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00:00 Si vous avez un projet d'acquérir des biens immobiliers ou même investir dans ce secteur,
00:11 alors cette émission est la vôtre parce que tout au long de cet entretien, nous parlerons
00:15 du secteur de l'immobilier en Côte d'Ivoire, mais également de cet événement trimestriel
00:20 qui en est à sa septième édition, les Dîners de l'immobilier, initié par René
00:26 Kessé, il est coach en investissement immobilier et nous avons beaucoup de plaisir à le recevoir
00:31 sur ce plateau.
00:32 Bienvenue à vous.
00:33 Merci madame.
00:34 Alors monsieur Kessé, vous êtes un ex-salarié d'une multinationale pétrolière et vous
00:39 y étiez en tant que contrôleur financier, mais après vous démissionnez pour vous consacrer
00:44 au secteur de l'immobilier.
00:45 Mais pourquoi ce choix ? Ce choix parce que quand je suis rentré dans
00:49 cette multinationale, j'avais déjà une idée clé dans la tête.
00:54 J'étais rentré pour faire 10 ans, je suis rentré en 2000 et avec la crise qu'a
00:58 connu la Côte d'Ivoire, ça nous a porté jusqu'en 2010.
01:01 Donc à partir de 2011, quand l'horizon a commencé à s'ouvrir, je suis revenu
01:06 sur mes projets et depuis 2014, j'ai commencé à acheter mes premiers terrains en vue de
01:13 mes projets immobiliers.
01:14 D'accord.
01:15 Et ça fait exactement combien de temps que vous êtes dans le secteur de l'immobilier ?
01:19 Bon, l'achat des terrains, c'était juste pour l'achat des terrains parce qu'il
01:22 avait constitué une réserve foncière pour ce que je devais faire.
01:25 Mais il faut dire que c'est à partir de 2018, en janvier 2018, que j'ai commencé
01:30 ma première municipalité composée de 8 villas duplexes.
01:34 Donc juste 3 ans, on va dire ? Oui, parce que j'ai démissionné en janvier
01:38 2021.
01:39 D'accord.
01:40 Et chemin en faisant, vous décidez donc de créer une plateforme de rencontres périodiques
01:46 pour parler immobiliers autour d'un dîner.
01:48 Mais pourquoi le faire ?
01:50 Oui, parce que quand je suis rentré, quand j'ai commencé à créer ma première municipalité,
01:54 je n'avais pas d'acteur, je n'avais aucun interlocuteur.
01:58 Je me rappelle, je me promenais un peu à Angers, au Château, pour voir les municipalités
02:05 en vue de rencontrer les propriétaires pour m'informer, en fait, me donner les informations
02:10 sur comment est-ce que ça se passe, quelle est la fiscalité.
02:12 Il n'y avait personne pour le faire ? Il n'y avait personne pour me renseigner.
02:15 Je me rappelle, j'étais parti sur un chantier, j'ai trouvé les ouvriers, je me suis fait
02:20 passer pour un client.
02:21 Ils m'ont donné le contact du propriétaire, je l'ai appelé, j'ai pris rendez-vous avec
02:25 lui.
02:26 Quand je l'ai rencontré, il a dit non, je ne suis pas un client, je veux rentrer dans
02:30 l'immobilier, je veux faire un peu comme ce que vous faites, c'était quatre villas,
02:34 des places qu'il est en train de construire juste derrière Angers Château.
02:37 Le monsieur était content, mais après, quand je l'ai appelé, il n'avait plus de temps.
02:41 Donc, quand je suis rentré dans l'immobilier, je me dis, mieux vaut, à côté de ce que
02:47 je veux faire, créer une plateforme où nous allons nous rencontrer, nous retrouver régulièrement
02:53 les acteurs, ceux qui veulent investir dans l'immobilier.
02:56 Quand quelque chose, nous allons nous retrouver physiquement parce que nous savons que l'immobilier
03:00 regorge aussi de beaucoup d'anarchistes.
03:02 Donc, les nouveaux entrants ne se sont pas aussi lésés, comme ça a été le cas pour
03:06 vous, justement.
03:07 Voilà, ils ne se sont pas lésés.
03:08 Le but, c'est de trouver au moins à travers les ministres, des acteurs fiables, des prestataires
03:12 fiables.
03:13 On se retrouve chaque trimestre pour parler immobilier.
03:16 Donc, si nous sommes à la septième édition, pour tous les acteurs qui étaient là depuis
03:20 la première édition jusqu'à la septième édition, ça veut dire que quelque part,
03:23 il y a du sérieux, quelque part, il y a de l'honnêteté là-dedans.
03:26 Alors, je comprends bien, c'est une sorte de réseau que vous créez justement à travers
03:31 cet événement.
