Journée RNA - Nos futurs : Exploration de la ville et de l'aménagement de demain. Jeudi 30 mars 2023 [Partie 2 sur 2]

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RÉSEAU NATIONAL DES AMÉNAGEURS [Après-midi]

Cycle 2022 - 2023 - Osez l’aménagement !

4ème journée : Nos futurs, entre utopie et dystopie.
Exploration de la ville et de l’aménagement de demain.

Jeudi 30 mars 2023

Lieu : Cloud Business Center, au 10 bis, rue du 4 Septembre, 75 002 Paris.
Transcript
00:00:00 Bonjour à tous, on a pris un peu de retard mais je vous propose qu'on commence, même
00:00:12 s'il y en a qui boivent encore leur café, pour introduire notre table ronde dédiée
00:00:21 aux enjeux fonciers à l'horizon 2050, comment se munir des instruments, des stratégies,
00:00:29 des outils qui servent à mobiliser le foncier nécessaire au redéveloppement de la ville
00:00:38 sur elle-même, sachant que du point de vue foncier, vous le savez, on a commencé à
00:00:44 l'évoquer ce matin, ce n'est pas une mince affaire parce qu'on arrêtera de s'étendre
00:00:50 dans les mêmes proportions qu'avant, parce que les fonciers sont plus complexes à mobiliser,
00:00:54 plus coûteux, et qu'il s'agit donc de se préparer dès maintenant à se donner les
00:01:02 moyens de poursuivre la réponse aux enjeux qu'affrontent les villes, que ce soit en
00:01:06 termes de développement de nouveaux logements, d'accueil d'activités productives ou d'adaptation
00:01:13 aux effets du changement climatique.
00:01:14 Je vais remercier nos intervenants d'être présents.
00:01:23 Je vous les présenterai en un mot avant de leur donner la parole pour qu'ils vous exposent
00:01:31 les motifs de leur présence, et puis vous connaissez le principe de fonctionnement de
00:01:35 notre groupe de travail, un long temps d'échange ensuite dans lequel vous êtes invité évidemment
00:01:40 à dialoguer avec eux.
00:01:41 J'accueille donc, alors il y a une petite particularité cette fois-ci, Mireille Salman,
00:01:49 vous êtes responsable du service aménagement et projet urbain à la direction de l'urbanisme
00:01:53 et de l'aménagement de la métropole de Grenoble.
00:01:56 Monsieur Welsh, vous êtes directeur général de l'EPF Vendée.
00:02:03 Pascal Barboni, vous êtes directeur général adjoint du groupe Fré.
00:02:07 Merci beaucoup de votre présence.
00:02:09 Anne Fresse à mes côtés qui copilote ce GT, mais qui cette fois-ci va se dédoubler
00:02:15 pour également intervenir et nous parler des enjeux de création de valeurs foncières
00:02:20 et d'évolution peut-être des réglementations fiscales, de la législation fiscale applicable
00:02:27 aux enjeux fonciers pour les réorienter et les mobiliser en faveur des objectifs qu'on
00:02:32 évoquait.
00:02:34 Et Jean-Marie, je te vois à la table des intervenants parce que tu accompagneras Anne
00:02:41 sur ces sujets-là.
00:02:42 J'ai été déjà trop long.
00:02:44 Je vous remercie à tous de votre présence et je vous passe la parole, Madame Salman.
00:02:49 Merci beaucoup.
00:02:50 Bonjour à tous.
00:02:52 Alors, pour introduire cette séquence de présentation, je vais vous dire quelques
00:02:56 mots de l'exemple de Grenoble Alpes Métropole.
00:02:59 Et ce qu'on m'a demandé, c'est de regarder la façon dont la question foncière venait
00:03:03 percuter, interroger nos pratiques de l'aménagement opérationnel.
00:03:07 Alors, je présente Grenoble vraiment très rapidement.
00:03:10 On est métropole depuis 2015.
00:03:13 C'est une métropole en Isère de 450 000 habitants, 49 communes, qui se caractérise
00:03:19 par...
00:03:20 Enfin, Grenoble est la ville la plus plate de France, mais entourée de massifs qui caractérisent
00:03:26 ce Y grenoblois qu'on commente parfois.
00:03:30 Voilà, je ne suis pas plus longue peut-être sur la présentation du territoire.
00:03:35 Alors, comment s'organise la politique d'aménagement du territoire ? On a en socle un PLU intercommunal
00:03:42 qui date de 2019, qui était le premier PLU intercommunal et qui pose un peu les bases
00:03:48 de la stratégie d'aménagement du territoire sur une base polycentrique avec des centralités
00:03:53 historiques, des polarités de développement et un certain nombre d'outils qui sont développés
00:03:58 dans ce PLU.
00:03:59 J'y reviendrai.
00:04:00 Au niveau des acteurs locaux de l'aménagement, on travaille avec deux SPL, la SPL Sagesse
00:04:07 et Isère Aménagement, un outil métropolitain et un outil départemental.
00:04:12 Et on a également un EPF local, le PFL du Dauphiné.
00:04:15 Alors, quel constat faire aujourd'hui sur le foncier dans nos opérations d'aménagement ?
00:04:22 Un premier constat d'abord, depuis la création de la métropole, l'essentiel de notre cible,
00:04:29 ce sont des fonciers qui ne sont pas des fonciers en extension urbaine.
00:04:35 On a la majorité de nos opérations aujourd'hui qui sont sur des d'anciennes friches industrielles
00:04:40 de tous types.
00:04:41 On a encore néanmoins des opérations qui peuvent se développer sur des zones à eux
00:04:47 qui sont encore à usage agricole.
00:04:49 Alors certes, dans l'enveloppe urbaine, fléchée par le PLU selon un certain nombre de critères
00:04:54 de proximité, de transport en commun, de continuité urbaine, etc.
00:05:00 Mais on se rend compte que ces zones à eux qui peuvent avoir aujourd'hui un usage agricole,
00:05:05 on est quand même sur la fin des opérations de ce type-là.
00:05:08 Et que les zones à eux strictes qui restent aujourd'hui dans le PLU ne sont plus le lieu
00:05:16 essentiel où se développeront les opérations d'aménagement de demain.
00:05:19 Parce que pour les ouvrir à l'urbanisation, déjà si elles sont encore en zone à eux
00:05:25 strictes, c'est parce qu'elles présentent des contraintes en termes de risque d'inondation,
00:05:30 en termes de desserte, en réseau, etc. qui font qu'elles sont très difficiles à sortir.
00:05:35 Et que l'application, on va dire, vertueuse et ambitieuse de la séquence ERC est difficile
00:05:42 sur ces zones à eux.
00:05:43 Et les élus sont en train de réaliser que probablement certaines zones à eux ne seront
00:05:47 pas ouvertes à l'urbanisation.
00:05:48 Et ça, pas parce qu'il y a une contrainte au niveau du ZAN, mais parce que la logique
00:05:52 opérationnelle fait qu'à un moment, ce n'est plus forcément intéressant d'aller
00:05:56 intervenir sur ces fonciers-là.
00:05:58 Et en revanche, on voit émerger vraiment de nouveaux gisements qui sont nos gisements
00:06:04 de demain.
00:06:05 Donc pas seulement les friches industrielles, mais aussi friches commerciales.
00:06:08 On n'est pas encore, comme ce qui a été présenté ce matin, sur de très grandes
00:06:12 friches commerciales.
00:06:13 Mais on voit néanmoins le sujet apparaître.
00:06:16 Et les potentiels sont aussi dans des questions de gisements immobiliers ou de densification.
00:06:21 Ce qui veut dire que l'action publique, et plus largement l'action d'aménagement,
00:06:27 elle n'est plus sur des grands fonciers de dizaines d'hectares, comme on pouvait l'avoir
00:06:31 avant.
00:06:32 Mais elle implique d'être, ce matin, le terme acupuncture a été cité, d'aller un peu
00:06:37 plus dans le détail avec une action qui va être plus hybride, plus morcelée, qui va
00:06:42 faire appel à des outils plus diversifiés et plus sur mesure, qu'il faut adapter à
00:06:47 chaque cas.
00:06:48 Et puis, on voit que ça engendre aussi une diversification des acteurs et que les collectivités
00:06:55 et les aménageurs ne sont pas les seuls à avoir cette réflexion de comment, à partir
00:06:59 d'un document d'urbanisme, on a une stratégie de développement, on a une politique d'acquisition
00:07:04 foncière et on développe ensuite des opérations.
00:07:07 Et on voit, y compris des acteurs de la promotion immobilière, faire cet exercice de repérer
00:07:12 où sont les potentialités futures et d'aller acquérir des terrains, parfois sans conditions
00:07:18 suspensives, sur des terrains non ouverts à l'urbanisation.
00:07:21 Il y a des stratégies qui émergent.
00:07:24 En lien avec ça, bien sûr, on a de nouvelles thématiques, de nouveaux impératifs qui
00:07:32 entrent en ligne de compte dans la façon d'aborder les sols.
00:07:37 Et ce n'est plus seulement des mètres carrés disponibles de terrains qu'on regarde, mais
00:07:41 aussi une approche un peu plus qualitative de ces terrains, de la qualité des sols
00:07:47 et des compétences aussi nouvelles à intégrer dans les équipes à cet égard.
00:07:53 Alors, qu'est-ce que ça donne concrètement pour développer les opérations ? Je vais
00:08:02 un peu enfoncer des portes ouvertes, mais forcément, c'est des fonciers qui sont plus
00:08:08 coûteux à fabriquer avec les enjeux de proto-aménagement.
00:08:11 En termes d'acquisition foncière aussi, quand on achète en tissu déjà urbanisé,
00:08:16 les valeurs foncières sont déjà celles du tissu urbain aménagé.
00:08:21 Bien sûr, il y a des logiques de compte à rebours foncier, de prise en compte de tous
00:08:25 les coûts à intégrer, mais ce n'est encore pas forcément évident, y compris pour France
00:08:31 Domaine, y compris pour les juges de l'expropriation.
00:08:33 Donc on a un enjeu de ce côté-là.
00:08:35 Et puis, ce sont des terrains qui sont souvent encore occupés, parce qu'on n'a pas intérêt
00:08:41 à attendre que ce soit des friches pour intervenir.
00:08:45 Donc ça change aussi un petit peu notre métier, collectivité ou aménageur, de plus seulement
00:08:50 aménager des terrains, mais aussi parfois être gestionnaire sur une durée plus ou
00:08:54 moins longue et d'intégrer des logiques d'exploitation pour aménager ces terrains.
00:09:01 Il y a la question de la contrainte, bon je ne m'étends pas, la question d'impliquer
00:09:08 les parties prenantes, habitants, entreprises avoisinantes, tous les concessionnaires, tous
00:09:16 les gestionnaires diverses et variées.
00:09:19 Et finalement, on se rend compte, et là aussi ce n'est pas nouveau, mais ça se renforce,
00:09:24 la question de la temporalité, elle est requestionnée.
00:09:28 Parce que la logique où on a une opération, un début, une fin, ça c'est un modèle
00:09:33 qui est en train d'être de plus en plus rare.
00:09:37 Et finalement, les opérations, elles continuent sous différentes formes, avec des outils
00:09:43 qui se relaient, des acteurs, des périmètres qui peuvent bouger, mais on est quelque part
00:09:47 sur une logique de renouvellement permanent, avec la question de la gestion de l'attente
00:09:53 que ça pose, parce qu'on ne peut pas intervenir partout en même temps, et faire attendre
00:09:58 une tranche d'opération quand on n'a pas trop de choses autour, c'est une chose,
00:10:03 mais quand on est déjà dans le cœur de la ville, il y a des enjeux, y compris d'acceptabilité
00:10:09 qui se posent.
00:10:10 Alors, quels outils, et puis quelles conditions de réussite, pour bien intégrer ces questions-là
00:10:17 ?
00:10:18 Ce qui me semble important de rappeler, c'est que pour que notre politique d'aménagement
00:10:25 opérationnel fonctionne, on a besoin d'un document d'urbanisme qui soit volontariste
00:10:29 et ambitieux.
00:10:30 Donc là, c'est le cas, on a un PLUI, et en même temps, ce PLUI, il vient rendre
00:10:38 visible, et c'est une bonne chose, une stratégie d'aménagement du territoire, et du coup,
00:10:44 pour qu'on soit aussi proactif, et qu'on ne subisse pas ensuite les évolutions que
00:10:50 permet ce document d'urbanisme, on a besoin d'une stratégie foncière coordonnée, je
00:10:56 vais y revenir, et on a besoin de jongler avec toute la palette des outils que nous
00:11:01 offre notamment le code de l'urbanisme.
00:11:04 Donc ce qu'on essaye de systématiser à Grenoble, c'est quand on a une opération,
00:11:08 enfin une idée d'opération avant même qu'il y ait des études ou une décision
00:11:16 de faire, d'analyser dès l'amont la situation foncière, la dureté foncière, et de se
00:11:22 poser les dynamiques d'acteurs présentes, et de se poser la question des outils à mobiliser,
00:11:28 que ce soit des outils de maîtrise foncière ou de régulation des prix, l'objectif n'étant
00:11:33 pas forcément de maîtriser tout.
00:11:36 Les outils de temporisation type périmètre de prise en considération de projet ou périmètre
00:11:40 d'attente de projet, et puis aussi de tout de suite fixer la question du financement
00:11:47 des équipements publics, puisque comme on l'a dit, la question du financement se pose
00:11:51 pour les opérations publiques d'aménagement, mais les opérations publiques d'aménagement
00:11:56 ne représentent pas la majeure partie de la fabrication de la ville.
00:12:00 On a aussi des projets privés qui contribuent à cette dynamique, mais qui génèrent des
00:12:06 besoins d'équipements publics, eux qui sont importants.
00:12:09 Donc avoir une anticipation de ces questions-là et mettre en place des outils, donc on travaille
00:12:16 beaucoup sur le développement de secteurs de taxes d'aménagement majoré ou de périmètre
00:12:21 de PUP, projet urbain partenarial, c'est une des pistes qu'on explore pour ça.
00:12:26 La Métropole prépare, et si tout va bien, pour le prochain conseil métropolitain, une
00:12:32 délibération cadre sur sa stratégie foncière, qui va poser un certain nombre d'éléments
00:12:39 fondamentaux qu'on peut résumer avec la question de la connaissance de son marché
00:12:45 et de son potentiel foncier, avec des actions importantes de repérage du gisement qui vont
00:12:51 être menées, la question de l'anticipation et du portage, et encore une fois, il ne s'agit
00:12:57 pas forcément, une fois que les secteurs à enjeu sont repérés, d'aller acheter partout,
00:13:02 mais de pouvoir prendre des positions stratégiques dans certaines opérations.
00:13:07 D'autres, la régulation par l'EPLUI peut suffire, et la Métropole, pour ça, travaille
00:13:12 donc avec l'EPFL du Dauphiné et devrait également décider de créer une autorisation de programme
00:13:19 de crédit de paiement pluriannuel sur la question des réserves foncières stratégiques,
00:13:24 en complément de l'action de l'EPFL.
00:13:26 Pour terminer, deux sujets qu'on est en train modestement d'expérimenter sur cette question
00:13:35 du financement des opérations publiques d'aménagement. La première, c'est l'idée, en tout cas pour
00:13:40 les zones d'activité économique, d'arrêter de céder des fonciers, puisqu'en fait, on
00:13:44 se rend compte qu'avec toutes les contraintes que j'ai exposées aujourd'hui, fabriquer
00:13:49 une zone d'activité économique dans la Métropole, on est sur des coûts qui peuvent dépasser
00:13:53 les 500 euros par mètre carré de terrain en coûts d'aménagement, et les coûts de
00:13:58 cession, la valeur de marché, c'est une centaine d'euros, même si on est en train, là aussi,
00:14:03 de travailler la grille de prix. Du coup, il y a une volonté forte de nos élus de dire
00:14:09 plutôt que de céder ces fonciers, proposons des baux de longue durée, baux amphithéotiques,
00:14:14 baux à construction. C'est une réflexion qui est partagée avec les territoires voisins
00:14:18 pour qu'il n'y ait pas de concurrence inutile entre territoires. Et voilà, il y a une décision
00:14:24 d'aller dans ce sens et de généraliser cette règle pour toutes les nouvelles zones qu'on
00:14:29 initie. Et deuxième élément sur le financement des opérations d'aménagement, là qui existe
00:14:35 pour le coup depuis 2018 dans la Métropole, qui est généralisée. La Métropole s'est
00:14:40 rendue compte que quand elle développait des opérations publiques d'aménagement,
00:14:44 on n'a pas l'entièreté de la compétence aménagement. On intervient sur les zones
00:14:48 éco et sur un certain nombre d'opérations mixtes déclarées d'intérêt métropolitain.
00:14:53 La Métropole a la dépense qui a rarement été bien cléctée au moment du transfert
00:15:00 de charges. Et par contre, les communes touchent quand même l'essentiel des recettes fiscales
00:15:05 avec la taxe foncière. Donc dans le cadre du pacte fiscal et financier de la Métropole,
00:15:09 un accord a été trouvé pour dire que les opérations sont déficitaires. La Métropole
00:15:17 prend en charge ce déficit et le verse à l'aménageur concessionnaire. En revanche,
00:15:21 la commune rembourse, pas tout de suite, mais quand elle touche des recettes nouvelles de
00:15:26 taxe foncière, rembourse pendant un certain temps la moitié du déficit de l'opération
00:15:32 en reversant la moitié de la taxe foncière nouvelle générée par le projet. Donc ça
00:15:36 peut aller de 5 ans de reversement à 30 ans de reversement pour certaines opérations.
00:15:41 On ne prend pas en compte l'inflation dans le calcul, donc au final, ce n'est pas sûr
00:15:45 que la prise en charge réelle pour la commune soit bien de 50%. Mais en tout cas, c'est
00:15:50 un accord local qui a été trouvé et qui donne quand même quelques marges de manœuvre.
00:15:54 Voilà, je m'en arrête là. Je vous remercie.
00:15:57 Merci beaucoup. C'est nous qui vous remercions pour l'utilisation de ces outils que vous
00:16:12 mobilisez à Grenoble. A moins qu'il y ait une intervention tout de suite, on aura l'occasion
00:16:20 d'en discuter plus en détail et notamment en écho avec votre intervention, M. Vels,
00:16:25 sur la manière dont les collectivités et les établissements publics fonciers collaborent.
00:16:31 Mais en attendant, on va enchaîner avec votre intervention, M. Vels, sur ces modalités
00:16:42 d'intervention de l'EPF Vendée.
