le patrimoine d'un client,
19:11 donc réduire son risque avec la même rentabilité, donc on parle d'un rapport rendement risque, pourquoi s'embêter ?
19:17 Si on parle de long terme, c'est quand peut-être on a des SCP en direct, qu'on a payé 10% de frais, qu'on touche des revenus et que finalement,
19:26 cet SCP nous plaît. Là, on est un peu plus "coaché". Peut-être même en plus, il y a une liste d'attente de plusieurs mois pour pouvoir vendre.
19:35 Là, sur votre assurance vie, encore une fois, on a un arbitrage de quelques euros. Vous passez de l'un à l'autre.
19:41 Vous pouvez revenir de l'un à l'autre. Je pense qu'il ne faut pas se gêner. Voilà.
19:46 Pour trouver les bons points d'entrée, quel que soit l'actif en question et l'actif dont on parle aujourd'hui, c'est les fonds immobiliers.
19:53 Le point d'entrée, je ne le connais pas. Je ne sais pas si ça va baisser. Je ne sais pas. Je sais juste qu'il y a un placement garanti à 3%
20:01 qui est d'une rentabilité équivalente à un fonds immobilier. Donc, on parle des baisses des SCPIs, mais les SCIs ont commencé à baisser.
20:10 Les SCPIs ont fait la une des journaux. Les SCIs n'ont pas fait la une des journaux, des médias. Mais ça a déjà commencé à baisser.
20:20 Donc, si vous aviez arbitré au 31/12, déjà, vous seriez un peu mieux. Vous aurez gagné 3% plus la baisse, donc peut-être à 6% de delta.
20:29 Je pense que ce n'est pas encore trop tard parce que ça n'a pas encore dévissé, comme certaines SCPIs à -17.
20:37 – Christian de Quirongal, vous vouliez réagir ? – Oui, je voulais réagir parce que je ne suis pas tout à fait d'accord.
20:43 Moi, je pense qu'effectivement, en tout cas pour les SCPIs, ça peut se discuter un peu plus.
20:51 Mais pour les SCPIs, moi, j'aurais plutôt envie de conseiller. Ce n'est pas du tout mon rôle d'être conseil, mais plutôt de dire,
21:00 c'est effectivement un placement de long terme. Quand on regarde le rendement global sur 10 ans, sur 20 ans, sur 30 ans des SCPIs,
21:09 il est supérieur à celui de beaucoup, beaucoup de produits. Et donc, moi, je dirais au contraire, ne sortez pas maintenant, si jamais vous en avez.
21:16 – Mais alors, la question, c'est peut-être celle qu'a posée Anthony Calci dans sa réponse.
21:19 C'est quand je les détiens en direct et quand je les détiens en assurance vie, est-ce que mon comportement en tant qu'investisseur doit être le même ?
21:25 Alors, je sais que vous ne faites pas de conseils, mais du coup, je vous pose la question à vous, Anthony Calci.
21:29 Est-ce que le comportement doit être différent en lien avec la manière dont on détient ces fonds immobiliers ?
21:34 – Oui, clairement, on fait une grosse différence entre les SCPIs. Dans les SCPIs, déjà, il y a des frais.
21:41 Et cette perception des loyers permet d'avoir un amortisseur en termes de rentabilité.
21:46 Donc, nous, ce qu'on fait, c'est qu'on a vendu quelques SCPIs qui nous semblaient à risque sur la baisse du prix de part.
21:55 On continue d'investir même sur les SCPIs qui sont récentes et internationales, plus diversifiées.
22:00 – Même dans le contexte actuel ? – Même dans le contexte actuel.
22:02 Parce que si elles sont en collecte positive, en fait, elles vont acheter des immeubles avec des baux renouvelés, avec des prix plus bas.
22:10 Donc, en fait, c'est très intéressant d'investir sur des fonds immobiliers qui sont en collecte positive, qui sont récents,
22:17 et on le fait, et qui sont en internationales aussi. Donc, non, il y a des choses vraiment à garder dans les fonds immobiliers.
22:24 – Christian de Carangale.
22:25 – Oui, pour aller dans le même sens, je pense qu'on rentre dans une période où il va y avoir besoin d'une beaucoup plus grande sélectivité
22:32 dans les fonds immobiliers, que ce soit les SCPIs ou les SCI, pour regarder quels sont les sous-jacents.
22:37 Il y a aujourd'hui des classes d'actifs qui ont déjà repricé et qui sont en train de commencer à repartir à la hausse.
22:44 L'hôtellerie est une classe d'actifs que beaucoup d'investisseurs regardent.
