Quel bilan pour le marché du retail en 2023 ? Après une année marquée par un marché de l'immobilier en berne, quelle stratégie pour 2024 ? Thaïs Castang, associée de L&A Fianance et Benjamin Sebban directeur des investissements commerces de la CBRE analysent les tendances du marché du retail et les perspectives pour cette nouvelle année.
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00:00 [Générique]
00:04 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
00:06 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment regarder la classe d'actifs immobiliers de commerce en 2024.
00:14 Ce qui va évidemment nous amener à regarder comment la classe d'actifs a réagi sur les années précédentes.
00:19 Quelles sont donc les perspectives dans l'immobilier de retail pour cette année ?
00:23 Une question que nous allons poser à Benjamin Seban.
00:25 Tout d'abord, bonjour Benjamin Seban.
00:26 Bonjour Nicolas.
00:27 Bienvenue sur le plateau Smart Patrimoine.
00:29 Vous êtes directeur des investissements commerces chez CBRE.
00:31 Nous avons le plaisir de recevoir également sur le plateau de Smart Patrimoine Thaïs Castan.
00:35 Bonjour Thaïs Castan.
00:36 Bonjour Nicolas.
00:36 Bonjour Benjamin.
00:37 Associé de L&A Finance.
00:39 On va commencer avec vous Benjamin.
00:41 J'ai l'impression de faire souvent la même introduction mais sur toutes les classes d'actifs.
00:45 2023, période de hausse des taux des banques centrales,
00:49 coût du financement, coût de l'argent plus élevé.
00:51 2024, perspective d'arrêt de hausse des taux, ça s'est acté.
00:56 Mais peut-être même aussi de baisse de taux.
00:58 On ne sait pas quand, on ne sait pas à quel rythme,
01:00 mais le marché est en tout cas assez optimiste sur le sujet.
01:04 Peut-être un peu moins maintenant qu'en fin 2023,
01:07 mais qui garde en tout cas cette conviction.
01:10 Si on regarde la classe d'actifs immobiliers de commerce,
01:13 donc dans la grande famille de l'immobilier, l'immobilier de commerce plus précisément,
01:16 quel impact a eu la hausse des taux sur la classe d'actifs ?
01:22 Est-ce que ça a été aussi difficile que pour d'autres typologies d'actifs immobiliers ?
01:27 Alors effectivement, l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière a été impactée,
01:32 comme vous le rappeliez, du fait de la hausse des taux d'intérêt.
01:39 Par contre, le retail a prouvé qu'il était assez résilient,
01:44 même si les chiffres ont baissé de moitié,
01:46 puisque les volumes investis sont passés d'environ 6 milliards en 2022
01:50 à 3 milliards pour 2023.
01:52 Il a montré une certaine résilience.
01:55 Le retail bashing et la Covid étant derrière nous,
01:59 on a eu des bons fondamentaux locatifs qui ont permis de faire revenir le commerce
02:04 dans la feuille de route des investisseurs institutionnels notamment.
02:07 Donc investissement divisé de moitié, mais résilience en lien quoi avec les performances ?
02:13 La part du retail, la part du commerce a augmenté,
02:18 elle est passée de 19 à 25 %,
02:20 notamment du fait de la baisse proportionnelle du bureau
02:24 qui en plus de la hausse des taux d'intérêt a connu une période d'office bashing
02:30 avec tout ce qui est problématique de télétravail notamment.
02:32 Donc le retail a récupéré quelque part une partie des investissements
02:35 qui ne sont plus allés sur le bureau.
02:37 Et donc même si on a eu des investissements en recul,
02:39 comme dans toute classe d'actifs immobilières sur l'année 2023,
02:44 il y a eu ce jeu de vase communiquant qui a permis au retail de mieux s'en sortir quand même.
02:48 Exactement, qui a bénéficié au retail,
02:50 retail qui avait plus souffert en 2018-2019,
02:53 on appelait ça le retail bashing.
02:54 Ensuite, Covid, période de pandémie où effectivement le retail a été à l'arrêt
03:01 et une reprise assez forte de ses fondamentaux,
03:04 notamment locatifs post-Covid,
03:07 qui ont permis de faire revenir dans la feuille de roue des investisseurs le commerce.