03:32 Moi, je remarque que la clé pour réussir dans le domaine de l'immobilier, c'est vraiment
03:37 le réseautage.
03:38 Alors, pourquoi c'est si important ?
03:39 En fait, le réseau, il est important parce que vous seul, vous ne pouvez pas connaître
03:44 tous les contours de l'immobilier.
03:46 Ce n'est pas possible.
03:47 Effectivement, oui.
03:48 Voilà.
03:49 Moi, avant de partir, j'ai été m'informer à l'université, à la première université
03:54 immobilière de la Côte d'Ivoire, l'Institut Edson.
03:56 Nos diplômes sont signés de la main du ministre du logement, de la construction et du logement
04:01 du Libanisme.
04:02 Mais malgré tout, ce n'est pas aisé.
04:05 Donc, il faut un réseau où, lorsque tu as besoin de, par exemple, un prestataire, on
04:11 peut te trouver, lorsque tu as besoin de telles informations au ministère, on peut te trouver.
04:15 Lorsque tu as besoin, vraiment sans réseau, vous ne pouvez pas avancer.
04:19 C'est clair.
04:20 Puisque moi, j'ai fait ma première ministé, comme je l'ai dit, seul, en 2018.
04:24 En 2020, toujours étant salarié, j'ai réalisé ma deuxième ministé, également de 8 villas
04:30 duplex.
04:31 Mais après, je me suis rendu compte que seul, je peux bien avancer.
04:34 Mais si on se met ensemble, nous pouvons avancer plus vite.
04:36 Et j'ai contacté des amis.
04:38 Dame Coné Aissata Sissoko, il y a du domaine.
04:42 Guillaume Yoboué également.
04:43 Foucha Konan, qui est notre ingénieur bâtiment.
04:47 Notre Binet, je me l'appelle Binet.
04:50 Donc, ensemble, nous sommes 6 avec 2 promoteurs.
04:53 Ensemble, nous avons constitué une SII pour mieux avancer et être encore plus professionnels.
05:01 Donc, aujourd'hui, nous sommes à notre septième ministé.
05:04 Comme je l'ai dit, j'ai personnellement réalisé 2, mais la suite s'est faite avec
05:09 le réseau.
05:10 Justement, en parlant de ministé, ce sera le thème qui couronnera cette septième édition,
05:16 réussir la réalisation de ma ministé de A à Z.
05:20 Et justement, vous l'avez dit, vous en êtes à votre septième opération de promotion
05:24 immobilière.
05:25 Mais la question, quelles sont les clés qui vous auront permis justement de développer
05:30 toutes ces réalisations ?
05:31 En termes de clés, déjà, au début, bien sûr, tu vas faire des heureux.
05:35 Donc, la somme de tes heureux, par exemple, la première ministé fait des heureux.
05:40 La deuxième ministé, je ne vais plus reprendre les heureux de la première ministé.
05:43 Ça n'a pas été facile au départ ?
05:45 Non, ça n'a pas été facile.
05:46 Comme je l'ai dit, il n'y avait aucune plateforme, aucun acteur pour te donner…
05:50 Les gens ont tendance à croire que lorsqu'on arrive dans ce secteur-là, c'est tout facile
05:54 et tout.
05:55 Non, ce n'est pas facile.
05:56 Alors qu'il faut d'abord connaître des échecs.
05:57 Il faut connaître des échecs.
05:58 Il faut connaître l'activité même pour quelqu'un qui veut investir dans l'immobilier
06:02 à travers les mini-cités.
06:03 Il faut te former parce que j'en connais…
06:06 D'aucune disque de l'immobilier, il y a de l'argent, il y a de l'argent.
06:09 C'est vrai, mais si tu ne sais pas t'y prendre…
06:11 C'est tout un parcours.
06:12 Oui, c'est tout un parcours.
06:13 Non seulement tu risques de perdre tout ton argent parce que l'immobilier coûte cher.
06:16 Une maison, une duplaise, ça va finir.
06:19 Clé en main, ce n'est pas moins de 50 000.
06:20 J'ai une question.
06:21 Alors, comment vous arrivez à déterminer la valeur d'un terrain ?
06:24 Quels sont les facteurs que vous prenez en compte ?
06:26 D'abord, si on prend les mini-cités, avant…
06:30 Aujourd'hui, avec le temps, j'ai mis sur pied des outils qui vous permettent, avant
06:35 même de commencer votre mini-cité, vous avez, par exemple, le taux de rentabilité,
06:39 vous savez combien vous allez gagner.
06:42 Donc, pour déterminer l'achat de mes terrains, il y a plusieurs facteurs.
06:47 Il y a l'emplacement, il y a la démographie dans la ville où je vais me planter.
