CRHH d'Auvergne-Rhône-Alpes : l'atelier copropriété du 29 mars 2023

  • l’année dernière
Cet atelier relatif au thème des copropriétés a abordé plus particulièrement la thématique de la scission de copropriété : simplification, rationalisation, efficience ?

La scission des grands ensembles sous le statut de la copropriété a pour but de créer de nouvelles entités plus rationnelles, appréhendables et autonomes. Cette première phase permet d’apporter les premières réponses aux enjeux de réhabilitation des copropriétés complexes, en améliorant les aspects de gestion et de fonctionnement.

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00:00:00 Bonjour à toutes et à tous. Pour ceux qui viennent d'arriver,
00:00:03 je m'appelle David Perret, je suis référent national copropriété pour Urbanis.
00:00:06 Et nous allons aujourd'hui vous proposer une session dédiée à la scission
00:00:10 en copropriété.
00:00:12 Donc juste quelques mots techniques, puis je passerai la parole à l'Adréal
00:00:14 pour le mot d'accueil et l'introduction.
00:00:18 Donc ce rappel, s'il vous plaît, fermez bien vos micros et vos caméras.
00:00:23 Après, dans la phase de questions réponses, bien sûr, on pourra
00:00:26 ouvrir ça si c'était nécessaire.
00:00:29 Si vous avez des questions en continu, n'hésitez pas à utiliser le chat
00:00:33 qui est à votre disposition à cet effet.
00:00:36 On va procéder cette fois-ci avec deux témoignages et donc un temps
00:00:41 de questions réponses à l'issue de chacun de ces deux témoignages.
00:00:44 Plutôt que de tout regrouper à la fin, comme ça nous est arrivé de le faire
00:00:47 par le passé.
00:00:48 Donc vos questions, toutes vos questions seront posées.
00:00:51 N'en inquiétez pas.
00:00:53 Et je crois que j'ai fait le tour pour l'aspect purement technique.
00:00:56 Donc je passe la parole à l'Adréal pour l'introduction.
00:01:00 Bonjour à tous.
00:01:01 Je suis Vincent Tilly.
00:01:02 Je suis adjoint au chef du service Habitat Construction à l'Adréal.
00:01:05 Et je suis heureux de vous accueillir à ce premier atelier consacré
00:01:09 aux copropriétés de l'année 2023 que nous organisons toujours avec
00:01:13 l'appui précieux des équipes du Urbanis.
00:01:16 On profite pour rappeler que ce cycle d'ateliers qui dure maintenant
00:01:20 depuis plusieurs années, bien qu'ils s'adressent à un public plus
00:01:24 large, que les membres du CRHH sont des ateliers qui s'inscrivent
00:01:28 dans le cadre des actions d'animation du CRHH et que la thématique
00:01:32 des copropriétés est bien affichée comme une thématique de réflexion
00:01:37 et une priorité stratégique d'action par le représentant des collectivités
00:01:43 dans le cadre de la nouvelle coprésidence du CRHH qui a été
00:01:46 mise en place en tout début d'année en application de la loi 3DS,
00:01:50 en la personne de M.
00:01:52 Renaud Perre, vice-président à la Métropole de Lyon,
00:01:54 qui a été désigné pour assumer ces fonctions.
00:01:56 Et donc, dans ce cadre-là, on poursuit en 2023 la même ambition
00:02:03 en termes de rythme d'animation des ateliers, puisque en 2022,
00:02:09 nous en avons organisé trois.
00:02:10 Et cette année, on compte poursuivre sur le même rythme avec ce
00:02:15 premier atelier, comme l'a dit David Perez,
00:02:17 qui est consacré aux scissions de copropriétés.
00:02:20 Nous prévoyons un deuxième atelier plutôt à la fin du premier semestre
00:02:24 qui devrait permettre d'aborder la problématique des copropriétés
00:02:29 neuves, qui commence à connaître quelques premières difficultés.
00:02:32 Puis, nous travaillons avec Urbanis pour la définition de la thématique
00:02:37 du troisième atelier qu'on compte tenir avant la fin de l'année 2023.
00:02:42 Je ne serai pas plus long pour mes propos introductifs.
00:02:46 Je vous souhaite à toutes et à tous un excellent atelier.
00:02:49 Et je cède tout de suite la parole à Stéphanie Beauregard et Maxime
00:02:53 Duplein pour la partie actualité.
00:02:56 On va juste passer très rapidement sur cette petite présentation,
00:03:06 on fait toujours les petites actualités, donc une diapose sur les actualités
00:03:11 législatives et réglementaires.
00:03:13 Juste un rappel de textes que vous avez dû voir passer, comme la
00:03:18 présentation de beaucoup de textes sur les obligations ou ce que peuvent
00:03:26 devenir les logements, avec notamment les étiquettes énergétiques
00:03:32 les plus pénalisantes.
00:03:33 Donc, un blocage des loyers dans les logements passevoirs thermiques
00:03:37 mis en place depuis le 24 août 2022 pour les étiquettes F&G du DPE.
00:03:46 La prédiction de mise en location des logements en étiquettes G à partir
00:03:51 de 2025 et puis F en 2028, et puis on augmente encore en 2034.
00:03:57 Vous savez tous que l'objectif, c'est que l'ensemble du parc soit
00:04:03 aux normes du logement basse consommation, si je reprends les termes
00:04:11 des textes législatifs.
00:04:15 Et puis aussi le fait que, du coup, depuis le 1er janvier 2023,
00:04:22 les logements en étiquettes G sont considérés comme non-décents.
00:04:29 Je vous rappelle les critères de décence, c'est pour les locations,
00:04:34 les surfaces minimales, l'absence de risque pour la sécurité
00:04:37 et la santé, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites,
00:04:40 une performance énergétique minimale, justement, qui a été rajoutée
00:04:44 depuis quelques années et la mise à disposition de certains équipements.
00:04:47 La performance énergétique minimale, quelque part, elle est aujourd'hui
00:04:51 placée, il ne faut pas que ce soit une étiquette G.
00:04:56 L'entrée en vigueur au 1er avril 2023 des obligations d'audit
00:05:00 thermique réglementaire, alors, ça ne concerne pas l'écopropriété,
00:05:05 mais on s'est dit que c'est quand même un petit peu dans l'air du temps,
00:05:09 toutes ces réglementations, donc autant les rappeler.
00:05:12 Et puis, du coup, aussi, le déploiement de France Rénov',
00:05:16 service public de la rénovation de l'habitat, lancé au 1er janvier 2022,
00:05:22 et qui continue à s'étendre et avec notamment la mise en place
00:05:29 de mon accompagnateur Rénov', cette année.
00:05:34 Alors, on passe à la bière suivante, là, on passe aux actualités de l'ANA.
00:05:39 Donc, juste rapidement, on vous a mis les textes de référence,
00:05:46 donc c'est très facile à retrouver, notamment sur le site de l'ANA.
00:05:50 Il y a eu des petits changements de modalité d'instruction en cas
00:05:56 de carence d'un syndicat de copropriétaire, ça, c'était en octobre
00:05:59 dernier.
00:06:00 Et puis, surtout, le conseil d'administration du 22 décembre a
00:06:07 mis des évolutions dans certains éléments et notamment, je dirais,
00:06:15 peut-être les plus importants, en tout cas, pour…
00:06:18 En général, c'est la revalorisation, le doublement des primes
00:06:22 individuelles, carrément, pour les publics modestes et très
00:06:25 modestes.
00:06:26 Il y a eu une augmentation aussi des montants de travaux subventionnables.
00:06:33 Voilà.
00:06:34 Et puis, je dirais des…
00:06:37 Ah, pardon, des expositions techniques sur des prises en compte
00:06:46 d'évaluation énergétique dans le montage des dossiers.
00:06:49 Donc, on a fait une petite erreur là, entre le 1er janvier,
00:06:53 il manque…
00:06:55 Ce n'est pas 20…
00:06:57 Non, c'est 2000, oui, c'était ça.
00:06:59 2020, oui, pardon.
00:07:00 Je croyais qu'on avait oublié quelque chose.
00:07:03 Et puis, voilà.
00:07:05 Et puis, dans la délibération, je dirais aussi une des délibérations
00:07:12 qui avait été faite, notamment suite au drame de Vau-en-Velin,
00:07:17 pour mettre une modalité de financement un peu dérogatoire pour aider
00:07:24 l'écopropriété suite à ce drame.
00:07:32 Voilà, on peut passer à la diapo suivante.
00:07:34 Maxime.
00:07:37 Voilà.
00:07:39 Alors, juste aussi pour des…
00:07:40 Ça, c'est autre chose.
00:07:42 Ça, c'est plus des études et des groupes de travail.
00:07:46 Alors, peut-être qu'il y en a plusieurs d'entre vous qui participaient
00:07:50 à cette étude qui est faite par l'ANA en régie sur la rénovation
00:07:58 des petites copropriétés en centre ancien, notamment sur le volet
00:08:02 énergétique, parce que bien sûr, le constat, c'est que sur les
00:08:05 copropriétés sur lesquelles des programmes de rénovation énergétique
00:08:11 sont faits, on a beaucoup de mal sur les petites copropriétés et encore
00:08:15 plus sur celles en centre ancien, dont du bâti ancien et souvent
00:08:20 patrimonial.
00:08:21 Donc, voilà, il y a un groupe de travail pour essayer d'identifier
00:08:25 les…
00:08:26 Les freins sont connus, mais je dirais peut-être des idées un
00:08:31 peu sur comment on pourrait faire pour dépasser ça.
00:08:34 Il y a eu une évaluation aussi des programmes opérationnels de
00:08:39 prévention et d'accompagnement des copropriétés, donc des POPAC,
00:08:42 qui a été lancée.
00:08:44 Donc, on avait, nous, en tout cas, au niveau de l'ADREAL sur nos
00:08:47 territoires, on avait sollicité pour des retours d'expérience de POPAC,
00:08:52 voilà, qui sont un peu expertisés.
00:08:56 L'idée étant, si j'ai bien compris, de la part de l'ANA, c'est de faire
00:09:00 un point sur ce dispositif et puis peut-être pour le faire évoluer.