03:12 Et donc là, on parlera effectivement peut-être des perspectives dans un instant,
03:15 mais Thaïs Castan, même question,
03:19 d'un point de vue plutôt investisseur pour le coup,
03:21 l'immobilier de commerce, et en plus Benjamin Seban nous l'a rappelé,
03:24 a connu plusieurs périodes dans sa vie récente.
03:29 Quand on regardait l'immobilier de commerce en 2022-2023,
03:34 est-ce que c'était quelque chose qu'on intégrait dans une allocation
03:36 ou on allait vers d'autres types d'immobilier ?
03:38 Alors, on l'intégrait moins.
03:40 On l'intégrait moins parce que c'est vrai qu'il y avait une certaine dépréciation,
03:46 mais je dirais plus aussi psychologique que réelle également,
03:51 parce qu'en réalité, il y a eu une réelle baisse des demandes depuis le Covid,
03:58 qui a fait baisser la valeur des actifs,
04:01 et donc la valeur des investissements de manière générale sur la classe commerce/retail.
04:06 Donc c'est vrai que la force d'argumentation qu'on avait auprès des clients
04:11 devait être beaucoup plus forte pour le commerce que pour l'immobilier de bureau,
04:15 que pour l'immobilier de vie, de l'hôtellerie ou autre.
04:18 Mais ça, c'était lié à quoi cette nécessité d'avoir une force d'argumentation plus forte ?
04:23 C'était que les clients en particulier ne voulaient pas y aller
04:27 parce qu'il y avait un traitement médiatique sur le sujet,
04:30 des convictions de leur part à eux, ou c'était une question de performance tout simplement ?
04:36 Un mélange de tout cela en réalité, puisqu'il y a eu moins de loyers,
04:41 moins de locataires, moins de locations, et donc sur certaines typologies d'actifs,
04:49 la prise de risque était plus importante.
04:51 Après, avec l'engouement des réseaux,
04:54 c'est vrai que les clients sont plus au courant qu'avant de la santé du marché.
05:00 Mais en revanche, suite à la baisse des taux immobiliers,
05:05 il y a eu une remontée très forte sur l'année 2023,
05:08 qui a engendré une baisse des transactions et des volumes.
05:13 Suite à la hausse des taux ?
05:14 Oui, à la hausse des taux et la baisse des transactions.
05:17 C'est ça, oui, j'ai confondu.
05:19 La baisse des transactions immobilières a quand même redynamisé ce secteur
05:24 et on a de plus en plus de demandes sur le sujet,
05:27 surtout qu'il y a des belles opportunités à saisir.
05:29 Donc 2023 a été une opportunité par rapport à la situation du commerce en 2021 ou 2022.
05:36 Ça a permis de redorer le blason de l'immobilier de commerce ?
05:40 Oui, ça a permis.
05:42 Parce que d'autres classes d'actifs ont également été touchées,
05:44 du coup le commerce est revenu au centre des débats,
05:48 notamment pour des questions d'opportunités,
05:51 parce qu'effectivement la hausse des taux a fait baisser les prix des valeurs immobilières
05:55 et donc les opportunités étaient à saisir sur ce marché.
05:59 On a peut-être envie d'essayer de comprendre quelles sont les tendances
06:02 au sein de cette classe d'actifs qui peut être multiple et variée.
06:06 Mais alors, Benjamin Sebon, première question,
06:08 avant de poser la même question à Thaïs Castan,
06:11 on a parlé de 2023, la hausse des taux a potentiellement été une opportunité
06:15 pour le secteur qui affichait des performances un petit peu plus compliquées
06:19 sur les années précédentes.
06:20 On est à début 2024, à un moment où la question est de savoir
06:23 si on va aller sur un plateau, si on va aller sur une baisse rapide,
06:27 quel sera le rythme des baisses de taux.
06:29 En tout cas, ce qui semble sûr à un certain nombre d'experts aujourd'hui,
06:34 c'est qu'il n'y aura pas de hausse de taux à court terme
06:38 pratiquée par les banques centrales.
06:39 Est-ce que ça va avoir un changement radical pour l'immobilier de commerce
06:45 ou celui-ci va continuer sur une tendance similaire
06:49 ou devrait en tout cas être sensible au même driver sur 2024 ?
06:54 Pour l'immobilier banalisé de manière générale,
06:58 la tertiaire, effectivement, on anticipe un premier semestre
07:02 qui va rester dans une dynamique assez similaire à la dynamique 2023.
