SMART PATRIMOINE - Emission du mardi 14 novembre
Mardi 14 novembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Catherine Saint Geniest (Avocate associée en charge de la pratique de droit immobilier et comanaging Partner, Jeantet) , Marion Capèle (Ingénieur patrimonial, Natixis Wealth Management) , Sandrine Allonier (Directrice des études, Vousfinancer) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage)
Category
🗞
NewsTranscript
00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à toutes et à tous, bienvenue dans Smart Patrimoine, le rendez-vous de Bsmart dédié à vos finances personnelles.
00:14 Au sommaire de cette édition, les défaillances d'entreprises dans l'immobilier, conséquences logiques d'une crise qui dure sur le 2e et 3e trimestre 2023.
00:24 Elles atteignent en effet des niveaux plus atteints depuis au moins 10 ans.
00:27 Nous faisons le point dans un instant avec une spécialiste de ces dossiers qui nous dira comment les acteurs du secteur réagissent.
00:33 Et puis d'enjeu patrimoine à la crise du logement, toujours cette fois du côté des particuliers et des primo-accédants,
00:39 ceux qui voudraient acheter mais ne peuvent pas tant que les taux d'intérêt continuent de grimper.
00:44 C'est pour ça que le gouvernement a lancé le dispositif PTZ, prêt à taux zéro.
00:49 Il annonce cette fois un assouplissement de ces conditions pour permettre à davantage de personnes d'y recourir.
00:55 Mais cela sera-t-il suffisant ? Et enfin dans l'œil du CGP, le patrimoine des mineurs.
01:01 En tant que parent, vous souhaitez peut-être commencer à transmettre votre patrimoine à vos enfants.
01:05 Pourquoi ne pas commencer alors aussi à le valoriser en attendant sa majorité ?
01:10 C'est tout pour le sommaire. Bienvenue à tous dans Smart Patrimoine.
01:14 Les dossiers de défaillances d'entreprises dans l'immobilier s'empilent.
01:23 C'est donc en toute logique que nous en parlons avec une avocate en charge de la pratique de droits immobiliers.
01:28 Catherine Saint-Jeuniest, avocate associée et co-managing partner chez Janté.
01:32 Notre invité, bonjour.
01:34 Bonjour.
01:34 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui.
01:36 Catherine, ces défaillances sont en hausse et en hausse rapide.
01:39 C'est une étude du cabinet Altares qui le dit.
01:41 Dans la construction, c'est plus de 28% de défaillances au troisième trimestre 2023
01:46 par rapport à la même période de l'année dernière.
01:48 Les défaillances dans le secteur des agences immobilières continuent de doubler avec 98% pour 172 unités.
01:55 Soit sont plus haut niveau depuis 10 ans, c'est ce que je disais.
01:58 Catherine Saint-Jeuniest, est-ce qu'on peut rappeler d'abord ensemble ce qu'on entend par le terme défaillance d'entreprise ?
02:04 C'est vrai qu'on entend beaucoup procédures de sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire.
02:08 Est-ce qu'on peut remettre un peu les pendules à l'heure ?
02:11 Oui. Alors très rapidement, parce que ce n'est pas spécifique au secteur de l'immobilier évidemment.
02:16 Il faut bien distinguer les procédures de sauvegarde et les procédures de redressement judiciaire, liquidation judiciaire.
02:23 Donc en matière de sauvegarde, on a deux types d'actions qui sont l'acconciliation ou le mandat ad hoc.
02:31 Et là, on a des entreprises qui se mettent sous procédure de sauvegarde, qui ne sont pas en état de cessation des paiements.
02:38 Donc elles sentent qu'elles ont des difficultés majeures et donc elles vont demander soit un mandat ad hoc pour les aider,
02:43 donc un tiers qui va être nommé par le tribunal de commerce, qui va les aider à résoudre une difficulté particulière,
02:50 soit une procédure de conciliation. Elles ont par exemple une catégorie de créanciers qui leur pose une difficulté.
02:57 Et là encore, il va y avoir un tiers à l'entreprise qui va intervenir pour les aider à négocier avec les créanciers.
03:04 Donc se mettre ainsi sous la protection du tribunal de commerce, c'est la première étape.
03:09 On n'en arrive pas forcément donc toujours à la liquidation judiciaire ?
03:12 La liquidation judiciaire, c'est le bout de la chaîne. Donc avant, il y a éventuellement cette étape de conciliation, de sauvegarde,
03:19 qui n'est pas obligatoire évidemment. Si c'est la cessation des paiements, l'entreprise a l'obligation de déposer son bilan.
03:25 Ça veut dire que là, elle se place sous le régime du redressement judiciaire.