06:53 Là, j'ai commencé à Abidjan, à Benjaimville.
06:56 Maintenant, je suis en train de partir vers l'intérieur.
07:00 La septième mini-cité, par exemple, se trouve à Yamsoukro, la capitale politique.
07:03 Il y a tout un ensemble.
07:05 Je veux dire, il faut pratiquer.
07:09 Il faut pratiquer pour en savoir un peu plus.
07:11 Raison pour laquelle j'invite la population à venir au dîner.
07:15 Parce que c'est un partage d'expérience, le dîner de l'immobilier.
07:18 - Quelles sont les tendances du marché actuel de ce secteur aujourd'hui ?
07:24 Quelles sont les tendances ?
07:25 Est-ce que la demande est de plus en plus forte ?
07:28 Qu'est-ce qui se passe actuellement ?
07:29 C'est quoi l'actualité du marché ?
07:30 - L'actualité aujourd'hui, la demande est forte.
07:32 Le ministère de la Construction m'a dit
07:35 nous sommes encore devant d'avoir un déficit de près de 600 000 logements.
07:38 Et ce déficit se creuse chaque année.
07:41 Donc, 60 000 logements par an.
07:43 Mais ce que je constate sur le terrain, c'est que 80 % de la population veut acquérir des biens
07:51 qui sont en bas de 40 millions.
07:54 - D'accord.
07:55 - Voilà. 80 % ont un pouvoir d'achat assez faible.
08:00 Donc, ce qui fait que...
08:01 - Donc, ce n'est pas réalisable.
08:02 - Voilà. Aujourd'hui, l'immobilier coûte cher.
08:05 Un terrain à Benjaminville, un terrain de 500 m2, ce n'est pas moins de 25 millions.
08:09 Quel que soit l'emplacement avec ACD, quel que soit l'emplacement à Benjaminville.
08:13 Donc déjà, pris le terrain seul, vous faites pratiquement, je vais dire,
08:18 près de 30 à 40 % du coût de revient de votre investissement.
08:23 - Et la valeur du terrain mûre, on va dire, au fil du temps ?
08:28 - Oui. Notamment la valeur du terrain, il faut faire ce qu'on appelle le frais de noter.
08:33 Il faut ajouter le frais de noter.
08:34 En cas de voie, tu ne peux pas construire sans le permis.
08:37 Il faut avoir recours à un architecte pour te faire le permis de construire.
08:41 À côté de cela, il faut prévoir...
08:43 Il y a plein de petits, petits coûts.
08:45 Il faut prévoir, par exemple, un architecte, un contrôleur ou bien un ingénieur
08:49 qui va suivre les travaux parce qu'il ne suffit pas de construire pour construire.
08:52 Nous, dans notre équipe, nous avons un architecte, nous avons un ingénieur,
08:56 nous avons des techniciens en bâtiment pour suivre nos travaux.
08:59 Mais tout ça, il faut avoir l'information pour pouvoir les mettre en place.
09:03 Et tout ça, ça coûte.
09:04 Donc, comment calculer le coût de rentable, le coût de revient de votre municipalité ?
09:09 Si on prend une municipalité de 4 villas duplex,
09:11 aujourd'hui, la moyenne, ça tourne autour de 150 millions.
09:14 Mais comment déterminer ces 150 millions ?
09:17 Et comment déterminer ton bénéfice ?
09:20 Tu ne construis pas pour aller dormir ou bien pour faire des dons.
09:24 Tu construis pour vendre, en vue de faire un profit.
09:27 Donc, tout ça, ça a besoin d'outils, ça a besoin d'être suivi, d'être accompagné.
09:33 On ne se jette pas des dents vraiment.
09:36 Et d'où le bien fondé, justement, de ces dîners de l'immobilier,
09:39 pour en savoir un peu plus, pour avoir toutes les informations nécessaires
09:42 avant de se lancer dans le secteur ou pour ceux qui, ici, sont déjà lancés,
09:46 pouvoir encore avoir plus de capacités, justement, dans ce milieu.
09:50 Alors, on le sait, la Côte d'Ivoire dispose d'un arsenal juridique
09:54 qui lui permet de réguler ce secteur.
09:58 Mais ce qu'on constate, c'est qu'il y a une véritable anarchie dans le secteur de l'immobilier.
10:03 Regardez, la Côte d'Ivoire dispose vraiment de beaucoup,
10:07 contrairement à, comparativement à plusieurs pays,
10:10 mais les acteurs ne sont pas formés.
10:13 Ou bien les acteurs, des fois, parce que l'État ne peut pas tout contrôler.
10:17 Bien sûr.