00:16:47 Merci beaucoup. En attendant que la présentation se charge, peut-être en quelques mots, même
00:17:05 si vous êtes quand même très au fait, évidemment, de ce que font les établissements publics
00:17:10 fonciers. Concernant mon établissement public, on intervient effectivement comme... C'est
00:17:16 pas celui-ci. On intervient comme l'ensemble des EPF avec lesquels vous avez l'occasion
00:17:23 de travailler. C'est-à-dire qu'on est vraiment des appuis aux collectivités territoriales
00:17:26 en matière d'ingénierie pour justement développer des projets d'aménagement durable de leur
00:17:31 territoire en intervenant sur les enjeux de foncier et en accompagnant et parfois en
00:17:38 initiant aussi, on va le voir, leur stratégie foncière. Donc peut-être juste en quelques
00:17:42 mots parce qu'après ce sera utile, je pense, dans l'ensemble de la présentation, comment
00:17:46 nous on intervient concrètement. En fait, on intervient sur convention avec les collectivités
00:17:51 et pour le compte desquelles on fait de la négociation des fonciers. Alors des friches,
00:17:54 on en a beaucoup parlé, mais aussi tout ce qui est fonds de parcelles, remembrement foncier,
00:17:59 etc. Donc plein de petits fonciers qu'on acquiert. On réalise un certain nombre d'études pour
00:18:03 le compte des collectivités pour se projeter dans l'aménagement de tel ou tel secteur
00:18:07 ou pour identifier l'ensemble des gisements fonciers sur un territoire. On va y revenir.
00:18:10 Et puis derrière, on fait tout ce qui est travaux de proto-aménagement, donc démolition,
00:18:15 dépollution avant de recéder les fonciers, soit un opérateur, un aménageur, notamment
00:18:20 un promoteur immobilier ou la commune, avec la particularité que l'ensemble des frais
00:18:23 qu'on engage, ils sont remboursés quelque part par la collectivité au moment où on
00:18:27 revend ces fonciers, moyennant le fait qu'on a quand même des dispositifs de soutien financier
00:18:34 qu'on apporte pour prendre en charge une partie de ces déficits d'opération, déficits
00:18:37 d'opération qui sont financés par une fiscalité affectée, la taxe spéciale d'équipement.
00:18:41 Alors en quelques mots sur les établissements publics fonciers. Peut-être pour présenter
00:18:47 vraiment très succinctement l'établissement public foncier de la Vendée. On a été créé
00:18:51 en 2010. On est un EPF d'Etat. C'est-à-dire que c'est l'Etat qui nous a créé, qui nous
00:18:56 donne des orientations stratégiques. Mais on a un conseil d'administration qui a majorité
00:18:59 élu loco, évidemment, et un président qui est en l'occurrence un vice-président du
00:19:02 conseil départemental, Valentin Joss. Aujourd'hui, l'EPF de la Vendée, il couvre à peu près
00:19:09 40% des communes de Vendée. Il y en a 250 à peu près. On en couvre en gros 110 à
00:19:13 travers des conventions. Et ça représente à peu près 60% de la population. C'est
00:19:16 ce que vous voyez sur la carte qui est présentée. Et pour vous donner un ordre de grandeur de
00:19:23 l'activité, notre contribution à la production de logements en Vendée, puisque c'est vraiment
00:19:29 l'enjeu majeur sur lequel on est mobilisé, qui est la production de logements sur un
00:19:33 territoire qui est très dynamique, avec du plein emploi sur une grande partie du territoire
00:19:37 et puis des problématiques littorales aussi très fortes avec de la saisonnalité, eh
00:19:42 bien, sur les fonciers qu'on s'aide chaque année, c'est en gros 15% des logements qui
00:19:45 sont construits en Vendée. Donc 760 l'année dernière, qui était une année record. On
00:19:51 n'est à peu plus d'ailleurs que 15%. Et 25% des logements sociaux. Donc c'est quand
00:19:56 même une contribution qui est très importante à la production sur le territoire et par
00:20:03 justement la maîtrise du foncier public. Et l'ensemble de nos conventions aujourd'hui,
00:20:08 elles sont renouvellement urbain, c'est-à-dire on intervient sur du centre-bourg pour renouveler
00:20:12 du centre-bourg, démolir des maisons, etc. Remembrer des fonds de parcelles et puis des
00:20:17 friches aussi, beaucoup, même si contrairement à d'autres territoires, il y a peut-être
00:20:21 eu moins de désindustrialisation en Vendée qu'ailleurs. Et donc peut-être en quelques
00:20:28 mots, l'idée de cette présentation était plutôt en écho avec ce qui vient juste d'être
00:20:33 indiqué par la métropole de Grenoble, d'illustrer en fait un certain nombre de nouvelles réalités
00:20:38 en matière de foncier et également comment concrètement les outils sont mobilisés au
00:20:43 quotidien. Vous dire que d'abord, nous on est, je l'ai dit, on a 100% des nouvelles
00:20:50 conventions qui sont recyclage urbain. On est vraiment complètement dans un modèle
00:20:55 d'aménagement du territoire qui est, qui ronde un peu avec ce qui s'était fait par
00:20:59 le passé, en particulier en Vendée, avec effectivement beaucoup d'étalements urbains,
00:21:05 des zones d'habitats individuels qui sont relativement loin des centres-villes, parfois
00:21:10 même aussi du collectif, ou de l'intermédiaire qui peut être un peu loin des centres-villes.
00:21:14 Et donc aujourd'hui, effectivement, toutes ces interventions, elles sont vraiment recentrées
00:21:19 sur les centres-vourts, les centres-villes et la proximité. Mais tout ça a quand même
00:21:24 un coût qu'il faut souligner et qui effectivement renvoie aussi à la question de la valeur
00:21:30 de l'aménagement de main et des nouvelles méthodes de valorisation et de la manière
00:21:35 dont l'économie du secteur peut muter. Forcément, ces interventions, elles coûtent beaucoup
00:21:41 plus cher. Ça a été dit d'abord parce que les acquisitions de foncier urbanisé,
00:21:46 c'est pas de la terre agricole, donc c'est évidemment beaucoup plus cher. D'autant
00:21:51 plus dans un territoire qui, ces 5 dernières années, a gagné 10% de prix, enfin le prix
00:21:55 de l'immobilier a augmenté de 10% par an ces 5 dernières années. Et puis par ailleurs,
00:22:00 comme on est sur des fonciers urbanisés, on a beaucoup plus de dépenses de travaux,
00:22:03 de démolition et de dépollution, qui là aussi pèsent dans le bilan foncier, dans
00:22:07 le bilan d'aménagement. Et donc ça se voit très bien, nous, sur nos chiffres de
00:22:11 ces dernières années, cette hausse assez forte des coûts. Et donc du coup, de production,
00:22:16 eh bien des logements. En réalité, ça se ressent sur le coût de production des logements.
00:22:20 Et donc évidemment, s'il n'y avait pas des mécanismes d'aide et des dispositifs
00:22:23 de soutien tels que je... On va sans doute y revenir. On n'arriverait pas, évidemment,
00:22:28 à sortir ces projets parce que les logements seraient tout simplement trop chers pour ceux
00:22:30 qui habitent en Vendée et leurs ressources. Et donc peut-être dire qu'effectivement,
00:22:38 du coup, nous, notre rôle, c'est vraiment d'essayer d'accompagner les collectivités
00:22:43 territoriales dans le développement de stratégies foncières et donc vraiment de s'approprier
00:22:47 cette question foncière le plus en amont possible parce que c'est vraiment la clé
00:22:52 pour nous afin de sortir du logement et autant qu'on en a besoin et du logement abordable.
00:22:57 Et pour ça, j'ai voulu vous montrer un certain nombre d'opérations. Alors, c'est des bilans
00:23:00 que vous connaissez. C'est évidemment très simplifié, mais c'est des choses que vous
00:23:03 connaissez pour la plupart, bien sûr, par coeur. Mais je trouve que c'est toujours
00:23:07 parlant de faire ces illustrations et puis de le faire aussi sur... Moi, j'aimais appeler
00:23:10 ça des projets du quotidien, c'est-à-dire qu'on n'est pas sur des grandes... des écrans
00:23:13 de ZAC, on n'est pas sur des grands projets de métropole, pas que, il y en a quand même
00:23:17 quelques-uns, mais des projets du quotidien dans les centres-villes et les centres-bourgs
00:23:20 de Vendée, comme il y en a partout ailleurs en France. Et donc, en l'occurrence, effectivement,
00:23:27 je l'ai dit, les coûts sont très importants. Donc on a des opérations de recyclage urbain
00:23:30 qui sont toujours déficitaires, mais elles sont forcément beaucoup moins déficitaires
00:23:33 si vous l'anticipez très en amont. Et là, on en a l'illustration. Vous voyez, nous,
00:23:37 on donne à peu près, en gros, 10 000 euros de subvention par logement, en moyenne, pour
00:23:41 chaque logement qui sont produits grâce à nos systèmes d'aide qu'on verse. La collectivité,
00:23:45 c'est à peu près l'équivalent, puisqu'on est à peu près à 55 ans du déficit. Bon,
00:23:49 ça reste... Je ne vais peut-être pas me faire que des amis, mais ça reste quand même deux
00:23:51 fois moins cher que du Pinel, il faut quand même le dire, pour le logement produit, en
00:23:55 termes de dépenses publiques, en tout cas. Et le fait... 10 000 euros, ça peut quand
00:24:01 même sembler important, mais ça pourrait être beaucoup plus si, justement, il n'y
00:24:04 avait pas cette intervention foncière. Typiquement, on a là un projet qui est en 3e couronne
00:24:08 de Nantes, à Saint-Philbert-de-Bouenne, où on va venir construire en centre-ville...
00:24:13 On a construit... Enfin, on a maîtrisé des fonciers qui ont ensuite été construits
00:24:16 par un promoteur pour 21 logements. Bon, on a un prix de revient du foncier qui est à
00:24:20 peu près de 300 000, un foncier qu'on a acquis de 130 000 en 2019, et un déficit de la
00:24:27 commune qui est à peu près de 130 000. Sauf que nous, je vous l'ai rapidement expliqué
00:24:31 tout à l'heure, mais quand on acquiert du foncier, quand on le recède, tous les coûts
00:24:34 qu'on a dépensés, ils sont imputés à la collectivité moyennant nos aides. Sauf qu'évidemment,
00:24:39 on a acheté du foncier en 2019, on le revend au prix où on l'a acheté en 2019. Donc ce
00:24:43 qui veut dire que forcément, il y a un gain, là, pour la collectivité à ce qu'on ait
00:24:47 maîtrisé le foncier en 2019 et pas en 2022. Et ce gain, on peut le chiffrer assez facilement.
00:24:52 Le déficit de la commune, en gros, il serait 50% plus important sur ce projet si l'acquisition
00:24:59 s'était faite en 2022 par rapport à une acquisition en 2019. Et donc c'est dire, illustrer des
00:25:05 choses que vous savez bien évidemment, mais quand on met des chiffres, c'est aussi plus
00:25:08 parlant. L'intérêt, justement, d'anticiper, de développer des stratégies foncières
00:25:13 et donc une maîtrise publique du foncier le plus tôt possible. C'est vrai aussi pour
00:25:17 des opérateurs privés ou demeurants, comme ça a été d'ailleurs très bien dit tout
00:25:23 à l'heure. Et ensuite, on est évidemment là en appui pour mobiliser les outils de
00:25:27 puissance publique qui permettent justement de maîtriser ces fonciers, mais aussi de
00:25:31 réguler les prix, puisque effectivement, une grosse partie de notre travail, c'est
00:25:36 justement d'acquérir ce foncier. On est 15 à peu près à l'EPF. Il y a deux personnes
00:25:39 qui sont à temps complet sur la négociation de foncier avec des particuliers des entreprises.
00:25:43 Et donc, en l'occurrence, 85% de nos acquisitions, elles se font à la MIA, mais on mène aussi
00:25:49 des procédures de préemption et d'expropriation. Et on en mène d'ailleurs de plus en plus
00:25:53 parce que les collectivités vendéennes se sont rendues compte que c'était un outil
00:25:55 absolument essentiel pour réussir à conduire des projets d'aménagement et qui, en plus,
00:25:59 ont un intérêt économique. Et là, on a un gros projet au centre de Fontenelle-Comte,
00:26:04 qui est en gros la deuxième ou la troisième ville de Vendée, qui est une ville à son
00:26:07 coeur de ville. Il y a une ancienne friche que vous voyez sur la photo en haut, qu'on
00:26:11 a acquise récemment par expropriation. On a acquis 370 000 euros, là où, effectivement,
00:26:18 ce qu'on nous en demandait, c'était plutôt 1,2 million. Ce qui fait que grâce à cette
00:26:23 procédure d'expropriation, alors qu'il prend un peu de temps, etc., c'est toujours pareil,
00:26:26 la question, c'est d'anticiper. Eh bien, on a quand même gagné quasiment 1 million
00:26:29 d'euros, enfin, un peu plus d'un million d'euros parce qu'il y avait d'autres frais
00:26:34 par ailleurs. Mais sur l'opération, amener cette procédure d'expropriation plutôt que
00:26:39 de poursuivre à la MIA pour l'acquisition de ce bien qui est une vraie verrue au centre-ville.
00:26:43 Donc, il fallait forcément faire quelque chose. Mais l'expropriation a permis des
00:26:46 gains extrêmement importants. Et donc, on est là pour aussi apporter avec cette ingénierie
00:26:52 les outils dont les collectivités, qui sont comme des petites collectivités par rapport
00:26:55 à celles que vous avez, que vous gérez, sont... En tout cas, cette ingénierie est
00:27:04 très importante pour elle. Peut-être, du coup, faire un petit arrêt sur les points
00:27:10 qui ont été indiqués ici parce qu'effectivement, toute cette intervention, je crois qu'elle
00:27:14 a d'autant plus de sens avec les perspectives qui sont devant nous, qui ont aussi été
00:27:17 rappelées à l'instant et puis ce matin sur le fait que, bon, certes, il y a une conjoncture
00:27:22 actuelle et immobilière qui est un peu incertaine, mais enfin, avec le zéro artificialisation
00:27:26 net en 2050, on voit bien que la raréfaction du foncier va conduire quand même à une
00:27:30 augmentation des prix. En tout cas, s'il n'y a pas une modification substantielle,
00:27:34 comme certains appellent de leur voeu, du modèle. Et donc, forcément, les fonciers
00:27:39 vont coter de plus en plus cher. Et paradoxalement, pourtant, du foncier, il y en a beaucoup,
00:27:44 en réalité. Il a été dit ce matin que les friches, c'est un peu l'herbe qui gâchait
00:27:47 la forêt. J'en suis persuadé. D'ailleurs, il y a cinq ans, c'est toujours un peu le
00:27:50 cas, c'était le foncier public, l'herbe qui gâchait la forêt. C'est-à-dire qu'il
00:27:53 faut libérer du foncier public, etc. Oui, c'est des grandes emprises, mais ce n'est
00:27:57 pas ça l'essentiel des fonciers sur lesquels on va bâtir la ville. Et en fait, il y a
00:28:02 énormément de fonds de parcelles, de parcelles partout dans toutes les villes et villages
00:28:06 qu'on gagnerait à maîtriser, alors qu'ils sont difficiles d'accès via la dehors des
00:28:10 foncières. Mais ça, c'est un enjeu également. Et donc, forcément, face à cette perspective,
00:28:16 il y a plusieurs sujets sur lesquels nous, on est en train de réfléchir. C'est d'une
00:28:20 part, effectivement, essayer de se dire, des fonciers d'ici 2050, en fait, il en reste
00:28:23 quand même un nombre qui est limité, si on considère que Lausanne en 2050 va se faire.
00:28:28 Et donc, l'idée, c'est quand même essayer d'en maîtriser le plus possible aujourd'hui
00:28:32 parce que de toute façon, demain, ils vaudront 2, 3, peut-être 10 fois plus cher. Et tout
00:28:36 ça, ce sera du gain dans les opérations d'aménagement futur. Et donc, d'essayer
00:28:40 justement d'acquérir ces terrains le plus tôt possible et ensuite d'avoir des mécanismes
00:28:43 de portage sur le long terme qui permettent bien sûr de les valoriser en attendant qu'ils
00:28:45 soient urbanisés ou en attendant qu'ils soient recyclés. Mais surtout, que le prix de ces
00:28:50 fonciers ne pèse pas de 2 mains dans les bilans d'opération. C'est aussi, sans doute,
00:28:55 développer et sécuriser un certain nombre d'outils. On a parlé de la déclaration d'utilité
00:28:58 publique pour la décarbonation ce matin. Je trouve que c'est effectivement un outil
00:29:01 qui est extrêmement intéressant parce qu'on voit bien que la déclaration d'utilité publique,
00:29:04 il y a quand même beaucoup de risques juridiques qui sont associés. C'est normal. Il faut
00:29:08 qu'il y ait un projet qui soit quand même assez précisément défini. Les choses peuvent
00:29:11 aussi changer. En 10 ans, on a aussi un modèle d'aménagement qui peut aussi évoluer et
00:29:14 qui fait que le projet qu'on a dû peu au départ, ce n'est pas forcément celui qu'on
00:29:17 va faire demain. Avoir peut-être quelque chose de plus englobant sur la décarbonation,
00:29:21 ça peut peut-être aussi donner un peu d'adaptabilité justement à ces projets pour faire à l'instant
00:29:25 T la ville dont on a besoin. Et aussi peut-être à travers des secteurs qui permettraient
00:29:30 de lutter contre la spéculation, c'est-à-dire soit de préempter quand il y a de l'inflation
00:29:34 foncière qui est constatée de manière importante avec des enchères importantes sur les fonciers,
00:29:38 voire même avec, dans certains secteurs qui seraient vraiment très bien définis, parce
00:29:42 qu'on peut faire ça partout, encadrer les prix. Et puis bien sûr, il y a l'enjeu
00:29:47 de la fiscalité, mais je crois qu'on y reviendra plus tard. Peut-être juste un dernier point
00:29:51 pour vous dire comment est-ce qu'on soutient plus largement les stratégies foncières
00:29:55 des collectivités. Tout simplement à travers un certain nombre d'études, des études
00:29:58 de gisements fonciers, on regarde sur un intercôt l'ensemble des fonciers disponibles. Par exemple,
00:30:02 on est en train de faire ça sur l'île de Noirmoutier en ce moment et ça, ça nous
00:30:05 permet de regarder les derniers fonciers qui sont disponibles sur une île qui est quand
00:30:07 même très urbanisée, qui en plus est soumise au recul du trait de côte, mais où il y
00:30:10 a quand même encore quelques potentiels, notamment de nouvelles possibilités par la
00:30:14 loi aussi, et donc qui permettent là aussi de projeter l'île dans les 10, 15 prochaines
00:30:20 années. Et puis on travaille bien sûr sur la programmation urbaine qu'on peut réaliser
00:30:25 sur les projets avec beaucoup d'études de faisabilité. Aujourd'hui, 75% de nos nouvelles
00:30:30 conventions, c'est d'abord des conventions d'études. Pourquoi ? Parce que ça permet
00:30:32 de travailler avec la collectivité sur mais quelle forme urbaine on veut. La Vendée,
00:30:36 il y a quand même beaucoup de maisons individuelles et de plein pied. C'est un modèle qui,
00:30:39 historiquement, est historique en Vendée. Dès qu'il faut faire un étage, ça peut
00:30:45 être un peu compliqué, mais en réalité, ça l'est beaucoup moins dès lors qu'on
00:30:48 voit à quoi ça peut ressembler, dès lors qu'on travaille avec les élus locaux sur
00:30:51 la densité, les 25, 30 logements à l'hectare. En fait, on peut les faire. On peut les faire
00:30:55 dans un cadre de vie qui est tout à fait agréable, mais c'est juste qu'il faut à
00:30:58 un moment donné donner à voir, montrer pour convaincre qu'on peut y arriver. Et en fait,
00:31:04 on arrive quand même là à modifier aussi l'aménagement du territoire.