00:09:05 Et puis, il y a aussi un groupe de travail syndique et situation
00:09:10 complexe en copropriété, voilà, qui a été évoqué notamment lors
00:09:16 du comité de pilotage du PIC national, voilà, avec des groupes
00:09:20 de travail mensuels.
00:09:22 Et vous pouvez toujours contacter à ce sujet Sébastien, Cathy Wagner,
00:09:27 qu'on ne présente plus à l'ANA.
00:09:30 Voilà.
00:09:31 Alors, après, moi, sur mon écran, je ne sais pas si tout le monde voit
00:09:38 toute la diapos, c'est un petit peu…
00:09:39 Oui, c'est peut-être parce qu'il y a le bandeau qui fait qu'on ne voit
00:09:44 pas trop le bas.
00:09:45 Voilà, c'était juste quelques éléments de bilan par rapport de bilan
00:09:50 et puis de projection sur l'année, pour dire que l'année 2022,
00:09:55 en tout cas, avait connu une évolution substantielle dans le nombre
00:10:01 de logements en copropriété aidés par l'ANA.
00:10:06 Vous voyez dans les petits graphiques, en fait, l'évolution du nombre
00:10:13 de logements aidés de 2021 à 2022 et puis donc les objectifs qu'on nous
00:10:19 donne et qu'on s'est donné en 2023 aussi.
00:10:23 Donc, avec bien sûr la part en dessous, la violette, c'est ce qui correspond
00:10:29 à un MPR co-pro, je dirais, pour toutes les copropriétés.
00:10:34 Et le dispositif qui avait été mis en place au début 2021, bien sûr,
00:10:42 comme il était annoncé un petit peu tard, il y a eu du temps de latence
00:10:48 pour mettre en place.
00:10:50 Et puis, je dirais que l'année dernière, il a commencé à monter
00:10:53 en charge.
00:10:54 Cette année, ce que vous voyez en fait en bas, donc en violet,
00:11:00 en rose et puis en violine, je dirais, ce sont les objectifs répartis
00:11:07 qu'on s'est donné.
00:11:07 Et puis en rouge, au-dessus, il y a la réserve.
00:11:10 C'est-à-dire que voilà, les objectifs au total qu'on nous a donnés
00:11:14 pour MPR co-pro, c'est 7 986 logements.
00:11:19 Avec une enveloppe de 46,8 millions d'euros pour faire ça.
00:11:24 Donc, ce qui s'est passé, c'est qu'au CRHH du 10 mars,
00:11:29 on a proposé déjà une pré-répartition.
00:11:32 Et puis, on a gardé une réserve parce qu'il va y avoir, je dirais,
00:11:36 on sent que le deuxième semestre risque d'être riche et on verra
00:11:42 si tout ça suffit.
00:11:45 Et puis, la partie en violine, c'est l'enveloppe pour les
00:11:53 co-propriétés dégradées.
00:11:56 Avec une enveloppe de 17,5 millions d'euros pour cette année.
00:12:02 Si tu veux passer, Maxime, je suis peut-être un peu lente,
00:12:05 si vous me dites, si je suis trop lente.
00:12:07 C'était juste une petite diapode pour voir aussi un petit peu
00:12:13 l'évolution, comme on parlait.
00:12:14 On l'a fait pendant avec la première diapos sur les préoccupations
00:12:19 sur les étiquettes.
00:12:20 C'était un peu pour vous montrer l'évolution des logements aidés
00:12:27 en co-propriétés en Auvergne Rhône-Alpes avec l'ANA,
00:12:29 de l'évolution, je dirais, des étiquettes.
00:12:33 Donc, pour mémoire, en fait, c'est à partir du plan de
00:12:40 rénovation énergétique de l'habitat du Pré, dont certains se
00:12:46 souviennent, les plus anciens, lancé en 2013.
00:12:49 Il y avait commencé à avoir, en tout cas dans les bases de l'ANA,
00:12:52 on commence à avoir des...
00:12:53 On peut retrouver des éléments sur les étiquettes.
00:12:56 Et donc, on voit quelque part l'évolution, je dirais,
00:13:03 avant-après.
00:13:04 On voit qu'en 2013, il y avait beaucoup d'étiquettes
00:13:08 qui n'étaient pas renseignées parce que c'était...
00:13:10 Voilà.
00:13:11 Et puis, aujourd'hui, ce n'est pas le cas.
00:13:16 Et qu'en 2022, en fait, toute co-propriété est confondue.
00:13:20 Donc, ça veut dire aussi les co-propriétés dégradées.
00:13:23 En fait, il y a 95 % des logements en co-propriétés aidés par l'ANA
00:13:28 qui ont fait l'objet d'une rénovation énergétique.
00:13:31 Parce que pour mémoire, pour les co-propriétés dégradées,
00:13:36 ça peut être justement des travaux d'urgence, de remise en or,
00:13:40 mais où il n'y a pas forcément de l'énergie embarquée.
00:13:42 Mais en fait, on remarque quand même que maintenant,
00:13:45 c'est quand même le cas.
00:13:48 Il y a beaucoup de...
00:13:49 Il y a 60 % des dossiers co-propriétés dégradés en 2022
00:13:55 qui embarquaient la problématique énergie et qui faisaient des travaux à ce sujet.
00:13:59 Et donc, on voit aussi qu'en 2022, en fait, 87 % des co-propriétés
00:14:06 aidées par l'ANA, après travaux, atteignaient les étiquettes A,
00:14:12 B ou C.
00:14:13 Et puis, je dirais un bon quart qui était en AB.
00:14:19 Voilà, si on peut passer à la diapo suivante, Maxime.
00:14:23 Et voilà, je pense que c'est à toi, Maxime, de prendre le relais.
00:14:27 Je peux même, merci, prendre la parole si mon micro fonctionne.
00:14:31 Les trois dernières diapos d'actualité, la première sur le registre des co-pros.
00:14:36 Deux lettres qui sont parues en début d'année,
00:14:39 une qui rappelle que dans le registre, on trouve un certain nombre de rapports
00:14:43 statistiques.
00:14:44 Et donc, les rapports 2022 sont disponibles aux différentes échelles,
00:14:47 que ce soit le rapport de synthèse nationale ou les rapports aux échelles
00:14:51 régionales, départementales, intercommunales et à l'échelle
00:14:55 départementale, sachant qu'au 31 décembre de l'année dernière,
00:15:00 on recense un peu moins de 80 000 co-pros immatriculés dans la région
00:15:04 de Rhône-Alpes.
00:15:05 C'était un peu moins de 74 000 l'année précédente.
00:15:08 Et puis, le registre est un outil qui est vivant et qui, du coup,
00:15:13 évolue et cherche à s'améliorer et qui repose notamment sur un certain
00:15:18 nombre de clubs d'acteurs et d'utilisateurs, un club syndique,
00:15:21 mais aussi un club collectivité qui s'est réuni assez récemment au mois
00:15:25 de février pour faire le point sur les évolutions du registre,
00:15:28 mais aussi justement échanger sur les données qu'il contient et voir
00:15:33 comment améliorer aussi ces rapports et améliorer la qualité des données
00:15:36 du registre.
00:15:37 Autre information un peu générale, moins ciblée sur les co-pros,
00:15:44 mais plutôt sur les quartiers prioritaires de la politique de la
00:15:47 ville, on a le CREMA, qui avait travaillé en 2018 sur des éléments
00:15:54 de connaissances du parc privé dans les QPV, partant du principe
00:15:58 que c'était un parc qui était quand même relativement mal connu,
00:16:00 alors que le parc privé, c'est pratiquement un tiers du parc
00:16:03 en QPV.
00:16:04 Et du coup, avec l'appui de l'Agence Nationale de la cohésion des
00:16:08 territoires et de la DGALN, il y a eu un travail des mises à jour
00:16:11 des exploitations des données, des fichiers fonciers par le
00:16:16 CREMA pour fournir de la donnée et améliorer la connaissance du
00:16:22 parc privé en QPV.
00:16:23 Ce travail a fait l'objet d'un webinaire organisé par la NCT et le CNFPT
00:16:29 le 10 mars dernier, puis certains d'entre vous l'ont peut-être suivi.
00:16:31 Et la suite de ça, les différents éléments produits par le CREMA,
00:16:35 que ce soit un outil de visualisation cartographique pour tous les
00:16:39 quartiers de France, mais aussi un certain nombre d'indicateurs
00:16:42 pour ces quartiers, sont disponibles en ligne, proposés par le CREMA.
00:16:46 Et on retrouve sur le site du CREMA également le diaporama du
00:16:51 webinaire pour ceux qui n'ont pu y participer.
00:16:56 C'est un outil qui permet d'avoir un certain nombre d'indicateurs
00:16:59 et d'analyses à l'échelle des quartiers et des différents quartiers
00:17:02 prioritaires.
00:17:03 Et puis, dernière diapo sur des publications récentes qui concernent
00:17:08 l'écopropriété.
00:17:09 Vous le savez certainement, on a des textes qui sont parus
00:17:16 récemment qui portent sur la lutte contre l'artificiation des sols,
00:17:19 sur les solutions qui permettent de densifier la ville et de limiter
00:17:23 l'étalement urbain.
00:17:25 Le sujet de la surélévation du parc existant est traité dans…
00:17:31 ou en tout cas, est une question que beaucoup d'acteurs se posent.
00:17:34 Pour les acteurs de la métropole de Lyon, on a pu voir récemment
00:17:38 des articles qui portaient sur des projets de surélévation du parc
00:17:42 existant, notamment du parc social, sur un certain nombre d'immeubles
00:17:45 qui ont été identifiés.
00:17:46 La surélévation, ça ne concerne pas que le parc social, ça peut aussi
00:17:49 concerner l'écopropriété.
00:17:51 Et donc, il y a un guide qui est paru il y a un peu plus d'un mois,
00:17:54 réalisé par l'ANIL avec un certain nombre de partenaires, pour faire
00:17:57 un peu le point sur ce qu'il est possible de faire au regard des
00:18:01 textes existants et sur la mécanique à mettre en œuvre pour favoriser
00:18:07 la surélévation d'écopropriétés et en profiter en même temps pour,
00:18:10 on y revient, rénover le parc si nécessaire.
