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00:00 [Générique]
00:08 Bonjour, bienvenue sur Investir TV dans notre émission Levé de fonds où les entrepreneurs, porteurs de projets viennent à nous présenter leurs projets.
00:16 Aujourd'hui c'est Julien Jacob de Rex, le fondateur de Amorote Immobilier qui va nous proposer d'investir à ses côtés dans une foncière qui redynamise les centres-villes historiques.
00:28 Julien bonjour. Bonjour Stéphane, merci de m'investir sur... de vous inviter sur Investir TV, c'est un difficile avenir.
00:35 Alors Amorote Immobilier c'est une foncière en deux mots, qu'est-ce que c'est ?
00:39 Amorote Immobilier c'est une foncière qui est spécialisée dans la redynamisation des commerces de centres-villes d'agglomération de moins de 120 000 habitants.
00:47 D'accord. C'est très spécialisé. Concrètement qu'est-ce qu'on fait ?
00:50 Alors juste avant de rentrer dans les détails, peut-être deux mots sur votre parcours et je crois que vous avez un associé.
00:54 Absolument. Alors mon associé, peut-être pour commencer par lui, Aurélien, est avocat et il a travaillé pendant plusieurs années dans des cabinets spécialisés en droit de l'immobilier.
01:04 Pour ce qui me concerne, j'ai un parcours qui est à la fois dans le secteur public et dans le secteur privé.
01:09 Dans le secteur privé, j'ai travaillé essentiellement dans le monde de la finance, d'abord dans le trading puis un peu dans le M&A.
01:16 Mais ce qu'il faut à mon avis retenir de mon parcours, c'est surtout mon expérience dans le secteur public.
01:20 D'accord.
01:21 J'ai travaillé pendant plusieurs mois en tant que chargé de mission à Matignon, notamment sur les politiques de la ville.
01:26 Et c'est à cette occasion que j'ai véritablement découvert les problématiques de désertification de nombreuses centres-villes de villes moyennes.
01:34 Avec peut-être la mission Action Cœur de Ville, non ?
01:36 Absolument. Action Cœur de Ville. C'est à ce moment-là, 2018-2019, que Action Cœur de Ville est lancée par le gouvernement d'Edouard Philippe.
01:43 D'accord.
01:44 Et donc, j'ai eu l'occasion à ce moment-là de rencontrer un certain nombre de maires qui faisaient tous part du même problème.
01:50 Désertification du centre-ville.
01:52 Exactement. Mais surtout d'une spécificité, c'est qu'ils ne trouvaient pas de partenaires privés pour les aider à convaincre des enseignes de venir dans ces centres-villes.
02:01 D'accord.
02:02 Alors même, et ça je l'ai constaté très vite, qu'ils mettaient en place des politiques publiques incitatives tout à fait pertinentes.
02:07 Et d'autre part, il y avait un vrai état potentiel d'attractivité dans ces villes, aussi bien d'un point de vue culturel, économique que touristique.
02:16 D'accord. Parce que c'est des villes de plus de 120 000 habitants, donc.
02:19 Moins de 120 000 habitants.
02:21 Et de minimum, ça serait combien, alors ?
02:23 Entre 45 000 et 50 000 habitants.
02:25 D'accord. Ce qui reste quand même une zone de chalandise assez intéressante et qui ont une espèce d'identité historique.
02:30 Absolument, une identité historique. Et donc, il s'est avéré qu'il y avait d'un côté un vrai besoin et de l'autre côté un potentiel pour y répondre.
02:40 Et c'est de là que m'est venue l'idée d'Amorote Immobilier.
02:42 D'accord. Alors, parlez-nous un peu comment vous avez développé cette foncière. Et avec comme spécificité, vous m'avez dit que c'est là où les concurrents ne veulent pas aller.
02:51 Exactement. C'est notre spécificité. Nos concurrents, qu'ils sont-ils, c'est essentiellement des grandes foncières qui ne jurent que par les grandes agglomérations et les centres commerciaux.
03:01 D'accord.
03:02 Mais pour l'écrasante majorité d'entre eux, ils ne croient pas à la capacité de rebond de ces villes moyennes qui sont certes encore en difficulté, mais dont nous, nous pensons qu'elles ont un fort potentiel. Pourquoi ?
