SMART PATRIMOINE - Résidentiel : le moment des bonnes affaires ou de la prudence ?
Les cartes sont-elles rebattues ? Le marché immobilier résidentiel en cette fin d’année 2023 est très perturbé, que ce soit sur l’immobilier ancien, neuf ou encore de l’immobilier de placement comme les SCPI et les investisseurs s‘interrogent sur la stratégie à adopter.
L’analyse d’Éric Groven, directeur immobilier du réseau France à la Société Générale sur le plateau de SMART PATRIMOINE.
L’analyse d’Éric Groven, directeur immobilier du réseau France à la Société Générale sur le plateau de SMART PATRIMOINE.
Transcript
00:00 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
00:07 de Smart Patrimoine.
00:08 En l'occurrence, nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les grandes dynamiques
00:12 en matière d'investissement immobilier, mais dans le secteur du résidentiel.
00:16 Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Eric Greven.
00:20 Bonjour Eric Greven.
00:21 Bonjour Nicolas.
00:22 Vous êtes directeur immobilier du Réseau France au sein de Société Générale.
00:26 Pourquoi on décide de faire ensemble un focus sur le résidentiel ? Parce qu'on lit déjà
00:30 beaucoup de choses sur l'immobilier depuis plus d'un an maintenant, que ce soit de manière
00:35 plus récente sur les SCPI, mais de manière plus globale sur le marché, en lien avec
00:39 la hausse des taux pratiquées par les banques centrales, leur impact sur le crédit immobilier
00:44 que l'on peut obtenir quand on est particulier, mais de manière plus générale sur le financement
00:48 des opérations immobilières.
00:50 On l'a beaucoup vu dans la logistique, le bureau ou autre.
00:54 Le secteur de l'immobilier résidentiel n'échappe pas à cette dynamique.
00:59 On a vu des investisseurs institutionnels investir un peu moins, si on peut le dire
01:04 ainsi, depuis le début de l'année, que ce soit en volume ou en montant.
01:07 Comment comprendre un petit peu la dynamique à l'œuvre aujourd'hui sur ce secteur
01:12 résidentiel, et notamment pour la fin d'année 2023 ?
01:13 Alors d'abord, on peut dire que le marché immobilier du résidentiel en cette fin 2023
01:20 est très perturbé.
01:21 Que l'on parle de l'immobilier ancien, que l'on parle de l'immobilier neuf, que
01:25 l'on parle de l'immobilier de placement au travers des SCPI, on voit bien que les
01:29 cartes sont en train d'être rebattues et que les investisseurs s'interrogent sur
01:34 la bonne stratégie à avoir.
01:36 Alors, pour les particuliers c'est une logique, pour les investisseurs institutionnels
01:40 c'en est une autre, mais dans tous les cas de figure, les gens cherchent à obtenir
01:46 de la rentabilité, de la plus-value ou bien des deux, en fonction des classes d'actifs.
01:51 Et de leurs objectifs de cours, moins et long terme.
01:55 Ils s'adaptent, ils s'ajustent, et c'est cette période d'ajustement qui est difficile
01:59 à saisir et à comprendre.
02:01 Et pourtant, il n'y a pas un jour où ne sort un nouvel article sur la crise de l'immobilier
02:06 européen, mondial, français.
02:09 C'est incroyable.
02:10 C'est sûr qu'il y a quand même beaucoup de questionnements en matière de valorisation,
02:13 en matière de coût du financement, et donc du coup on essaie de comprendre si on est
02:17 sur une dynamique ou en tout cas une transition qui va durer un an, qui va durer six mois
02:20 et surtout quel va être l'avenir de l'immobilier et notamment de cet immobilier d'investissement
02:25 résidentiel.
02:26 Alors d'abord, il faut se rappeler que l'on sort d'une très longue période totalement
02:31 inhabituelle dans laquelle l'argent était gratuit et ça a donné à tous de mauvaises
02:36 habitudes.
02:37 En particulier aux épargnants qui s'imaginaient pouvoir financer des biens pour leur propre
02:43 usage ou pour l'investissement gratuitement, éternellement.