03:29 Redressement judiciaire, ça veut dire qu'il y a des perspectives de redressement.
03:33 Donc on doit normalement en sortir par un plan de redressement.
03:36 Là aussi, protection du tribunal de commerce, un administrateur judiciaire, un commissaire qui est un magistrat du tribunal de commerce
03:45 qui va suivre l'évolution de la situation de l'entreprise.
03:49 Et la liquidation judiciaire, soit si on n'arrive pas à trouver un plan de redressement, soit si le plan de redressement échoue,
03:56 ou procédure simplifiée, on va directement à la liquidation judiciaire quand le tribunal de commerce considère que
04:02 décidément, il n'y a plus qu'à démanteler l'entreprise, céder les actifs, traiter les sujets de salariés, etc.
04:08 Est-ce que là, on sait dans le détail combien de pourcentages, là j'ai parlé de chiffres qui étaient quand même assez impressionnants,
04:13 voilà, tous ne vont pas jusqu'à la liquidation judiciaire ?
04:15 Non, non, non, non, on n'est pas, on est au début de ces difficultés.
04:20 On espère pouvoir les contenir justement par ces procédures de protection des entreprises.
04:27 Et c'est vrai, vous avez cité les entreprises de travaux, les promoteurs, les agents immobiliers, évidemment, les notaires, on peut citer également,
04:37 et d'autres acteurs qui sont en difficulté, c'est certain.
04:42 Mais on n'est pas dans une vague de défaillance.
04:45 Il faut aussi rappeler tout de même qu'on a eu l'effet Covid, c'est-à-dire en 2020, 2021, 2022,
04:52 on a eu extrêmement peu de défaillance des entreprises, qui était soutenue par l'ensemble des mesures gouvernementales,
05:01 et c'est normal qu'on ait un rebout.
05:03 Cette hausse des dossiers, est-ce que vous, vous la constatez, voilà, concrètement ?
05:06 Oui, oui, oui, on la constate, puisqu'on voit bien, par exemple, dans le secteur de la construction, qu'on a des...
05:14 C'est bien de séparer les deux quand même, Catherine St-Augustine, voilà, l'immobilier et le secteur de la construction.
05:19 Les sujets sont liés, on est dans un secteur où tous les acteurs se tiennent la main, c'est certain,
05:25 mais dans l'action de construire, vous allez avoir les entreprises de travaux qui négocient des prix,
05:32 et qui se trouvent aujourd'hui dans une situation où elles ont, en général, des marchés de travaux à forfait.
05:37 Elles ont négocié un prix, elles ont négocié des délais.
05:40 Les prix flambent, l'approvisionnement en matériaux est un secteur tout à fait tendu,
05:47 et également, on a du mal à trouver de la main-d'oeuvre.
05:50 Donc cela fait pour les entreprises de travaux des délais qui dérapent et des prix qui flambent.
05:56 Donc elles essayent de les répercuter sur les promoteurs, avec des difficultés quand on a un marché à forfait, évidemment.
06:02 Les promoteurs reçoivent les biens immobiliers à commercialiser avec retard, parfois avec des surcoûts.
06:10 On a donc des difficultés liées aux pénalités de retard qui doivent se négocier entre les différents intervenants.
06:17 Et en plus, ces promoteurs-là, une fois qu'ils ont reçu les produits dans ces conditions difficiles, ils ont du mal à vendre.
06:24 Et là, on passe au sujet vente, et les ventes, on le sait.
06:29 C'est plutôt dans ce sens-là que ça marche. C'est pour ça que vous vouliez commencer par le secteur de la construction
06:33 et les difficultés dans le secteur de la construction.
06:35 Alors là, c'est le neuf dont on parle. L'immobilier a des difficultés dans le neuf, mais aussi dans l'ancien, c'est certain.
06:43 Mais globalement, on sait qu'on a des ventes qui sont ralenties parce qu'on a des gros problèmes de financement,
06:50 et pas seulement dans le résidentiel. C'est pareil. Une entreprise qui aujourd'hui veut construire une unité de production,
06:56 elle a exactement les mêmes difficultés. Il faut qu'elle trouve un investisseur pour acheter le terrain.
07:01 Et il faut ensuite que celle-ci négocie le marché de travaux, ce qui est difficile.
07:05 Chacun va prendre des risques dans cette opération de temps instable.
07:09 Et on va avoir aussi des difficultés forcément au cours du chantier.
07:15 C'est la question que je posais en prenant le but de cette émission.
07:17 Comment les acteurs, vous les suivez d'ailleurs en suivant ces dossiers-là,
07:21 comment les acteurs du secteur aujourd'hui s'organisent pour réagir à ça ?