07:06 Et on imagine qu'à mi-année, on va retrouver une dynamique plus positive
07:10 avec certainement des taux directeurs qui pourraient ou qui devraient baisser.
07:14 Pour la partie commerce, si on zoom sur cette partie commerce,
07:20 on remarque qu'on a réalisé une étude chez CBAE
07:25 sur les intentions d'investissement d'un certain nombre d'institutionnels.
07:35 Donc il y a un panel de 650 personnes au niveau européen.
07:39 Et on remarque que la classe d'actifs commerce reste à 25% des intentions,
07:44 ce qui est assez élevé par rapport aux années précédentes.
07:47 Et on voit bien qu'elle gagne du terrain notamment par rapport à d'autres classes d'actifs.
07:52 C'est le fameux 19 qui est passé à 25% dont vous nous parliez tout à l'heure, c'est ça ?
07:55 C'est la même dynamique.
07:56 Alors là, les 19 qui sont passés à 25% c'est les volumes.
08:01 Et là, c'est des intentions uniquement.
08:02 Et effectivement, c'est sur la même dynamique.
08:04 Donc il y a plus de monde qui a envie d'investir dans le commerce en 2024 que en 2023,
08:08 c'est ce qu'il faut comprendre.
08:09 Exactement.
08:09 Ça reste similaire par rapport à 2023, mais c'est supérieur aux années précédentes.
08:15 Si on regarde la dynamique d'immobilier dont vous nous aviez parlé il y a un instant,
08:19 effectivement, on resterait sur la même dynamique en première partie d'année.
08:23 Puis ensuite, effectivement, le marché pourrait reprendre parce que le coût du financement
08:28 serait un petit peu moins élevé.
08:31 En lien avec ce qu'on s'est dit sur l'immobilier retail qui, lui, a évolué un petit peu différemment
08:36 et qui a bénéficié potentiellement de l'effet d'opportunité en lien avec la baisse de prix,
08:40 est-ce que cette baisse du coût du financement et cette possibilité peut-être de remonter
08:45 un petit peu les prix en fin 2024, voire 2025, pourrait avoir un impact négatif sur le retail
08:51 ou pas forcément ?
08:52 Pas forcément.
08:54 Ce qu'il faut noter, c'est qu'effectivement, pour réattirer des capitaux sur la classe
09:01 d'actifs immobiliers, on va avoir besoin d'une prime de réattractivité.
09:04 En plus de la prime de risque qui s'est déjà reconstituée au fil de l'année 2023,
09:08 qui, ça y est, on est sur un plateau haut, mais il y a une certaine prime de réattractivité
09:13 qu'on va devoir mettre pour pouvoir attirer les investisseurs sur l'ensemble de nos classes
09:17 d'actifs, le retail restant en bonne place, notamment du fait de la stabilisation du e-commerce
09:24 et les bonnes performances en termes de taux de vacances et d'augmentation des valeurs
09:28 locatives.
09:29 Thaïs Castan, prime de réattractivité, en voilà un argument pour les clients ou les
09:34 investisseurs pas encore convaincus par la classe d'actifs ?
09:38 C'est vrai, mais plus globalement, l'année 2024, ça annonce plutôt bonne sur les investissements
09:44 puisque cette baisse prévisionnelle des taux d'intérêt, cumulée à l'indexation des
09:52 loyers sur l'inflation, si vous voulez, cette double combinaison permettra de relancer le
09:59 marché de l'investissement, notamment immobilier et pourquoi pas commerce.
10:03 Le e-commerce, justement, Benjamin Seban en a parlé, est-ce que ça a un impact sur
10:09 les tendances ? Est-ce qu'on va regarder dans le détail l'activité commerciale des actifs
10:15 ?
10:16 C'est vrai qu'il y a un changement de business par rapport au commerce et ça rejoint aussi
10:23 la classe d'actifs immobilières de stockage de manière générale, donc tout ce qui va
10:29 être entrepôts, locaux d'activité, puisqu'on voit qu'avec la génération actuelle, on
10:34 est beaucoup plus dans le e-commerce et moins dans le commerce physique de boutique, donc
10:38 on a besoin d'espaces de stockage qui soient le plus proche possible des centres d'activité.
10:44 Et puis aussi, on a les data centers qui, du fait du e-commerce aussi, ont besoin de
10:48 stockage et donc cette classe d'actifs est vraiment au cœur aujourd'hui des réflexions.