00:18:14 J'en ai fini pour la partie actualité, donc je vais arrêter le partage
00:18:19 et rendre la parole à David Perez pour qu'on rentre dans le vif du
00:18:24 sujet de l'atelier et sur la thématique du jour.
00:18:28 Merci, Maxime.
00:18:31 Tout à fait, on va rentrer dans le vif du sujet, cette question de
00:18:36 la scission, sachant que ce qu'ils font de la scission aujourd'hui
00:18:39 en droit en matière d'écopropriété, c'est l'article 28 de la loi de
00:18:42 juillet 65.
00:18:43 C'est un article qui a une trentaine d'années maintenant, un petit
00:18:47 peu plus, et qui a été revisité à de nombreuses occasions,
00:18:50 et notamment deux fois de façon assez significative.
00:18:53 La première fois, c'était il y a 20 ans, à l'occasion de la loi SRU,
00:18:56 où là, le législateur a voulu donner une forme d'ambition un peu
00:19:01 urbanistique à une disposition qui restait assez technique et assez
00:19:05 confidentielle pour faciliter et accélérer la libération des terrains
00:19:10 à bâtir.
00:19:11 C'est un petit peu, dans une exception contemporaine,
00:19:14 on pourrait parler de ZAN avant l'heure, mais c'est un peu l'idée.
00:19:17 Et puis, par la suite, dix ans plus tard, à l'occasion de la loi
00:19:21 Allure, cette fois-ci, la disposition qui a été introduite,
00:19:24 notamment en matière de division au volume, elle avait pour objet
00:19:27 de lutter contre le gigantisme de certaines copropriétés.
00:19:33 Donc là, on était plutôt dans une cible de copropriétés en prêts
00:19:36 ou en difficultés avérées.
00:19:38 Bien sûr, quand on parle de scission, on a assez rapidement en tête
00:19:44 que c'est plus un objectif de division du bâtiment, d'un bâtiment
00:19:49 de taille conséquente, pour mieux appréhender le fonctionnement
00:19:53 des immeubles et faire en sorte de retrouver des échelles de gestion
00:19:56 qui soient maîtrisables ou plus facilement maîtrisables.
00:19:58 C'est vrai, c'est souvent l'objectif premier qui préside à cette
00:20:05 démarche-là.
00:20:06 Toutefois, ça ne va pas s'en poser un certain nombre de questions.
00:20:09 La première d'entre elles, c'est peut-être la question des
00:20:13 coûts-eux-mêmes, de ces économies d'échelle, lorsque l'on passe
00:20:16 d'un bâtiment de taille conséquente qui disposait d'un pouvoir
00:20:19 de négociation auprès des prestataires importants à plusieurs
00:20:23 entités de taille plus limitée.
00:20:26 Ça fait partie des sujets qui peuvent se poser, de même que le choix
00:20:32 entre la scission et la division au volume.
00:20:34 Dans l'ordre, dans le registre des questions qui peuvent se poser
00:20:39 dans le cadre de la scission, on a la différence entre la scission
00:20:43 amiable et la scission judiciaire.
00:20:45 Qu'est-ce qui se passe en matière de pilotage ?
00:20:48 Est-ce que c'est le syndic qui pilote une scission co-propriété
00:20:51 ou est-ce qu'il faut faire désigner un administrateur provisoire ?
00:20:54 Toujours en matière de jeu d'acteur, est-ce que, par exemple,
00:20:57 dans un plan de sauvegarde, le coordonnateur ou la coordinatrice
00:21:01 a un rôle à jouer très pondérant dans ce domaine-là ?
00:21:07 Est-ce qu'on peut faire ça avant, pendant, après la scission ?
00:21:10 Vous voyez toute une série de questions qui se posent à cette occasion
00:21:13 et qui seront abordées dans les deux témoignages qui vont nous être
00:21:16 proposés.
00:21:17 Cette fois-ci, on a décidé d'innover un peu en matière d'introduction.
00:21:22 Plutôt que de vous tenir en haleine avec un texte et un monologue,
00:21:26 on va vous diffuser des vidéos très courtes, deux vidéos successives
00:21:31 qu'on a empruntées au site d'un bureau, d'un cabinet d'avocats spécialisés
00:21:36 parisiens qui s'appelle le cabinet Odino & Associés, qui se sont déjà
00:21:41 fait connaître en matière de co-propriété à l'occasion d'une
00:21:44 publication de guide sur la rénovation énergétique en CoPro.
00:21:47 C'était en 2020 et il y a eu une nouvelle actualisation fin 2022.
00:21:52 On les remercie parce que c'est un sujet qui est très technique,
00:21:56 la scission, et en préalable aux deux retours d'expérience,
00:22:00 ça nous a semblé utile de pouvoir vous proposer ces vidéos courtes
00:22:03 et surtout très claires, qui permettent de bien positionner
00:22:06 le sujet, sachant que dans les deux cas qui vont être présentés
00:22:10 dans cette vidéo, c'est le deuxième qui va nous occuper aujourd'hui.
00:22:13 Scission ou division en volume, mais vous allez le voir.
00:22:17 Je partage mon écran et puis je vous diffuse ces deux vidéos
00:22:20 qui font chacune deux minutes.
00:22:21 Pourquoi réaliser une scission de co-propriété ?
00:22:26 Premier cas, pour réaliser une opération de promotion.
00:22:29 Dans ce cas, le retrait de la co-propriété concerne une partie
00:22:34 pas ou peu construite de l'ensemble immobilier dans le but de réaliser
00:22:39 une opération de construction.
00:22:40 Il s'agit d'un phénomène naturel de densification urbaine.
00:22:45 L'opération est surtout viable quand chaque entité a un accès direct
00:22:50 à la voirie publique.
00:22:51 En effet, pour des raisons pratiques évidentes, il faut éviter les cas
00:22:55 où la partie qui se retire doit continuer à passer par l'autre
00:22:58 bâtiment avec la création d'une servitude de passage.
00:23:01 Deuxième cas, pour simplifier la gestion d'un ensemble immobilier
00:23:04 en réduisant la taille de co-propriétés.
00:23:06 Dans ce cas, le but est de scinder l'ensemble immobilier en plusieurs
00:23:11 entités pour créer des co-propriétés plus petites.
00:23:13 Cependant, pour que l'opération soit effectivement bénéfique,
00:23:18 cela nécessite que la scission apporte de la clarification et de la
00:23:21 simplification à la gestion, et non l'inverse.
00:23:25 Ce type de scission met fin à une situation quelque part anormale
00:23:28 liée à la mise en co-propriétés.
00:23:30 Par exemple, pour des bâtiments qui ont un usage différent,
00:23:33 notamment habitation, commerce ou bureau.
00:23:35 Par ailleurs, depuis la loi Allure de 2014, il est également possible
00:23:40 de procéder à des scissions au volume d'un ensemble immobilier.
00:23:43 La condition imposée par la loi est qu'il doit s'agir d'un ensemble
00:23:47 immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts
00:23:50 sur dalles, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages
00:23:53 différents, pour autant que chacune de ces entités permettent
00:23:56 une gestion autonome.
00:23:57 Le cas emblématique est un ensemble immobilier liant une architecture
00:24:02 d'issue sur dalles.
00:24:03 Il s'agit là des opérations de scission les plus complexes,
00:24:07 qui nécessitent un important travail de géomètre expert et une véritable
00:24:10 anticipation des contraintes de la gestion future entre les nouvelles
00:24:13 co-propriétés.
00:24:14 Dans le cadre de ce type de scission, il est parfois possible de trouver
00:24:18 un financement via la scission du droit à construire.
00:24:23 Bien évidemment, pour renseignements complémentaires,
00:24:25 n'hésitez pas à contacter notre cabinet.
00:24:27 Alors là, je vais repasser cette fois-ci à la deuxième.
00:24:32 Comment réaliser une scission de co-propriétés ?
00:24:36 La scission consiste dans le retrait de bâtiments ou de volumes d'un
00:24:41 ensemble immobilier.
00:24:42 Ce retrait entraîne nécessairement, d'un point de vue juridique,
00:24:45 la dissolution du syndicat existant au profit de nouveaux syndicats
00:24:49 de co-propriétaires et/ou à des propriétaires uniques.
00:24:53 Le processus doit être juridiquement initié par le ou les propriétaires
00:24:57 d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments,
00:25:01 ou par le ou les propriétaires dont les lots correspondent à une entité
00:25:05 homogène affectée à un usage différent du reste de l'immeuble.
00:25:08 La décision de solliciter le retrait de la co-propriété est prise en
00:25:13 assemblée spéciale à la majorité des co-propriétaires composant
00:25:17 les lots en cause.
00:25:18 Cette demande est ensuite transmise à l'Assemblée générale,
00:25:22 qui statue à la majorité de l'ensemble des co-propriétaires.
00:25:26 Les assemblées spéciales et générales doivent accepter les conditions
00:25:30 de la scission, à savoir les conditions matérielles,
00:25:34 il s'agit d'approuver les frontières de la scission,
00:25:36 les conditions juridiques, il s'agit d'approuver les éventuelles
00:25:40 servitudes entre les nouvelles entités de la scission,
00:25:43 et enfin les conditions financières, c'est-à-dire approuver la répartition
00:25:48 des dettes et des créances initiales entre les nouvelles entités,
00:25:52 désigner éventuellement un liquidateur pour clôturer les comptes du syndicat
00:25:55 initial, et enfin fixer l'éventuel soult versé par le bâtiment qui sollicite
00:26:01 son retrait de la co-propriété.
00:26:02 Les assemblées générales des nouvelles entités doivent ensuite approuver
00:26:07 leur nouveau règlement de co-propriété et désigner leur syndic,
00:26:11 ainsi que les membres de leur conseil syndical.
00:26:13 Pour une nouvelle co-propriété, ils doivent également approuver
00:26:17 leur budget prévisionnel.
00:26:19 Enfin, les nouvelles entités issues de la scission peuvent décider
00:26:23 d'adhérer à une union de syndicats pour gérer un équipement ou un service
00:26:27 commun, comme par exemple une installation de chauffage ou un gardien.