22:48 Le commerce, il y a des commerces, il y a des commerces qui souffrent, bien sûr.
22:51 – Bien sûr. – Il y a aussi des commerces qui vont très bien, au contraire.
22:54 Donc, comme vous le disiez, il va falloir choisir de manière beaucoup plus fine,
23:01 et ça veut dire aussi pour les sociétés de gestion, une nécessité de communiquer de manière peut-être plus importante,
23:08 à la fois sur leur patrimoine et sur les risques.
23:11 – Eh bien, nous finirons là-dessus, messieurs. Merci beaucoup Christian de Carangale,
23:15 directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.
23:17 Merci également à Anthony Calci, fondateur de Calci Patrimoine.
23:20 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de Smart Patrimoine, l'œil du CGP.
23:25 [Générique]
23:29 Et c'est parti pour l'œil du CGP.
23:32 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment vérifier que nous sommes,
23:36 que vous êtes bien équipés en matière de prévoyance.
23:40 Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Antoine Cochy.
23:43 Bonjour Antoine Cochy. – Bonjour Nicolas.
23:45 – Vous êtes co-fondateur de Trefl Gestion Privée.
23:47 La prévoyance pour l'entrepreneur, c'est aussi un sujet d'accompagnement
23:51 pour les conseillers en gestion de patrimoine.
23:53 Vous avez noté 7 points, une check-list de 7 points d'auto-diagnostic
23:59 pour vérifier si l'on est bien ou mal équipé en matière de prévoyance.
24:03 – Oui, exactement. En fait, le but pour les interlocuteurs en face de nous,
24:08 c'est qu'ils puissent se dire, sur ces 7 points-là, je sais analyser mon contrat.
24:11 Le premier, c'est déjà, est-ce que je suis assuré ?
24:13 Oui, non, ça, c'est pas très compliqué à savoir.
24:16 – Vérifier si j'ai bien un contrat de prévoyance.
24:18 – Exactement. Parfois, on se pose la question avec la retraite.
24:21 Donc, on confond la prévoyance et la retraite.
24:23 Est-ce que j'ai bien un contrat de prévoyance pour l'arrêt de travail,
24:25 l'invalidité ou le décès ?
24:27 Donc, ça, c'est la première chose à vérifier, forcément, dans les 7 points.
24:30 – Parce que, je reste là sur ce premier point, pardon, ça n'est pas obligatoire.
24:32 Donc, il faut bien vérifier qu'on a un contrat de prévoyance, c'est ça ?
24:35 – Exactement. Nos clients entrepreneurs, profession libérale,
24:38 il n'y a rien d'obligatoire là-dessus.
24:39 Ça devrait presque l'être, mais pour autant, ça ne l'est pas.
24:42 Donc, ça, c'est le premier point. Ensuite, une fois que je suis…
24:44 si je suis assuré, est-ce que tout est réglé ?
24:46 Ou là, il faut rentrer un peu plus dans le détail ?
24:48 – Eh bien non, mais c'est comme tout.
24:49 Il y a forcément des prérogatives à respecter pour se dire
24:52 qu'au moins le contrat ou les montants assurés correspondent à ce dont on a besoin.
24:56 Et donc, le deuxième point, c'est quels sont les montants.
24:58 Déjà, est-ce que je les connais ? Si je les connais, c'est déjà un bon point.
25:01 Parce que, rares sont les clients, en tout cas, que nous, on croise,
25:04 qui sont au courant de ce qu'ils ont.
25:05 – D'accord.
25:06 – Est-ce que je connais les montants assurés en cas de, on le disait tout à l'heure,
25:08 arrêt de travail invalidité, parce que souvent, ça va de pair, et en cas de décès.
25:12 – Donc, les montants qui me seraient versés si jamais je fais face à un accident de la vie.
25:15 C'est ça ? – C'est ça, exactement.
25:17 – Ensuite, troisième point.
25:19 – Ensuite, on a les exclusions.
25:21 Est-ce qu'on va avoir des exclusions sur le dos, sur des grossesses pathologiques ?
25:25 – D'accord.
25:26 – Pour les femmes, que ce soit sur les maladies psy, aussi,
25:28 qui est avec le dos, les gros mots du siècle en ce moment.
25:32 Et ça, alors s'il y en a, ce n'est pas un problème.
25:35 Déjà, est-ce qu'on est ok avec ça ? Est-ce qu'on a eu l'information ?
25:37 Ça, c'est le troisième point, hyper important.