02:46 On est revenu aujourd'hui dans un moment de marché qui est plus raisonnable, en tout
02:51 cas plus conforme à ce qui doit se passer sur un marché des taux d'intérêt, avec
02:55 des taux d'intérêt réels quand on le regarde bien, qui sont finalement proches de zéro.
03:00 Vous prenez 5% de taux d'intérêt, 4,9% au dernier chiffre de taux d'inflation, finalement
03:06 moi je me rappelle, il n'y a pas si longtemps que ça, des taux à 9% et à 10%.
03:11 Ce qui a fait la difficulté c'est l'ajustement extrêmement brutal des taux d'intérêt
03:17 et la question qui se pose aujourd'hui c'est les dernières hausses des banques centrales
03:23 marquent-elles le début d'une stabilisation à laquelle pourrait succéder une période
03:28 de baisse ou bien est-ce que, et c'est le scénario central aujourd'hui, les taux
03:33 d'intérêt pourraient rester durablement aux alentours de 5% si l'inflation ne baisse
03:38 pas.
03:39 La mécanique du marché de l'immobilier, en particulier dans le résidentiel, c'est
03:43 la mécanique des taux d'intérêt, celle au travers desquels les épargnants peuvent
03:47 s'endetter.
03:48 Des taux d'intérêt qui resteraient élevés, est-ce que ce serait forcément une mauvaise
03:52 nouvelle ? Parce qu'effectivement on imagine que c'est toujours mieux pour investir en
03:55 immobilier d'emprunter pas cher mais avoir un horizon au moins un peu plus clair sur
04:01 ce sujet du coût du financement, est-ce que ça ne pourrait pas relancer un peu une dynamique
04:05 sur l'investissement résidentiel ?
04:06 Si, mais d'abord il faut que les investisseurs, les épargnants, les accédants s'habituent
04:11 à cette nouvelle normalité.
04:12 Ça n'est pas encore le cas.
04:14 Et donc il faut qu'il y ait une baisse des valorisations forcément ?
04:16 Il faut qu'il y ait une baisse des valorisations et puis surtout il faut que, ce que l'on
04:20 n'a pas aujourd'hui, le marché des taux d'intérêt trouve une direction.
04:23 Autrement dit, on est là et ça va continuer à monter ou on est là et ça va redescendre.
04:28 Ça aujourd'hui, on ne sait pas le dire.
04:31 L'incertitude liée à l'absence de direction des taux a pour conséquence un gel des transactions
04:37 ou en tout cas une baisse formidable.
04:39 Je regardais les chiffres de l'année dernière dans l'ancien 1,2 millions de transactions
04:43 et on parle pour cette année de 850 à 900 000 transactions.
04:47 C'est une baisse considérable.
04:48 Donc dans une crise immobilière, le marché commence par se stériliser, il ne bouge plus,
04:55 les valorisations ensuite s'ajustent mais dans un deuxième temps seulement.
04:59 Comment lire les différences qu'on peut voir entre le neuf et l'ancien par exemple ?
05:04 Est-ce que l'épargnant doit mettre tout l'immobilier résidentiel dans le même sac ou au contraire
05:08 regarder un petit peu les disparités qu'il peut y avoir ?
05:10 Effectivement, on a le sujet des valorisations dans l'ancien et puis dans le neuf, on a plus
05:13 un sujet d'offres d'immeubles qui ont du mal à sortir de terre.
05:16 Alors d'abord, je voudrais profiter de ce moment pour rappeler quand même en matière
05:22 d'immobilier quelques règles de base en période de crise à la destination des gens qui nous
05:26 écoutent.
05:27 La première chose, elle est triviale mais en immobilier, c'est comme en bourse, tant
05:31 qu'on n'a pas vendu, on n'a pas perdu.
05:33 Ça veut dire que ma première recommandation est de dire si vous n'avez pas d'urgence
05:39 personnelle à vendre et à réaliser votre immobilier, gardez-le.
05:43 C'est le plus mauvais moment pour mettre un bien sur le marché.
05:46 Je pense que la première règle c'est tant qu'on n'a pas vendu, on n'a pas perdu.
05:50 Ça c'est la première chose.
