Mercredi 7 mai 2025, retrouvez Guillaume Martinaud (Président, Orpi) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, notre rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière dans Smart Patrimoine.
00:12Il y a quelques semaines, nous avons tenté de comprendre quelle est la tendance sur le marché immobilier en ce début d'année, au premier trimestre de 2025.
00:20Pour en parler, Guillaume Martineau, le président d'Orpi, était sur ce plateau et répondait aux questions de Nicolas Pagnès.
00:27Regardez.
00:30Alors, resolidifier, je ne sais pas, mais tout à fait, on constate la reprise.
00:36On craignait en fin d'année que ce soit un feu de paille.
00:38En fait, non, ça se consolide.
00:39On a plus 11% de compromis en plus depuis ce début d'année chez Orpi.
00:43D'accord.
00:43Donc, c'est quand même un signe encourageant parce qu'on voit quand même qu'on est dans un contexte politique, économique, géopolitique qui est extrêmement lourd.
00:52Bien sûr.
00:52Donc, il y a une forme de résilience du marché immobilier et le printemps, pour une fois, n'a jamais aussi bien porté les valeurs qu'il porte.
00:59C'est-à-dire qu'il y a un... On sent que ça repart. C'est pas complètement... Enfin, on n'est sûr de rien, en fait.
01:05D'accord, oui.
01:05Mais je crois que personne n'est sûr de quoi que ce soit en ce moment.
01:08Sur quels que soient les sujets, d'ailleurs.
01:09Les sujets. Mais on s'accroche à ce qu'il y a.
01:11Et la morale est meilleure.
01:13On a plus de compromis.
01:14Nos mandats restent moins longtemps en stock.
01:17On rouvre des agences.
01:19On a ouvert d'autres branches.
01:20Donc, non, franchement, c'est mieux.
01:22Il faut surtout maintenir les prix.
01:24Éviter qu'il y ait un emballement.
01:25Parce que vous savez que sur le marché immobilier, dès qu'on entend que c'est reparti,
01:28tout le monde se met à dire, ça y est, c'est fini, il n'y a plus de crise.
01:32Alors, on repart de plus belle.
01:32Et donc, on accorde les prix.
01:34Et là, vous constatez, justement, au niveau national, au global,
01:38que les prix commencent à se tasser, par exemple.
01:41On arrive à stabiliser les niveaux de prix.
01:43Oui. Alors, ce qu'on constate surtout, c'est que ça reste très disparate.
01:46Il y a des endroits où les prix, où les compromis sont à la hausse, d'autres à la baisse.
01:51Parce qu'en fait, il n'y a pas d'uniformité du marché immobilier.
01:54Ça, je crois que c'est la grande leçon qu'on retient de ces dernières années.
01:56Avant, quand Paris repartait.
01:58Alors, tout le marché repartait un peu plus tard.
02:00Quand Paris s'enrhumait, c'était l'inverse.
02:02Et en fait, maintenant, il y a des marchés immobiliers.
02:04D'accord.
02:05Plus que jamais.
02:05Mais globalement, l'effet de 2024, avec la fin d'année,
02:09où on a réussi à stabiliser, les prix ont baissé.
02:13Alors, on a réussi à beaucoup d'endroits à faire repartir le marché.
02:16Ce qui est intéressant dans l'étude d'Orpi sur le sujet, justement,
02:19c'est que Paris repart à l'heure actuelle.
02:21Des villes comme Toulouse aussi, où il y a un bassin d'emploi assez conséquent.
02:25Mais on voit des villes pourtant intéressantes, justement,
02:29pour des citadins qui veulent aller, et notamment des Parisiens,
02:32qui veulent créer une vie ailleurs, comme Lyon ou Marseille,
02:35qui ont du mal, elles, à repartir.
02:37Comme si, potentiellement, le post-Covid,
02:40on avait eu une vague d'arrivées qui avait fait augmenter les prix.
02:43Et puis, finalement, une fois qu'ils ont redescendu,
02:45ils ont du mal à repartir un petit peu.
02:46Oui, parce qu'il n'y a pas de maturité du marché à cet endroit-là.
02:49C'est-à-dire que les vendeurs n'ont pas encore pris complètement conscience.
02:51Vous parliez de Lyon, de Marseille, Montpellier aussi,
02:53où, en fait, il y a eu une envolée des prix.
02:55Et puis, tout le monde pense que ça continue.
02:57Et, en fait, il faut faire les efforts nécessaires.
03:00Et l'effort nécessaire, c'est de prendre conscience
03:02que le pouvoir d'achat des Français ne suit pas.