00:31:08 Peut-être, je vais revenir en arrière, parce que ça, c'était au cas où. Peut-être juste
00:31:14 vous dire un mot, puisqu'il a été question de PLUI tout à l'heure, que ça, c'est
00:31:18 effectivement un enjeu qui est très important. Bien sûr, quand on fait des études de gisements
00:31:20 fonciers, ça permet aussi d'alimenter une stratégie foncière qui est dans le PLUI.
00:31:23 Il y a quand même beaucoup de choses qui ne sont peut-être pas forcément intuitives
00:31:27 à travers les PLUI en matière de fonciers, et notamment une qui commence à poindre là
00:31:32 et qui, de mon point de vue, est quand même un risque qui est extrêmement important.
00:31:36 C'est qu'aujourd'hui, lorsque l'on fait des dupes ou de la préemption, on va très
00:31:40 souvent devant le juge de l'expropriation. Et aujourd'hui, il évalue de plus en plus
00:31:44 les biens, non pas forcément au regard de ce qui s'est vendu à côté, mais au regard
00:31:47 de la constructivité réelle qui est possible sur un terrain. Or, vous êtes beaucoup, j'imagine,
00:31:52 à avoir été confrontés au fait qu'on a autorisé à faire R+4, mais finalement,
00:31:55 on ne fait que R+2 parce que la formule urbaine est ainsi faite. Sauf que le problème, c'est
00:31:59 que le calcul du juge de l'expropriation, lui, va se faire sur R+4, pas sur R+2. Et
00:32:03 donc, il y a un enjeu aussi des stratégies foncières dans les PLU, c'est de dimensionner
00:32:08 la constructibilité au plus juste. C'est-à-dire, on va faire R+2, on met R+2 dans le PLU. De
00:32:13 toute façon, c'est ça qu'on fera à la fin. À quoi ça sert ? D'afficher R+4 ? Après,
00:32:17 il y a évidemment un certain nombre de choses à faire évoluer, notamment, on le sait,
00:32:23 il y a des enjeux de densification. On veut montrer aussi à l'État qu'on fait des choses
00:32:27 suffisamment denses. Il y a tout un écosystème bougé. Mais ça, c'est un risque important
00:32:30 que je souhaitais souligner parce que nous, on l'observe de plus en plus et donc on paye
00:32:34 de plus en plus cher les fonciers, alors même qu'on ne va pas du tout faire le projet qu'on
00:32:37 pourrait y réaliser et donc équilibrer sur le terrain.
00:32:40 Quelques éléments de réflexion. Pardon, j'étais un peu long. Je suis désolé.
00:32:47 - Je vous remercie pour cette discussion-là sur, justement, les fonciers publics et la
00:32:55 façon de maîtriser le coût des fonciers publics. Je voudrais qu'on passe peut-être
00:33:01 la parole à M. Parbony pour le groupe FRE. Parce que c'est intéressant de faire le
00:33:06 parallèle avec, justement, une foncière qui intervient dans le domaine privé. Parce
00:33:12 que ce qu'on disait ce matin, et on va y revenir, aujourd'hui, les enjeux de décarbonation
00:33:16 que vous avez évoqués, Thomas, ce sont des enjeux qui nous concernent tous. Et vous en
00:33:21 avez donné les limites, effectivement, avec la question de la possibilité, je dirais,
00:33:27 d'intervenir au niveau de l'EPF pour réaliser, là, aujourd'hui, 15% du logement, peut-être
00:33:33 demain 30%, mais c'est quand même une limite... Voilà, c'est la limite. Et donc on voit bien,
00:33:38 effectivement, que l'enjeu de recyclage, il pèse aussi sur les acteurs privés. Et avec
00:33:43 le groupe FRE, je pense qu'on a un très bon cas d'école.
00:33:48 Merci. Bonjour à toutes et à tous. Peut-être très rapidement, je vais présenter le groupe
00:34:03 FRE. Donc on est une foncière immobilier cotée, première foncière à avoir adopté
00:34:09 le statut d'entreprise à mission et certifié bicorps, dont les métiers sont de développer,
00:34:14 aménager, investir et gérer des lieux de commerce de plein air en France, en Espagne,
00:34:19 au Portugal et, de manière plus large, en Europe. Donc notre expertise, notre métier
00:34:26 maintenant depuis 30 ans, est d'intervenir sur ces lieux de commerce et, en particulier,
00:34:32 ces zones dites d'entrée de ville ou de commerce périurbain. Ces lieux de commerce que l'on
00:34:43 observe à l'entrée de chaque ville en France et qui ont été réalisés dans les années
00:34:48 80-90 sont toutes aujourd'hui construites de la même façon, construites pour répondre
00:34:55 à l'époque à un besoin primaire et quasi exclusif de consommation et d'achat. Et donc
00:35:04 c'est intéressant, une fois que ça sera chargé, de pouvoir s'arrêter deux minutes
00:35:11 sur ce que sont effectivement ces zones parce qu'elles ont toutes les mêmes caractéristiques.
00:35:17 Je pense qu'on peut facilement dire, sans faire ombrage à nos prédécesseurs, que
00:35:23 ces entrées de ville sont des échecs à la fois urbains et architecturals, avec des
00:35:28 insertions urbaines assez disgracieuses. Alors on parle de boîtes embardage métallique
00:35:33 de manière assez caricaturale, mais également des échecs écologiques, bien évidemment
00:35:38 au niveau de l'utilisation des sols, puisque nous avons des densités extrêmement faibles
00:35:43 sur ces zones, à peu près 1m² de bâtis pour 4m² de fonciers, et puis des bâtis
00:35:53 qui maintenant datent des années 80 et qui sont pour certaines, alors pas toutes, mais
00:35:58 qui sont pour certaines, on va dire des bâtiments énergivores, voire des passoires énergétiques.
00:36:04 Tout ceci est à bien évidemment apprécier à l'aune d'un modèle économique au niveau
00:36:10 de la consommation qui est en profonde mutation, principalement parce que bien évidemment
00:36:15 l'évolution sociétale et en particulier de l'allocation budgétaire des ménages
00:36:21 fait qu'on a un ralentissement de la consommation avec une partie du pouvoir d'achat qui est
00:36:28 fléchée vers d'autres choses qui n'existaient pas à l'époque de ces zones, bien évidemment
00:36:32 les nouvelles technologies, les abonnements Netflix divers et variés. Et puis nous avons
00:36:38 également le développement du e-commerce qui a connu un pic bien évidemment assez
00:36:45 naturel pendant la période Covid, mais qui continue maintenant depuis 10 ans à suivre
00:36:50 une progression qui vient percuter bien évidemment les chiffres d'affaires du commerce physique.
00:36:56 Mais néanmoins, ces zones commerciales dont on vient de donner deux aspects pas forcément
00:37:02 positifs constituent et continuent à être des modèles économiques résilients qui
00:37:08 sont sortis vainqueurs, si je puis dire, de la période Covid avec notamment des classes
00:37:14 d'actifs qui possèdent les taux de vacances les plus faibles en comparaison des centres
00:37:18 commerciaux fermés et également des centres villes et qui constituent toujours des lieux
00:37:26 de praticité pour la consommation. Ce qui explique que nous avons aujourd'hui peu de
00:37:34 friches commerciales en fait. Ce que j'entends par friches commerciales, c'est des lieux
00:37:41 effectivement dans lesquels on a une vacances supérieure à 50%. Il y a peu de friches
00:37:46 commerciales, il y a une érosion constatée, mais en tout cas pas un phénomène d'accélération
00:37:51 de création des friches. On l'a dit tout à l'heure, tout ceci on l'apprécie bien
00:37:56 évidemment à un momentum où le développement des territoires est de plus en plus complexe
00:38:01 pour les raisons qu'on a déjà évoquées, le zéro artificiation net, la loi climat,
00:38:06 la mutation bien évidemment économique des territoires et puis l'évolution des modes
00:38:11 de travail et des modes de société en général, bien évidemment qui bouleverse l'industrie
00:38:16 du tertiaire mais également du logement. Et nous sommes probablement à un momentum
00:38:21 assez historique, en tout cas qui n'avait pas eu lieu précédemment, en termes de prise
00:38:25 de conscience et en termes de volonté du gouvernement de pouvoir traiter ces sujets
00:38:31 et les mettre à contribution des développements des différents territoires, preuve en est
00:38:37 bien évidemment l'intégration des sujets d'entrée de ville dans les réflexions Action
00:38:41 Cœur de Ville mais également des groupes de travail menés par Olivia Grégoire et
00:38:45 son ministère. On s'est essayé un petit exercice théorique où nous avons étudié
00:38:54 sur les 21 plus grandes aires urbaines françaises le nombre de zones commerciales que l'on
00:39:01 avait. Alors ce qu'on entend par zone commerciale c'est des zones qui totalisent plus de 20
00:39:05 unités commerciales. Donc aujourd'hui on a étudié 243 zones dont un certain nombre
00:39:12 sont situées en tissu urbain, donc ont été rattrapées par la ville, dont certaines sont
00:39:17 bien évidemment situées dans des zones dites tendues en termes de logements en particulier
00:39:24 puis d'autres sont situées dans des zones où bien évidemment la part de logement social
00:39:29 est encore beaucoup trop faible. Tout ceci totalise environ 55 000 hectares de fonciers
00:39:36 qui potentiellement représentent un gisement de plus d'un million de logements avec un
00:39:43 ratio de logements pour 70 000 m² et des densités relativement raisonnables à l'échelle
00:39:50 en tout cas du territoire puisqu'on évoque des sujets R+4, R+5. Donc aujourd'hui on
00:39:57 a une vraie convergence entre un état économique, un état de maturité de ces zones et effectivement
00:40:06 une évolution sociétale et une évolution des territoires qui doivent permettre de faire
00:40:12 de ces zones de véritables stocks de surfaces artificialisées au service du développement
00:40:17 des territoires. Une fois qu'on a fait ce constat qui est partagé depuis assez longtemps
00:40:23 en fait, il est intéressant de s'attarder deux minutes sur les approches qui existent
00:40:29 aujourd'hui et je voulais vous présenter aujourd'hui une opération sur laquelle nous
00:40:34 sommes intervenus et nous continuons d'intervenir à Strasbourg, au nord de Strasbourg, qui
00:40:39 est donc une concession d'aménagement sur laquelle nous avons été désignés en 2013,
00:40:45 fin 2013, comme aménageurs mais également investisseurs puisque l'euro métropole de
00:40:50 Strasbourg avait monté une idée assez novatrice à l'époque qui était de dire "nous allons
00:40:59 rechercher une double compétence, une compétence d'aménageurs mais également une compétence
00:41:04 de développeurs-investisseurs sur le sous-jacent commercial". Tout ceci dans une optique,
00:41:11 dans une perspective relativement simple qui était de dire comment on arrive à sécuriser
00:41:16 au maximum les recettes du bilan d'aménagement et comment on arrive notamment à déléguer
00:41:22 et à impriver la responsabilité et donc le risque associé au budget d'aménagement.
00:41:27 Donc on se retrouve sur une opération assez classique d'entrée de ville, monofonctionnelle,
00:41:33 qui comprend tout ce qu'on peut voir de dysfonctionnant en termes d'environnement, en termes de morphologie
00:41:41 urbaine, en termes de mobilité. Et donc nous avons aujourd'hui travaillé, enfin on a lancé
00:41:47 ce travail depuis 2014 pour livrer une première partie en 2021 et poursuivre aujourd'hui l'opération
00:41:55 et le programme de CEDSAC, notamment en ayant permis de déplacer des commerces pour libérer
00:42:02 du foncier destiné à accueillir de nouveaux usages et en particulier du logement dans
00:42:08 un maillage beaucoup plus dense. Aujourd'hui c'est un modèle, ça n'aura échappé à
00:42:14 personne, qui peine à se dupliquer puisqu'on a été précurseur en 2009 sur une opération
00:42:20 à Troyes et hormis cette opération de Strasbourg, très peu d'opérations similaires ont été
00:42:28 lancées selon nous pour un certain nombre de raisons bien évidemment. Un outil d'aménagement
00:42:35 qu'est la SAC qui reste peu agile, dont à un moment donné le maniement, les évolutions
00:42:41 nécessitent un certain process. Un sous-jacent commerce difficile à manipuler et que peu
00:42:50 d'opérateurs en fait usuels, classiques, sont amenés à traiter. Un manque de ressources
00:42:58 de certaines collectivités, puisque une fois que le diagnostic est fait, un bon nombre
00:43:03 de collectivités sont un petit peu démunies face à l'Everest que peuvent représenter
00:43:10 ces transformations et ces renouvellements urbains et commerciaux. Et puis une prise
00:43:15 de décision politique pas toujours aisée et une temporalité de projet qui peut dépasser
00:43:22 un voire deux mandats. Je voudrais m'arrêter deux secondes là-dessus parce que c'est un
00:43:26 vrai vrai vrai sujet. On a un temps politique qui n'est pas forcément compatible avec le
00:43:32 temps de l'aménagement ou en tout cas le temps des procédures de SAC. Et donc ça
00:43:36 peut conduire à des remises en cause, des arrêts, tout un tas de sujets qui à l'échelle
00:43:44 de l'ingénierie, de l'aménagement, est peu compatible. Fort de tout ça, on s'est
00:43:52 dit comment peut-on réussir à amener une nouvelle offre et construire un nouvel outil
00:43:59 au service des territoires pour justement les aider à affronter ces mutations urbaines.
00:44:04 Et donc on s'est associé avec la Banque des Territoires et CDC Habitat pour constituer
00:44:10 un véhicule de portage foncier qui permet d'apporter une réponse à ces enjeux de recyclage
00:44:18 urbain. Donc aujourd'hui on a monté un véhicule avec une première dotation de 200 millions
00:44:23 d'euros d'investissement, véhicule dans lequel la Banque des Territoires est présente
00:44:28 en hauteur de 40%, CDC Habitat 30% et le groupe frais 30%. L'objectif de ce véhicule, c'est
00:44:36 d'être le premier étage d'une fusée qui permette l'aboutissement d'un projet urbain,
00:44:42 parce que c'est bien de ça dont on parle, c'est comment on part de ce sous-jacent pour
00:44:46 en faire un vrai morceau de ville demain et comment on part du sous-jacent commerce pour
00:44:52 l'utiliser, le conserver, en faire demain l'animateur du morceau de ville ainsi créé
00:44:59 et faire en sorte que la juxtaposition des usages soit permise. Et donc j'aime bien utiliser
00:45:07 cette image de fusée à trois étages. Premier étage, ce véhicule foncier, deuxième étage,
00:45:12 un véhicule de copromotion de manière un peu plus classique avec potentiellement le
00:45:18 groupe frais, CDC Habitat et d'autres promoteurs en fonction des îlots concernés. Et puis
00:45:23 un troisième étage de la fusée, qui est le volet de l'investissement, puisque nous
00:45:27 apportons aussi aux Territoires un gage de sécurité, puisque nous restons propriétaires
00:45:34 et nous restons investisseurs de part notre fonction foncière sur les lots de commerce.
00:45:39 Et donc on a bien évidemment la garantie offerte aux Territoires d'avoir des lieux
00:45:44 de commerce résilients demain et non pas des carreaux de plâtre en bas de bâtiments
00:45:51 de logement. Les principales missions et les principaux objectifs de cet outil, vous l'avez
00:45:58 compris, c'est de construire plus de logements et d'apporter une réponse en termes de densité,
00:46:05 en termes de constructibilité, en termes de développement des Territoires. Alors pourquoi
00:46:09 le logement ? Puisque bien évidemment, on l'évoquait tout à l'heure, c'est probablement
00:46:14 une des briques immobilières et une des offres les plus demandées, et en tout cas au niveau
00:46:20 des zones tendues, c'est assez clair. Développer bien évidemment un levier de transformation
00:46:27 environnementale pour les Territoires, puisque l'idée d'utiliser ces fonciers, pas forcément
00:46:34 que pour la densification, mais également pour la renaturation, pour traiter des problèmes
00:46:38 potentiellement hydrauliques, puisqu'un certain nombre de Territoires sont confrontés à
00:46:44 des problèmes hydrauliques et la nécessité de venir désimpermobiliser certaines zones,
00:46:51 et puis continuer quand même à contribuer au développement territorial de ces zones
00:46:56 à travers le maintien des emplois et de la fiscalité associée. Je vais m'arrêter
00:47:02 juste deux minutes sur peut-être une spécificité de fonctionnement de ce véhicule de portage.
