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Avec Boris Michaud, Directeur Général d’Azur Real Estate

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#SUD_RADIO_A_VOTRE_SERVICE-2023-09-11##

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Transcription
00:00 Sud Radio à votre service.
00:03 Avec Fiducial, une offre globale de services proches des entreprises.
00:08 Et nous sommes avec Boris Michaud, directeur général d'Azur Real Estate.
00:12 Bonjour, merci d'être avec nous.
00:14 Bonjour Cécile.
00:15 Vous êtes spécialisé dans la nu-propriété à Nice.
00:18 Alors expliquez-nous ce qu'est la nu-propriété.
00:21 Exactement, donc on fait du rachat de nu-propriété.
00:25 Alors qu'est-ce que la nu-propriété ?
00:26 Tout d'abord, pour commencer, il faut bien comprendre qu'un propriétaire d'un bien immobilier en France, d'accord,
00:33 il est propriétaire de deux choses.
00:35 De la nu-propriété de son bien, donc c'est le bâti, d'accord, les toits, les murs, le foncier, exactement.
00:41 Et l'usufruit. L'usus, c'est le fructus.
00:44 L'usus qui est le droit de vivre dans ce bien, le droit d'habitation.
00:48 Et le fructus qui vient des fruits, c'est-à-dire récoltés, par exemple, des loyers, les revenus financiers de ce logement.
00:55 Et il est tout à fait possible, en France, de vendre, donc de séparer les deux, ce qui s'appelle un démembrement,
01:01 et de vendre la nu-propriété de son bien à une personne tière.
01:05 D'accord, donc vous le vendez ou en pleine propriété ou en nu-propriété.
01:09 Qui sont aujourd'hui vos acheteurs ?
01:11 Alors mes acheteurs, ce sont des fonds d'institution, donc des institutionnels, d'accord, des banques tout simplement,
01:16 qui rachètent les biens que je leur trouve, la nu-propriété des biens que je leur trouve,
01:21 sur la côte d'Azur, de Cannes, Nice jusqu'à Menton.
01:25 L'intérêt pour eux, c'est quoi ? C'est la décote du prix ? Parce que j'imagine qu'il doit y avoir une petite décote, forcément.
01:31 Alors l'intérêt pour le seigneur, par exemple, je prends l'exemple.
01:35 Cécile, aujourd'hui, vous avez 75 ans, d'accord, vous habitez dans un bien immobilier, un appartement, une villa.
01:41 Vous ne voulez pas déménager, vous voulez rester chez vous,
01:44 mais malheureusement, au vu du coût de la vie, de l'inflation et de tout ce qui se passe aujourd'hui,
01:49 c'est de plus en plus difficile de joindre les deux bouts.
01:51 Donc moi, vous m'appelez, je viens sur place, je fais réaliser l'expertise de votre bien immobilier
01:57 avec un expert agréé AMF, Autorité des marchés financiers.
02:01 On regarde aussi également des avis de valeur d'agences immobilières
02:04 et on arrive à la fin sur la valeur venale de votre bien.
02:06 Je prends un exemple, un compteron, 1 million d'euros.
02:09 Par rapport à ça, le fonds d'investissement, moi je propose votre bien,
02:12 c'est en général une proposition, donc c'est en fonction de votre âge, d'accord,
02:16 ça va d'un montant arrêté, ça va de 70 ans à 90 ans.
02:20 En général, c'est entre 55 % et 65 % de cette valeur.
02:24 Donc par exemple, vous avez un bien à 1 million d'euros, vous avez 75 ans,
02:28 vous pouvez récupérer 600, 650 000 euros tout de suite, c'est sous 3 mois.
02:33 Non imposable ?
02:34 Non imposable, exactement, dans le cas d'une résidence principale.
02:37 On va chez votre notaire, on fait ce qui s'appelle la vente de la nuit propriété,
02:41 c'est un compromis comme ils ont le traditionnel,
02:43 et sous 3 mois, vous touchez votre capital complet net d'impôt.
02:46 Et vous pouvez rester chez vous jusqu'à la fin de votre vie avec un usufruit,
02:50 donc le droit de vivre dans ce bien, maison ou appartement,
02:53 ou même le droit de pouvoir déménager, d'aller ailleurs,
02:56 ou même en fin de vie peut-être malheureusement aller dans un EHPAD
02:59 ou une maison médicalisée, et de mettre ce bien à la location
03:03 par le service de gestion de ces fonds d'investissement,
03:06 et vous en récolter l'intégralité des loyers.
03:09 Alors il nous reste très peu de temps, la démarche finalement,
03:11 c'est juste de vous appeler quand on est acheteur.
03:14 Quelle est la différence entre le viagé et la nuit propriété ?
03:17 Alors le viagé, c'est déjà tout simplement un bouquet,
03:20 c'est un bouquet en général qui est autour de 10-15%
03:23 avec des rentes viagères.
03:25 Les rentes viagères, elles, sont imposables,
03:27 c'est des revenus fonciers pour la personne âgée,
03:29 et faut-il encore trouver le particulier qui va acheter votre bien,
03:32 avec ce côté de mise un peu de pari sur la mort,
03:35 qu'on n'a pas dans la nuit propriété.
03:36 On prend tout de suite 60% de la valeur du bien,
03:39 pas de rentes viagères, pas d'imposition,
03:41 et ce sont des fonds d'investissement qui paient content,
03:43 sans condition sur le principe de financement,
03:45 à l'inverse du viagé et du particulier.
03:46 Et bien voilà, on a tout compris.
03:47 Merci beaucoup Boris Michaud,
03:49 directeur général d'Azur Réal Estate.
03:52 Vous êtes à Nice, et bien sûr vous pouvez le contacter.
03:55 Vous restez avec nous, en tout cas, belle soirée avec nous sur Sud Radio.