07:24 Dans le secteur de la construction, ils s'organisent un peu a posteriori pour ce qui a déjà été conclu.
07:32 Donc selon la règle qu'un arrangement vaut mieux qu'un procès, c'est évident, puisqu'il faut aller vite.
07:40 Quand on a un chantier en cours, quand on a une entreprise qui est défaillante,
07:43 qui ne va plus pouvoir commander, par exemple, les matériaux pour poursuivre le chantier,
07:48 le promoteur a intérêt à trouver une solution.
07:51 Donc on essaye de trouver des solutions, de négocier les pénalités de retard,
07:56 de voter des prix complémentaires pour essayer en tout cas de ne pas bloquer le chantier.
08:03 Ça c'est impératif.
08:04 Mais on voit aussi que certaines opérations finalement ne se font pas.
08:08 On a des échecs de négociations et on a des contrats pour les nouvelles opérations
08:13 qui sont ralentis parce que chacun va regarder les clauses à la loupe.
08:17 On n'est pas encore dans le retour de ce qu'on appelle les "Mac clauses"
08:21 qui viennent du droit anglo-saxon et en droit français sont les clauses d'événements imprévus
08:28 qui sont au détriment de l'une des parties, donc qui permettraient de négocier.
08:33 Ce n'est pas l'usage dans ce secteur-là où on privilégie les marchés à forfaits
08:39 pour que les parties sachent exactement où elles vont.
08:43 Tout ça donne une crispation générale dans les opérations.
08:47 Une crispation générale et pourtant j'ai l'impression que vous n'êtes pas non plus si pessimiste que ça.
08:51 Vous dites qu'on sent une tendance, qu'on est au début.
08:55 Moi j'aimerais quand même vous poser la question, je le disais,
08:58 peut-être une suite logique d'une crise qui dure aussi, ces défaillances d'entreprise.
09:02 Quelles sont selon vous les conséquences, enfin quelles pourraient être en tout cas
09:06 les conséquences à long terme de toutes ces défaillances dans un secteur qui est donc déjà bien impacté ?
09:12 Il y a beaucoup d'éléments qui nous font penser à la crise post Lehman Brothers 2009-2010,
09:18 juste après septembre 2008.
09:21 Et à l'époque on s'était dit on va tout régler en un ou deux ans et on va repartir.
09:27 Ça a été évidemment beaucoup plus long que ça, on a mis pratiquement dix ans à revenir
09:31 là où on était avant la crise.
09:34 Ici la situation est quand même pas la même.
09:37 D'abord on a appris, mais on a certains éléments.
09:40 On a par exemple la hausse des indices qu'on retrouve comme on l'avait eu fin 2008
09:50 avec des valeurs locatives qui se tassent, voire qui s'effondrent,
09:55 et des taux d'intérêt qui augmentent.
09:58 Donc ces disparités là, il faut absolument qu'on trouve un moyen de les aplanir
10:03 et il faut que les différentes parties qui sont face à face trouvent des solutions.
10:11 Et aujourd'hui elles semblent plus disposées qu'il y a une vingtaine d'années finalement à le faire.
10:18 Merci beaucoup Catherine Saint-Jeunesse d'avoir répondu à nos questions.
10:20 Je rappelle que vous êtes avocate associée et co-managing partner chez le cabinet Janté.
10:24 Merci beaucoup d'avoir été avec nous dans Smart Patrimoine.
10:27 Tout de suite c'est en jeu Patrimoine.
10:29 [Générique]
10:33 Et c'est parti pour Enjeu Patrimoine où nous répondons à une grande question
10:36 liée à la gestion de votre patrimoine.
10:38 Aujourd'hui, quel relèvement du plafond, du PTZ ?
10:41 En effet le prêt à taux zéro devrait bientôt être accessible à un plus grand nombre
10:45 alors que le marché de l'immobilier subit de plein fouet la hausse des taux d'intérêt.
10:49 Le gouvernement cherche des parades.
10:51 Ces conditions d'accès devraient donc dès 2024 être assouplies.
10:55 Ça c'est Bruno Le Maire qui nous l'a dit. Nous en parlons aujourd'hui avec Ludovic Usieux,
10:59 co-fondateur de la société Artemis Courtage. Bonjour Ludovic.
11:02 Bonjour.
11:03 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui.
11:04 Sandrine Alonier nous accompagne également, porte-parole de Vous Financez.
11:07 Bonjour.
11:08 Bonjour.
11:09 Merci à tous les deux d'être avec nous aujourd'hui.