00:47:10 Il y a deux éléments singuliers qui tournent autour du commerce et qui sont extrêmement
00:47:18 importants. Sur les opérations de ZAC un peu traditionnelles que l'on peut entrevoir
00:47:25 et sur lesquelles nous, nous sommes intervenus, si on veut donner une chance à obtenir un
00:47:32 équilibre économique au niveau de ces zones, ça passe bien évidemment par de la densité,
00:47:37 mais pas que, par un équilibre du budget d'aménagement, et ceci est fondamental d'être
00:47:45 apprécié à l'aune de ce qu'est le commerce. Vous savez très bien qu'un local commercial
00:47:51 aujourd'hui, il a une valeur avec les murs et il a une valeur avec le fonds de commerce,
00:47:56 fonds de commerce issu du décret de 1953. Et quand vous cumulez les deux, si vous vous
00:48:01 raisonnez de manière assez classique, vous achetez un bâtiment, vous achetez les murs,
00:48:05 vous évincez le commerçant en rachetant la propriété commerciale avant de le démolir,
00:48:09 vous venez empiler un nombre de lignes budgétaires qui rendent inopérante l'opération. Je donne
00:48:17 un exemple très simple qui est très parlant. Sur Strasbourg nous avons un bilan d'aménagement
00:48:21 de 72 millions d'euros, nous avons un commerçant qui était au milieu de la zone qui s'appelle
00:48:26 Leroy Merlin qui faisait plus de 20 millions d'euros. Donc vous voyez bien que si on achète
00:48:31 les murs du Leroy Merlin, on évince le Leroy Merlin au delà de la perte d'attractivité
00:48:35 de l'ensemble, on peut plier la copie et tout de suite passer à un autre sujet. Par contre,
00:48:41 quand on identifie ce Leroy Merlin, on travaille avec lui les morphologies de son transfert
00:48:46 dans un outil plus adapté, dans un outil plus adapté en termes de cohabitation d'usage,
00:48:51 ben là qu'est-ce que vous faites ? Vous venez uniquement traiter le sujet des murs et transférer
00:48:58 son fonds de commerce sans avoir à l'indemniser. Et ça, c'est le cœur du réacteur en termes
00:49:03 d'ingénierie financière sur les zones commerciales et il se trouve que c'est bien évidemment
00:49:08 le savoir-faire que nous développons. Un dernier petit point puisque aujourd'hui,
00:49:17 pour faire tout ceci, il est évident qu'il nous semble qu'un certain nombre d'adaptations
00:49:23 réglementaires sont utiles pour être de véritables catalyseurs de ces recyclages
00:49:30 urbains. On a une idée assez simple qui n'est pas du tout originale puisque l'idée, c'est
00:49:37 de repartir sur une notion d'ORT de projet tel que cela peut exister aujourd'hui de
00:49:44 part l'action Cœur de Ville. Et donc ce serait de définir au niveau de ces zones
00:49:49 un périmètre d'opération, un périmètre qui ferait l'objet d'un process et d'un
00:49:56 outil de type ORT et qui permettrait d'adresser un certain nombre de thématiques, un certain
00:50:03 nombre de facilitateurs pour opérer l'opération, mais l'opérer également dans un timing
00:50:10 raisonnable. Il y a bien évidemment un volet fiscal, mais il y a également un volet urbanisme
00:50:15 qui nous semble très important avec une énorme conviction qu'on porte depuis des années
00:50:22 et on pousse, on pousse, on pousse, on espère qu'elle aboutira un jour, c'est le transfert
00:50:27 des droits à EEC puisque vous savez aujourd'hui que pour exploiter des mètres carrés commerciaux,
00:50:32 il y a des droits associés résultant de l'urbanisme commercial et que ces droits
00:50:37 aujourd'hui ne sont pas transférables. C'est-à-dire qu'au sein d'une même zone, vous ne pouvez
00:50:40 pas prendre un commerce et puis le bouger de deux bâtiments sans avoir à redemander
00:50:45 une demande d'AEC. Et cela conduit bien évidemment à rallonger le process administratif de manière
00:50:52 très très très très significative puisque notre pays étant le champion du monde du
00:50:58 recours, les mètres carrés AEC sont systématiquement attaqués et entre le moment où le recours
00:51:05 a lieu et le moment où le conseil d'état statue, il peut se passer entre trois et six
00:51:11 ans. Et pendant ce temps-là, il ne se passe rien du tout puisque bien évidemment le projet
00:51:17 est rendu inopérant par sa capacité à mobiliser ces mètres carrés commerciaux. Et donc là
00:51:24 l'idée serait de se dire, on ne va pas créer plus de mètres carrés mais en tout cas au
00:51:28 sein d'une zone qu'on va qualifier bénéficiant d'une ORT de projet, on pourrait s'amuser
00:51:34 à transférer ces mètres carrés commerciaux et donc permettre d'aller plus vite et permettre
00:51:40 de sécuriser également ces opérations. Et j'en ai fini.
00:51:47 Merci beaucoup M. Barboni pour votre présentation. Peut-être juste une question complémentaire
00:51:56 avant de passer à nos intervenants suivants sur les objectifs de votre société commune
00:52:04 avec la Banque des territoires et CDC Habitat. Vous avez déjà des territoires sur lesquels
00:52:08 vous avez ciblé des interventions ?
00:52:10 Alors on est déjà au travail sur un certain nombre de territoires. Je n'ai pas d'annonce
00:52:17 particulière à faire. Juste pour vous dire qu'on est en train de travailler sur une opération
00:52:22 au nord de l'île de France, une grosse zone commerciale, parmi les trois plus grands boulevards
00:52:29 du crime. Donc vous allez normalement la reconnaître. Et puis nous travaillons également sur le
00:52:34 ouest où en tout cas on a entamé des discussions avec un territoire, un grand territoire d'aménagement
00:52:45 sur l'ouest francilien, français, qui possède une très grande zone commerciale sur laquelle
00:52:51 il y a une prise de conscience et un travail de la collectivité depuis maintenant deux
00:52:55 ans pour établir un plan guide. Vous avez probablement également trouvé de quelle
00:53:00 zone on parle. Mais ce qui est vraiment important d'avoir en tête, c'est qu'aujourd'hui on
00:53:07 travaille ces sujets depuis 2009 et le constat est là depuis 2009. La problématique qui
00:53:14 est vraiment celle que nous rencontrons et que surtout les collectivités rencontrent,
00:53:19 c'est comment, par quel bout on prend ce sujet et surtout comment on arrive à assurer une
00:53:24 maîtrise foncière qui ne soit pas de nature de main à obéir le projet urbain. Et comment
00:53:29 on fait pour écraser ces valeurs ou ces impacts fonciers résultant des fonds de commerce
00:53:36 et des exploitations, puisque je le disais tout à l'heure, il n'y a pas de friches.
00:53:40 Enfin il y a peut-être des friches mais qui sont tellement éloignées des tissus urbains
00:53:45 qui n'auront probablement que seule vocation à être de la renaturation. Par contre sur
00:53:50 des zones commerciales rattrapées par la ville, vous avez des taux de vacances extrêmement
00:53:53 faibles. Donc ça veut dire que vous êtes face à la nécessité de trouver un minima
00:53:58 des accords avec les commerçants et les exploitants en place pour pouvoir construire avec eux
00:54:04 le projet urbain et leur assurer bien évidemment ce fameux transfert des fonds de commerce.
00:54:09 C'est vraiment le lien de la guerre.
00:54:10 Anne Fraisse et Jean-Marie Kemmener, vous avez copiloté l'élaboration de la feuille
00:54:19 de route de la décarbonation de l'aménagement et on vous laisse la parole pour évoquer
00:54:26 les leviers financiers pour mobiliser du foncier à plus long terme.
00:54:31 Alors merci pour ces deux interventions, enfin les trois interventions précédentes parce
00:54:38 que finalement vous avez pointé un sujet à la fois le temps long que vous venez d'indiquer,
00:54:45 à la fois le renchérissement du foncier qui est lié au recyclage et notamment avec
00:54:52 la problématique que vous venez d'aborder sur la question des fonds de commerce qu'il
00:54:55 faut acheter concrètement dans la revitalisation des zones commerciales.
00:55:00 On l'a dit aussi d'une façon générale et l'exemple que vous aviez pris tout à
00:55:05 l'heure Thomas, on voyait bien quand même le renchérissement du foncier entre 2019
00:55:09 et 2021.
00:55:10 Je pense que c'était quand même un bon exemple aussi dans le sujet.
00:55:14 Et donc finalement, vous avez tous exprimé ce qu'on a rencontré au cours de ce travail
00:55:20 sur la feuille de route qui était finalement la question de la création de la valeur et
00:55:26 cette création de la valeur, on voit qu'avec le recyclage foncier, elle va profondément
00:55:31 être réinterrogée entre l'ensemble des acteurs.
00:55:35 Donc à partir de ça, aujourd'hui, le constat à peu près général, c'est un peu raccourci,
00:55:43 mais c'est à peu près ça, c'est que finalement cette création de la valeur, elle s'est
00:55:48 surtout faite depuis l'après-guerre avec la production de surface de plancher.
00:55:52 Là, on est en partie dans cette situation, mais on est aussi en reconversion, donc pas
00:56:00 en création ex nihilo de surface de plancher.
00:56:02 On a également fait le constat que la fiscalité locale ne prenait pas en compte les enjeux
00:56:10 de décarbonation.
00:56:11 Donc ça, j'y reviendrai et on va voir quels sont les points qui ne sont pas favorables,
00:56:19 je dirais, à la prise en compte de ces enjeux de décarbonation.
00:56:22 Et la fiscalité locale, elle a été faite pour équilibrer les finances publiques, d'abord,
00:56:26 pas pour décarboner.
00:56:27 On a également des coûts, on a parlé de certains, mais certains surcoûts qui sont
00:56:35 liés aussi à la dépollution, par exemple, où on l'a vu également tout à l'heure,
00:56:41 avec des opérations qui sont plus difficiles encore à équilibrer en zone détendue.
00:56:45 Là, on était à Strasbourg, bon, ça va, mais c'est pas partout le cas.
00:56:49 Et le dernier point qui est un sujet qui nous a aussi finalement interrogé et sur lequel
00:56:56 on a essayé de trouver des leviers, c'est que comment on peut valoriser les émissions
00:57:02 de carbone qui sont évitées dans l'acte d'aménager et les valoriser, ça veut dire
00:57:07 les financiariser, c'est-à-dire de leur donner une valeur financière, pas qu'une
00:57:11 valeur, si vous voulez, que je ne sous-estime pas, mais une valeur environnementale, certes,
00:57:19 mais aussi quelle est la valeur financière qu'on peut lui donner.
00:57:21 Voilà, donc à partir de ces éléments, quelques points un peu là aussi d'ancrage,
00:57:33 c'est d'abord de donner les moyens aux collectivités de recycler le foncier.
00:57:37 Là, j'ai envie de dire, il fallait être clair sur de quel côté on se plaçait.
00:57:40 Et aujourd'hui, la maîtrise du territoire, la maîtrise donc du territoire de proximité
00:57:48 qu'on a évoqué ce matin, c'est les collectivités qui sont à la manœuvre.
00:57:53 Donc vraiment, c'était l'idée de se dire, donnons les moyens aux collectivités de
00:57:57 faire et d'appliquer donc la trajectoire ZAN en même temps pour soutenir la politique
00:58:04 du logement et le développement économique.
00:58:06 C'est vraiment ça les deux objectifs de cette réflexion sur la création de la valeur.
00:58:10 Sur l'accélération, sur la transition écologique, valoriser les tonnes de carbone évitées,
00:58:15 j'en ai dit deux mots, avoir des politiques d'incitation et donc on va le détailler
00:58:20 un petit peu plus longuement, notamment avec ce que j'appelle les politiques de subventionnement.
00:58:26 Donc après, on peut les appeler autrement, mais c'est tout ce qui est fonds d'amorçage,
00:58:31 fonds friches, fonds verts, les fonds de renaturation.
00:58:34 Demain, les fonds autour probablement des réseaux de froid qui sont quand même pour
00:58:39 l'instant un peu mis de côté dans certains domaines.
00:58:44 Une orientation qui se mesurait sur la fiscalité locale, sur l'enjeu de décarbonation.
00:58:50 Et là aussi, on avait posé le cadre avec Jean-Marie, c'est-à-dire qu'on ne croit
00:58:55 pas au grand soir fiscal.
00:58:56 On devrait peut-être, mais si vous voulez, au bout d'un moment, au bout de 30 ans de
00:59:00 collectivité locale, vous ne croyez plus au grand soir fiscal.
00:59:03 Donc on se dit qu'il faut le faire avec un cadre existant et faire au mieux pour accélérer
00:59:09 la décarbonation, mais rester dans un cadre finalement qui est acceptable.
00:59:12 Des outils financiers contractuels, des prêts ou des véhicules d'investissement qui sont
00:59:17 aussi un levier pour décarboner.
00:59:19 Donc finalement, trois types d'actions, subventions, fiscalité et outils contractuels.
00:59:24 Là aussi, sur ce cadre économique, veiller à ce qu'il soit adapté aux opérateurs
00:59:30 publics et privés.
00:59:31 On vient de voir le modèle de reconversion d'une zone commerciale.
00:59:35 On est évidemment systématiquement, y compris dans les zones d'activité, sur un morcellement
00:59:42 de la propriété.
00:59:43 Ça, c'est très compliqué, plus encore que dans les zones commerciales.
00:59:46 Et ça, c'est vraiment, vraiment un sujet.
00:59:49 Pour arriver à transformer vite les fonciers, ce morcellement de la propriété est très
00:59:55 compliqué en France, il faut se le dire.
00:59:57 Et le modèle est très capitalistique, ce qui veut dire qu'il demande beaucoup d'argent.
01:00:04 Donc qui y met l'argent ? Dans un contexte de ressources pour les collectivités locales
01:00:10 comme pour l'Etat, qui est un contexte contraint, on a un vrai sujet là-dessus.
01:00:15 Les terrains nus, c'est pas cher.
01:00:19 Acheter des bâtis et des fonds de commerce encore plus, c'est cher.
01:00:22 Donc l'idée, c'est de se dire qu'il n'y a pas une seule façon d'y arriver, mais des
01:00:26 outils à diversifier pour arriver à décarboner cette économie.
01:00:31 - Alors peut-être pour vous...
01:00:34 Alors j'ai juste besoin de la zappette.
01:00:37 Juste peut-être pour vous rappeler un peu la méthode de travail, parce qu'en fait,
01:00:41 on vous restitue un groupe de travail qui a finalement clanché sur ces questions d'équiperie
01:00:45 économique, des opérations d'aménagement en décarbonation.
01:00:48 Donc on a fait appel à plusieurs types de ressources.
01:00:51 Donc déjà, tous les antécédents de réflexion qu'on avait sur les préparations de projets
01:00:56 de loi de finances qui avaient traité peu ou prou ces questions-là, notamment au cadre
01:01:01 de la loi Climat Résilience et le ZAN.
01:01:03 On a reçu des contributions nourries aussi, je pense, au réseau des directeurs généraux
01:01:06 d'établissements publics fonciers.
01:01:08 Il y a eu des avocats fiscalistes qui nous ont fait des contributions très nourries,
01:01:12 je pense, au cabinet de la tournerie Wolfram ou Eric Jula, consultant en finances.
01:01:16 Et on s'était fait aussi accompagner.
01:01:17 Et bien sûr, nos collègues du Conseil général au développement durable nous avaient donné
01:01:23 un petit peu d'idées en matière de financement.
01:01:26 Dès lors, sur la question de comment soutenir la décarbonation, finalement, il y a un petit
01:01:30 peu deux questions qui se sont posées à nous.
01:01:33 Premièrement, c'est la question de comment on peut orienter les acteurs de la chaîne
01:01:37 de valeur de l'aménagement vers la sobriété carbone.
01:01:40 Il y avait une autre question qui a été posée, qui était celle de comment on soutient
01:01:44 les opérations d'aménagement qui contribuent à la réédition des émissions de gaz à
01:01:48 effet de serre, considérant qu'on avait un certain nombre de jeux de données, notamment
01:01:51 avec l'exploitation des données du fonds Frich des années précédentes, qui nous permettait
01:01:55 de donner en fait quelques éléments financiers sur, finalement, le surcoût qu'Anne évoquait
01:01:59 de ce type d'opération.
01:02:00 Alors, pour orienter les acteurs de la chaîne de valeur vers la sobriété carbone, vous
01:02:04 aurez compris, on est sur des mesures d'ordre incitatives.
01:02:07 Et dans les mesures incitatives, il y avait toute une logique d'incitation aux actions
01:02:14 vertueuses, des questions de surélévation, densification, la construction biosourcée
01:02:19 et comment on pouvait orienter avec des aides budgétaires et fiscales vers cette sobriété-là.
01:02:22 On avait aussi un enjeu d'alignement des politiques de décarbonation qui peuvent être
01:02:28 notamment portées par la planification urbaine et les mesures financières.
01:02:32 Et on a beaucoup souligné, finalement, l'exigence de cohérence entre les règles d'un plan
01:02:37 local d'urbanisme sur cette dimension-là des choses et puis, finalement, les ressources
01:02:42 financières qu'on pouvait affecter.
01:02:43 On s'est posé aussi une question pour orienter les acteurs de la chaîne de valeur de l'aménagement.
01:02:49 Fallait-il pénaliser l'émission de gaz à effet de serre ?
01:02:51 Alors, faillit-il pénaliser ? On va voir qu'il y a quelques propositions qui émettent.
01:02:56 Elles nous ont posé question sous deux angles.
01:02:58 Premièrement, on doit parfois intervenir en recyclage foncier, déjà là où il y a
01:03:02 un surcoût du fait de la nature même des opérations.
01:03:05 Et puis, un autre sujet qui est peut-être plus social, qui est est-ce qu'il faut aussi
01:03:09 pénaliser des acteurs qui, socialement, sont peut-être plus loin des logements, par exemple,
01:03:14 bas carbone ? Et est-ce qu'il est bien opportun de mettre en place ce type de mesures ?
01:03:18 S'agissant des mesures de soutien aux opérations d'aménagement, on trouve sur des choses
01:03:23 beaucoup plus classiques la création de ressources pour équilibrer des bilans financiers, avec
01:03:27 un sujet majeur qui est venu assez vite.
01:03:29 C'est le fait qu'aujourd'hui, les collectivités territoriales n'ont plus qu'un...
01:03:32 Enfin, le Bloc communal n'a plus qu'un outil direct à sa disposition, qui est la taxe foncière,
01:03:36 avec la disparition de la taxe d'habitation.
01:03:38 Donc, très vite, c'est posé dans le débat, finalement, comment on crée la ressource
01:03:41 à partir de la fiscalité à la main du Bloc communal.
01:03:44 Ensuite, on a eu pas mal d'échanges sur les véhicules d'investissement, considérant
01:03:49 que la subvention n'était pas le seul outil, finalement, pour le soutien de l'aménagement,
01:03:53 et que l'aménagement crée de la valeur aussi dans le temps.
01:03:55 Et dès lors, on a eu pas mal d'échanges, notamment avec des acteurs comme la Banque
01:03:59 des territoires, autour des véhicules d'investissement type de prêts, prêts longue durée, ou ce
01:04:04 qui dit ceci, la propriété foncière, la propriété bâtie.
01:04:06 Alors, en premier lieu, les mesures de soutien à l'aménagement, elles sont assez classiques.
01:04:12 Vous les connaissez.
01:04:13 Ce sont les fonds spécifiques.
01:04:14 En ce moment, le fonds sur lequel on travaille côté État, c'est le fonds vert.
01:04:18 L'idée était de reparler de ces mesures de subventionnement.
01:04:22 Sur les prêts et les véhicules d'investissement, on a refait un inventaire de ce qui existe
01:04:26 déjà.
01:04:27 La Banque des territoires, avec son offre sur la transition écologique, elle les prêt
01:04:30 Gaia, qui sont vraiment antiserbes sur de très longs termes.
01:04:32 Et on a aussi eu connaissance d'actions d'acteurs bancaires avec des fonds qui étaient plus
01:04:39 verts.
01:04:40 Voilà, en gros, les sujets subventionnels et les véhicules "classiques".
01:04:44 Sur les dispositions fiscales, on a regardé effectivement sur la question de la fiscalité.
01:05:06 On a passé au screen toutes les taxes locales.
01:05:14 On a évidemment, et vous le verrez dans le rapport quand il pourra être rendu public,
01:05:21 un détail chaque fois sous deux angles.
01:05:25 Est-ce que finalement, c'est quelque chose qui est une fiscalité, je dirais, qui est
01:05:32 productrice et qui permet aux collectivités locales de réorienter en fait vers une politique
01:05:38 de décarbonation ?
01:05:39 Et est-ce qu'on est sur des fiscalités qui, à un certain nombre, s'éteignent doucement,
01:05:49 si vous voulez ?
