Alors que les hypermarchés marquent le pas, comment se porte le commerce de détail ? Abhishek Jha, président de Greenman Arth, premier gestionnaire de fonds d’investissement en France et en Allemagne spécialisé dans l’immobilier de commerce alimentaire, nous fait part de l'état du marché des deux côtés du Rhin.
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00:00Smartimo, depuis le grand forum du patrimoine, on va s'intéresser à ce qui se passe du
00:08côté du commerce de détail avec un spécialiste, notre expert, c'est Abishek Jha.
00:13Bonjour Abishek.
00:14Bonjour.
00:15Vous êtes président de GreenManArt, on va se poser des questions, s'interroger sur
00:18ce commerce de détail.
00:20On va aller voir ce qui se passe du côté de nos hypermarchés en France mais aussi
00:22en Allemagne.
00:23Tout d'abord, est-ce que vous pouvez nous présenter GreenManArt ?
00:26Oui bien sûr.
00:27GreenManArt, c'est une société de gestion spécialisée dans l'immobilier alimentaire
00:31et on a lancé une SCPI qui s'appelle GMA Essentialist qui aujourd'hui possède des
00:37actifs alimentaires, donc supermarchés, en Allemagne et en France.
00:41D'accord.
00:42Les caractéristiques de cette SCPI, elle est accessible à tout le monde, aux investisseurs
00:45français ?
00:46Oui bien sûr.
00:47C'est une SCPI grand public qui détient aujourd'hui 14 actifs, majoritairement en
00:53Allemagne et l'objectif c'est de continuer à acheter des supermarchés en Allemagne
01:00et en France.
01:01Alors justement, le commerce, on en a beaucoup parlé, notamment durant la crise sanitaire
01:04où tout était bien évidemment fermé.
01:06Là, vous nous dites que vous êtes positionné notamment sur l'Allemagne, est-ce que vous
01:10pouvez nous comparer, nous donner les différences entre le marché allemand, on sait qu'ils
01:15ont aussi des fortes chaînes de supermarchés, et le marché français ?
01:18Le marché allemand et le marché français, ce sont des deux marchés qui sont très comparables.
01:24En gros, il y a 150 millions de personnes, il y a 84 millions d'Allemands, il y a 66
01:31millions de Français, et tout le monde a besoin de manger, donc on achète les murs
01:37de ces supermarchés où les gens vont faire leurs courses.
01:40Donc la stratégie, elle est très simple, et puis si on compare le marché allemand
01:45et le marché français en termes d'enseignes, c'est aussi très comparable parce qu'il
01:50y a quelques enseignes, il y a 4-5 enseignes en Allemagne et 4-5 enseignes en France qui
01:54contrôlent plus de 75% de marché, donc un marché très concentré et un marché très
02:00concurrentiel.
02:01Très bien.
02:02Alors justement, quand on parle des hypermarchés, on sait qu'ils souffrent un petit peu.
02:06En France, il y a peut-être un modèle à réinventer.
02:08Est-ce que c'est la même crise en Allemagne ?
02:10En général, c'est les tendances de consommation qui changent.
02:16Donc quand on dit qu'il y a une crise, ce n'est pas forcément une crise, c'est
02:20juste que les consommateurs, historiquement, ils voulaient faire toutes leurs courses dans
02:26des grandes surfaces.
02:27Aujourd'hui, les enseignes se rendent compte qu'il faut se refocaliser sur les produits
02:32frais, les produits alimentaires et les produits de consommation.
02:36Donc il y a par exemple moins de produits d'entretien d'électroménager, etc., qui
02:40sont achetés.
02:41Le non-alimentaire, c'est ça finalement ?
02:42Le non-alimentaire, voilà.
02:43Tout le monde se refocalise de plus en plus sur l'alimentaire et donc le format qui
02:48est le plus stratégique, c'est le format supermarché, qui fait entre 2 000 et 5 000
02:53mètres carrés de surface et nous, on se concentre sur ce marché-là.
02:57Le marché en Allemagne, notamment, il est profond, il y a beaucoup de volume de transactions.
03:04Oui, le marché allemand, c'est le plus gros marché en Europe en termes de volume
03:10de transactions et le deuxième plus gros marché, c'est le marché français.
03:15Donc voilà, dans ce sens aussi, nous, on se focalise sur ces deux marchés parce qu'il
03:19y a une profondeur de marché, il y a un volume, il y a une liquidité dans le marché, donc
03:23la valorisation, elle est relativement stable, d'où aussi notre choix de rester en France
03:29et en Allemagne.