11:11 Sandrine Alonier, très rapidement quand même pour ceux qui auraient manqué l'information,
11:14 est-ce qu'on peut rappeler ce que c'est que ce prêt à taux zéro,
11:17 à qui il s'adresse et dans quelles conditions peut-il y avoir recours ?
11:20 Voilà, un petit rappel.
11:22 Alors le prêt à taux zéro, ça fait plusieurs années qu'il existe.
11:25 Là ça faisait plusieurs années qu'il n'avait pas évolué,
11:27 alors que les prix de l'immobilier ont eux beaucoup augmenté.
11:30 Et le prêt à taux zéro est accessible dès lors qu'on n'a pas été propriétaire depuis deux ans.
11:35 Ce qu'on dit que c'est pour les primo-accédants, mais donc ça concerne quand même plus de monde.
11:38 Et puis l'objectif c'est pour acheter soit un bien dans l'ancien, soit un bien dans le neuf.
11:43 Et là c'est ça aussi qui est en train d'évoluer,
11:45 parce que le gouvernement veut reflécher cette aide vers le neuf pour booster un peu ce secteur.
11:50 Et on y a le droit sous condition de ressources.
11:53 Et pour un montant limité, ça peut être maximum 40% et maintenant 50% du montant de l'opération.
11:59 C'était bien de le rappeler, Ludovic Usieux.
12:01 Du coup, quel est l'impact aujourd'hui de la hausse des taux,
12:03 notamment pour ces primo-accédants dont on parlait,
12:06 et donc que le PTZ n'arriverait pas encore aujourd'hui à véritablement réparer ?
12:11 Vous avez raison, ce qui est important de rappeler,
12:13 c'est que les premières victimes, entre guillemets, de cette hausse des taux,
12:17 c'est les primo-accédants, c'est eux qui ont des barrières les plus importantes à l'accès au crédit.
12:22 Toute mesure visant à améliorer le PTZ est une bonne mesure,
12:28 et nous voyons ça vraiment positivement.
12:31 Ce qu'il faut quand même garder en tête, au-delà du fait...
12:36 Alors, la première bonne nouvelle, c'est qu'il est prolongé.
12:38 On n'avait pas trop de nouvelles, on ne savait pas si ça allait s'arrêter ou pas.
12:40 Juste en 2027 ?
12:41 En 2023, il est prolongé jusqu'en 2027.
12:43 Le gouvernement dit que ça rend disponible ce PTZ à 6 millions de nouvelles personnes.
12:51 On en distribue peu, et si on regarde un peu plus près ce PTZ,
12:55 il y a quand même des choses qui ne vont pas forcément dans le sens du marché immobilier,
12:59 de la crise du logement, notamment, et c'est le point qui me paraît quand même le plus discutable,
13:05 on ne peut plus, avec ce PTZ, financer de maisons individuelles,
13:10 de construction de maisons individuelles.
13:12 C'est-à-dire que si vous voulez pouvoir bénéficier de ce PTZ pour votre résidence principale,
13:16 il faut acheter du logement collectif, des programmes de promoteurs ou de constructeurs,
13:20 dont on sait que la santé n'est pas au mieux en cette fin d'année.
13:23 Là, vous parlez du PTZ tel qu'il est actuellement.
13:26 Oui.
13:27 C'était ma question, justement, Sandrine Alonier.
13:30 Le PTZ actuel ne suffit pas à booster, justement, les achats de résidence principale dans ce secteur.
13:37 Non, parce qu'auparavant, le PTZ, on ne s'embêtait plus à en faire, si je puis dire,
13:43 parce que les taux étaient à 1%, voire même 0,5% quand on était en 2021.
13:48 Donc, avoir un taux à 0% à côté, ce n'était pas un énorme enjeu.
13:51 Aujourd'hui, les taux de crédit sont à plus de 4%.
13:53 Ça veut dire qu'un couple qui gagne 4200 euros de revenus,
13:56 il pouvait emprunter 300 000 euros en 2021.
13:59 Aujourd'hui, ce n'est plus que 218 000.
14:01 Donc, il faut bien, entre guillemets, l'aider, booster un peu sa capacité d'emprunt,
14:05 et le pré-à-taux zéro est un levier.
14:07 Quand on fait des simulations entre quelqu'un qui n'a pas le droit au pré-à-taux zéro
14:11 et quelqu'un qui a le droit à 80 000 euros de pré-à-taux zéro,
14:13 ce qu'on peut avoir notamment en zone tendue dans le 9,
14:16 eh bien, c'est l'équivalent d'une baisse de taux de 1 point.
14:19 Donc, c'est vrai que le pré-à-taux zéro va venir, sur le papier en tout cas,
14:22 gommer la hausse des taux de 1 point.