05:52 La deuxième chose, il faut le savoir, c'est dans les périodes de crise immobilière qu'on
05:56 fait les meilleures affaires.
05:58 Prenez tous ces appartements de deux pièces, trois pièces qui sont touchés par des DPE
06:04 très mauvais avec un risque d'avoir une interdiction de les louer par exemple.
06:08 Les propriétaires s'en débarrassent.
06:10 D'abord parce qu'ils n'ont pas forcément envie de faire les travaux et puis peut-être
06:13 parce que la copropriété ne les autorisera pas.
06:15 Donc il y a des affaires à faire en période de baisse parce que la baisse des prix permet
06:20 de faire des travaux et ensuite ces travaux revalorisent le bien.
06:23 Dernière règle de base, la patience.
06:26 Les transactions étant gelées, il faut pour un acheteur patiemment attendre que les temps
06:32 baissent.
06:33 On pouvait dans la période dorée signer un appartement en quelques jours, voire quelques
06:37 semaines.
06:38 Maintenant c'est quelques mois.
06:39 Donc patience pour ne pas se précipiter à vendre, patience dans la transaction et puis
06:45 capacité à intervenir pour capturer des opportunités quand il y en a et il y en a.
06:51 Il y en a pour les fonds immobiliers également quand on veut investir au travers de fonds,
06:55 je ne sais pas, moi il y a un contrat d'assurance-vie.
06:57 On peut trouver aujourd'hui des bonnes affaires sur le marché de l'immobilier.
07:01 On verra en tant qu'épargnant même si on investit au travers d'un fonds ?
07:04 Oui parce que notamment un fonds orienté en immobilier par exemple au travers d'une
07:08 SCPI, on voit qu'un certain nombre de valeurs de part de SCPI ont été récemment décotées
07:15 par de très grands réseaux et c'est incontestablement le moment de se repositionner parce qu'on
07:21 voit bien que les gérants, c'est une obligation réglementaire, ont dû adapter la valeur
07:26 des parts à la dépréciation de leur actif et soit si vous êtes déjà titulaire d'un
07:32 contrat, vous pouvez réinvestir avec des prix moins élevés et puis si vous voulez
07:38 vous lancer, c'est le moment de le faire.
07:40 Donc moi je pense que les fonds immobiliers présentent toujours cet avantage d'être
07:45 assis sur des biens d'immobilier de long terme.
07:48 Par exemple, un investissement immobilier par un fonds, c'est une échéance de 5 à
07:51 8 ans.
07:52 Si vous voulez faire une roulade rapide en deux ans, là vous vous exposez à des retournements
07:59 de marché et de la perte en capital.
08:00 Dernière question Eric Greven, que faire avec l'immobilier neuf où on a l'impression
08:04 que la situation est quand même particulièrement bloquée ? Est-ce que les épargnants devraient
08:06 être particulièrement prudents vis-à-vis d'un investissement en immobilier neuf ?
08:09 Je parle d'un investissement pour le coup.
08:11 Alors d'abord il faut profiter du pinel jusqu'à la fin de l'année parce que les
08:16 dispositions existent encore et il y a encore cette niche fiscale.
08:19 Vous savez qu'elle va disparaître donc le premier conseil c'est utilisons les dispositifs
08:24 fiscaux tant qu'ils existent.
08:26 Ensuite, lorsque le dispositif fiscal aura disparu, acheter un bien pour l'investir
08:33 et le louer pour préparer sa retraite, préparer des compléments de revenus, préparer sa
08:38 transmission, c'est toujours une bonne idée.
08:40 Mais aujourd'hui, face à la difficulté de découlement des stocks, les promoteurs
08:47 sous une forme ou sous une autre accordent des remises qui peuvent être importantes.
08:51 Donc là encore, patience, se positionner sur un bien et la force des choses fera que
08:58 les prix finiront par baisser dans des proportions qui peuvent être importantes.
09:02 Merci beaucoup Eric Groven de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:05 Je rappelle que vous êtes directeur immobilier du réseau France Société Générale.
09:09 Merci beaucoup.
09:10 Merci à vous de nous avoir suivis. On se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.