10:53 Même constat Benjamin Seban, quand on parle d'immobilier de commerce, c'est data center
10:57 et stockage ou l'immobilier de commerce en bas d'immeubles ?
11:01 Je vais juste rebondir là-dessus, mais c'est vrai que le commerce de manière générale
11:10 en fonction de son emplacement, et ça va être le critère primordial, sera toujours
11:14 intéressant dans le sens où on aura toujours besoin d'aller voir son boulanger pour acheter
11:18 sa baguette de pain le dimanche, de faire des courses de proximité, le restaurant du
11:23 coin et compagnie.
11:24 Je pensais plus au commerce de manière générale en France, hors grande métropole.
11:28 D'accord.
11:29 Benjamin Seban, ce que vous constatez en matière de tendance, c'est ça aussi, ce
11:33 qui marche le mieux, ce qui est le plus demandé ?
11:35 Alors je vais pondérer un petit peu le propos.
11:37 Effectivement, je pense qu'on a passé ce cap et les enseignes notamment ont compris
11:44 que c'est l'omnicanalité, c'est d'avoir également du commerce physique et être présent
11:50 sur internet qui fonctionne.
11:52 On voit qu'il y a un certain nombre d'enseignes qui sont nées sur internet et qui aujourd'hui
11:55 ouvrent des boutiques depuis déjà plusieurs années.
11:58 Donc on voit bien que c'est l'ensemble de la chaîne de valeur et de la distribution
12:03 qui permet de fonctionner et ça se retrouve après dans les chiffres de l'investissement
12:09 puisque le retail a retrouvé des parts dans l'ensemble des investissements immobiliers.
12:15 Le data center, le stockage, c'est des grandes tendances aujourd'hui.
12:19 C'est vrai que moi je les ai souvent entendus quand même sur mon plateau, surtout le stockage.
12:23 Ça reste des grandes tendances aujourd'hui quand on parle d'immobilier de commerce ?
12:27 Oui, ça reste des tendances.
12:28 Je pourrais difficilement vous dire le contraire, ça reste des tendances fortes et puis c'est
12:34 assez nouveau.
12:35 Donc l'alternative aussi permet d'attirer un certain nombre d'investisseurs.
12:40 Mais c'est l'ensemble de la chaîne de valeur qui est intéressant à regarder.
12:45 On ne peut pas mettre de côté l'un ou l'autre.
12:47 C'est aussi bien la logistique que le commerce.
12:50 Et c'est d'ailleurs souvent les mêmes interlocuteurs qu'on retrouve en tant que locataire,
12:55 propriétaire d'entrepôt ou de commerce en pied d'immeuble.
12:58 Oui, l'idéal de manière générale sur une stratégie d'investissement, une stratégie
13:02 patrimoniale, c'est d'avoir des immobiliers qui soient diversifiés.
13:05 Donc effectivement du commerce bien placé, de la logistique parce que c'est au cœur
13:09 des débats actuels, des bureaux également pourquoi pas, de l'hôtellerie.
13:15 Avoir une stratégie qui soit diversifiée.
13:17 Une question et on finira là-dessus.
13:18 Malheureusement, on n'aura pas beaucoup de temps pour y répondre.
13:20 Mais quand on vend effectivement l'idée à un client d'investir, ou à un investisseur
13:27 d'investir dans l'immobilier de commerce, est-ce qu'on va aller que sur de l'immobilier
13:30 de commerce exploité par des grandes enseignes par exemple ?
13:32 Ou on accepte aussi l'idée que ce soit exploité par des indépendants ?
13:35 Non, pas forcément.
13:37 On peut avoir justement une stratégie de diversification aussi par rapport aux locataires.
13:42 Parce que le critère principal je dirais c'est l'emplacement.
13:47 Donc si par exemple on a des millions de commerces situés en plein centre-ville de Bordeaux,
13:55 de Paris, de Marseille ou autre, que ce soit un exploitant indépendant comme un restaurant
13:58 ou alors une grande enseigne, c'est l'emplacement qui sera essentiel dans l'activité et dans
14:04 le chiffre d'affaires.
14:05 La règle des trois E, emplacement, placement, emplacement.
14:07 Exactement.
14:08 On ne le répète jamais assez.
14:09 Merci beaucoup.
14:10 Merci Thaïs Castan associée de L.A. Finance.
14:11 Merci Benjamin Sebon, directeur des investissements commerces chez CBRE.
14:14 Et quand à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.