14:24 Et du coup, ça, c'est quand même indispensable,
14:27 puisqu'il y en a sans pré-à-taux zéro, ils vont avoir un taux d'endettement au-delà des 35%.
14:33 Et le fait d'avoir ce pré-à-taux zéro,
14:35 comme on n'a pas besoin de le rembourser sur les premières années,
14:37 ça c'est très important, c'est le différé de remboursement,
14:40 eh bien, du coup, on a une mensualité lissée,
14:42 et ça vient du coup faire diminuer l'endettement.
14:44 Donc, aujourd'hui, il y a des gens, on est capable de leur dire
14:46 "Vous avez un projet dans l'ancien, on ne peut pas vous financer, vous êtes à plus de 35%".
14:50 En revanche, si vous faites soit 25% du montant du bien en travaux,
14:54 puisque ça, c'est les conditions pour avoir le pré-à-taux zéro dans l'ancien,
14:57 soit si vous achetez dans le 9,
14:58 eh bien là, vous repassez en dessous de l'endettement, et du coup, ça passe.
15:02 Donc, c'est quand même vraiment un vrai coup de bousse,
15:04 et c'est pour ça que c'est important de voir dans quelles conditions
15:07 il va être appliqué dans les années qui viennent.
15:09 Parce que là, il y a augmentation du plafond, simplification du barème aussi,
15:12 c'est ça en gros, là, c'est les deux choses dont on est à peu près sûr ?
15:15 Les choses dont on est sûr aujourd'hui, c'est ça,
15:17 il y a des conditions de ressources pour être éligible au pré-à-taux zéro,
15:21 ces conditions de ressources n'avaient pas été revues depuis 2016.
15:24 Alors que dans l'intervalle, il ne vous a pas échappé
15:26 qu'il y a eu un peu d'inflation et une énorme augmentation des prix en plus des taux.
15:29 Donc, ça a écarté effectivement un nombre important de candidats à l'élection,
15:35 enfin, candidats à l'élection de candidats au PTZ.
15:37 Donc, cette première bonne nouvelle, c'est effectivement qu'on a une revue des barèmes,
15:42 à la hausse évidemment, et ça remet dans le circuit du PTZ
15:46 un certain nombre d'emprunteurs potentiels.
15:49 Parce que là, j'avais vu 40 000 prêt-à-taux zéro, c'est ça accordé en 2023 ?
15:53 C'est beaucoup ? C'est pas beaucoup ?
15:56 C'est peu, mais c'est aussi à l'échelle de la baisse du nombre de transactions et du marché immobilier.
16:03 C'est très peu, parce que c'est pas forcément centré,
16:07 les efforts sont pas là où ils devraient forcément être.
16:09 À partir du moment où, pour être éligible à ce PTZ,
16:12 vous devez exécuter 25 ou 30% de travaux dans l'ancien,
16:16 ou vous devez impérativement acheter un logement collectif dans le neuf,
16:20 est-ce que c'est vraiment là où il fallait faire la majorité des efforts ?
16:23 C'est une question qui se pose, et probablement que c'est la réflexion
16:25 qu'ont aujourd'hui les pouvoirs publics vis-à-vis de ce PTZ, formule 2024.
16:29 Et vous, c'est quoi votre avis là-dessus ?
16:31 Moi je pense qu'il faudrait probablement recentrer et être moins sélectif,
16:36 notamment sur les critères de montant de travaux.
16:39 Je vois bien où on veut en venir, le montant des travaux, 25 ou 30%,
16:43 c'est pour rendre les logements le plus propre possible,
16:46 le moins énergivore possible,
16:48 et arriver sur des étiquettes de DPE qui seraient dans l'ancien à D ou AC,
16:52 ce qui est déjà formidable sur des logements anciens.
16:56 Néanmoins, ces sommes d'argent, elles sont là où les zones sont tendues,
17:00 là où l'immobilier et le foncier est cher,
17:02 cette enveloppe de travaux est difficilement atteignable.
17:06 Donc on exclut de fait pas mal de primo-excédents
17:09 qui pourraient avoir ce projet dans des zones un peu tendues
17:12 et qui n'ont pas accès à ce PTZ.
17:14 - Sandrine Alhouni, on continue à exclure une partie de la population ?
17:18 - Il y a des points positifs,
17:20 parce que le gouvernement a parlé d'élargissement du prêt à taux zéro,
17:23 donc ça c'est sur le papier.
17:25 Oui, on crée une nouvelle tranche de revenus
17:27 qui va pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro,
17:29 ce qu'on appelle la classe moyenne, et qui n'y avait pas le droit,
17:32 mais sur des montants plus faibles,
17:34 mais ça sera quand même un coup de pouce non négligeable
17:36 en cette période de hausse des taux.