01:05:50 Donc là, on s'est dit que ça ne valait pas le coup d'investir le sujet.
01:05:53 Mais néanmoins, on a fait l'exercice pour toutes les taxes.
01:05:56 Alors, ce qu'il en ressort, c'est que l'idée, c'est quand même de créer des recettes
01:06:03 nouvelles qui puissent être affectées à l'aménagement.
01:06:06 Un des premiers éléments, c'est de pouvoir lier la notion d'OAP, d'orientation d'aménagement,
01:06:16 donc de planification avec le PLU, sur l'intensification urbaine, de pouvoir le lier avec les moyens
01:06:24 d'intensifier.
01:06:25 Et là, il y a quand même un constat qui est à peu près partagé par tout le monde,
01:06:31 c'est de se dire, compte tenu du poids des mobilités du quotidien dans notre sujet de
01:06:36 décarbonation, il serait quand même normal qu'autour des périmètres de noeuds de transport
01:06:42 en commun en site propre, on ait une taxe foncière qui permette de faire véritablement
01:06:47 de l'aménagement et donc d'intensifier la ville à cet endroit-là.
01:06:52 Si on ne le fait pas là, on ne le fera nulle part.
01:06:54 Donc ça, c'est quand même une idée partagée qui n'est pas évidente à mettre en oeuvre,
01:07:00 mais néanmoins, elle est assez consensuelle.
01:07:04 Un deuxième élément qu'on a souhaité aussi mettre en exergue, et je le dis parce que
01:07:09 la feuille de route du bâtiment aussi, sur le cycle de vie du bâtiment, ça en est aussi
01:07:13 saisi, c'est la question de la modulation des droits de mutation à titre onéreux.
01:07:18 Alors ça, c'est des ressources essentiellement pour les départements et les communes intercoms.
01:07:23 C'est lié notamment à la question de la performance énergétique.
01:07:28 Alors en fait, c'est l'idée de se dire qu'on peut moduler ces DMTO et/ou créer
01:07:36 un DMTO vendeur pour les biens qui ne seraient pas rénovés avant d'être vendus.
01:07:42 En gros, c'est ça.
01:07:45 On a également regardé le sujet de la taxe sur les plus-values réalisée sur les ventes
01:07:53 de terrain devenues constructibles.
01:07:54 C'est quelque chose qui a été cité d'ailleurs tout à l'heure.
01:08:00 C'est un point qui quelque part devrait se tarir avec le ZAN puisque demain, effectivement,
01:08:13 cette mutation sera plus faible en termes de valeur absolue.
01:08:16 Néanmoins, il y a l'idée quand même de taxer plus fortement les terrains nus que
01:08:25 le recyclage des fonciers bâtis ou en tout cas des fonciers urbains parce que ça va
01:08:34 clairement dans le sens du ZAN.
01:08:37 Et ensuite, on a eu plusieurs discussions assez longues sur d'autres taxes qui pouvaient
01:08:44 être réinterrogées, notamment la taxe d'aménagement.
01:08:47 Alors, celle-là, évidemment, elle était sous les feux de la rampe parce que c'est
01:08:50 celle qu'on connaît le plus dans notre domaine.
01:08:52 Donc, évidemment, on la regardait beaucoup.
01:08:56 Sauf que pour les collectivités locales, la taxe d'aménagement, ce n'est pas majeure
01:09:02 dans la structure financière des collectivités locales.
01:09:05 Ce n'est même pas grand-chose.
01:09:06 Alors, je ne dis pas qu'il ne pourra pas y avoir des choix qui seront faits là-dessus,
01:09:10 mais en tout cas, le poids du corps, on ne peut pas tout adresser et ce n'est pas forcément
01:09:17 ce qu'on a choisi.
01:09:18 Il y a eu plusieurs options, des bonus-malus liés à la localisation, suivant qu'on
01:09:23 artificialise des sols ou pas, on peut avoir un calcul différent de la taxe d'aménagement.
01:09:27 On peut supprimer l'abattement sur les 100 premiers mètres carrés bâtis, des exonérations.
01:09:34 On pourrait la calculer aussi, non pas sur les mètres carrés créés, mais sur l'emprise
01:09:40 au sol.
01:09:41 Il y a tout un tas d'idées autour de ça, mais qui, au final, ne donnent pas grand-chose.
01:09:45 Pareil pour la taxe sur les surfaces commerciales.
01:09:50 On peut imaginer intégrer des surfaces de parking dedans, mais quelque part, on est
01:09:54 quand même sur une taxe, si vous voulez, aujourd'hui, qui ne va pas révolutionner
01:09:58 le sujet.
01:09:59 Puis surtout, l'enjeu, c'est plutôt de faire muter ces zones-là plutôt que de
01:10:03 mettre une taxe dessus.
01:10:04 Voilà, donc un peu rapidement, c'est les points qu'on a effectivement retenus,
01:10:13 en tout cas sur cette question fiscale pour les collectivités.
01:10:19 On a aussi regardé des dispositions fiscales qui sont la plus applicable à l'ensemble
01:10:25 des opérateurs.
01:10:26 Et notamment, il y a une petite question à trouver sur l'harmonisation de TVA entre
01:10:34 surélévation et rénovation.
01:10:35 Aujourd'hui, on a les taux différents de TVA là-dessus.
01:10:37 La TVA, ce n'est pas quelque chose qui est modulable.
01:10:40 C'est un impôt européen.
01:10:41 Donc, dès qu'on rentre dans la TVA, on a à peu près zéro chance d'y arriver.
01:10:45 Donc là, en l'occurrence, par contre, on se dit que quand même, comme demain, la
01:10:49 surélévation, ça peut être un vrai acte pour la décarbonation.
01:10:54 Il y a peut-être quelque chose quand même à harmoniser entre les deux.
01:10:57 On a également, donc je l'ai un peu dire rapidement, mais l'idée, c'est aussi dans
01:11:04 la réforme des plus-values immobilières, c'est d'essayer de diminuer l'imposition
01:11:09 sur les plus-values ou les DMTO pour ne pas encourager la détention longue du foncier.
01:11:14 Ça, on a un problème, effectivement, avec cette détention longue du foncier, y compris
01:11:19 sur les friches et même peut-être encore plus sur les friches.
01:11:21 Donc là, il faudrait qu'on arrive effectivement à réformer ce mécanisme pour essayer de
01:11:27 recycler plus fortement ce foncier déjà imperméabilisé.
01:11:30 Également, on s'est posé la question d'orienter le Pinel vers le recyclage foncier, donc de
01:11:37 façon là aussi à accélérer, finalement, l'investissement public indirectement là-dessus.
01:11:45 Et des mesures aussi qui sont liées à l'impôt sur les sociétés pour les actions d'aménagement.
01:11:51 Donc, par exemple, d'avoir une exonération sur l'impôt sur les sociétés pour des opérations
01:11:57 de cession de foncier qui ont déjà fait l'objet d'un aménagement ou qui vont faire
01:12:02 l'objet d'un aménagement spécifique.
01:12:04 Également, on pourrait avoir des possibilités de crédit d'impôt pour des aménagements,
01:12:10 pour les aménageurs soumis à l'IS, l'impôt sur les sociétés, que ce soit les EPL ou
01:12:17 les privés et qui soit calculé, par exemple, sur le prix d'acquisition des terrains pour
01:12:22 encourager la création d'espaces spécifiques qui viendraient contribuer à la décarbonation.
01:12:28 Donc, ça, c'est des choses qui ne sont pas abouties aujourd'hui dans le détail, mais
01:12:33 néanmoins, c'est des mesures qu'on a identifiées comme étant des leviers assez intéressants
01:12:38 pour venir accélérer encore une fois sur la décarbonation de la ville.
01:12:46 Ensuite, on a abordé tout à l'heure la question de comment finalement on valorise le carbone
01:12:55 dans l'aménagement, chose qui aujourd'hui n'est pas fait.
01:12:59 Alors, on a deux propositions là dessus.
01:13:02 La première proposition consiste à dire qu'on est dans un cadre européen de marché du
01:13:07 carbone où finalement tout industriel qui a besoin de compenser ses émissions de gaz
01:13:11 à effet de serre achète des valeurs sur un marché.
01:13:13 Parallèlement, on peut reconnaître à l'aménagement une vertu de stockage du carbone si l'aménagement
01:13:20 est très ambitieux en termes de stockage du carbone, soit par l'emploi de matériaux
01:13:25 bio géosourcés, soit par la renaturation, soit par des parties prix de végétalisation.
01:13:30 Quand j'énonce ces conditions, on j'énonce des conditions d'un aménagement particulièrement
01:13:36 vertueux.
01:13:37 Ce n'est pas des opérations lambda.
01:13:38 Néanmoins, on a réussi à montrer avec le bureau d'études ZEFCO que pour quelques
01:13:42 opérations, le carbone stocké devient significatif si toutefois on arrive à le quantifier.
01:13:47 Et ce carbone, on pourrait le mettre sur un marché, sur le marché européen du carbone,
01:13:52 de telle sorte que des entreprises qui ont besoin de compenser leurs émissions achètent
01:13:55 ces quotas de compensation et les recettes de cet achat de carbone soient créditées
01:14:02 au bénéfice de l'opération d'aménagement.
01:14:04 Si ça ne contribue pas à équilibrer l'opération, ça peut contribuer à réduire son déficit.
01:14:10 La deuxième mesure qu'on a proposée dans la feuille de route, c'est une mesure d'intéressement.
01:14:17 La question à se poser, c'est comment est-ce qu'on peut intéresser financièrement les
01:14:20 opérateurs d'une opération d'aménagement pour engager des actions qui ont une vertu
01:14:25 décarbonante ? L'idée de cette mesure-là, c'est d'essayer de moduler la contribution
01:14:30 aux équipements publics des opérateurs en fonction de leur performance environnementale
01:14:34 basée sur du carbone.
01:14:36 L'idée, c'est de prendre une fraction de la contribution aux équipements publics,
01:14:41 qu'on aurait appelée fraction verte, et dont on module la répartition aux opérateurs
01:14:47 en fonction de leur performance sur les émissions de gaz à effet de serre.
01:14:51 On a deux terrains d'application contractuelle assez clairement identifiés, que sont le
01:14:55 projet urbain partenarial ou les traités de concession en ZAC.
01:14:59 Ces deux mesures sont un peu nouvelles, qui sortent un peu des sentiers battus, puisqu'on
01:15:04 met en jeu la valeur carbone, tout le moins pour la première.
01:15:09 Dans les autres leviers, on va trouver des choses un peu plus classiques.
01:15:12 On réenfonce le clou sur la nécessité de couvrir le territoire national par des établissements
01:15:18 publics fonciers, d'États ou locaux, tout en sécurisant leurs ressources fiscales,
01:15:22 en augmentation de leur durée de portage.
01:15:23 On en a parlé ce matin, en facilitant leur faculté de créer des filières.
01:15:28 Et on a eu une discussion autour de ces outils qui disent aussi la propriété foncière
01:15:32 de la propriété bâtie, donc outre la création de foncières qu'on a évoquées tout à
01:15:36 l'heure.
01:15:37 C'est aussi poser la question de dans quelle mesure il n'était pas intéressant de mobiliser
01:15:40 les beaux constituants de droits réels.
01:15:41 Donc c'est les beaux amphithautiques, le bail réel solidaire, le bail réel solidaire
01:15:44 d'activité, avec néanmoins quelques précautions, dû au fait que ce sont des outils très
01:15:50 particuliers qui visent d'abord la politique du logement et qui ne sont pas non plus des
01:15:55 couteaux suisses pour résorber les problèmes d'équilibre d'opération d'aménagement.
01:15:59 Merci.
01:16:02 Voilà pour un petit peu une synthèse, effectivement, de ce qui ressort dans les mesures sur la
01:16:09 feuille de route.
01:16:10 Donc je vous propose maintenant qu'on passe à la séance de questions et on espère être
01:16:15 bombardés de questions au niveau de l'ensemble des intervenants.
01:16:18 Il y en a déjà.
01:16:21 Madame, tenez.
01:16:22 Merci beaucoup.
01:16:23 Bonjour.
01:16:24 Je travaille pour SNCF et donc grand propriétaire foncier.
01:16:42 Mais ma question n'a rien à voir avec mon activité professionnelle quotidienne.
01:16:50 Je me demandais si parmi tous les leviers financiers que vous aviez identifiés, vous
01:16:56 aviez également identifié un levier de diminution d'un poste budgétaire important dans le
01:17:07 bilan d'aménageurs qui est l'assurance du terrain, l'assurance des constructions existantes
01:17:15 et l'assurance des constructions à venir et notamment pouvoir peser sur ce coût.
01:17:26 On sait que les assureurs aujourd'hui ont les poches bien remplies.
01:17:30 Est-ce qu'il y a aussi également cette démarche plutôt en plus d'instaurer des taxes ou
01:17:39 de diminuer des taxes existantes ? Enfin, instaurer des taxes supplémentaires ou diminuer
01:17:45 des taxes existantes ?
01:17:46 Peut-être vous apporter un premier élément de réponse puis je la serai complétée.
01:17:53 Je crois que la question du poids de l'assurance dans un bilan d'aménagement, très franchement,
01:18:01 ce n'est pas ce qui pèse le plus.
01:18:03 Sinon, en revanche, ça pèse fortement sur le bâtiment, l'assurance.
01:18:07 Ça, c'est très, très fort.
01:18:09 Ce n'est pas tant sur l'aménagement.
01:18:11 C'est un autre sujet.
01:18:15 On n'en a pas parlé parce qu'on ne pouvait pas parler de tout.
01:18:18 Mais c'est la question, justement, notamment pour inciter à la décarbonation.
01:18:23 Il y a aussi le volet qui est plutôt traité par l'autre feuille de route sur le cycle
01:18:26 de vie du bâtiment, mais qui est la question de favoriser les filières biosourcées.
01:18:31 Aujourd'hui, là-dessus, le problème principal qu'on a sur les constructions en matériaux
01:18:38 biosourcés, c'est qu'elles ne sont pas assurables parce que derrière, il n'y a pas la normalisation
01:18:44 qui va bien pour qu'elles soient assurables.
01:18:47 On n'est pas à ce qu'on appelle une technique courante.
01:18:49 Je vais faire mon ingénieur que je ne suis pas.
01:18:50 Mais en tout cas, en gros, c'est ça le mécanisme.
01:18:54 Si vous voulez un assureur, il assure des techniques courantes.
01:18:56 Et donc, comme on n'a pas fait en cinq ans et encore en trois ans, tout l'effort de
01:19:04 normalisation qu'on a fait sur le béton depuis la guerre, forcément, on se retrouve avec
01:19:09 des situations où soit la prime d'assurance est très chère, soit c'est juste pas assurable.
01:19:14 Voilà donc, c'est peut être un point.
01:19:16 Je ne sais pas si je réponds exactement à votre question.
01:19:18 Sinon, je vais laisser compléter de toute façon sur ce sujet.
01:19:22 Oui, alors en partie, en fait, en tant que propriétaire foncier et de bâtiment, propriétaire
01:19:28 foncier et immobilier, notre facture d'assurance est assez importante.
01:19:33 Et du coup, ce répercute in fine sur le prix de vente de nos biens.
01:19:41 Donc, il y a peut être une force de tirer la pelote, une piste supplémentaire.
01:19:49 Oui, alors effectivement, on n'est pas là sur l'assurance construction ou pour le coup,
01:19:55 c'est vrai qu'il y a quand même le coup de l'assurance construction.
01:19:58 Il est aussi lié au fait qu'il y a une garantie décennale.
01:20:00 Et par ailleurs, on a bien vu qu'il y a des opérateurs qui n'ont pas réussi à tenir
01:20:04 dans la durée.
01:20:05 Alors, pour x ou y raison, mais parce que c'est quelque chose qui est très compliqué
01:20:08 à assurer.
01:20:09 Donc, je ne crois pas que de ce côté, forcément, de difficulté.
01:20:10 En revanche, effectivement, nous, en tant que propriétaire foncier aussi, on a des
01:20:14 coûts d'assurance qui augmentent et qui ont augmenté.
01:20:17 Enfin, je ne sais plus à combien on doit être là, mais on doit être à un euro par
01:20:19 mètre carré par an ou par mois qu'on possède.
01:20:23 Après, on n'a pas un grand propriétaire, donc on n'a pas forcément d'effet d'échelle
01:20:26 non plus.
01:20:27 Mais c'est vrai que là dessus, il y a effectivement un sujet.
01:20:31 Après, même dans nos bilans fonciers, pour nous, ça représente peine 2 ou 3% du bilan
01:20:37 au final.
01:20:38 C'est vrai que c'est une hausse globalement qui est importante, mais bilan foncier par
01:20:44 bilan foncier, ça reste quand même encore maîtrisé.
01:20:47 Et une hausse qui va aller en s'accroissant du fait des risques climatiques.
01:20:54 Voilà, il y a peut-être un levier supplémentaire à activer.
01:20:57 Alors, ça fait des démarches supplémentaires à faire.
01:21:00 J'en suis tout à fait consciente, mais peut-être que...
01:21:03 Et le lien à faire avec des assureurs qui se lancent en tant que bicorps ou entreprises
01:21:10 à mission.
01:21:11 Bonjour, je travaille en DDTM.
01:21:37 J'ai deux petites questions.
01:21:40 Tout à l'heure, vous aviez mentionné l'idée de faire des stratégies foncières coordonnées.
01:21:47 Après, je viens tout juste de débuter dans mon métier, donc je ne suis pas encore très
01:21:51 au fait.
01:21:52 Peut-être que c'est évident pour beaucoup de monde, mais je voudrais savoir si vous
01:21:55 pourriez un petit peu plus développer cette idée.
01:21:56 Et vous avez aussi mentionné le recours à des baux amphithéotiques afin d'éviter
01:22:05 du CDU foncier.
01:22:06 Mais si j'ai bonne mémoire, dans le Code de la propriété des personnes publiques,
01:22:12 on a supprimé le recours aux baux amphithéotiques administratifs en 2019-2020, à moins que
01:22:18 vous ne fassiez référence aux baux amphithéotiques sur la règle du droit privé.
01:22:22 C'est juste un petit peu d'éclaircissement.
01:22:23 Merci pour votre question.
01:22:30 Sur la stratégie foncière, il s'agit à l'échelle d'un territoire comme celui
01:22:39 de la métropole d'avoir une action complète qui permet de peser sur le maillon foncier
01:22:47 des différents enjeux de politique publique métropolitaine.
01:22:50 On en a cité quelques-uns, répondre aux besoins des entreprises pour créer de l'emploi,
01:22:56 répondre aux besoins en logement, mais aussi toutes les questions de renaturation, d'enjeux
01:23:01 de plan climat.
01:23:02 Comment est-ce qu'on développe une stratégie foncière à partir de ça ? Il y a des questions
01:23:06 d'accès au foncier, il y a des questions de régulation des prix, il y a des questions
01:23:11 de cohérence des politiques publiques aussi.