00:26:31 Bien évidemment, n'hésitez pas à nous contacter pour tout
00:26:37 renseignement complémentaire.
00:26:39 Nous espérons que ces vidéos ont été éclairantes et permettront de lancer
00:26:46 utilement le sujet.
00:26:48 On va aujourd'hui, à présent, passer au retour d'expérience terrain,
00:26:51 à commencer par un cas isérois, emblématique, donc l'Arlequin,
00:26:56 qui va nous être présenté par un binôme constitué de Benoît Lalière,
00:26:59 qui est chef de projet du plan de sauvegarde sur cette co-propriété
00:27:02 pour Grenoble-Alpes-Métropole, et Anne-Cécile Brenals, du cabinet
00:27:07 ACB Conseil, qui assure pour Urbanis les fonctions de chef de projet
00:27:10 de cette même opération.
00:27:11 Nous vous écoutons.
00:27:12 Bonjour à tous.
00:27:22 Effectivement, nous allons vous présenter le cas du plan de sauvegarde
00:27:26 de l'Arlequin à Grenoble, qui a mené à la scission de deux co-propriétés.
00:27:30 En termes d'organisation, on va vous faire un petit propos
00:27:37 introductif pour vous expliquer dans quel contexte s'est faite cette scission.
00:27:42 On va vous expliquer, plus particulièrement Benoît Lalière
00:27:44 vous expliquera la structuration de l'équipe projet, puis viendra
00:27:47 le moment où on vous parlera de la mise en œuvre de la scission.
00:27:50 Le point 4, on a mis quelques éléments de bilan qu'on ne vous présentera
00:27:53 pas à l'oral aujourd'hui, parce que ce serait trop long,
00:27:55 mais ça vous permettra, dans le cadre du support, d'avoir aussi
00:27:58 ces éléments-là.
00:27:59 Et puis, on vous donnera quelques mots sur les enseignements qu'on a tirés
00:28:01 de ce premier plan de sauvegarde sur l'Arlequin, qui a conduit à la scission.
00:28:05 Au niveau du propos introductif, l'Arlequin, c'est quoi ?
00:28:09 C'est le secteur des villes neuves à Grenoble.
00:28:12 On est sur un ensemble immobilier complexe, avec ces bâtiments
00:28:16 que vous voyez ici, avec deux copropriétés, le 60-120 Galerie
00:28:20 de l'Arlequin et le 130-170 Galerie de l'Arlequin.
00:28:23 On est dans le cadre d'un quartier politique de la ville.
00:28:29 Ces copropriétés, elles prennent place dans le cadre d'un quartier
00:28:32 politique de la ville.
00:28:33 Elles sont inscrites dans le cadre du PIC, en termes de priorité
00:28:37 nationale.
00:28:39 Il y a eu un premier NPNRU sur le secteur, avec l'ANRU 1.
00:28:43 Puis, dans le cadre du NPNRU, il y a le volet copropriétés qui a
00:28:46 vraiment pris toute sa part, parce que même si ce quartier est
00:28:50 composé en grande partie de logements sociaux, il est aussi composé
00:28:53 de deux copropriétés mixtes sur lesquelles on est intervenu pour
00:28:56 la scission.
00:28:57 Les copropriétés dont on parle, c'est le 60-120 Galerie de l'Arlequin,
00:29:06 que vous voyez ici, qui était composé de 727 logements, dont 544
00:29:10 propriétés du bailleur social actice.
00:29:12 Nous avions aussi deux syndicats secondaires, le 100 Galerie de
00:29:15 l'Arlequin, avec 153 logements privés, et le 80 Galerie de l'Arlequin,
00:29:19 avec 37 logements privés.
00:29:20 La deuxième copropriété, c'est le 130-170 Galerie de l'Arlequin,
00:29:24 avec 420 logements, dont 254 qui appartenaient au bailleur social.
00:29:29 La difficulté sur ces copropriétés, vous le voyez, elles sont mixtes
00:29:32 et la majeure partie des logements appartiennent au bailleur social.
00:29:36 Ces copropriétés, elles devaient faire l'objet d'un programme de
00:29:38 rénovation.
00:29:39 Pour pouvoir mettre en œuvre ce programme de rénovation, il nous fallait
00:29:41 des financements.
00:29:42 Le logement social étant financé au titre de l'ANRU, le logement privé
00:29:46 étant financé au titre de l'ADA, sans une scission qui permettait de
00:29:50 réduire la taille de ces entités et surtout de pouvoir dissocier les
00:29:54 éléments monopropriétés-bailleurs socials des copropriétés 100 % privées
00:29:59 et des copropriétés mixtes, il allait s'avérer complexe de mener
00:30:02 à bien ce projet de rénovation.
00:30:05 Là, vous voyez, pour exemple, le 60-120 Gary de l'Arlequin avec ses
00:30:08 différentes montées.
00:30:09 Là, vous voyez la structuration de l'Arlequin en coupe.
00:30:12 On est sur un ensemble d'immobilier complexe.
00:30:14 Complexe pourquoi ?
00:30:15 On a en sous-sol, sur toute la longueur du bâtiment, une galerie technique
00:30:19 qui regroupait l'ensemble des éléments de réseau, de sous-station qui
00:30:23 venait chauffer ou servir les montées.
00:30:26 On a ensuite une coursive publique au niveau du sol qui est propriété
00:30:31 de la ville de Grenoble, maintenant transférée à la métropole.
00:30:33 Au-dessus viennent se déployer les bâtiments d'habitation sur un
00:30:38 système de logement en duplex, desservi une coursive pour trois
00:30:42 niveaux d'habitation.
00:30:43 Voilà le cadre dans lequel on s'inscrit.
00:30:47 Ces bâtiments reposent, ici, vous le voyez, sur des piliers,
00:30:50 ce qui signifie qu'on était sur des droites superficielles.
00:30:52 On n'avait pas de division en volume.
00:30:54 Les bâtiments reposent sur des piliers, sur l'espace public et
00:30:57 sur des piliers de l'espace public.
00:30:58 Les bâtiments reposent sur des piliers, sur l'espace public et
00:31:01 chaque pilier fait l'objet d'une parcelle cadastrale.
00:31:03 Voilà un petit peu pour le cadre global de notre intervention.
00:31:08 Et là, vous aviez exactement le même schéma sur le 130/70
00:31:12 Galerie de l'Art Lequin.
00:31:13 Le point important sur lequel on va insister d'ores et déjà,
00:31:17 c'est que pour pouvoir mener à bien cette scission, les premiers
00:31:21 éléments qui ont été très importants à prendre en compte,
00:31:23 c'est le volume d'études techniques préalables et d'expertises qui ont
00:31:27 été mises en oeuvre pour ne serait-ce que pouvoir envisager le fait
00:31:30 de faire une scission sécopropriété.
00:31:32 Pourquoi ?
00:31:33 Pourquoi ?
00:31:34 Parce qu'en fait, la forme urbaine, la forme de ces bâtiments extrêmement
00:31:37 complexes, leur imbrication avec du domaine public, du domaine privé,
00:31:41 nécessitait de véritablement pouvoir identifier comment on allait pouvoir
00:31:45 créer des bâtiments autonomes, des certes en fluide autonome,
00:31:50 des accès autonomes, de pouvoir aussi gérer la relation au sol.
00:31:54 On l'a vu, on avait un empilement de propriétés entre la galerie
00:31:57 souterraine propriétaire de la ville, la galerie piétonne qui était
00:32:00 du domaine public et nos copropriétés posées au-dessus.
00:32:03 Et puis, sous la galerie piétonne, viennent aussi s'imbriquer des
00:32:06 équipements.
00:32:07 Voilà pour le cadre global.
00:32:10 Ce que je vous ai expliqué là, la galerie technique ici,
00:32:13 une galerie piétonne qui peut aussi osciller entre le niveau du sol et
00:32:16 le premier étage, et puis au-dessus, nos bâtiments d'habitation.
00:32:24 Au niveau du contexte de la scission, la particularité de cette scission,
00:32:27 c'est que déjà, nous sommes sur des scissions amiables,
00:32:29 pas des scissions judiciaires.
00:32:30 Ces copropriétés étaient extrêmement complexes du point de vue de leur
00:32:34 forme, mais en termes…
00:32:36 même si on avait des difficultés sociales et des difficultés de
00:32:38 gestion, on n'était pas sur des copropriétés en fait.
00:32:40 Pareil, ces copropriétés étaient gérées par leur syndic,
00:32:43 pas par un administrateur provisoire.
00:32:45 La difficulté a été que les syndics, c'était quelque chose qu'ils ne
00:32:49 maîtrisaient absolument pas, cette question de la scission en
00:32:51 termes de copropriétés, mais on était vraiment dans ce cadre-là
00:32:54 pour intervenir.
00:32:55 L'autre particularité du projet sur les copropriétés de la Ville-Neuve,
00:32:59 c'est qu'on est sur une succession de deux plans de sauvegarde,
00:33:01 mais qui a été prévu dès l'origine.
00:33:04 Un premier plan de sauvegarde, celui dont on parle aujourd'hui,
00:33:06 qui a pour objet de scinder les copropriétés en entités plus
00:33:09 petites pour clarifier les règles de gestion, pour améliorer l'implication
00:33:14 des propriétaires privés dans la gestion de leur immeuble,
00:33:16 parce que, comme on vous l'a dit, la majeure partie des logements
00:33:18 sont des logements sociaux.
00:33:20 Une des deux copropriétés était même gérée par un syndic qui est
00:33:23 une filiale du balieur social, ce qui fait que les propriétaires
00:33:25 privés étaient une minorité dans cet ensemble-là.
00:33:28 Et puis, il y a la question aussi de pouvoir faire les travaux
00:33:30 de rénovation de ce parc, objet du plan de sauvegarde 2.
00:33:33 L'objectif de cette scission, c'était de créer pour le 60-120
00:33:38 deux copropriétés et trois monopropriétés, et pour le 130-170,
00:33:42 trois copropriétés et une monopropriété.