17:38 Et le deuxième point positif, pour les ménages très modestes,
17:41 c'est le montant du prêt à taux zéro,
17:43 qui va pouvoir atteindre 50% du montant total de l'opération.
17:47 Donc ça c'est les points positifs.
17:49 Après, il y a évidemment des points aussi négatifs,
17:52 parce qu'il ne faut pas oublier que le gouvernement
17:54 veut que le logement lui coûte globalement moins cher.
17:57 Donc cet élargissement va au final lui coûter moins cher,
18:00 pour que ça lui coûte moins cher, il faut qu'il y ait des exclus.
18:03 Et bien les exclus, là c'est problématique,
18:05 il y a évidemment toute la maison individuelle,
18:07 il ne faut pas oublier que c'est le rêve des Français d'avoir une maison,
18:10 soit dans le neuf, parce qu'on a déjà, d'ores et déjà,
18:12 des maisons peu énergivores, donc peu de dépenses d'énergie,
18:17 mais en même temps, souvent elles sont excentrées
18:19 à l'artificialisation des sols,
18:20 donc ça c'est l'objectif du gouvernement, c'est de limiter ça.
18:23 Mais d'un autre côté, le gouvernement a cru bien faire,
18:25 mais sans voir l'un des biais,
18:27 c'est qu'on a des zones détendues,
18:29 qui sont passées en zones tendues.
18:30 Donc ce sont des zones qui avaient le droit au prêt à taux zéro dans l'ancien,
18:33 qui aujourd'hui n'ont plus le droit au prêt à taux zéro
18:35 que dans le neuf en collectif.
18:37 Alors ça pourrait être très bien pour relancer la machine,
18:39 sauf que par exemple, un petit couple, et on a eu le cas chez vous,
18:41 financiers, qui voulaient acheter une maison ancienne à Quimper,
18:44 forcément ils veulent un jardin quand même,
18:46 même au bord de la mer, ils veulent acheter une maison avec du charme et un jardin,
18:50 on leur dit "bah c'est trop tard, vous pouvez plus bénéficier du prêt à taux zéro,
18:53 ça a changé, mais par contre si vous achetez un appartement dans le neuf,
18:56 dans Quimper, désolé il n'y en a pas, il faut attendre deux ans,
18:58 en attendant vous restez locataire, là vous y aurez le droit".
19:01 Bah du coup ils n'ont pas abandonné leur projet,
19:03 ils avaient trouvé leur maison.
19:04 Ça leur coûte 150 euros de plus par mois.
19:06 Donc voilà, on dit qu'on veut rénover le pays,
19:09 et qu'on veut rénover les passoires thermiques,
19:11 mais à côté de ça on enlève le prêt à taux zéro,
19:13 dans des villes comme Arras, Auxerre, Château-Thierry, Le Mans,
19:18 donc des villes qui sont quand même dynamiques,
19:20 et où il n'y a pas forcément de programme neuf.
19:22 Donc voilà, c'est toujours un peu pareil, on déshabille Paul pour habiller Jacques,
19:26 et c'est ça qui est un petit peu dommage.
19:28 Donc il va falloir vraiment de la pédagogie,
19:30 parce que sinon les gens vont dire "on n'y comprend rien,
19:33 on décale encore notre projet, on verra bien".
19:35 Donc ce relèvement, il ne suffira pas forcément à débloquer certains dossiers.
19:41 Il y a encore des aménagements, probablement,
19:44 qui seront prononcés dans les mois à venir.
19:48 On ne boude pas notre plaisir.
19:50 Ce que je veux dire, c'est que c'est une très bonne nouvelle d'abord qu'il soit prolongé,
19:53 que le barème de revenus soit réhaussé,
19:56 et qu'on ait réinclu certaines zones au détriment d'autres.
20:00 Ce sont de très bonnes nouvelles.
20:01 On pense que cette formule du PTZ, telle qu'elle commence à être décrite,
20:06 est perfectible, et qu'il y a probablement un effort à faire,
20:10 notamment sur l'ancien.
20:13 Le PTZ avait été recentré sur le 9, un peu au détriment de l'ancien.
20:17 Il y a probablement des efforts à faire sur ce PTZ version ancien,
20:21 pour resolvabiliser ou redonner foi à certains candidats à l'accession à la propriété.
20:27 C'est quoi les perspectives pour le marché du crédit fin 2023, début 2024 ?
20:32 On a plusieurs perspectives, qui vont aussi dans le sens du déblocage du marché.
20:38 Déjà, on a pas mal de banques qui reviennent sur le marché.