03:05Les taux d'intérêt ont baissé.
03:06Bien sûr.
03:07On reste quand même très circonspects avec ce qui peut se passer aux Etats-Unis.
03:10La BCE, enfin, tout ça, tout joue.
03:13Donc, il faut que les vendeurs soient quand même extrêmement vigilants
03:15et ne pas penser que ça y est, tout est arrêté.
03:17Donc, les marchés où les gens ont fait des efforts,
03:20on constate une reprise.
03:21Et les marchés où ce n'est pas fait, alors, c'est encore un peu plus lent.
03:24Si on parle de psychologie des acheteurs ou des investisseurs,
03:27on est effectivement dans un contexte économique
03:29où on a de moins en moins de certitudes, quand même,
03:31en matière d'investissement.
03:32Et l'immobilier a toujours eu, quand même, une place particulière
03:36dans les choix d'investissement des Français
03:38du fait que c'est de la pierre, c'est du physique, c'est du réel.
03:42Et ça peut avoir aussi un rôle de valeur refuge.
03:45Aujourd'hui, les acquéreurs, vous les sentez dans quelle dynamique ?
03:48Plutôt dans la dynamique de l'incertitude vis-à-vis
03:51de ce qui pourrait toucher les marchés et donc le marché immobilier
03:54ou, au contraire, cette envie peut-être d'aller vers la pierre
03:57parce que ça rassure quelque part, comme ça a été souvent le cas en France ?
04:00Alors, ça dépend du type d'investisseur.
04:01On constate un retour des primo-accédants.
04:03Donc ça, c'est-à-dire des jeunes ou des gens
04:05qui rentrent sur le marché immobilier,
04:07qui, eux, finalement, se posent moins de questions
04:08parce qu'il faut se loger.
04:10Bien sûr.
04:10Et qui, eux, n'étaient plus là depuis quelques années
04:12ou, en tout cas, beaucoup moins là.
04:13Et c'est ceux qui amènent de la dynamique sur le marché.
04:16Tout à fait.
04:16Là, on a plus de 30% de primo-accédants.
04:18Donc, on voit bien qu'il y a une reprise sur ce marché-là.
04:20Sur le marché des investisseurs, effectivement,
04:22c'est le programme de la machine à laver.
04:24Et là, vous êtes en essorage, défroissage en permanence
04:27parce que là, vous ne savez plus à quel sein vous vouez
04:28parce que les lois changent, la fiscalité change sans arrêt.
04:32Les gens qui sont sur des marchés
04:34ou qui travaillent sur des marchés à l'export
04:36savent que leurs entreprises risquent d'avoir des soubresauts
04:40avec ce qui se passe aux Etats-Unis.
04:42Donc, en fait, tout le monde attend, regarde ce qui se passe.
04:46Donc, il n'y a pas vraiment de certitude.
04:47C'est vrai que c'est une valeur refuge.
04:49Mais il faut pour ça avoir aussi une forme de confiance
04:52dans ce qui va se passer dans l'avenir.
04:54Et il y a toujours cette incertitude, déjà en France,
04:56sur ce qui peut se passer.
04:58Donc, on a un marché.
04:59Mais je voudrais quand même tout de même garder un côté positif
05:02parce que quand ça ne va pas, je vous le dis aussi.
05:04Oui, bien sûr.
05:04C'est vrai que ce début d'année laisse penser qu'il y a une reprise.
05:07D'accord.
05:08Il faut juste l'accompagner en douceur,
05:10ne pas laisser les gens s'emballer,
05:11ne pas non plus laisser croire aux accréheurs
05:13que ça y est, les prix vont encore baisser.
05:15Donc, en fait, il faut faire preuve de pédagogie beaucoup.
05:17Plus 30%, vous dites, de primo-accédants
05:20qui sont revenus sur ce marché.
05:21Ça veut dire que début 2025,
05:23on peut acheter son premier appartement ou sa première maison.
05:26Là où il y a quelques mois encore, c'était plus compliqué.
05:29C'était difficile, oui.
05:30Mais je pense qu'il faut que les gens en prennent conscience.
05:31C'est-à-dire que les taux d'intérêt ont baissé un peu aussi.
05:33Donc, ça, ça joue.
05:34Les gens aussi, les vendeurs sont plus réceptifs.
05:37Vous avez tout le phénomène des passoires énergétiques aussi.
05:40On comprend vraiment maintenant
05:42que certaines choses ne peuvent plus se vendre au même prix qu'avant.
05:44D'accord.
05:44Donc, des efforts sont faits aussi de ce côté-là.
05:46D'accord.