00:33:46 Au niveau du cadre juridique, il fallait créer des bâtiments
00:33:49 autonomes.
00:33:50 Si on n'a pas des bâtiments autonomes et qu'on a des équipements
00:33:53 qui restent en commun, on aurait eu la nécessité de créer
00:33:55 une union de syndicats.
00:33:56 Ça, on a pu s'en dispenser grâce à toutes les études préalables
00:33:59 qui ont été menées, de pouvoir vraiment individualiser
00:34:02 les bâtiments.
00:34:03 Ensuite, il faut pouvoir diviser la propriété du sol,
00:34:06 ou, depuis 2014, on peut faire une division en volume.
00:34:09 Ça, c'est la solution sur laquelle on a été sur l'Arlequin,
00:34:12 la division en volume, parce qu'on est sur cette problématique
00:34:15 de l'ensemble immobilier complexe avec ce millefeuille de propriétés
00:34:18 en hauteur.
00:34:19 Normalement, quand on fait une division en volume, on doit créer
00:34:22 une instance de gestion de la relation entre les volumes,
00:34:25 soit une ASL, soit une AFU.
00:34:27 Là, sur l'Arlequin, on n'a pas non plus cette problématique
00:34:30 parce qu'on a la chance de n'avoir que deux propriétaires à chaque fois,
00:34:34 soit un bailleur social et le domaine public, soit une copropriété
00:34:38 et le domaine public, et on n'est pas obligé de créer
00:34:40 une instance de gestion de relation entre les volumes lorsque le deuxième
00:34:44 propriétaire, c'est le domaine public.
00:34:46 On a pu créer des bâtiments indépendants, pas d'équipements
00:34:50 qui restaient en commun après la scission, pas de division du sol
00:34:54 possible, donc on s'est orienté sur la division en volume.
00:34:56 Juste une petite illustration aussi pour vous montrer la question
00:35:01 de la complexité et de l'imbrication.
00:35:03 Ici, vous pouvez voir le 100 galeries de l'Arlequin.
00:35:06 On avait huit logements qui étaient au-dessus de la partie appartenant
00:35:10 au bailleur social Actis.
00:35:12 Cela nécessitait un repérage très fin pour savoir où est-ce qu'on allait
00:35:15 faire passer la limite entre les deux bâtiments et a nécessité que
00:35:19 le bailleur social vienne acquérir ces huit logements qui étaient
00:35:21 au-dessus de son immeuble, mais pour autant desservis par cette montée-là.
00:35:25 Vous voyez, dans les études techniques, il y a par exemple eu la question
00:35:28 des joints de dilatation qui ont été repérés de manière à bien pouvoir
00:35:32 identifier les limites entre les propriétés.
00:35:35 Autre question importante sur un autre point technique,
00:35:39 la question du chauffage.
00:35:40 On est sur du chauffage urbain avec des sous-stations qui sont situées
00:35:43 dans cette galerie technique.
00:35:44 Il n'y avait pas une sous-station par montée, donc il y a eu la nécessité
00:35:48 de faire un travail d'identification de la desserte de chaque partie
00:35:52 du bâtiment par quelle sous-station.
00:35:54 Tout cela a conduit, pour pouvoir faire la scission,
00:35:58 à la mise en place d'un programme de travaux qui a été financé à 100 %
00:36:02 par l'ANA pour pouvoir justement ces travaux de scission qui nous ont
00:36:06 permis techniquement de rendre les bâtiments indépendants les uns
00:36:09 des autres.
00:36:10 On le voit déjà, la première particularité pour pouvoir faire
00:36:13 une scission de copropriété, outre les questions juridiques,
00:36:17 il y a déjà des très grosses questions techniques de savoir comment
00:36:19 on va faire pour découper quand on n'est pas dans le cadre de bâtiments
00:36:22 unitaires qui sont posés sur une parcelle commune.
00:36:25 Ici, les grands jalons de la scission de copropriété,
00:36:31 on est sur des opérations qui sont très longues.
00:36:32 En 2013, on a eu l'arrêté du préfet pour la commission d'élaboration
00:36:37 du plan de sauvegarde.
00:36:39 En 2016, il y a eu la validation des scénarios de scission d'écopropriété.
00:36:44 En 2017, la validation du principe des deux plans de sauvegarde
00:36:48 successifs.
00:36:49 En 2018, la convention des signatures de PDS 1, plan de sauvegarde 1.
00:36:54 Et puis après, on a eu tout le process entre 2018 et 2020 qui nous a
00:36:59 permis de conduire en octobre et novembre 2020 à la scission
00:37:02 d'écopropriété et au janvier, au démarrage de la phase de liquidation
00:37:06 et à la signature des conventions de PDS 2, parce qu'on a bien eu
00:37:09 l'articulation entre un premier plan de sauvegarde de scission et un
00:37:13 deuxième plan de sauvegarde qui est en cours de réalisation sur les travaux.
00:37:16 Je vais laisser la parole à Benoît Lalière pour nous parler de la
00:37:19 structuration de l'équipe projet.
00:37:20 Merci, Anne-Cécile.
00:37:23 Bonjour, Jeannine, je suis bien entre vous.
00:37:24 La structuration de l'équipe projet, l'équipe projet, effectivement,
00:37:29 c'est l'équipe qui met en œuvre ce projet, mais elle n'est pas seule,
00:37:32 elle est dans un cadre qui est très formalisé, puisque le pilotage
00:37:36 stratégique du plan de sauvegarde est assuré par une commission qui
00:37:40 se réunit une fois par an, présidée par le préfet, co-présidée par
00:37:46 le préfet et le président de la métropole.
00:37:49 Et dans ce pilotage stratégique, le choix qui a été fait,
00:37:56 c'est de recruter une coordonnatrice de plan de sauvegarde.
00:37:59 La particularité de sa mission, c'est que la coordonnatrice est
00:38:06 recrutée après consultation qui a été lancée par la métropole,
00:38:11 choix par la métropole, mais elle est nommée par arrêté
00:38:15 préfectoral et donc, elle a cette autorité qui lui est donnée pour
00:38:20 avoir le suivi de l'ensemble du projet sur un niveau plutôt
00:38:25 stratégique du projet.
00:38:26 La mise en œuvre opérationnelle, je vais y revenir juste après,
00:38:31 est l'objet de la procédure du plan de sauvegarde, donc la copropriété.
00:38:35 En fait, l'écopropriété, comme Anne-Cécile a dit,
00:38:37 une première phase de scission avec deux projets en parallèle,
00:38:42 la scission de l'ensemble de 727 logements, donc le 60-100 Arlequin,
00:38:47 et la scission du 130-170 Arlequin, 420 logements.
00:38:52 Et en parallèle, la préparation de la deuxième phase du plan
00:38:58 de sauvegarde.
00:38:59 Ça a été deuxième phase sur cinq copropriétés, donc à une période
00:39:04 où il y avait presque sept projets en parallèle, alors tous imbriqués,
00:39:08 mais presque sept projets en parallèle.
00:39:10 La mise en œuvre opérationnelle, elle est portée par la métropole
00:39:19 de Grenoble au titre de sa compétence habitat.
00:39:22 Lorsque le plan de sauvegarde avait été initié, c'était encore une
00:39:26 compétence communale, donc le projet a été porté par la ville.
00:39:29 Et puis, il y a eu le transfert de compétences, l'élargissement
00:39:34 de l'équipe, recrutement, différentes personnes chargées de mettre
00:39:39 en œuvre ce projet, et puis surtout une imbrication très forte avec
00:39:43 l'équipe, la mission Renouvellement urbain, pilotée également à la
00:39:47 métropole, mais un projet porté par la direction de l'habitat.
00:39:51 C'était le choix qui avait été fait, puisqu'on est bien sur une
00:39:56 composante habitat, la mise en œuvre de la politique de l'habitat
00:39:59 à l'échelle de la métropole.
00:40:01 Il y a une première phase de portage opérationnel où la métropole
00:40:05 avait confié un groupement d'opérateurs extérieurs, la mise
00:40:14 en œuvre opérationnelle.
00:40:15 Et une deuxième phase où, après un an et demi de travail,
00:40:21 il y a eu un certain nombre de difficultés et d'échecs,
00:40:23 le mandataire du groupement a été remercié.
00:40:27 Et une nouvelle équipe a été créée en internalisant le pilotage du projet.
00:40:31 Et moi, j'ai été recruté à ce moment-là pour piloter une équipe
00:40:34 projet, en reprenant les différents volets de mise en œuvre du projet,
00:40:39 quelques adaptations qui ont été nécessaires pour compartimenter au
00:40:45 mieux le travail en fonction des compétences de chaque acteur de
00:40:50 l'équipe, chaque actrice de l'équipe.
00:40:51 Premièrement, il y avait un grand volet qui s'appelait Six Young qui a été
00:40:58 utilisé, on a créé un volet spécifique juridique et foncier sur lequel
00:41:03 Urbanix a été particulièrement appliqué aux côtés de collègues du
00:41:08 service foncier.
00:41:08 On a créé, dans la commission Six Young, le volet Six Young qui est animé
00:41:14 par cette commission Six Young, on avait plutôt une mission de
00:41:20 suivi de l'avancement global et un point d'avancement sur un ensemble
00:41:24 de différents volets.
00:41:26 Si je reprends le schéma que vous avez sur la droite, en partant du
00:41:31 pilotage animé par la commission Plan de sauvegarde, en lien avec la
00:41:37 coordination du projet d'environnement urbain et avec différents outils,
00:41:39 notamment le portage, la communication, le volet social, puisque ce plan
00:41:44 de sauvegarde, ce n'est pas simplement une problématique technique ou
00:41:46 juridique, mais également des difficultés sociales assez importantes,
00:41:52 avec une grande précarité du côté d'une majorité de copropriétaires.
00:41:58 Un volet gestion qui avait été confié à Urbanix avec une commission
00:42:03 gestion maîtrisée et charges d'un côté, une commission à payer de l'autre.