01:23:13 Ce qu'on constate, si on ne s'organise pas au niveau de la collectivité pour porter
01:23:20 une stratégie foncière, on se rend compte que le foncier devenant plus rare, il y a
01:23:25 une concurrence qui se crée, donc une concurrence entre les différents acteurs en présence,
01:23:31 mais même au sein des acteurs publics.
01:23:32 Si on y prend garde, les fonciers pour développer des zones d'activité peuvent être aussi
01:23:40 ceux pour développer de l'habitat et donc du coup, il peut y avoir une surenchère qui
01:23:44 se crée.
01:23:45 On a des besoins de secteurs de compensation environnementale qui sont importants et il
01:23:49 peut vite y avoir aussi une surenchère pour répondre aux besoins de compensation des
01:23:54 grands projets d'infrastructures, mais aussi des opérations qui créent du logement ou
01:23:59 des zones d'activité.
01:24:00 Et donc, pour éviter que tous ces acteurs se fassent concurrence, on essaye d'avoir
01:24:04 une approche d'ensemble, une stratégie d'ensemble.
01:24:07 Donc, ça veut dire, comme je le disais rapidement, identifier les besoins, être capable de les
01:24:13 quantifier, de les qualifier, de repérer les secteurs à enjeu pour répondre à ces
01:24:19 besoins et de développer une stratégie et des outils pour réguler les questions d'accès,
01:24:26 les questions de prix, en restant humble sur notre capacité aussi à agir sur le marché
01:24:35 et à avoir aussi des outils de portage foncier quand c'est nécessaire.
01:24:39 Donc, ça peut passer par des outils, on l'a expérimenté sur une partie du territoire
01:24:48 déjà, d'avoir au départ une étude de gisement foncier où on repère tous les fonciers qui
01:24:55 offrent des possibilités de développement ou d'accueil de ces enjeux de politique publique,
01:25:01 une qualification de la dureté foncière.
01:25:03 On met ça dans une base de données qui est dynamique, qui est mise à jour régulièrement,
01:25:08 qui est consultable et qui ensuite permet, quand on a des DIA qui arrivent, plutôt que
01:25:15 de se dire "ah, on préempte, est-ce qu'on préempte ? Quel est l'intérêt ?" plutôt
01:25:19 que de se poser la question au coup par coup, d'avoir un peu un temps d'avance et de savoir
01:25:23 si à cet endroit ça peut être intéressant de préempter, voire d'être plus proactif
01:25:29 sur d'aller voir les propriétaires pour acheter, voilà, parce que voilà, ou de ne pas acheter
01:25:36 mais de regarder dans le PLUI quels sont les outils qu'on peut mobiliser, de mettre en
01:25:41 place une ZAD, ce qui permet aussi de réguler les prix sans forcément acheter, etc.
01:25:46 Sur la deuxième question qui était la question des baux, alors moi je ne suis pas juriste,
01:25:55 donc non, on n'est pas sur des baux amphithéotiques administratifs, par contre on a toujours la
01:26:00 possibilité d'aller sur des baux longue durée, voilà, des baux à construction qui
01:26:06 permettent ce type de montage.
01:26:07 Oui, Philippe Grand.
01:26:13 Une observation puis deux questions.
01:26:19 Vous avez parlé d'améliorer le bilan en augmentant des recettes, mais est-ce qu'on
01:26:25 ne peut pas l'améliorer aussi en diminuant les dépenses ? Je m'observe simplement,
01:26:29 si je ne me trompe pas, il y a une jurisprudence récente qui a statué que l'exploitation
01:26:37 en cas d'expropriation de logements indécents, le propriétaire n'avait pas droit à une
01:26:41 indemnité de perte de loyer parce que le logement était indécent.
01:26:44 Et j'observe que la loi va rendre allouable un certain nombre de passoires thermiques.
01:26:51 Donc, on peut quand même espérer que le prix des passoires thermiques va baisser.
01:26:56 D'ailleurs, j'ai une question, c'est pourquoi est-ce qu'on ne pourrait pas étendre ça
01:27:01 aux locaux recevant du public, tels que les commerces, les boîtes absolument non isolées
01:27:07 pour être interdite à la location ? Je vais peut être un peu loin, mais on est là pour
01:27:11 faire pour aller jusqu'au bout.
01:27:13 Ça changerait un peu les équilibres de rénovation des entrées de ville.
01:27:18 Et deuxième remarque, quand on parle de bilan carbone vertueux, etc.
01:27:24 Moi, je suis très bien, mais ne faut-il pas le faire suivant les principes de l'évaluation
01:27:29 socio économique, c'est à dire d'évaluer la différence entre ce que va être le bilan
01:27:34 carbone de l'opération à ce qu'il était ou ce qu'il serait si l'opération ne se
01:27:39 ferait pas.
01:27:40 Et ça, ça peut se chiffrer.
01:27:41 C'est pas le bilan carbone.
01:27:42 Absolument.
01:27:43 On fait toujours un peu de bilan carbone, mais c'est de mettre dans le delta le carbone
01:27:49 évité par l'opération pour arriver à financer ça avec les bilans carbone.
01:27:53 Je vais répondre sur le volet commercial.
01:28:05 Il y a déjà un phénomène qui va avoir des conséquences lourdes, qui va aller dans
01:28:12 le sens de ce que vous évoquez.
01:28:13 C'est le décret tertiaire.
01:28:15 Aujourd'hui, le décret tertiaire s'applique bien évidemment aux actifs commerciaux et
01:28:21 prévoit d'avoir des économies énergétiques extrêmement significatives et importantes
01:28:29 qui vont nécessiter et des investissements de l'enseigne du commerçant et des investissements
01:28:36 du propriétaire.
01:28:37 Donc, ces fameuses passoires thermiques dont on parle ne pourront pas rester passoires
01:28:44 thermiques ou devront muter.
01:28:46 C'est pour ça que ce décret tertiaire va aussi contribuer à une forme d'accélération
01:28:51 dans la mutation de ces zones, puisqu'un certain nombre de propriétaires, probablement
01:28:56 plus des SCI familiales que des grands groupes, des grandes foncières vont se retrouver à
01:29:02 un momentum ou sur un actif commercial qui aura déjà craché un rendement significatif
01:29:09 pendant des années.
01:29:10 Il va falloir réinvestir de manière massive.
01:29:12 Et on est convaincu que ça va être un catalyseur justement à la cession foncière dans la
01:29:19 perspective de recyclage.
01:29:21 Il va y avoir un deuxième phénomène.
01:29:22 C'est la loi sur les énergies renouvelables qui va imposer la création d'ombrières
01:29:31 photovoltaïques sur les parkings ou à minima sur les toitures de ces bâtiments.
01:29:37 Et encore une fois de plus, ça va dans le bon sens puisque ça va nécessiter des investissements
01:29:43 et en général, tout ce qui nécessite des investissements, créer un momentum favorable
01:29:47 à ce que soit soit réaliser ses investissements, soit soit procéder à des dépréciations
01:29:52 d'actifs qui permettent leur cession et leur recyclage.
01:29:55 Sur le bilan carbone, juste très rapidement pour rebondir sur votre dernière remarque
01:30:03 sur la façon de le calculer et de l'appréhender.
01:30:06 Je voudrais juste témoigner d'un exercice qu'on a fait cette année à la Métropole
01:30:11 au moment du vote du budget pour finalement analyser ce budget au regard de l'impact
01:30:17 carbone des projets qui y sont financés.
01:30:19 Et il y a eu en fait un effet pervers assez désagréable qui était que sur toute la
01:30:23 partie budget aménagement et infrastructure, finalement, l'évaluation était très mauvaise
01:30:29 parce que oui, l'acte d'aménagement génère aussi.
01:30:35 Et par contre, ce que vous évoquiez aussi ce matin sur rénover une friche, c'est pas
01:30:40 tant rénover la friche elle-même, mais c'est la construire ici.
01:30:46 Ça permet d'éviter de construire ailleurs, de lutter contre l'extension urbaine, de réduire
01:30:51 les déplacements domiciles travail à terme.
01:30:54 Et ça, effectivement, dans le calcul immédiat, ça n'est pas pris en compte.
01:30:57 Et on a fait ce constat en faisant l'exercice cette année.
01:31:01 Donc, si je reformule la proposition, c'était de dire si on fait le bilan carbone d'une
01:31:10 opération, elle peut contribuer à éviter des émissions de carbone et donc rémunérer
01:31:14 aussi ce carbone évité.
01:31:16 Alors, deux objections.
01:31:18 La première objection, c'est que sur un marché, on ne peut valoriser que ce qui existe.
01:31:22 On ne peut pas valoriser ce qui n'existe pas.
01:31:25 Donc, le potentiel de l'on ne peut pas donner un prix finalement à un potentiel qu'on n'a
01:31:31 pas émis parce qu'on ne sait pas.
01:31:33 Ensuite, on a un deuxième sujet.
01:31:34 Et ça, il faut être très clair aussi qu'on a présenté un peu ce matin.
01:31:38 Mais c'est qu'on a un sujet de méthode, c'est à dire qu'aujourd'hui, pour faire des bilans
01:31:41 carbone robuste d'opération d'aménagement, on est encore dans le tâtonnement.
01:31:46 Il y a quelques entreprises qui se sont lancées dans la démarche.
01:31:50 Mais en fait, la préconisation qu'on fait aussi dans la feuille de route, c'est qu'on
01:31:53 a besoin de méthodologie nationale avec des indicateurs qui soient harmonisés pour qu'on
01:31:58 parle tous un tout petit peu la même langue.
01:31:59 Et effectivement, l'évaluation socio économique des projets d'aménagement qui a été développée
01:32:05 par France Stratégie est une bonne accroche pour commencer à développer ce type d'approche
01:32:11 en tout état de cause pour créer de la ressource.
01:32:13 Je pense que ce n'est pas une bonne idée de vouloir essayer de rémunérer un potentiel
01:32:19 évité parce qu'il n'existe pas.
01:32:21 Et j'ajouterai enfin qu'il y a quand même un débat lancinant sur finalement la pertinence
01:32:30 et l'opportunité de ce marché carbone et le côté un petit peu artificiel ou irréel
01:32:35 de la compensation.
01:32:36 On va tous y passer pour finir, pour compléter le pendant des critères.
01:32:46 Et je partage largement la réponse qui vient d'être faite.
01:32:48 C'est une des mesures pour le logement, pour les passoires thermiques en logement.
01:32:52 Autrement dit, c'est l'idée qu'on a développé, qu'on a essayé de développer
01:32:57 sur justement la modulation des DMTO, des droits de mutation anti-thronéreux.
01:33:01 C'est à dire en fait, en gros, de se dire que si pour les F&G aujourd'hui et puis demain,
01:33:07 les ED, etc.
01:33:08 Que s'il y a cession, en fait, si on cède le bien avant d'avoir fait des travaux de
01:33:15 rénovation, on est un DMTO rehaussé, augmenté, lié au fait que les travaux de rénovation
01:33:23 sont à faire et ne sont pas faits.
01:33:24 C'est un peu ça l'idée.
01:33:26 On peut faire l'inverse.
01:33:28 C'est à dire que ça marche dans les deux sens.
01:33:31 C'est à dire si on vend des biens qui sont soit rénovés avant, soit qui sont de très
01:33:38 bon niveau en termes de performance énergétique, ça veut dire qu'on diminue les DMTO.
01:33:43 C'est deux façons de voir les choses.
01:33:45 Après, il y en a une qui sera mieux accueillie que l'autre par les collectivités locales.
01:33:48 C'est juste ça.
01:33:49 Ensuite, le deuxième sujet, c'est sur le carbone évité.
01:33:55 Jean-Marie a fait une réponse sur les marchés carbone.
01:33:58 Et le deuxième élément, le deuxième outil, alors il faut y travailler un peu.
01:34:03 Il n'est pas prêt, il n'est pas opérationnel immédiatement.
01:34:06 Mais c'est quand même cette idée là, c'est que quand on fait un aménagement, que ce
01:34:10 soit un PUP ou un ZAC, on fait quand même des scénarios.
01:34:15 En tout cas, on a des scénarios par défaut.
01:34:17 On le connaît bien dans l'évaluation environnementale.
01:34:19 On doit faire des scénarios.
01:34:21 Donc l'idée, c'est de se dire finalement, ce scénario là qu'on sait le plus opportun,
01:34:28 et bien parce qu'on le fait sur des surfaces imperméabilisées, parce qu'on dit quelles
01:34:32 autres hypothèses on aurait pu prendre, même si elles sont un peu théoriques.
01:34:36 Et finalement, à partir de ce scénario ou de 1, 2 ou 3 scénarios, quelque part, on
01:34:44 regarde quelle est la tonne de carbone évitée en lui donnant un prix pour la valoriser dans
01:34:51 le cadre du PUP ou de la participation au déclin public à ZAC.
01:34:56 Alors c'est compliqué parce que c'est ce que vient de dire Jean-Marie là sur les questions
01:35:01 de méthodologie, ce n'est pas complètement calé.
01:35:04 Et après, il y a un autre problème, c'est qu'aujourd'hui, le prix de la tonne de carbone,
01:35:09 il est faible.
01:35:10 En tout cas, par rapport au coût d'une opération d'aménagement, ce n'est pas fulgurant.
01:35:18 Donc c'est quelque part un point qui du coup minore un peu l'exercice.
01:35:25 Mais ça permet de commencer.
01:35:27 Je ne dis pas que c'est l'alpha et l'oméga, mais ça permet de commencer.
01:35:31 Juste un mot peut être pour dire que moi, je partage complètement l'idée qu'il faut
01:35:37 effectivement aussi baisser les coûts et pas uniquement subventionner.
01:35:40 C'est aussi ce que j'ai essayé de montrer sur l'intervention foncière.
01:35:43 Peut être dire quand même que la proposition qui est faite aussi sur les taxes foncières
01:35:47 aux abords des sites propres, c'est aussi cette vertu là parce qu'en fait, elle est
01:35:52 fiscalisée du stock et donc tout ce qu'il y a autour, ça peut aussi avoir pour effet
01:35:57 justement de provoquer ces cessions, etc. de certains qui ont des biens qui sont vacants,
01:36:04 des raisons secondaires, donc pas forcément besoin.
01:36:06 En tout cas, ça crée aussi de la mobilité sur le marché du foncier.
01:36:10 Donc c'est susceptible, et en règle économique de base, de baisser aussi les prix.
01:36:15 Cette fiscalité en même temps que de donner des ressources.
01:36:17 Donc on fait assez doublement gagnant quelque part.
01:36:19 C'est une taxe d'aménagement.
01:36:22 J'aurais appliqué la taxe foncière.
01:36:23 Oui, j'ai une petite remarque à faire.
01:36:32 C'est une interrogation parce que dans les deux points, il y a deux points qui ont été
01:36:36 présentés au début pour justifier la décarbonation et des efforts qu'il fallait faire pour la
01:36:42 décarbonation, à savoir intensification, densification.
01:36:46 Donc sur ce point, tout le monde ne peut être que d'accord.
01:36:50 Et par ailleurs, lorsque vous intégrer les questions fiscales adossées à cette densification,
01:37:00 vous y allez en disant eh bien, il faut augmenter la fiscalité sur les territoires qui sont
01:37:07 densifiés.
01:37:08 Donc pour moi, ça me paraît être une forme de contradiction.
01:37:13 Mais parce que je trouve que la justification justement d'augmenter la taxe foncière sur
01:37:22 les territoires qui font de la densification, certes, ça va apporter plus de ressources
01:37:28 aux collectivités.
01:37:29 Donc ça, c'est un point positif pour les collectivités.
01:37:32 Mais ça me semble un petit peu, alors je ne dirais pas la double peine, mais un petit
01:37:36 peu excessif.
01:37:37 Par ailleurs, je veux juste rappeler une chose.
01:37:40 C'est que quand on parle de taxe foncière, on parle de taxe foncière qui est calculée
01:37:46 sur la base d'une assiette de foncier bâti.
01:37:49 Voilà ça, il ne faut pas le rappeler.
01:37:54 Je crois que c'est important et ce n'est pas sur l'assiette foncière telle qu'on entend
01:37:59 communément.
01:38:00 Alors peut être qu'il y a des réflexions à mener là dessus.
01:38:03 Je n'en sais rien.
01:38:04 Ce serait certainement très, très compliqué.
01:38:06 Mais finalement, alors peut être que pour les surfaces commerciales, ce ne serait pas
01:38:11 avantageux parce qu'avec toutes les surfaces de parking, on arriverait peut être à des
01:38:16 calculs qui seraient défavorables.
01:38:19 Mais en tout cas, ce point là, je voulais le rappeler.
01:38:23 Voilà donc simplement, ça me paraît être une contradiction et j'attends que vous me
01:38:28 répondiez là dessus.
01:38:29 Alors oui, vous avez raison de le souligner.
01:38:33 C'est une question qui s'est effectivement posée.
01:38:35 Je suis allée un peu vite peut être dans l'explication, c'est à dire que l'idée
01:38:40 d'augmenter la taxe sur le foncier bâti autour des noeuds de transport en commun,
01:38:44 ça veut dire aussi qu'on a en parallèle des mesures plus fines de soit de diminution
01:38:52 par exemple sur d'autres choses.
01:38:54 Par exemple, tout à l'heure, j'évoquais l'exonération de l'impôt sur les sociétés.
01:38:57 Par exemple, dans certains cas, ça veut dire qu'on vient réguler cette diminution de
01:39:03 l'impôt sur les sociétés.
01:39:04 Si par exemple, on augmente sur des bureaux par exemple, si on augmente la taxe foncière
01:39:10 dans une zone, ça veut dire aussi par exemple qu'on peut le moduler sur la notion de logement
01:39:16 collectif, logement individuel.
01:39:17 Donc là, on est un peu sur une mesure un peu macro.
01:39:22 L'idée étant de quand même faire muter.
01:39:26 Ce qu'il faut, c'est quand même qu'on fasse muter ces fonciers là.
01:39:30 Et qu'on donne des ressources pour les faire muter, mais qu'on fasse muter certains types
01:39:35 en fait d'actifs qui, soit parce qu'on peut densifier, soit parce que c'est des actifs
01:39:44 qui sont abandonnés.
01:39:45 Il y a plein de raisons autour de ça, mais en tout cas, il faut tenir compte des deux
01:39:49 éléments.
01:39:50 Je ne sais pas si j'ai été claire, mais c'est ça.
01:39:53 Oui, parce qu'on est dans le sujet.
01:40:00 Je vais essayer de vous attendre.
01:40:05 Il y a une évidence qui est quand même que l'aménagement ou l'énergie à rassa
01:40:13 coûte une raison de plus chère.
01:40:15 C'est vraiment gratuit dans le sens où ça permet quand même de recruter des terrains
01:40:20 qui ont déjà une histoire d'engagement.
01:40:22 Donc il y a des enjeux environnementaux, il y a des enjeux de pollution, et le traitement
01:40:26 de la pollution coûte de plus en plus cher.