20:41 Résultat, ça recrée une concurrence interbancaire,
20:44 qui fait qu'on a moins d'augmentation de taux.
20:46 Ça augmente toujours, mais moins rapidement.
20:48 On a même deux banques qui ont baissé leurs taux,
20:51 donc c'est déjà un premier signe qu'on est vers une accalmie.
20:54 Dans les perspectives, on a le Haut Conseil de Stabilité Financière,
20:58 qui va tenir à nouveau sa réunion, je crois, le 5 décembre, en tout cas début décembre,
21:03 et qui pourrait revoir à la hausse le plafond de 35% d'endettement.
21:06 Ça, ce serait un vrai coup de pouce pour les primo-accédants et les investisseurs,
21:09 de pouvoir, au cas par cas, aller au-delà de ces 35% d'endettement.
21:13 Et puis, on va avoir aussi les taux d'usure, donc les taux plafond.
21:16 Jusqu'à combien ?
21:17 Peut-être jusqu'à 35, 38, on ne sait pas.
21:20 Peut-être juste au cas par cas, ou peut-être qu'on pourrait laisser aux banques
21:23 la latitude de déterminer elles-mêmes auprès de qui elles ne veulent pas respecter cette norme.
21:30 Ça, c'est dans l'enveloppe de dérogation, qui est actuellement de 30%,
21:33 mais qui est trop normée pour qu'elles puissent l'appliquer.
21:36 Donc ça, ça fait quand même des bonnes perspectives.
21:39 Moi, j'aurais tendance à dire que le pire est derrière nous,
21:42 et que même si les taux restent élevés, en tout cas, ça permet au gouvernement
21:46 de prendre conscience et de prendre la mesure de l'état du marché,
21:51 et du coup, de tenter de desserrer des vis. Est-ce que ce sera suffisant ?
21:54 En une minute, pareil, c'est ça. On va vers le mieux.
21:58 Je suis d'accord avec Sandrine. En tout cas, pour l'accès au crédit, on va vers le mieux.
22:01 Et effectivement, la remise en concurrence des banques, notamment,
22:06 quand vous aviez dans certaines régions deux ou trois banques,
22:08 c'était compliqué de négocier à preuvement les conditions.
22:11 Il y a pas mal de banques qui sont de retour.
22:14 Ce qu'il va falloir observer maintenant de près, c'est l'état de la demande
22:17 et du marché, du marché primaire, de l'immobilier, du nombre de transactions.
22:20 Avant, on avait des clients et on n'avait pas de crédit.
22:23 Aujourd'hui, c'est un peu l'inverse, entre guillemets.
22:25 C'est-à-dire que les portes se réouvrent, certains guichets réouvrent,
22:29 mais le marché est un peu mou en ce moment, le marché de la transaction.
22:33 Merci beaucoup à tous les deux d'être venus sur le plateau de Smart Patrimoine.
22:36 Ludovic Usieux, je rappelle, vous êtes le cofondateur d'Artemis Courtage.
22:39 Sandrine Allonnier, porte-parole de Vous Financer.
22:41 Merci beaucoup d'être venus sur le plateau de Smart Patrimoine aujourd'hui.
22:44 On termine par l'œil du CGP.
22:47 Dans l'œil du CGP, aujourd'hui, le patrimoine des mineurs.
22:55 Et oui, un enfant mineur peut parfaitement posséder un patrimoine personnel
22:59 acquis par donation, par héritage.
23:01 Mais cette gestion obéit à des règles bien spécifiques.
23:04 Nous en parlons aujourd'hui avec Marion Cappel, ingénieure patrimoniale
23:07 chez Natixis Wealth Management.
23:09 Bonjour, Marion.
23:10 Bonjour.
23:11 Merci beaucoup de nous accompagner.
23:12 Mineur, personne vulnérable, comment on peut dire ?
23:16 Le mineur est une personne vulnérable.
23:20 Mais dans les personnes vulnérables, on peut aussi considérer qu'il y a les majeurs
23:24 atteints d'un handicap corporel ou intellectuel.
23:29 Et puis, il y a aussi les seniors.
23:31 Donc, personne vulnérable, c'est assez large.
23:34 Donc, le mineur, il est juridiquement capable, incapable de gérer son patrimoine ?
23:39 Le mineur est juridiquement incapable.
23:41 Il faut impérativement qu'il soit représenté par quelqu'un.
23:44 Donc, c'est assez simple pour un mineur.
23:46 Lorsque ces deux parents sont présents, ces deux parents qui ont autorité légale,
23:54 ils sont là pour le représenter.
23:56 Donc, ce sont ses représentants.