03:30Justement, on rentre un peu dans le cœur du réacteur, si vous voulez bien, Abhishek
03:35Jha.
03:36Sur quoi vous focalisez aujourd'hui ? Quelle est votre stratégie ?
03:38Notre stratégie, c'est simple, comme je le disais, nous, il y a 150 millions de personnes
03:44en Allemagne et en France qui ont besoin de manger et donc ils font leurs courses dans
03:47les supermarchés, ils vont physiquement, donc il y a très peu de commerce en ligne
03:53dans ce secteur-là.
03:54Il y a une partie qui est en click and collect, mais ça reste quand même un immeuble physique
04:00où ils vont chercher.
04:01Donc nous, on se focalise sur ça.
04:02Deuxièmement, GMA Essentialist, c'est une SCPI SFDR Article 9, donc on est vraiment
04:09inscrit dans la stratégie long terme pour améliorer la qualité des actifs.
04:14On travaille avec les filiales du groupe Greenman pour installer et gérer les hyperchargeurs
04:21et les panneaux solaires.
04:22On explique parce que souvent, évidemment, vous l'avez dit, il y a des grandes surfaces
04:25dans le magasin, mais au-dessus, on peut par exemple mettre des panneaux sommaires, des
04:28panneaux solaires, c'est pareil pour les parkings ?
04:30Absolument, donc en gros, si vous voulez, nos immeubles sont assez simples, ce sont
04:33des rectangles.
04:34Donc s'il y a un rectangle qui fait un immeuble qui fait 3000 mètres carrés de surface de
04:38vente, souvent il y a 3000 mètres carrés de surface de toiture, et donc on peut utiliser
04:43une grande partie de cette surface de toiture pour installer les panneaux solaires.
04:46Évidemment, on a des parkings qui sont attachés avec les supermarchés où on peut installer,
04:51où on va installer d'ailleurs les ombrières.
04:54Et ça, ça va produire de l'électricité qu'on peut vendre aux locataires.
04:59Et donc eux aussi, grâce à nos stratégies, ils vont arriver à réduire leur empreinte
05:05carbone et aussi leur coût opérationnel.
05:08Bien sûr, donc ça fidélise évidemment, on imagine, les locataires, mais ça améliore
05:13aussi la rentabilité pour les investisseurs ?
05:15Absolument, donc ça fidélise les locataires, si vous voulez, Greenman, c'est un groupe
05:20qui existe depuis plus de 20 ans en Allemagne, donc on a des relations historiques et fortes
05:24avec ses enseignes.
05:25Donc nous, notre stratégie, on la développe avec les locataires parce qu'eux, ils signent
05:30des baux très très longs, des baux de 15 ans ferme en Allemagne et des baux de 10
05:36ans ferme en France.
05:37Donc eux aussi, ils sont très fidèles à leur emplacement et nous, on sait que si
05:41on arrive à améliorer la qualité de l'immeuble et le garder utile et stratégique pour eux
05:47dans la durée, en fait, eux, ils vont rester.
05:51Et ça, ça améliore la performance financière de l'immeuble en tant qu'investisseur et
05:56donc le rendement pour les investisseurs à long terme.
05:59Justement, c'est ma dernière question, Abhishek, parler de rendement, qu'est-ce que les investisseurs
06:04peuvent attendre justement en ce positionnement sur la S&P, GMA, Essentialist ?
06:09Pour notre S&P, notre stratégie, c'est évidemment, comme vous avez compris, ce sont des marchés
06:14très stables et donc ça veut dire que ce sont des immeubles très stables, donc c'est
06:21des immeubles qui sont relativement chers et c'est contre-cycliques aussi, donc ça
06:26veut dire que quand il y a des baux de 15 ans ferme, évidemment, quand il y a des changements
06:29dans le marché, la valorisation de nos immeubles, elle reste plus ou moins stable aussi, donc
06:34c'est un avantage.
06:35Donc nous, dans la durée, on cible aux alentours de 5% de rendement, plus évidemment la valorisation
06:43des immeubles, donc amélioration des prix de part, etc.
06:46Voilà, on en sait un petit peu plus sur GreenManArt qui commercialise la S&P, GMA, Essentialist,
06:52si vous voulez mettre un petit bout de retail dans votre portefeuille, eh bien voilà comment
06:56le faire.
06:57Merci beaucoup Abhishek, je rappelle que vous êtes président de GreenManArt et à très
07:00bientôt dans Smartimo.
07:01Merci Fabrice.