01:40:28 Ça coûte de plus en plus cher, en particulier pour nos trop peuples qui ont la conséquence
01:40:31 à l'émangement.
01:40:32 C'est très bien d'avoir fait tout ce pannel de recherche sur des recettes supplémentaires.
01:40:38 Je suis un peu limitatif sur la pertinence de la taxe foncière, additif.
01:40:44 Dans le mesure où je pense qu'il est mieux cibler en amie de la taxe additionnelle par
01:40:50 rapport à des outils qui existent déjà, qui sont concentrés sur la taxe d'aménagement.
01:40:54 C'est la taxe d'aménagement majorée, c'est le PUC, qui peut être intéressant dans
01:41:00 des secteurs d'affectuement où c'est tendu, il existe des outils qui existent effectivement
01:41:05 déjà.
01:41:06 Pour moi c'est ça qui me semble intéressant.
01:41:08 La taxe foncière, la difficulté c'est que les revenus sont communs et uniquement entre
01:41:13 l'huile.
01:41:14 L'intérêt de la taxe d'aménagement du PUC c'est que ça revient à la métropole
01:41:18 avec des reversements qui doivent être faits pour communes pour atteindre l'investissement
01:41:22 de chacun sur les équipements.
01:41:24 Donc ça je trouve que c'est plutôt intéressant.
01:41:27 Après, ce qui est intéressant dans le PUC, c'est aussi la capacité à négocier et
01:41:32 à discuter aussi.
01:41:33 Et ça c'est intéressant.
01:41:35 Ça permet une souplesse qu'on n'a pas forcément dans la ZAC, ça a été évoqué.
01:41:42 Donc là il y a des rangeurs déjà utilisés peut-être et à renforcer la pertinence effectivement
01:41:48 d'un taxe et d'une huile, mais au-delà du financement des équipements, en substructure,
01:41:53 en infra, financer effectivement les coûts des pollutions, financer les enjeux environnementaux,
01:41:58 c'est-à-dire élargir le champ législatif de ces outils de financement additifs.
01:42:03 Ça je pense que c'est un enjeu intéressant.
01:42:05 Et après pour finir, il est absolument important que l'État vienne en soutien des collectivités,
01:42:11 et vous êtes au-delà de faire des fonds de soutien qui sont très bien, mais qui demandent
01:42:18 pour répondre à une ingénierie très forte quand même aux collectivités des temps de réponse,
01:42:23 pour que l'on puisse bien participer aux déficits d'équilibre d'opération,
01:42:27 aux déficits d'opération directement.
01:42:29 C'est ce qu'on fait.
01:42:31 On peut prendre un édificement pour des années.
01:42:34 Je suis palaisade.
01:42:39 C'est chouette parce que justement le débat est ouvert.
01:42:41 Je vais peut-être retracer un petit peu ce qu'a été la logique de la réflexion sur les taxes.
01:42:46 Comme le disait Anne, on a fait un screening des recettes fiscales produites par l'ensemble de la fiscalité locale.
01:42:53 Et dans le débat qu'on a eu avec les collectivités, qui était un petit peu la martingale,
01:42:59 l'équilibre fiscal et collectivité était important.
01:43:02 On s'est rendu compte d'une chose, c'est que la taxe d'aménagement,
01:43:06 elle ne produit pas grand chose par rapport à la taxe foncière.
01:43:10 Au-delà de ça, la taxe d'aménagement, c'est une taxe de flux,
01:43:16 ce n'est pas une taxe de stock.
01:43:18 La convergence des propositions qu'on a reçues nous expliquait
01:43:24 qu'il valait mieux créer de la ressource sur une taxe de stock,
01:43:29 même si c'était une augmentation infinitésimale de la taxe,
01:43:34 elle permettait de générer beaucoup plus de recettes
01:43:37 pour équilibrer au long cours des opérations d'aménagement.
01:43:41 C'est le raisonnement des contributions qu'on a reçues et que nous avons repris.
01:43:46 On ne peut pas en être d'accord.
01:43:48 Côté Etat, on a choisi de remettre ça dans la feuille de route,
01:43:53 puisque c'est aussi le principe qui sous-tend le financement du réseau du Grand Paris.
01:43:57 Le financement du réseau du Grand Paris repose sur une taxe additionnelle,
01:44:02 non pas à la taxe foncière, mais à la taxe spéciale d'équipement,
01:44:06 autour des quartiers de gare, parce que le présupposé de la démarche
01:44:10 était de dire qu'autour des quartiers de gare du Grand Paris,
01:44:13 on va avoir une augmentation des valeurs immobilières,
01:44:16 une forme de spéculation immobilière autour des nouveaux noeuds de transport en commun.
01:44:19 L'idée a été par le législateur de taxer une forme d'enrichissement sans cause immobilière.
01:44:28 Donc ça a été retenu.
01:44:31 Ensuite, sur l'interpellation, qu'est-ce que fiche l'Etat ?
01:44:34 L'Etat a quand même mis 2 milliards d'euros là sur la table,
01:44:37 dans le cadre d'une forme de périmérisation du fonds Frich,
01:44:40 qui n'intervient qu'en subvention de déséquilibre d'opérations d'aménagement.
01:44:44 La condition pour bénéficier de cette subvention, c'est de présenter une opération déséquilibrée.
01:44:49 Deuxième outil, le contrat de projet partenarial d'aménagement,
01:44:53 qui est un contrat qui lie un EPCI à l'Etat et tout autre type d'acteur
01:44:57 pour assurer le développement d'une opération d'aménagement,
01:45:01 y compris en intervention sur le déséquilibre du financement.
01:45:04 Donc ça existe. On l'a fait sur Grenoble, on l'a fait sur Lyon, sur Mulhouse, etc.
01:45:08 Il y a plusieurs projets comme ça. On n'est pas sans rien non plus.
01:45:11 Donc voilà, le débat est ouvert et on sait bien que ces mesures,
01:45:15 notamment dès qu'on touche à la fiscalité, vont être excessivement controversées.
01:45:19 Je représente l'Etat aujourd'hui. Ce que je voulais dire aussi,
01:45:22 c'est que c'est un ensemble de propositions qui sont faites aujourd'hui,
01:45:25 qui sont mises sur la table et qui ne sont pas encore des propositions
01:45:29 inscrites en loi de finances ou quoi que ce soit.
01:45:33 L'enjeu pour nous, c'est que les ministres se saisissent des propositions
01:45:38 qui sont faites et qu'ils expliquent eux-mêmes, pour eux-mêmes,
01:45:41 au plan politique, ce qu'ils comptent en faire.
01:45:45 - Peut-être simplement un complément à ce qui vient d'être dit
01:45:48 justement sur cette question de fiscalité.
01:45:50 C'est vrai que dans les échanges, il y avait quand même une réalité
01:45:53 qui était que, que ce soit sur des noeuds de transport en commun
01:45:56 ou plus largement sur l'exercice des compétences locales
01:45:58 en matière d'aménagement, en fait, c'est les collectivités,
01:46:01 avec l'appui de l'Etat, ça a été dit, mais qui investissent
01:46:04 dans la qualité du cadre de vie, la production de logements,
01:46:07 enfin, un certain nombre d'aménités urbaines, en fin de compte,
01:46:09 qui, en gros, ont une vocation de développement du territoire,
01:46:12 d'attractivité du territoire et de donner en fait envie aux gens
01:46:15 d'habiter là et qui, de fait, viennent habiter là.
01:46:17 Et c'est ça qui augmente la valeur des fonciers.
01:46:20 Et donc, quelque part, il y a de l'investissement public.
01:46:23 C'est un peu cette notion d'enrichissement à son cause,
01:46:25 mais l'investissement public, il vient...
01:46:27 Où est-ce qu'il passe, quelque part ?
01:46:29 Il passe dans l'augmentation de la valeur des terrains privés,
01:46:31 à côté. C'est ça qui se passe concrètement.
01:46:33 Et pour pouvoir essayer de récupérer une partie de cette valeur,
01:46:36 et c'est en ce sens que ce n'est pas une double peine, justement,
01:46:39 parce qu'il y a de l'enrichissement, du coup,
01:46:41 quelle que soit la fiscalité qu'on y applique,
01:46:43 il y aura quand même de l'enrichissement.
01:46:45 Mais pour justement essayer de moduler ça,
01:46:47 le fait d'avoir une fiscalité sur le stock,
01:46:49 c'est progressivement, effectivement, de récupérer,
01:46:52 au fond, une partie de notre investissement public
01:46:55 qui est allé dans la hausse des prix du foncier.
01:46:58 Et ça le récupère à double titre
01:47:00 parce que ça va favoriser la remise sur le marché de fonciers.
01:47:03 Et plus il y a de fonciers, quand même, sur le marché,
01:47:05 plus leur prix peut être... Je ne vais pas dire qu'il va baisser.
01:47:08 Mais en tout cas, leur hausse peut être modulée.
01:47:10 Et donc, c'est un petit peu ça, le principe, effectivement,
01:47:12 des contributions qui ont été données,
01:47:14 qui est, effectivement, de dire, à un moment donné,
01:47:16 c'est aussi de récupérer l'investissement public
01:47:18 qui a été fait et qui a contribué à cette hausse des prix.
01:47:21 Et s'agissant, par ailleurs, aussi des soutiens financiers,
01:47:24 c'est vrai qu'également, alors il y a des EPF locaux, bien sûr,
01:47:28 il y a aussi des EPF d'Etat.
01:47:30 On est financé par un taxe spécial d'équipement,
01:47:32 mais on est aussi financé par l'Etat.
01:47:34 Et justement, on contribue aussi à ces déficits d'opération,
01:47:37 à ces déficits fonciers dont je parlais.
01:47:39 Nous, on subventionne, par exemple, à l'EPF de la Vendée.
01:47:41 Mais chaque EPF est un peu différent.
01:47:43 Mais typiquement, sur un déficit foncier,
01:47:45 dès lors qu'il y a eu un peu de démolition, etc.,
01:47:47 on subventionne 30% du déficit de l'opération
01:47:49 sur nos fonds propres.
01:47:50 Donc là aussi, on apporte une contribution importante,
01:47:53 qui est à peu près d'ailleurs équivalent,
01:47:54 lorsqu'il y en a au fonds friche de l'Etat.
01:47:57 -Merci beaucoup pour ces précisions.
01:48:00 Vous aviez une question, et ensuite, je crois,
01:48:02 monsieur, vous vouliez résumer.
01:48:03 -Oui. Bonjour. Yann Gérard, Adéquation.
01:48:05 J'ai, du coup, une petite remarque sur la fiscalité.
01:48:07 J'ai toujours l'impression que c'est le vieux débat
01:48:10 de choisir entre de l'incitation ou de la ressource.
01:48:13 Et on sait très bien que c'est contradictoire à un moment.
01:48:15 L'impôt qui mange son assiette, etc.
01:48:17 Mais en fait, ma question, elle était pour monsieur Barboni.
01:48:20 Vous disiez que votre modèle,
01:48:21 enfin, en tout cas, dans ce que j'en ai lu
01:48:23 et ce que j'ai cru comprendre,
01:48:24 il était sur des zones tendues.
01:48:25 Et en fait, on sait bien qu'il y a des enjeux
01:48:27 en dehors de ces zones tendues.
01:48:28 Et donc, ça m'intéressait de savoir,
01:48:29 en termes de stratégie,
01:48:31 jusqu'où vous allez d'une certaine façon.
01:48:33 Je ne sais pas si la question est assez claire comme ça.
01:48:36 (Propos inaudibles)
01:48:45 -Excusez-moi.
01:48:48 (Propos inaudibles)
01:48:54 Il marche un coup sur deux.
01:48:56 Vous disiez justement que le deuxième volet
01:49:00 d'Action Coeur de Ville qui s'engage
01:49:02 avait intégré les périphéries commerciales
01:49:05 et les entrées de villes dans son activité.
01:49:08 Et donc, la question se pose de savoir
01:49:10 comment sur ces villes,
01:49:11 qui sont plutôt des villes moyennes,
01:49:13 pas des métropoles les plus attractives,
01:49:15 comment aller pouvoir s'organiser l'intervention
01:49:20 sur ces périphéries commerciales-là.
01:49:23 -Ce qui est certain, c'est que pour pouvoir réparer ces zones
01:49:28 et leur donner une autre forme de main,
01:49:31 les faire muter,
01:49:33 ça ne peut passer que par de la création de valeur.
01:49:36 Dans le passé, ces zones commerciales
01:49:39 ont fait l'objet d'extensions successives.
01:49:42 Et c'est les mètres carrés,
01:49:44 Madame le rappelait, la SDP créée,
01:49:46 qui généraient la valeur
01:49:48 permettant de réparer, entre autres,
01:49:52 ce qui avait été fait.
01:49:56 Il est évident qu'aujourd'hui,
01:49:57 ces leviers de création de valeur,
01:50:00 qui, effectivement, on veut fonctionner sans subvention
01:50:04 et sans contribution,
01:50:06 alors autre que certaines incitations fiscales,
01:50:09 on doit créer de la valeur.
01:50:10 Et donc créer de la valeur aujourd'hui,
01:50:12 ça veut dire créer des usages,
01:50:13 créer des fonctions
01:50:15 qui sont en adéquation avec les besoins du territoire.
01:50:18 Et donc, je le disais tout à l'heure,
01:50:20 un certain nombre de zones commerciales vont mourir.
01:50:24 Et un certain nombre de zones commerciales
01:50:26 n'auront probablement demain
01:50:29 qu'une seule fonction qui sera de la renaturation.
01:50:32 Parce que le modèle économique nécessaire
01:50:36 à la réparation de ces zones
01:50:38 ne pourra pas être trouvé.
01:50:40 Et c'est sûr qu'on va favoriser
01:50:43 la réparation et le recyclage urbain
01:50:45 de ces zones,
01:50:46 alors en zones tendues
01:50:48 ou en tout cas ayant été rattrapées par la ville
01:50:50 ou suffisamment rattrapées par la ville
01:50:52 pour posséder un potentiel
01:50:56 et un usage différent de ce qu'il est aujourd'hui.
01:51:00 -C'est ce que vous entendez par "tendue", en fait.
01:51:02 Si ces secteurs sont rattrapés par la ville...
01:51:05 -Exactement.
01:51:07 C'est vrai qu'aujourd'hui,
01:51:09 la fonction qui semble apparaître comme une évidence,
01:51:12 c'est le logement.
01:51:14 Parce qu'effectivement, ça correspond
01:51:17 à un des enjeux, en tout cas,
01:51:20 pour un certain nombre de territoires
01:51:22 et également à l'échelle nationale.
01:51:25 -Oui. Je profite du micro, là,
01:51:29 juste pour revenir...
01:51:31 Non, non, mais je vais être très court.
01:51:33 Pour revenir sur la question de la surtaxation.
01:51:36 Je l'appelle comme ça de la taxe foncière.
01:51:39 Alors, je ne suis pas fiscaliste.
01:51:41 Je vais peut-être dire une énormité.
01:51:43 Mais il me semble qu'il y a une règle d'égalité
01:51:45 devant l'impôt.
01:51:47 Et est-ce qu'on peut infliger à un territoire
01:51:51 une surtaxation par rapport à un autre ?
01:51:54 Voilà.
01:51:55 -Vous entendez ou pas ? Non, pardon. Je recommence.
01:52:23 Oui. J'ai entendu tout à l'heure Mireille Salmane
01:52:25 qui disait que la détention foncière
01:52:27 permettait d'accompagner les mutations ultérieures
01:52:29 du territoire et que donc, il y avait tout un intérêt
01:52:31 à être détenteur foncier.
01:52:32 À côté, la foncière frais dit,
01:52:34 "Voilà, nous, on est propriétaire
01:52:36 d'un certain nombre de zones commerciales."
01:52:39 Et si j'ai bien compris, il y en a 132
01:52:42 qui sont dans les 20 plus grandes métropoles de France
01:52:45 parmi les 243, dans des conditions favorables
01:52:48 pour évoluer.
01:52:49 Et je voulais savoir si vous aviez un témoignage
01:52:52 ou un retour d'expérience sur dans quelle mesure
01:52:55 la détention foncière sur ces zones commerciales
01:52:58 vous avait aidé à faire advenir
01:53:01 des opérations d'aménagement.
01:53:03 -Alors, j'ai du mal à m'exprimer,
01:53:05 puisque, effectivement, nous sommes une foncière
01:53:07 de commerce, donc on détient des lieux de commerce,
01:53:10 mais on n'a pas la chance de détenir des lieux de commerce
01:53:13 dans les 132 zones dont vous faites référence,
01:53:16 d'autant plus qu'on se concentre, nous,
01:53:18 sur des actifs qui ne sont pas ces fameux actifs unitaires
01:53:23 et ces juxtapositions de boîtes.
01:53:25 Donc, aujourd'hui, nous ne possédons pas.
01:53:28 Alors, on possède un certain nombre de patrimoines.
01:53:30 Un exemple, en Ile-de-France,
01:53:32 Clos-du-Chêne, sur lequel on réfléchit
01:53:35 dans le cadre du PIA4 avec les Permarnes
01:53:38 pour, justement, faire muter et faire évoluer cet actif
01:53:41 en y introduisant de la mixité et du logement.
01:53:44 Donc, ça, c'est un cas concret d'un actif qu'on possède,
01:53:47 mais qui n'est pas la thèse directe objet
01:53:50 de notre partenariat avec la Banque des Territoires,
01:53:52 puisque, sur Clos-du-Chêne, c'est assez simple.
01:53:54 On a un unique propriétaire, c'est nous.
01:53:56 Donc, on possède 50 000 m2.
01:53:58 Et donc, on n'a pas le verrou de la juxtaposition
01:54:03 de N propriétaire avec Y exploitant
01:54:07 qui, justement, complexifie ce schéma et ce modèle.
01:54:11 Notre but, c'est de travailler sur l'identification de ces zones
01:54:15 et d'aller, avec cet outil, procéder à des maîtrises foncières
01:54:19 et du portage le temps de faire émerger ces projets urbains
01:54:24 co-construits avec la collectivité.
01:54:27 -Merci. Donc, j'ai une question.
01:54:34 Jonathan Maurice, directeur de l'aménagement
01:54:36 à Rennes-Ville et Métropole.
01:54:39 Sur la fiscalité, je suis tout à fait d'accord
01:54:41 que les leviers, les grandes masses,
01:54:46 ne sont pas sur la taxe d'aménagement
01:54:48 pour le bloc communal.
01:54:50 Pour autant, il y a un sujet, moi, qui m'interroge
01:54:53 en termes d'effet signal sur le coût carbone des projets.
01:54:56 Et je me demande si vous avez une réflexion
01:54:58 plus globalement sur la question du stationnement
01:55:00 par rapport à la fiscalité et, typiquement,
01:55:03 l'exonération des parkings dans la verticalité du bâti.
01:55:07 On voit bien que ça peut favoriser certains projets
01:55:09 en renouvellement urbain, mais il faudrait peut-être
01:55:11 mieux réfléchir sur les normes de stationnement
01:55:13 et se dire qu'on fait moins de stationnements en sous-sol
01:55:16 et un peu plus mutualisés, éventuellement en parking silo.