03:12 Et ce grand geste, évidemment, c'est juste une conviction fausse d'après vous ? Ou c'est vraiment prouvé par des chiffres ?
03:19 Alors, c'est une vraie conviction. C'est appuyé par des faits, des données et puis surtout par des transformations profondes au sein de la société qu'on a vues, notamment depuis la crise du Covid.
03:28 Première transformation, on voit qu'il y a un changement dans les aspirations de vie des gens. Les gens, on l'a beaucoup entendu dans les articles, ils aspirent à avoir plus grand.
03:36 Ils ont découvert qu'ils avaient besoin de plus d'espace. Et donc, quand ils le peuvent, maintenant, ils partent des grands centres d'agglomération pour aller dans des villes plus petites où ils peuvent acheter plus grand.
03:45 Et ça tombe bien, le télétravail qui a explosé ces dernières années leur offre un débouché à ces aspirations. Ça, c'est un facteur de dynamisme très fort pour les villes moyennes.
03:52 Deuxième facteur, c'est un changement dans les modes de consommation des gens. Et là, il y a aussi un autre facteur qui a explosé ces dernières années, c'est le e-commerce.
04:01 Le e-commerce fait que les gens vont moins dans les centres commerciaux qu'autrefois. Ils vont davantage faire leurs courses sur Internet. Vous voyez le drive qui explose partout.
04:09 Et s'ils ont besoin de faire l'appoint, ils le feront dans les commerces de proximité qui se trouvent majoritairement dans les centres-villes.
04:16 La fameuse ville du quart d'heure.
04:17 Exactement. Et puis, et ça, c'est vraiment... Je l'ai vu à l'œuvre pendant mon stage. C'était le fait que les maires commencent à prendre vraiment à bras-le-corps cette politique de redynamisation des centres-villes.
04:31 Et ils mettent en place des politiques publiques adaptées. Des heures de parking gratuite, par exemple, pendant quelques heures pour attirer les clients plutôt que dans les centres commerciaux, dans les centres-villes.
04:41 Ou bien des festivités à caractère culturel.
04:43 Des nations... Des commerçants, comme on dit.
04:45 Exactement.
04:46 OK.
04:47 Voilà. Alors au niveau du business model, vous achetez les murs. Et alors vous avez, comment dirais-je, indiqué un taux de rentabilité qui est assez impressionnant.
04:55 Comment vous arrivez à un tel taux ?
04:57 Simplement parce que nous arrivons à acheter les biens immobiliers en dessous des prix du marché. Ce sont des villes où l'offre excède la demande parce que personne ne veut y aller, tout simplement.
05:06 Et donc, on arrive à négocier un prix d'acquisition beaucoup plus bas. Mais les loyers, eux, pour les grandes enseignes, on arrive à avoir des loyers qui correspondent au prix du marché locatif, qui n'est pas le même que le prix du marché des murs commerciaux en eux-mêmes.
05:21 Et donc, cette différence qu'on arrive à faire entre les deux fait qu'on peut arriver à des rendements qui vont au-delà de 15% en moyenne. Voilà.
05:27 Vous comptez les garder combien de temps, les murs ?
05:30 Alors ça dépend. Ça dépend des opportunités. En général, on est une foncière, on n'est pas un marchand de biens. Donc on va plutôt les garder au-delà de 6, 7 ans.
05:38 D'accord. Et puis éventuellement arbitrer en fonction des opportunités de prix et de marché.
05:43 Exactement.
05:44 Alors vous avez déjà quelques... Je crois, deux négociations de murs dans le Sud.
05:48 Exactement.
05:49 C'est quel genre de...
05:50 Alors, on est du Sud de la France. On garde pour l'instant confidentiel les villes...
05:53 Non mais juste le profil.
05:55 Alors, c'est des villes en Occitanie qui ont une très forte identité culturelle. Parce que je vais y venir, mais c'est aussi un point fort de notre entreprise.
06:03 Et donc, qui amènent beaucoup de touristes, d'une part. Et d'autre part, qui gardent un cachet culturel fort.
06:13 Et ça, c'est un point important parce que c'est sur ce cachet-là que l'on se base pour sentir si la ville va pouvoir redémarrer ou pas redémarrer.
06:21 D'accord.
06:22 En plus, bien sûr, des infrastructures de transport ou des axes de communication sur lesquels se trouvent ces villes, c'est évidemment un point important pour un potentiel de redynamisation dans ces villes.