00:42:05 Le volet juridique et foncier, l'objectif étant de préparer les
00:42:11 régularisations foncières, les rétrocessions qui ont été
00:42:15 enclenchées, notamment dans le cas du plan de sauvegarde numéro deux,
00:42:17 et puis préparer également tout ce qui était actualisé, enfin,
00:42:21 statut de nouvelle copropriété, règlement de copropriété,
00:42:25 état d'exécutive de division.
00:42:27 Et le volet technique, ça a été à la fois la poursuite des études,
00:42:32 puisqu'elles ont été enclenchées bien avant le démarrage du PDS 1,
00:42:34 mais la poursuite des études sur la préparation de la programmation
00:42:38 de travaux de réhabilitation et la mise en œuvre des travaux de scission,
00:42:44 donc essentiellement pour rendre autonome les bâtiments en fluide,
00:42:50 et en circulation.
00:42:52 Au niveau de la mise en œuvre de la scission, on va rentrer maintenant
00:42:58 plus concrètement dans le détail de qu'est-ce qu'on a fait concrètement
00:43:02 pour pouvoir aboutir à cette scission de copropriété.
00:43:04 Benoît, je vais te laisser la parole sur la mobilisation et le volet
00:43:08 travaux, si tu le veux bien.
00:43:09 Mobilisation, l'objectif principal de cette mobilisation, ça a été
00:43:18 premièrement d'informer au mieux les copropriétaires et les locataires
00:43:22 du projet en cours par différents moyens, différentes techniques,
00:43:26 et de mobiliser, c'est-à-dire de faire venir, de faire grossir les
00:43:32 conseils syndicaux, d'accompagner le renouvellement par des temps
00:43:37 d'information, par des temps de formation, notamment quand ils sont
00:43:41 dispensés par Urbanis.
00:43:44 Et puis, entre les deux, réussir à faire du lien dans le cadre
00:43:49 notamment d'actions de gestion urbaine et sociale de proximité,
00:43:53 avec des actions qui ont été préparées avec les membres des conseils
00:43:58 syndicaux, qui ont été financées par l'ANA et par la Métropole.
00:44:03 Quelques exemples à l'écran, donc le Théâtre Forum,
00:44:07 une technique d'animation relativement simple qui a été mise en œuvre
00:44:11 par un prestataire spécialisé en théâtre, qui est venu recueillir
00:44:15 la parole de locataires, de copropriétaires de la grande
00:44:19 copropriété 130-170 Arlequin.
00:44:22 Plusieurs tours de recueil de parole pour ensuite jouer un spectacle
00:44:28 où les acteurs, les actrices sont remplacés au fur et à mesure par
00:44:32 des participantes et des participants, de manière à présenter,
00:44:38 d'analyser différentes thématiques liées au fonctionnement ou à la vie
00:44:41 de la copropriété.
00:44:42 Pas mal de communications.
00:44:45 L'exemple que vous avez, c'est un panneau d'affichage.
00:44:46 On en a fait plusieurs à la demande des conseils syndicaux.
00:44:49 Celui-ci, c'était pour la copropriété 70-80 Arlequin,
00:44:52 avec trois colonnes assez différenciées, une pour les gestionnaires,
00:44:57 pour permettre aux syndics de communiquer, et puis pour rappeler
00:45:02 par des petits pictogrammes et des petites infos le rôle du syndic.
00:45:08 Et à quel moment le syndic peut être contacté.
00:45:10 Ensuite, une colonne plutôt pour les représentants de la copropriété,
00:45:14 pour faire vivre tout ce que le conseil syndical proposait,
00:45:18 puis un parti d'expression libre.
00:45:20 Et une troisième partie plutôt orientée sur le plan de sauvegarde
00:45:23 en lui-même, pour bien expliquer que ce n'est pas un ensemble,
00:45:26 mais qu'il y a vraiment différentes thématiques qui se superposent,
00:45:30 et que le but, ce n'était pas de tout mêler, mais de bien expliquer
00:45:34 que le syndic restait là pour la gestion de la copropriété,
00:45:36 que la métropole et ses partenaires étaient impliqués plutôt pour
00:45:40 le plan de sauvegarde, et au milieu de tout ça, le conseil syndical
00:45:43 qui fait du lien avec les habitantes et les habitants.
00:45:46 Et un certain nombre de temps de communication, d'ateliers,
00:45:51 de formation, que ce soit sur le projet de renouvellement en lui-même,
00:45:55 que ce soit sur des réunions de pré-AG, à chaque fois que les
00:45:59 assemblées générales présentaient un enjeu important dans le cadre
00:46:03 de la session de la copropriété, il était organisé systématiquement
00:46:06 15 jours avant une réunion d'information préparatoire, où finalement,
00:46:10 tous les débats qui pouvaient avoir lieu habituellement en assemblée
00:46:13 générale avaient lieu avant, et l'assemblée générale avait
00:46:15 plutôt un rôle formel, pas de chambre d'enregistrement,
00:46:19 mais un rôle plus formel où les débats étaient plus limités,
00:46:22 et donc ça permettait de séparer des temps de crispations,
00:46:26 tensions qui peuvent y avoir parfois, lorsque l'information n'est pas
00:46:29 suffisamment faite en amont, de façon à ce que les AG passent
00:46:33 vraiment le plus simplement possible.
00:46:36 Il y a eu pas mal d'investissements aussi sur des expertises complémentaires,
00:46:39 puisqu'on est sur des copropriétés où il y a plusieurs conseils syndicaux
00:46:43 assez fournis, avec des membres relativement investis,
00:46:47 mais parfois un peu anxieux, angoissés, bancrés sur un fonctionnement
00:46:51 qui est très ancien, et du coup, la nécessité d'avoir des experts
00:46:54 extérieurs qui viennent les rassurer, les conseiller d'un point de vue
00:46:58 juridique, d'un point de vue technique.
00:46:59 Ça a été le cas sur la renégociation des contrats de chauffage,
00:47:03 ça a été le cas sur des expertises juridiques complémentaires qui
00:47:06 ont été demandées à mettre le bateau.
00:47:08 Voilà un vrai travail pour accompagner l'investissement des conseillers
00:47:16 syndicaux.
00:47:17 Deux petites précisions supplémentaires.
00:47:19 La première, c'est que l'enjeu de mobilisation des copropriétaires
00:47:22 sur un projet de scission, elle est majeure.
00:47:23 On ne fédère pas avec un projet de scission.
00:47:25 Ce n'est pas quelque chose qui va parler aux copropriétaires,
00:47:28 c'est quelque chose d'extrêmement technique, d'extrêmement juridique,
00:47:31 donc il y avait un véritable enjeu de se dire, pour réussir cette scission,
00:47:34 il faut qu'on arrive à les intéresser, à leur faire comprendre le sujet
00:47:38 pour qu'ils puissent après aller faire vivre ces nouvelles copropriétés.
00:47:41 Au 130-170, on avait un conseil syndical, on l'éclate,
00:47:44 on a trois copropriétés derrière.
00:47:46 Il fallait qu'on réussisse à faire vivre trois copropriétés avec chacune
00:47:49 de leurs propres conseils syndicals.
00:47:50 Au niveau des financements pour les expertises complémentaires qui ont
00:47:54 été sollicitées et qui permettaient aussi aux conseillers syndicaux
00:47:58 de reprendre un peu la main sur ce plan de sauvegarde qu'ils avaient
00:48:00 pour savoir quelque chose qui leur était imposé par les collectivités
00:48:04 publiques, par l'ANA, par la préfecture, que toute l'expertise venait
00:48:08 de ce côté-là et eux avaient besoin d'avoir aussi leur propre expertise.
00:48:11 Là, on a pu utiliser les financements de l'ANA Expertise complémentaire
00:48:15 qui permettent de financer à 50 % du hors-taxe.
00:48:18 Pour ce qui est des syndicats qui ont dû s'investir aussi lourdement,
00:48:22 eux, ils ont été financés au moyen de l'aide au redressement
00:48:24 de la gestion de l'ANA.
00:48:30 Pour le volet travaux, trois enjeux principaux au cours
00:48:35 de la première phase du plan de sauvegarde.
00:48:37 Le premier, c'est de mettre en œuvre des travaux d'excision,
00:48:40 donc faire en sorte que chaque bâtiment devienne indépendant
00:48:45 des autres bâtiments.
00:48:46 Ça s'est vu notamment avec la création de sous-station de chauffage
00:48:51 qu'on a décidé de la présenter ce soir-là et avec la séparation
00:48:54 des réseaux.
00:48:56 Alors autant, pour l'eau, c'était déjà fait, c'était simplement
00:48:59 le genou de compteur, ce qui n'a pas empêché certaines difficultés.
00:49:02 Et pour la séparation des réseaux électriques, de recréer en fait
00:49:06 des alimentations propres à chaque colonne pour séparer complètement
00:49:11 les bâtiments.
00:49:12 Ce n'était pas simple parce qu'il y avait des câbles qui partaient
00:49:17 dans tous les sens, notamment horizontale, qui partaient
00:49:19 en galerie technique, qui remontaient dans une colonne,
00:49:22 qui repartaient de l'autre côté.
00:49:23 Ça a été un travail assez complexe qui a été mené par le maître
00:49:27 d'œuvre et les entreprises.
00:49:29 Ensuite, les travaux prioritaires.
00:49:31 Sur la Crique Sud, l'ensemble des ascenseurs ont été rénovés.
00:49:34 Il y avait un caractère d'urgence qui avait été défini.
00:49:37 Alors, d'urgence telle que les travaux prioritaires étaient définis
00:49:40 à l'époque.
00:49:41 Ça ne pourrait plus passer aujourd'hui dans les règles actuelles
00:49:44 de financement de l'ANA.
00:49:46 En tout cas, c'est comme ça que ça avait été financé.
00:49:48 Et puis, la rénovation des réseaux d'évacuation des eaux usées,
00:49:51 puisque des difficultés de plus en plus importantes avec un réseau
00:49:56 puissant, des fuites régulières nombreuses, avec des coûts
00:50:00 importants pour les copropriétés.
00:50:02 Ça, ça a été démarré, ça n'a pas été terminé.
00:50:05 Une partie a été reportée sur la deuxième phase du plan
00:50:07 de son regard.