25:39 Ensuite, on peut avoir la considération, et là, on va rentrer un peu plus dans la technique,
25:43 de dire comment je vais être indemnisé, si déjà, je suis couvert,
25:46 et en fonction des garanties que j'ai eues, comment je suis indemnisé.
25:49 Est-ce que je suis indemnisé de manière indemnitaire,
25:51 ou est-ce que je suis indemnisé de manière forfaitaire ?
25:54 Indemnitaire, ça veut dire que demain, si jamais il m'arrive quelque chose,
25:57 en cas d'arrêt de travail d'invalidité, la sœur va venir me voir,
26:00 et me dire « combien vous avez gagné, donc combien on doit vous indemniser ? »
26:05 Alors que le forfaitaire, ça veut dire « moi, je me suis garanti pour 100 000 euros,
26:09 et on ne viendra pas me chercher pour savoir combien j'ai gagné cette année-là. »
26:13 Par exemple, avec le Covid, on peut en avoir de nombreux, avec des baisses de revenus,
26:16 on ne viendra pas me chercher là-dessus sur le barème forfaitaire.
26:19 Et donc, ça, c'est important en matière peut-être d'activité,
26:21 de style d'activité de l'entrepreneur, de choisir l'un ou l'autre, c'est ça ?
26:24 Exactement. Si on a des activités qui peuvent être cycliques,
26:26 ou sur lesquelles on peut avoir des trous d'air,
26:28 à la différence d'activité de santé, où c'est beaucoup plus linéaire,
26:31 c'est un vrai sujet de pouvoir bien choisir son contrat là-dessus.
26:34 Et alors, si on reste sur les chiffres, il y a également le sujet du barème de calcul d'invalidité.
26:39 Oui, exactement. On va regarder si on a indemnisé de manière professionnelle,
26:45 de manière fonctionnelle, donc fonctionnelle, c'est le barème de la sécurité sociale,
26:48 ou de manière croisée. Donc en fait, on a des tableaux qui existent,
26:50 et soit c'est le barème de la sécurité sociale, soit on considère le professionnel uniquement,
26:54 c'est-à-dire la capacité restante à exercer une profession,
26:58 soit on va avoir un barème croisé.
27:00 Et ça, ça a un gros impact, notamment pour les professions réglementées,
27:03 ou notamment aussi pour les professions de santé.
27:05 Donc, cinq points à regarder, il en reste deux.
27:07 Là, on a fait le tour déjà un petit peu, parce que c'est déjà assez dense,
27:10 mais non, il y a encore d'autres choses à regarder sur les contrats de prévoyance.
27:13 Il y a un point qui, moi, me paraît aujourd'hui important, c'est de dire que
27:16 je prends la totalité de ma rente d'invalidité en cas d'invalidité supérieure aux deux tiers,
27:21 donc 66%. Ça, c'est un point pour moi indéniable,
27:24 que tous les bons contrats de prévoyance doivent avoir.
27:27 Et après, vous avez la partie tarif. Est-ce que je suis tarifé sur l'individuel ?
27:32 Et donc, le tarif va bouger en fonction de l'évolution de mon âge,
27:35 ou est-ce que je suis basé sur un tarif collectif, donc une tranche d'âge ?
27:38 On va avoir souvent des tarifs qui vont être impactés en fonction d'un indice,
27:41 par exemple le plafond de sécurité sociale.
27:43 Donc, en fonction de l'âge, moins de 46 ans, plus de 46 ans,
27:45 parfois, on va préférer l'un ou l'autre.
27:47 Est-ce que, dernière question, Antoine Cochy, ces éléments que vous nous donnez
27:52 sont bien compris des entrepreneurs, ou est-ce que déjà,
27:55 quand ils ont un contrat de prévoyance, ils estiment qu'ils ont fait plus que la moyenne ?
27:58 C'est le dernier point. Déjà, quand nos clients, ou en tout cas les entrepreneurs,
28:04 pensent être assurés, pensent être assurés, c'est déjà un bon point.
28:07 La pédagogie dans le métier, elle n'est pas facile.
28:10 Même mes confrères ou les banques assureurs ne sont pas forcément à l'aise,
28:13 et ça c'est sûr, avec les sept points dont on a listé là.
28:16 Forcément, les clients, c'est beaucoup plus difficile.
28:19 Merci beaucoup Antoine Cochy d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
28:21 Je rappelle que vous êtes cofondateur de Trefl Gestion Privée.
28:24 Merci beaucoup, merci à vous de nous avoir suivis.
28:26 On se retrouve très vite sur Bsmart.
28:28 [Musique entraînante diminuant jusqu'au silence]