05:46Ah oui, donc on achète des passoires énergétiques
05:48parce qu'il y a une décote, par exemple,
05:50où il y a plus de négociations, c'est ça ?
05:51Pour certains, primo-accédants,
05:52ils se lancent en se disant,
05:53voilà, je vais acheter ça.
05:54Il y a des travaux à faire,
05:55mais je vais les faire ou je peux les faire
05:56ou je peux les financer
05:57parce qu'il y a eu des réformes fiscales là-dessus.
06:00Donc, c'est plus un frein.
06:03Et c'est aussi un moyen pour faire comprendre aux vendeurs
06:06que quand vous êtes classé en G ou F,
06:07il faut faire attention.
06:08Il faut baisser le prix.
06:09Ou faire les travaux.
06:11Faire les travaux,
06:11mais la plupart du temps,
06:12les vendeurs ne veulent pas le faire.
06:13Bien sûr.
06:14Il y a une forme aussi de compréhension
06:15un peu plus évidente
06:17que ça ne l'était le cas
06:18il y a ces deux dernières années.
06:19Si on essaye de se projeter sur la suite,
06:21alors vous l'avez dit,
06:22on n'a aucune certitude,
06:22mais on a vu quand même
06:24une fin d'année 2024
06:25où le marché immobilier se reprenait.
06:28C'est confirmé au moins
06:30sur les trois premiers mois de l'année 2025.
06:32Est-ce qu'on s'attend
06:32à une année un peu plus optimiste,
06:36un peu plus positive
06:36que 2024, en 2025, Guillaume Martineau ?
06:39C'est très difficile
06:40parce que vous voyez,
06:41on pressent qu'il peut y avoir
06:44encore une dissolution
06:45qui nous pend au nez.
06:46Donc ça peut y avoir des incidences.
06:48Et pourtant,
06:48la dernière n'a pas eu d'incidence
06:50sur le plan économique
06:51et sur le plan du marché.
06:52Bien sûr.
06:52Mais on se rend bien compte
06:53que les Français sont inquiets.
06:56Donc c'est difficile
06:56de prédire l'avenir
06:57encore plus que d'habitude.
06:59Mais on peut quand même se dire
07:01qu'il y a cette envie d'acheter.
07:03Vous parliez de valeur refuge,
07:04donc on n'achète pas
07:05pour spéculer là.
07:06Bien sûr.
07:06On achète vraiment pour se loger.
07:08D'accord.
07:08Il y a toujours aussi peu
07:09de biens à acheter
07:11si on veut faire
07:12de l'investissement locatif.
07:13Donc il y a un marché
07:14plus restreint là-dessus aussi.
07:16Donc je pense que les gens
07:18en ont envie,
07:19en envie de se lancer.
07:20En tout cas,
07:21le fait de penser
07:22que ça allait continuer
07:22à s'écrouler,
07:23c'est fini.
07:24D'accord.
07:24On l'a dit,
07:25on avait dit qu'il n'y aurait pas
07:25le même phénomène qu'en 2008.
07:28Donc chacun commence
07:30à se rendre compte
07:30qu'en faisant un peu d'efforts,
07:31en baissant un peu,
07:32on peut réattirer du monde.
07:33Et puis les acquéreurs
07:35peuvent se lancer.
07:35Donc ça se joue vraiment
07:37en fait quartier par quartier
07:39ou ville par ville ?
07:39Ville par ville.
07:40En fait,
07:40chaque professionnel
07:41doit être bien conscient
07:42d'une chose,
07:42c'est que si on laisse
07:43s'envoler les prix
07:44et si on ne fait pas
07:45assez de pédagogie
07:45pour expliquer aux vendeurs
07:46pourquoi il faut faire attention,
07:47alors le marché ne partira pas
07:48et vous faisiez allusion
07:50à certaines villes.
07:51Et à contrario,
07:52quand les professionnels locaux
07:54font bien leur boulot,
07:55alors les vendeurs le comprennent
07:57et on l'a vu à Paris
07:58qui avait souffert
07:59quand même depuis 3-4 ans.
08:00donc c'est aussi
08:01un bon signal.
08:04Et voilà,
08:05c'était Guillaume Martineau
08:06qui répondait
08:07aux questions
08:08de Nicolas Pagnez
08:09où on se posait
08:10la question
08:11de savoir
08:12quel bilan
08:13du premier trimestre
08:14sur le marché immobilier
08:15en ce début d'année
08:16sur la reprise
08:17du marché immobilier.
08:19Merci de l'avoir regardé
08:20et puis on se retrouve
08:21tout de suite
08:21dans l'enjeu patrimoine.
08:22Merci.