23:58 Lorsqu'il n'y a qu'un seul parent, ça peut arriver si l'un des parents est décédé,
24:04 dans ce cas-là, c'est ce parent-là qui va pouvoir intervenir pour le mineur.
24:09 Alors, ça a un petit peu changé parce qu'il y a eu une réforme qui est intervenue en 2015.
24:13 Dorénavant, c'est vraiment ce parent, le seul parent, qui peut intervenir pour le mineur.
24:17 Auparavant, le seul parent avait besoin, j'allais dire, de l'appui du juge des tutelles
24:23 pour prendre quand même pas mal de décisions.
24:27 Maintenant, c'est beaucoup plus simple pour le mineur qui n'a qu'un seul parent.
24:30 Et j'ai vu dans certains cas que les parents pouvaient aussi désigner un tiers s'ils le voulaient.
24:33 Tout à fait. On peut effectivement déroger à ces règles d'administration légale
24:38 en désignant un tiers administrateur pour s'occuper des biens du mineur.
24:45 Alors, quels dispositifs, on va parler des outils financiers qui sont le plus souvent utilisés
24:50 lorsqu'il s'agit de patrimoine des mineurs, en tout cas, quels dispositifs contractuels existent pour ces situations ?
24:57 Comment ça marche ? Juridique, contractuel ?
24:59 Alors, effectivement, il y a des solutions qu'il faut pouvoir proposer aux parents
25:04 qui souhaitent protéger leur enfant mineur, aux personnes qui sont atteintes d'un handicap ou aux seniors.
25:09 Il faut pouvoir leur proposer des solutions.
25:11 Et donc, on a des solutions, j'allais dire, juridiques et des solutions financières.
25:16 Donc, dans les solutions juridiques, on peut faire appel au contrat d'assurance vie,
25:23 j'allais dire à la donation d'un contrat d'assurance vie.
25:26 Et on organise par le biais d'un pacte adjoint, le remploi.
25:30 Donc, on peut demander que l'enfant mineur à qui on transmet de l'argent,
25:38 on peut l'obliger à remployer dans un contrat d'assurance vie ou dans un contrat de capitalisation
25:43 pour un petit peu encadrer l'usage qu'il fera de ce capital.
25:48 On peut aussi tout à fait mettre en place des donations, voire même des legs, graduelles ou résiduelles.
25:54 Donc là, c'est assez simple, vous désignez, vous donnez une somme à quelqu'un qui sera le premier gratifié.
26:01 Et lorsque cette personne-là décèdera, il est prévu dès le départ qu'elle devra transmettre le bien qu'elle a reçu à quelqu'un d'autre.
26:09 Donc ça, c'est un leg graduel.
26:11 Mais on peut aussi prévoir qu'il ne pourra transmettre que le résidu, que ce qui restera.
26:15 Et là, on est dans la donation ou le leg résiduel.
26:19 Donc ça, c'est effectivement très bien.
26:21 Et c'est très bien pour protéger un enfant en disant "je te désigne premier gratifié, tu en bénéficieras en premier lieu.
26:30 Et puis lorsque tu disparaîtras, ce bien devra être transmis par exemple à tes frères et sœurs".
26:35 Donc là, pour un enfant mineur, c'est parfait.
26:38 Et lorsqu'il s'agit d'outils financiers, alors, les plus communément utilisés ?
26:42 Alors, les outils financiers les plus communément utilisés, je vous avoue qu'effectivement,
26:46 il y a le contrat d'assurance vie avec une clause bénéficiaire un petit peu particulière,
26:50 les clauses bénéficiaires des membrés.
26:52 Là, on peut très bien dire "je désigne comme bénéficiaire mon enfant qui est atteint d'un handicap,
26:59 je le désigne usufruitier et puis je désigne ses frères et sœurs nus propriétaires".
27:04 Même chose, lorsque mon enfant disparaîtra, on basculera sur ses frères et sœurs qui sont nus propriétaires.
27:11 On peut aussi prévoir des contrats "rendre survie", des contrats "épargne-handicap",
27:16 ce sont des choses qui existent et qu'il faut absolument utiliser pour ce type de situation-là.
27:22 Merci beaucoup d'être venue nous les présenter aujourd'hui Marion Cappelle,
27:25 je rappelle que vous êtes ingénieure patrimoniale chez Natice Six Wealth Management.
27:28 Merci beaucoup d'être sur le plateau de Smart Patrimoine.
27:31 Merci à vous évidemment de nous avoir suivi.
27:33 On se retrouve très très vite pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine.
27:37 Très bonne journée à tous sur Bsmart et à très vite. Ciao !
27:39 [Musique]