00:50:08 Et puis, une amélioration de l'éclairage des secours,
00:50:09 c'était le minimum à faire en attendant une amélioration un peu
00:50:13 plus conséquente de la sécurité à 100 vies.
00:50:14 Ces travaux ont été menés sous maîtrise d'ouvrage délégué
00:50:20 syndique, mais en l'absence d'assistance à maîtrise d'ouvrage.
00:50:25 D'autant un bailleur social, généralement, au sein de sa
00:50:30 direction, maîtrise d'ouvrage, construction, réhabilitation,
00:50:35 décharge d'opérations qui sont là pour mener des travaux.
00:50:37 Autant, le syndic n'a pas en fait, en interne, ces compétences-là,
00:50:43 en tout cas pas sur ce niveau de travaux.
00:50:44 Donc, ça a été extrêmement complexe.
00:50:46 Il y a eu un investissement relativement conséquent de la part
00:50:53 de la métropole pour accompagner au mieux les syndicats et les
00:50:56 conseils syndicaux, qui étaient également très présents sur un tas
00:50:58 de réunions avec la maître d'œuvre et les entreprises, pour border
00:51:04 au mieux ce rôle de maître d'ouvrage qui avait été sous-estimé.
00:51:14 Je ne vais pas présenter à tout le monde dans le bilan, mais un des
00:51:18 premiers enjeux, c'est de dire qu'il ne faut absolument qu'aux côtés
00:51:21 du syndic, un assistant à maîtrise d'ouvrage soit présent pour coordonner
00:51:27 l'opération de travaux.
00:51:29 Et enfin, en troisième point technique, la préparation du plan de
00:51:33 sauvegarde numéro deux.
00:51:34 Ça a été à la fois la réalisation des diagnostics techniques globaux,
00:51:36 qui ont permis de conforter des études qui avaient été menées
00:51:41 auparavant, d'identifier et de valider avec le service départemental
00:51:45 d'incendie et de secours, les travaux de mise en sécurité
00:51:47 nécessaires pour améliorer au mieux la sécurité à incendie.
00:51:51 Et enfin, de préparer les consultations des équipes d'assistants
00:51:57 à maîtrise d'ouvrage avec les syndics et avec les conseils syndicaux,
00:52:02 en définissant les besoins en assistance à maîtrise d'ouvrage,
00:52:05 en rédigeant les cahiers des charges et en accompagnant les syndics
00:52:09 et les conseils syndicaux au choix des AMU.
00:52:14 Le deuxième volet pour cette session sur lequel on est intervenu,
00:52:18 c'est la question du volet juridique et foncier, avec deux enjeux.
00:52:21 La création des copropriétés, ce qui a impliqué que les copropriétés
00:52:25 ont recruté un géomètre pour pouvoir faire des nouveaux états
00:52:28 descriptifs de division.
00:52:29 Il a fallu complètement refondre les états descriptifs de division,
00:52:32 et notamment parce qu'on avait une partie des logements qui appartenaient
00:52:35 à des bailleurs sociaux, il y avait des macro-lots qui ont dû être
00:52:37 éclatés, des incohérences de tantième, donc un travail assez lourd.
00:52:41 Il a fallu intégrer des servitudes dans les règlements de copropriétés.
00:52:45 Il a fallu rédiger des nouveaux règlements de copropriétés pour
00:52:48 chacune des copropriétés.
00:52:50 Les notaires ont aussi rédigé les actes avec les modalités de scission.
00:52:54 Le volet juridique a été complexe, parce que l'ensemble immobilier
00:52:58 est complexe.
00:52:59 C'était un sujet très difficile à appréhender pour les conseillers
00:53:01 syndicaux.
00:53:02 La collaboration avec les notaires n'a pas été non plus des plus faciles,
00:53:05 parce qu'on n'est pas non plus sur des sujets qu'ils ont l'habitude
00:53:08 de manier couramment, d'où le choix qui a été fait par la métropole
00:53:11 de Grenoble de confier une mission complémentaire à mettre le base
00:53:14 pour faciliter la relation avec les notaires et sécuriser les actes.
00:53:17 Parce qu'en tant qu'équipe projet, on avait beau dire un certain nombre
00:53:21 de choses, que ce soit pour les copropriétaires ou pour les autres
00:53:23 partenaires, le fait que ça vienne vraiment être expliqué par un avocat,
00:53:27 ça a vraiment changé la donne dans le relationnel et permis de sécuriser
00:53:31 et de rassurer sur ces prises de décision.
00:53:33 Au niveau de la régularisation foncière, il y a une partie de la régularisation
00:53:38 foncière qui a été faite dans le cadre du PDS 1, plan de sauvegarde 1,
00:53:41 notamment cette copropriété du 60-120 avait des scelliers qui lui appartenaient,
00:53:45 qui étaient sous la place du marché, qui étaient plus loin que la copropriété,
00:53:48 qui impliquait la mise en place d'une déclaration d'utilité publique
00:53:51 pour pouvoir aller jusqu'à l'expropriation de ces scelliers.
00:53:54 Toutefois, il n'y a pas pu y avoir la division de la propriété du sol
00:53:58 au moment de la scission.
00:53:59 Vous allez me dire que c'est en contradiction complète avec ce que
00:54:02 je vous ai expliqué au début de la présentation où on est censé avoir
00:54:05 soit une division de la propriété du sol, soit une mise en volume.
00:54:09 Dans le cadre du plan de sauvegarde 1, il y avait de telles difficultés
00:54:12 au niveau de définir même les limites des copropriétés par rapport
00:54:16 à leur relation avec l'espace public qu'en concertation avec l'ensemble
00:54:20 des acteurs, et y compris avec l'avocat, la décision a été prise que cette
00:54:23 division en volume serait faite dans le cadre du plan de sauvegarde 2,
00:54:26 une fois qu'on aurait défini très précisément l'emprise des bâtiments.
00:54:30 Ces bâtiments, il faut qu'on les fasse redescendre au niveau du sol
00:54:33 pour venir créer des halls.
00:54:35 Ce sol, c'est du domaine public et tant qu'on n'avait pas un programme
00:54:38 de travaux extrêmement précis, on n'était pas en capacité de définir
00:54:41 les limites.
00:54:42 Autre volet, c'est le volet de l'accompagnement social.
00:54:47 Là, il y a une commission sociale qui a été mise en place,
00:54:49 une enquête sociale et un accompagnement des ménages.
00:54:51 Tout ça, c'est dans la perspective du plan de sauvegarde 2 de savoir
00:54:55 concrètement qui habitent ces copropriétés, quelles sont leurs
00:54:59 difficultés, quels sont leurs besoins, de mettre en mouvement aussi
00:55:01 l'ensemble des acteurs sociaux et du territoire.
00:55:03 En parallèle, un volet assainissement des impayés.
00:55:07 Par rapport à bien d'autres copropriétés, on n'était pas sur une
00:55:09 situation catastrophique au niveau des impayés, mais l'enjeu, il est
00:55:13 le suivant.
00:55:14 Quand on fait une scission de copropriétés, on arrête la
00:55:16 copropriété, puis le liquidateur fait son travail et toutes les
00:55:19 dettes et créances sont transférées au nouveau syndicat de copropriétaires.
00:55:22 L'objectif, c'était d'éviter que nos nouveaux syndicats de
00:55:25 copropriétaires se retrouvent avec les casseroles de l'ancien syndicat
00:55:28 de copropriétaires.
00:55:29 Il y a vraiment eu ce travail de fait au niveau des impayés.
00:55:33 Il y a un travail surtout itératif entre le travail social,
00:55:36 mené par la CESF, qui était aux côtés d'Urbanis, le syndic,
00:55:41 qui lançait vraiment les procédures de recouvrement, de manière
00:55:45 à ce qu'à chaque fois, on soit bien côté accompagnement social
00:55:48 d'un côté et mesure répressive de l'autre, parce qu'on n'a pas le
00:55:50 choix pour pouvoir faire perdurer la copropriété.
00:55:54 Il faut pouvoir mener à bien ces procédures.
00:55:55 Le volet gestion et maîtrise des charges.
00:56:00 Comme pour le volet travaux, on a travaillé sur deux volets.
00:56:03 Un premier volet, qui était le redressement de la gestion du
00:56:06 fonctionnement actuel, la préparation de la scission et des
00:56:09 nouvelles copropriétés.
00:56:10 Au niveau du redressement du fonctionnement de la gestion,
00:56:13 c'est la question du contrôle des comptes qui était fait tous les
00:56:16 ans, d'élaborer les budgets annuels, de préparer les assemblées
00:56:18 générales.
00:56:19 Dans le cadre de la scission, qu'est-ce qu'il a fallu faire ?
00:56:22 On a dû identifier l'ensemble des contrats qui étaient pour chaque
00:56:25 copropriété, de voir une fois que la scission serait élaborée,
00:56:29 quels seraient les contrats qui seront nécessaires.
00:56:31 Les syndicats ont consulté des prestataires pour que pour chaque
00:56:35 contrat nécessaire à la future copropriété, on ait bien des
00:56:38 propositions de contrat, qu'on fasse un choix du mieux-disant
00:56:41 pour chacun de ces contrats afin de les mettre à l'ordre du jour
00:56:44 de l'agée de création de la nouvelle copropriété.
00:56:46 Il a fallu aussi choisir des nouveaux syndics pour ces futures
00:56:50 copropriétés.
00:56:51 Il y a eu un travail de fait là aussi avec les conseillers syndicaux.
00:56:55 Pourquoi ?
00:56:56 Parce qu'on avait une copropriété qui était gérée par la filiale
00:56:59 syndique du bailleur social qui ne souhaitait pas se représenter,
00:57:02 et pour les autres copropriétés, ils souhaitaient pouvoir mettre
00:57:05 en concurrence leur syndic.
00:57:06 Il y a eu tout ce travail-là de fait de choisir des nouveaux syndics.
00:57:09 Il y a dû aussi avoir tout le travail préparatoire de préparer
00:57:13 la mission de liquidation.
00:57:15 La copropriété, elle s'est arrêtée à une date, mais pour autant,
00:57:19 il lui restait des factures à payer, il lui restait des subventions
00:57:22 à percevoir, il lui restait un exercice comptable à clôturer,
00:57:26 et puis à faire ces opérations de clôture de répartition des dettes
00:57:29 et des créances.