01:55:20 À la limite, même en surface, c'est plus réversible.
01:55:22 Voilà. Donc, est-ce que vous avez cette réflexion-là
01:55:24 et est-ce qu'elle ressort dans le rapport ?
01:55:26 -Alors, oui. On l'a eu, non pas tellement
01:55:29 sur la question de la fiscalité, mais on l'a eu...
01:55:31 Et ce matin, on est passé un peu vite, là encore.
01:55:33 Mais il y a clairement une mesure
01:55:35 autour des parkings enterrés, notamment,
01:55:39 parce que les parkings enterrés,
01:55:41 c'est des émissions carbone à coup sûr.
01:55:43 Et qui sont, en plus, très peu reconvertibles.
01:55:47 On ne sait pas quoi faire.
01:55:49 Donc, effectivement, c'est plutôt de se dire
01:55:52 que quand on est aussi dans des nœuds de transport en commun,
01:55:55 un site propre, l'idée, c'est que des parkings enterrés
01:55:59 associés à des logements ou des bureaux...
01:56:01 Je parle pas des parkings relais
01:56:03 sur les infrastructures de transport.
01:56:05 C'est deux choses différentes.
01:56:06 Mais, effectivement, que ces parkings-là,
01:56:08 on soit sur des normes de stationnement
01:56:10 qui soient notablement allégées,
01:56:11 parce qu'on a, effectivement, des solutions autres,
01:56:15 je dirais, pour faire les déplacements du quotidien.
01:56:17 Et qu'en plus, aujourd'hui, on a souvent quand même
01:56:21 des parcs existants qui sont relativement importants.
01:56:26 Voilà, donc, un diagnostic de ce qui existe.
01:56:29 Donc, on l'a pris plutôt sur cet angle
01:56:31 sous l'angle de la fiscalité.
01:56:33 -Monsieur, vous avez une question ?
01:56:38 On va prendre celle de monsieur le majeur.
01:56:51 -Merci.
01:56:52 -Bonsoir. Raymond Leroy-Libert.
01:56:58 Je suis immobilier.
01:57:00 Donc, je suis promoteur.
01:57:02 Je voulais vous donner un peu mon point de vue
01:57:04 sur cet échange.
01:57:05 Il y a beaucoup de points positifs.
01:57:07 Mon constat, actuellement,
01:57:09 c'est que, vu la rareté du foncier,
01:57:11 qu'il soit public ou privé,
01:57:13 sa valeur augmente,
01:57:14 et on arrive à des prix de réalisation de construction
01:57:19 qui deviennent, je dirais, déraisonnables.
01:57:22 Surtout que ça se conjugue
01:57:24 avec la hausse des taux d'intérêt, etc.
01:57:26 Donc, tout ce qui peut concourir
01:57:28 à la baisse du prix de revient net du foncier
01:57:34 me paraît tout à fait essentiel.
01:57:36 Il y a un 2e point.
01:57:38 C'est qu'il faut aussi donner aux collectivités
01:57:41 les moyens de réaliser les équipements
01:57:44 qu'engendre tout aménagement de terrain.
01:57:47 J'étais ce matin à la ville nouvelle de Noisy-le-Grand,
01:57:52 à Marne-la-Vallée,
01:57:54 et ils nous ont fait part du PPA
01:57:57 qu'ils sont en train de monter,
01:57:59 le projet participatif d'aménagement,
01:58:02 avec une très large participation de l'Etat,
01:58:05 de la métropole du Grand Paris
01:58:07 et de leur propre collectivité.
01:58:10 Je rejoins tout à fait notre ami de Bordeaux
01:58:13 en disant que l'usage d'outils comme celui-ci,
01:58:16 PUP, PPA, etc.,
01:58:18 donc des nouveaux outils,
01:58:19 me paraissent tout à fait essentiels
01:58:21 pour arriver à ces meilleures logiques de terrain
01:58:24 à des coûts raisonnables.
01:58:26 Je voudrais également dire un autre point.
01:58:29 C'est qu'effectivement, on va se retrouver
01:58:31 avec des sommes de maisons, de logements
01:58:34 qui seront caduques,
01:58:35 parce qu'ils ne seront pas rénovables.
01:58:38 Et là, il y a tout un travail en finesse
01:58:41 permettant des remembrements,
01:58:42 et donc des projets urbains plus significatifs.
01:58:45 Et il y a certainement un axe de nouvelles approches
01:58:49 de la participation entre, par exemple,
01:58:52 les EPF et les promoteurs privés,
01:58:54 tout ce qui peut lier le public et le privé.
01:58:58 -Merci, monsieur, pour vos observations.
01:59:06 Il y a une question complémentaire là-haut.
01:59:09 -Juste, alors, oui, une question vraiment un peu de...
01:59:12 Je suis Monique Emballe, je suis avocat,
01:59:14 donc je ne suis pas opérationnelle,
01:59:16 je ne suis pas promoteur ni aménageur.
01:59:18 Mais il me semble que la problématique,
01:59:20 ce qui crée de la valeur
01:59:22 dans les opérations d'aménagement aujourd'hui,
01:59:25 ce n'est pas tant la décarbonation
01:59:27 que la rénovation ou la requalification
01:59:29 tant des équipements publics que des bâtiments.
01:59:32 Et cette rénovation est à la charge...
01:59:35 Enfin, oui, création de nouveaux équipements publics
01:59:38 ou rénovation est à la charge des aménageurs
01:59:40 et des constructeurs,
01:59:41 qu'il ne faut quand même pas oublier non plus,
01:59:43 et des promoteurs.
01:59:44 Et dans ce système et dans ce dispositif,
01:59:48 la décarbonation, elle, représente plus un surcoût.
01:59:51 Elle n'est pas tant créatrice de valeur.
01:59:53 On ne va pas habiter un logement
01:59:55 parce qu'il respecte la norme R-2020,
01:59:59 mais on va aller l'habiter parce qu'il est joli,
02:00:03 parce qu'il est clair, parce qu'il a un bon plan
02:00:06 et parce qu'il y a une bonne circulation à l'intérieur.
02:00:09 Ce surcoût, pour autant, c'est ce surcoût qui est vertueux.
02:00:12 Et ce surcoût, que ce soit le surcoût
02:00:14 à la charge de l'aménageur
02:00:15 ou le surcoût à la charge du promoteur,
02:00:17 c'est lui qui me semble ne pas être couvert aujourd'hui.
02:00:19 Et je ne suis pas convaincue que la fiscalité évoquée
02:00:22 va le couvrir, notamment même, d'ailleurs,
02:00:25 pour ce qui concerne le PUP dont on parle
02:00:28 et qui, une fois de plus, ne s'applique que
02:00:31 quand on crée de la surface de plancher.
02:00:33 Or, on a quand même des opérations,
02:00:36 aujourd'hui, assez nombreuses.
02:00:38 Enfin, ça dépend des secteurs urbains, bien entendu,
02:00:40 des territoires, mais où on ne crée pas...
02:00:43 Enfin, je reviens toujours au même sujet.
02:00:45 Mais on ne crée pas...
02:00:46 Ce qui a été évoqué, d'ailleurs,
02:00:47 on ne crée pas de surface de plancher
02:00:49 et pourtant, on doit requalifier des équipements publics
02:00:52 et on doit recréer de la valeur.
02:00:54 Donc, comment on peut prendre en charge ces surcoûts ?
02:00:57 C'est un peu la question.
02:00:58 Qu'est-ce qui a été pensé pour prendre en charge ces surcoûts ?
02:01:01 C'est ça.
02:01:08 -Sur la question de la prise en charge des surcoûts,
02:01:10 c'est ce qu'on a essayé un petit peu de dire.
02:01:12 Il n'y a pas que la fiscalité.
02:01:13 On en a parlé tout à l'heure, mais il n'y a pas que ça.
02:01:15 On a dit qu'il y avait des questions d'outils financiers,
02:01:19 notamment de véhicules d'investissement.
02:01:21 Et là, pour le coup, on a auditionné...
02:01:24 Enfin, on a travaillé un peu avec la Caisse des dépôts,
02:01:26 la Banque des territoires, sur ce sujet-là.
02:01:28 Aujourd'hui, il y a la volonté de créer
02:01:31 des véhicules d'investissement
02:01:33 pour, justement, porter le foncier
02:01:35 de façon dissociée, plus ou moins.
02:01:38 L'exemple qu'a donné Frey, c'est exactement ça.
02:01:43 Concrètement, c'est un exemple.
02:01:46 Et finalement, c'est un panel d'outils.
02:01:50 Donc, il n'y a pas un outil.
02:01:52 Je ne crois pas sincèrement,
02:01:53 ou alors je me suis mal exprimée,
02:01:54 que la taxe foncière allait régler tous les sujets.
02:01:56 Loin de là.
02:01:57 Et au contraire, c'est à la fois des outils contractuels,
02:02:00 comme le pub.
02:02:01 C'est à la fois des véhicules d'investissement.
02:02:05 Il n'y a pas une solution.
02:02:07 Et on est tous inquiets.
02:02:09 On ne va pas vous dire le contraire.
02:02:10 Parce qu'on voit bien que, de toute façon,
02:02:12 on est dans une situation qui ne tourne pas
02:02:15 de la même façon qu'elle a tourné pendant 50 ans.
02:02:19 - Je complète ton propos en disant
02:02:23 la nécessité de dézoomer un petit peu
02:02:25 par rapport à cette question qui est brûlante
02:02:27 de celle de la fiscalité.
02:02:28 Parce qu'effectivement, on l'a abordée,
02:02:30 mais on a bien insisté dans les travaux
02:02:32 sur l'économie de l'aménagement, quelque part,
02:02:34 qu'il y avait vraiment trois sources de financement.
02:02:36 Il y a le subventionnel.
02:02:38 Donc j'évoquais le fonds vert, le contrat de PPA,
02:02:41 ce qu'on peut faire des collectivités.
02:02:43 Il y a les prêts bancaires,
02:02:46 l'action de la Banque des Territoires,
02:02:48 des actions de long terme.
02:02:49 C'est assis sur le fonds d'épargne.
02:02:51 Alors par contre, avantage inconvénient.
02:02:53 La Banque des Territoires, c'est un banquier.
02:02:55 C'est pas autre chose.
02:02:56 Donc elle fait un calcul aussi de rentabilité
02:02:58 ou à tout le moins de calcul de prise de risque
02:03:00 pour rentrer dans ses fonds.
02:03:01 Donc ça veut dire qu'il y a des opérations
02:03:03 qui ne trouvent pas de rentabilité économique.
02:03:05 Donc elles ne seront pas éligibles.
02:03:07 Et puis il y a le sujet de création de nouvelles ressources
02:03:09 ou d'incitation des acteurs.
02:03:12 Tous les outils, en fait, ils portent à débat.
02:03:14 Avec avantage inconvénient,
02:03:16 l'outil subventionnel pose question.
02:03:19 L'État va être interrogé par la Cour des comptes
02:03:22 sur la dépense publique autour du fonds vert,
02:03:26 autour des contrats de PPA,
02:03:28 avec une question évidente qui va être
02:03:30 est-ce qu'il n'y a pas eu un risque de saupoudrage
02:03:32 de l'action publique, des deniers publics,
02:03:34 et est-ce que l'argent investi a vraiment constitué
02:03:37 un effet levier pour l'objectif
02:03:39 qui était présenté au plan politique ?
02:03:41 On aura des récomptes à rendre là-dessus.
02:03:43 Donc en fait, comme le dit Anne,
02:03:45 c'est une multiplicité d'outils.
02:03:47 Et il faut voir là où on bougeait curseur
02:03:49 en fonction des enjeux locaux et de ce qu'on veut faire.
02:03:54 - J'avais une question sur la notion de réversibilité.
02:03:56 Et je voulais savoir si vous aviez imaginé aussi
02:03:58 des outils qui permettaient d'inciter
02:04:00 dans la conception même des projets immobiliers,
02:04:02 notamment, à concevoir déjà cette réversibilité en amont
02:04:07 qui permet un recyclage plus facile des bâtiments,
02:04:10 notamment, je pense aux bâtiments tertiaires
02:04:12 qui aujourd'hui sont vides et qui sont très difficiles
02:04:14 de reconvertir en logement, par exemple, ou autre chose.
02:04:18 Est-ce qu'il y a des outils qui permettent
02:04:20 d'inciter à cette conception d'un bâtiment recyclable interne ?
02:04:26 - Alors, c'est un champ qu'on n'a pas exploré
02:04:29 pour être tout à fait honnête.
02:04:31 Et à mon avis, c'est la ligne de partage
02:04:33 entre notre travail et celui de la feuille de route
02:04:35 bâtiment-construction qui a vraiment attaqué
02:04:38 cette question de la réversibilité des bâtiments
02:04:40 et quel modèle économique on trouve
02:04:42 à la transformation de bureaux en logement,
02:04:44 des choses comme ça.
02:04:46 - Avec la question de la normalisation aussi,
02:04:48 qui est une question qu'on a évoquée ce matin,
02:04:50 mais qui est importante là-dessus.
02:04:52 - C'est gentil.
02:05:02 Laura Escobar a des questions.
02:05:04 - Ah, Baloron.
02:05:06 - Pardon ?
02:05:07 - T'es gonflé.
02:05:08 - De l'autre côté.
02:05:09 - On m'a piqué à manger ce midi.
02:05:11 - Ah, bah, vas-y, vas-y.
02:05:12 - Maintenant, tu me piques la parole.
02:05:13 - Excuse-moi.
02:05:17 Sur la question de l'enrichissement sans cause
02:05:20 et plus précisément, donc,
02:05:23 les éventuelles hypothèses de taxation
02:05:27 de plus-value immobilière,
02:05:29 est-ce que vous pouvez nous en dire
02:05:31 un tout petit peu plus sur vos réflexions ?
02:05:35 Peut-être aussi des tests,
02:05:39 ou en tout cas des conversations que vous auriez pu avoir
02:05:41 avec des acteurs politiques sur cette question-là.
02:05:44 Voilà.
02:05:45 Et je voudrais juste aussi savoir
02:05:47 si, dans votre grand scan
02:05:49 de cette fiscalité autour de l'aménagement,
02:05:52 vous avez pu faire l'analyse
02:05:54 d'une mesure de la loi Grenelle 2,
02:05:57 la taxe des plus-value immobilières
02:05:59 sur les biens immobiliers
02:06:02 à proximité des infrastructures de transport.
02:06:05 À l'époque où j'ai dirigé l'agence d'urbanisme d'Angers,
02:06:08 cette taxe sur Angers avait été imaginée.
02:06:10 Il y a eu tout un travail d'étude
02:06:12 mené avec la direction départementale
02:06:14 des territoires.
02:06:15 Voilà.
02:06:16 Donc je voulais savoir, c'est le deuxième point,
02:06:18 si vous avez pu scruter un petit peu
02:06:20 l'effet, l'impact de cette taxe
02:06:23 qui, à mon sens, n'a pas eu grande vie.
02:06:25 Mais je me trompe, peut-être.
02:06:28 -Le premier volet de votre question,
02:06:30 c'était la question de l'enrichissement sans cause.
02:06:33 Enfin, pour vous relater les échanges,
02:06:36 en fait, tout dépend de la catégorie d'acteurs
02:06:39 avec lesquels on discute.
02:06:41 Voilà.
02:06:43 Je ne sais pas si Raphaël est avec nous,
02:06:45 mais par contre, côté logement, par exemple,
02:06:48 il y a un gros sujet autour de certaines aides
02:06:51 aux logements, par exemple, dans l'accession sociale,
02:06:54 par exemple, qui ont conduit à développer,
02:06:56 par exemple, le bail réel solidaire
02:06:58 pour encadrer, finalement, le devenir
02:07:00 des prix de ces logements en accession sociale
02:07:04 qui bénéficient d'investissements publics.
02:07:06 Donc c'est des débats qu'on a.
02:07:07 Il y en a d'autres qui ne sont pas d'accord.
02:07:09 Il y en a eu, mais je ne peux pas être
02:07:11 beaucoup plus précis que ça.
02:07:12 Ça dépend vraiment de la catégorie d'acteurs
02:07:14 auxquelles on s'adresse.
02:07:15 Sur la 2e partie de votre question,
02:07:17 le screening de la fiscalité,
02:07:19 je pense qu'on n'a pas été dans ce niveau de détail.
02:07:21 En fait, on a balayé, finalement,
02:07:23 comment dire, la loi de finances de l'année dernière
02:07:26 qui fait l'état de compte, en fait,
02:07:28 de toutes les recettes fiscales.
02:07:30 Et on est parti simplement de ce travail-là.
02:07:32 On est parvenu sur des mesures précises
02:07:34 type loi Grenelle ou antérieure.
02:07:38 - Juste pour préciser les choses là-dessus,
02:07:40 aujourd'hui, on a un panel de propositions
02:07:44 et au regard de ce que les ministres
02:07:47 se saisiront de ces propositions,
02:07:51 et on saura amener probablement, effectivement,
02:07:54 un examiné plus avant de certaines.
02:07:56 Donc ça rentre dans ce cadre-là.
02:07:58 Là, on vous a donné un peu une vision
02:08:00 un peu exhaustive des choses,
02:08:01 mais on n'est pas en train de dire
02:08:04 ça, ça sera dans la loi et ça, ça y sera pas.
02:08:07 - Peut-être une dernière question.
02:08:09 Laurent, allez-y.
02:08:11 - Donc, une remarque puis une question.
02:08:14 Je crois beaucoup aux véhicules d'investissement.
02:08:17 Et donc, je voulais savoir...
02:08:19 Moi, j'ai l'idée qu'on peut aller encore plus loin,
02:08:22 puisque finalement, les valeurs dont on parle
02:08:24 s'inscrivent dans un temps très long.
02:08:26 On acquit des choses pour plusieurs générations.
02:08:29 Je ne dis pas définitive, mais en tout cas très long.
02:08:32 Et donc, finalement, trouver des véhicules d'investissement
02:08:36 qui portent sur l'aménagement, sur l'immobilier,
02:08:39 à l'échelle de ce que l'on gagne, c'est court.
02:08:42 Même si le temps de l'aménagement,
02:08:44 le temps de l'urbain est un temps déjà long.
02:08:47 En fait, c'est court par rapport à cette échelle de temps.
02:08:50 Donc, est-ce qu'on n'a pas intérêt
02:08:52 à aller chercher certains véhicules d'investissement
02:08:56 plus longs, plus longs, plus longs,
02:09:00 plus longs, plus longs, plus longs,
02:09:03 et qui portent sur l'aménagement, sur l'immobilier,
02:09:06 sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:09 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:12 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:15 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:18 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:21 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:24 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:27 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:30 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:33 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:36 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:39 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:42 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:45 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:48 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:51 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:09:54 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
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02:10:00 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:10:03 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:10:06 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
02:10:09 et qui portent sur l'aménagement, sur l'aménagement,
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