06:31 Oui, pour certains commerces, c'est sûr que c'est un centre-ville historique, patrimonial, un écrin un peu pour vendre ces produits.
06:37 Exactement. Et donc, une fois qu'on a fait ces achats, nous, on va acheter ces murs commerciaux et on accorde une valeur patrimoniale forte, très forte à ces murs commerciaux.
06:47 Et c'est la raison pour laquelle on a fait d'Amoroti Immobilier une entreprise à mission, qui est celle de redynamiser les centres-villes en acquérant des murs commerciaux, précisément, qui sont parfois des monuments historiques.
06:57 Il y en a un qui est un monument historique.
06:58 D'accord.
06:59 Les autres sont plus souvent des immeubles simplement protégés, mais que nous rénovons avec l'aide d'architectes spécialisés, notamment dans ce type de bâtiments.
07:08 Parce que j'imagine que vous avez l'autorisation peut-être des bâtiments de France, si vous êtes dans des...
07:11 Ah, systématiquement. On peut pas faire ça. Le dialogue avec les architectes des bâtiments de France est important parce que c'est là que se joue la conjonction entre rentabilité et remise en valeur du patrimoine, qui sont pas forcément toujours évident à concilier.
07:25 Et c'est des superficies de combien en moyenne ? J'ai vu à un moment 3 000 m².
07:29 Alors pour les deux premiers locaux commerciaux, c'est 3 000 m².
07:32 C'est beaucoup pour les centres-villes.
07:33 C'est considérable. Surtout pour des villes d'entre 50 et 120 000 habitants, il n'y en a pas beaucoup des locaux commerciaux de cette taille-là. Pourquoi on le fait ? Parce qu'on sait que pour cette taille-là, on est sûr qu'on va trouver un locataire.
07:45 D'accord.
07:46 C'est une grande distribution. Elles ont besoin de place pour le stockage, besoin de place aussi pour les clients. Et donc on sait qu'on aura pas trop de risque pour trouver un locataire sur cette taille-là.
07:57 Mais c'est le profil qui va séduire les mairies. Parce que j'imagine... Je pensais plutôt que les mairies voulaient des centres en commerce de bouche.
08:04 Les mairies, ce qu'elles veulent quand elles ont une ville qui est en difficulté, elles veulent surtout qu'il y ait des gens qui viennent l'acheter. C'est la première condition.
08:12 Qu'on voit pas ces façades avec de la peinture ou des affiches.
08:15 Absolument pas. Ils vont pas regarder tout de suite. Ils vont pas regarder la couleur du locataire. Ils vont commencer par regarder...
08:21 Au moins quelqu'un.
08:22 Exactement. Donc il y a pas de problème là-dessus.
08:24 Alors pour financer... Bon, il y a OrniMobil, ce fameux effet de levier. Donc vous devez avoir des fonds propres. Alors vous cherchez à lever combien ?
08:31 Alors on cherche à lever 10 millions d'euros. On a déjà fait une première...
08:34 Par plusieurs tranches, j'imagine.
08:35 Oui, absolument. Par plusieurs tranches. Peut-être sous la forme d'un droit de tirage. Ça c'est quelque chose qu'on discutera avec nos futurs investisseurs.
08:43 On a déjà fait une première levée de fonds de 1,5 million d'euros.
08:47 D'accord.
08:48 Qui nous a permis précisément de financer nos premières acquisitions. Mais on s'est fixé pour cette nouvelle levée de fonds, trois objectifs ambitieux mais réalistes d'ici la fin de l'année 2026.
08:58 Un triplement en valeur de notre parc locatif. Un triplement du nombre de villes dans lesquelles nous serons présents. Et un recrutement de 4 à 5 personnes pour la gestion locative d'une part et pour la prospection immobilière d'autre part.
09:11 Parfait. Mais écoutez, Julien, merci d'être venu nous présenter ce projet qui change un peu des start-up habituelles que nous recevons.
09:19 Absolument.
09:20 Tous les investisseurs intéressés peuvent vous contacter directement. Vous pouvez envoyer leur contacter la chaîne qui transmettra les coordonnées.
09:25 Merci à tous de nous avoir suivis. Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV avec de nouveaux projets dans lesquels investir.
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