00:57:30 Donc pareil, il a fallu consulter pour choisir un liquidateur.
00:57:33 Pour avoir tous ces éléments-là, pour pouvoir les mettre à l'ordre
00:57:36 du jour.
00:57:37 Et puis, on avait aussi une particularité avec des employés
00:57:40 d'immeubles dont il fallait se poser la question de qu'est-ce qu'ils
00:57:43 adviendraient une fois que les copropriétés auraient été scindées.
00:57:46 Donc là, pareil, pour sécuriser la prise de décision,
00:57:49 la métropole de Grenoble a confié une prestation particulière à un
00:57:52 avocat spécialisé sur cette question du droit du travail,
00:57:54 de manière à ce qu'on puisse se préstatuer sur le devenir
00:57:58 des employés d'immeubles.
00:57:59 Alors, les assemblées générales de scission, une fois qu'on a fait
00:58:02 donc tout ce travail, on a travaillé sur le volet technique,
00:58:05 on a fait les travaux de scission, on a élaboré des actes de règlement
00:58:08 de copropriété, un nouvel état descriptif de division,
00:58:11 on a tous nos contrats.
00:58:12 Donc maintenant, on est en copropriété et en copropriété,
00:58:15 tout se passe devant l'Assemblée générale.
00:58:17 Donc, on a fait les assemblées générales de scission pour pouvoir
00:58:20 passer de cet ensemble du 60-120 à cet ensemble éclaté du 60-60-60-60.
00:58:25 Et on a fait des décisions sur le droit du travail,
00:58:27 du 60-120 à cet ensemble éclaté du 60-120 avec nos deux copropriétés
00:58:32 et puis les monopropriétés.
00:58:33 Donc, l'objectif des assemblées générales, c'était d'approuver déjà
00:58:37 la volonté de découper la copropriété, de valider les modalités juridiques
00:58:41 et foncières de cette scission, de créer les deux nouvelles
00:58:43 copropriétés et de valider le lancement de la deuxième phase
00:58:46 du plan de sauvegarde.
00:58:47 Alors, je ne vais pas rentrer dans le détail, vous pourrez le regarder
00:58:51 vous plus en détail, mais c'est pour vous expliquer le principe.
00:58:54 Comment concrètement on fait pour mettre en œuvre la scission ?
00:58:58 Tout à l'heure, David nous a expliqué que c'était régi par l'article
00:59:00 28 de la loi du 10 juillet 65.
00:59:02 Alors oui, mais alors l'article du 28 du 10 juillet 65,
00:59:06 il ne dit pas grand-chose.
00:59:07 Et surtout, une fois qu'on est confronté à faire nos agences de scission,
00:59:10 il y a plein de questions qui se posent.
00:59:12 Dans quel ordre ?
00:59:13 Qu'est-ce qu'on met à l'ordre du jour ?
00:59:14 Quelles sont les pièces jointes qu'on doit mettre ?
00:59:16 Et donc, tout ça, on a tous avancé à tâton avec l'avocate et l'ensemble
00:59:19 des partenaires du projet, parce que c'était quand même
00:59:22 la première pour tout le monde.
00:59:24 Donc là, on est sur le premier cas où on avait un syndicat principal
00:59:28 et deux syndicats secondaires.
00:59:29 Donc, de manière générale, dans la scission, comment fait-on ?
00:59:32 On convoque une assemblée générale spéciale où les personnes qui vont
00:59:37 constituer la future copropriété se prononcent sur le fait de dire
00:59:41 « nous, on veut partir de la copropriété ».
00:59:43 Donc ça, ça a été le cas du 80, du futur 80 et du futur 100.
00:59:49 Les propriétaires se sont réunis et ont dit « nous, on veut partir ».
00:59:52 Ensuite, il faut réunir l'assemblée générale de la copropriété actuelle
00:59:59 qui dit « nous sommes d'accord pour que le 80 vienne constituer
01:00:02 sa copropriété, le 100 constitue sa copropriété et que le reste
01:00:07 devienne des monopropriétés ».
01:00:08 Alors, pour le cas des monopropriétés, bien sûr, on n'allait pas réunir
01:00:11 une assemblée générale avec le bailleur social tout seul, donc il nous a fait
01:00:14 un courrier indiquant sa volonté de sortir de la copropriété.
01:00:17 Normalement, cette assemblée générale du syndicat des copropriétaires
01:00:22 devait approuver la scission.
01:00:24 On n'en a qu'une seule, mais là, je vous ai expliqué qu'on avait
01:00:27 un syndicat principal et deux syndicats secondaires.
01:00:29 Résultat, le syndicat principal et les deux syndicats secondaires
01:00:33 devaient se réunir pour approuver la scission.
01:00:37 Une fois qu'on a tous été d'accord pour faire la scission de cette
01:00:41 copropriété, il a fallu qu'on convoque les assemblées générales
01:00:43 des futures copropriétés.
01:00:45 Pourquoi faire ?
01:00:46 Pour qu'elles puissent approuver leurs nouveaux règlements de copropriété,
01:00:50 qu'elles puissent désigner des syndics provisoires.
01:00:52 Alors, pourquoi des syndics provisoires ?
01:00:54 Les assemblées générales de scission ont eu lieu fin octobre et début novembre.
01:00:58 En copropriété, quand on a une assemblée générale, on a le délai
01:01:01 de recours des tiers.
01:01:02 Donc, on ne pouvait pas faire démarrer nos copropriétés le lendemain.
01:01:05 Elles ont démarré début janvier.
01:01:07 Sauf qu'on s'est dit qu'on ne va pas passer du jour au lendemain de
01:01:10 l'ancienne copropriété à la nouvelle copropriété.
01:01:13 Donc, on a choisi d'avoir des syndics provisoires qui étaient en réalité
01:01:17 les syndics des futures copropriétés.
01:01:19 Et on a aussi voté aux liquidateurs une mission de préparation de la
01:01:25 liquidation qui allait démarrer au moment de la mise en route des
01:01:27 nouvelles copropriétés.
01:01:28 Et donc, c'est ce qui a été fait sur novembre et octobre.
01:01:31 En fait, toutes ces personnes-là qui allaient gérer les nouvelles
01:01:33 copropriétés ou qui allaient s'occuper de la liquidation ont pu préparer
01:01:37 en amont la mise en route des copropriétés, toujours dans l'optique
01:01:41 de fluidifier les choses.
01:01:42 Petit point tout bête, on change de copropriété.
01:01:45 Les copropriétaires ne paient plus leurs charges au même endroit.
01:01:48 Si on n'a pas anticipé ces questions-là, on va se retrouver avec des dettes
01:01:52 sur la nouvelle copropriété parce que les personnes n'auront pas été
01:01:54 informées et que le compte a changé pour payer ces charges.
01:01:57 Ça, c'est un élément qui est important.
01:02:00 Il a fallu aussi, dans le cadre de ces assemblées générales,
01:02:04 approuver un budget de liquidation.
01:02:06 Pourquoi ?
01:02:07 Parce qu'on a notre liquidateur qui intervient après pour pouvoir
01:02:10 gérer la liquidation des anciens syndicats de copropriétés.
01:02:13 Notre liquidateur, il commence au 1er janvier.
01:02:16 On a clôturé les comptes au 30 décembre, mais ces comptes,
01:02:19 personne ne les a clôturés officiellement.
01:02:22 Puis, il reste des factures à percevoir.
01:02:24 Il fallait bien que notre liquidateur ait un budget pour pouvoir
01:02:27 travailler.
01:02:28 Ça aussi, ça a été voté sur ces assemblées générales.
01:02:30 On a voté les premiers budgets des nouvelles copropriétés,
01:02:34 choisi la date de clôture des comptes.
01:02:36 Il a fallu reprendre, voter la reprise des engagements des anciens
01:02:40 syndicats par les nouveaux syndicats, des mandats au syndic pour qu'il
01:02:45 puisse gérer, notamment pour la mise en place des contrats.
01:02:47 Cette période provisoire, entre novembre et décembre,
01:02:50 a aussi permis aux syndics des futures copropriétés de venir mettre
01:02:53 en place tous les contrats nécessaires au fonctionnement des nouvelles
01:02:56 copropriétés.
01:02:57 Puis, on a approuvé les conventions de plan de sauvegarde 2,
01:03:01 élus des syndics, les conseillers syndicaux, les comptes.
01:03:04 On va bientôt terminer pour vous laisser du temps en question.
01:03:07 C'est le même principe sur le 130-170.
01:03:11 Vous voyez les documents de communication qu'on avait faits sur
01:03:14 l'Assemblée générale.
01:03:15 Le bilan des assemblées générales que vous voyez ici,
01:03:20 ça a été sept AG en présentiel et sept AG en visioconférence.
01:03:23 Ce qu'il faut voir, c'est que ça a été un travail important
01:03:25 de communication et d'information en amont des assemblées générales.
01:03:28 Les élus ont été présents aux réunions d'information.
01:03:31 Il y a eu une logistique très importante de mise en place par les
01:03:34 syndics, et puis de la souplesse parce qu'on était en 2020,
01:03:37 donc on a dû passer du jour au lendemain du présentiel à la
01:03:40 visioconférence pour l'assission du 130-170.
01:03:44 Pour aller très rapidement sur les enseignements, le bilan,
01:03:49 on a lancé une démarche de bilan et de capitalisation sur le plan
01:03:55 de sauvegarde, et nous avons le plan de sauvegarde numéro un.
01:03:57 Pour la partie bilan-évaluation, il y a un lien qui est indiqué,
01:04:01 on pourra vous le remettre dans la discussion.
01:04:04 Il y a un rapport d'évaluation qui a été commandé à un prestataire
01:04:08 qui s'appelle Ville et Habitat.
01:04:09 Le rapport est disponible sur le site Les Villes Neuves dans les
01:04:12 prochaines semaines, et il y a aussi un lien qui est indiqué
01:04:15 sur le site de la Ville.
01:04:16 Il y a aussi un lien qui est indiqué sur le site de la Ville.
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