10:18 Voilà, je me rappelle, j'ai suivi un interview du ministre de la Construction qui disait,
10:22 ils ont fait un inventaire, il y avait près de 60 000 logements en construction,
10:26 en cours de construction au niveau d'Abidjan.
10:29 60 000, non, 6 000 logements, pardon, 6 000 logements en cours de construction dans une période donnée.
10:36 On ne peut pas avoir six contrôleurs pour contrôler ces 6 000 logements.
10:39 Voilà, d'où les acteurs trichent.
10:42 Mais quand la loi t'attrape, eh bien, ce n'est pas facile.
10:46 Ce n'est vraiment pas facile.
10:47 Comme je l'ai dit, l'immobilier coucher, si tu as mis de l'argent dedans,
10:50 tu as construit sans permis de construire.
10:52 On a vu à la télé, le ministre a cassé plein d'immeubles,
10:56 ils ont abattu plein de minicités.
10:58 C'est tout ça, c'est parce que la loi a été respectée.
11:01 Donc, on comprend qu'il y a un réel besoin de formation,
11:04 comme vous l'avez dit, des différents acteurs dans ce domaine.
11:07 Oui, oui.
11:09 Même les ouvriers ont besoin d'être formés.
11:11 Là, on entend des réfléchis à comment former, recycler un peu les ouvriers,
11:15 parce qu'on a tendance à voir que les ouvriers, la majorité des ouvriers, ne sont pas littérés.
11:19 Ils le font parce qu'ils l'ont vu faire.
11:21 Aujourd'hui, avec la nouvelle, comment je peux dire ça,
11:26 ce que la nature, la dame nature nous impose comme nouvelle tendance,
11:31 on ne peut plus construire comme on construisait en 2000 ou bien en 1990.
11:35 Le changement climatique, il fait un tube, beaucoup de choses.
11:38 Le changement climatique, il y a les voleurs qui réfléchissent chaque jour.
11:42 Donc, aujourd'hui, quand tu construis, il faut faire appel à la domotique
11:45 pour pouvoir sécuriser encore plus ta maison.
11:49 Les maisons intelligentes, comme on le dit, depuis ta maison,
11:53 tu peux éteindre, si tu as oublié par exemple d'éteindre le climatisateur avant de partir,
11:55 tu peux l'éteindre.
11:56 Donc, et puis encore, avec, comme on le disait tout à l'heure, le changement climatique,
12:04 l'Afrique gagnerait, elle revient un peu aux matériaux de construction de nos ancêtres.
12:09 La terre, pour faire allusion par exemple au BTCS,
12:13 les briques de terre compressées, stabilisées.
12:16 Et qui sont très durables.
12:18 L'université de l'université Félix Poubany, il fait un tout.
12:23 L'université a été conçue en grande partie par des briques de terre compressées.
12:27 Donc, ce sont des pistes que nous sommes en train d'étudier,
12:30 que nous sommes en train de réaliser.
12:31 Par exemple, là, j'ai une mini-cité pour fin 2024 dans la zone de Hassini,
12:37 Moame, mais ça sera fait en BTCS.
12:40 D'accord. Alors, on va revenir rapidement.
12:42 Nous sommes déjà en train de faire notre pied-à-terre.
12:43 On va revenir rapidement au dîner de l'immobilier.
12:47 Alors, quelles sont les principales thématiques qui seront abordées ?
12:51 Au niveau de...
12:52 D'abord, le programme de dîner de l'immobilier,
12:56 on dit que c'est de 7h à 17h.
13:00 Donc, toute une journée, carrément.
13:01 Oui, toute une journée, de 7h à 17h.
13:03 Et de 9h, pardon, de 9h à 17h.
13:05 9h à 17h, nous avons une première partie de formation
13:10 qui va se baser sur le thème "Réussir la réalisation de ma mini-cité de A à Z".
13:14 À l'intérieur, nous allons voir, par exemple, les outils qu'il faut disposer
13:18 pour pouvoir réaliser, déterminer ton taux de rentabilité avant même de lancer.
13:23 Quel est le statut juridique que tu peux adopter pour lancer ta mini-cité ?
13:28 Quelle est la fiscalité qui est adaptée, par exemple, à ta mini-cité ?
13:32 Et le choix de ton constructeur, parce qu'en tant que constructeur
13:37 pour vendre de mini-cités, le constructeur, ton constructeur est un élément clé.
13:43 Comment est-ce que tu fais le choix de ton constructeur ?
13:45 Comment ça se passe ?
13:47 Comment on appelle les espaces communs dans ta mini-cité ?
13:52 Comment est-ce que c'est géré ?
13:53 La loi de copropriété, tout cela, aujourd'hui, nous avons plein d'articles.
13:58 L'article de 2013 qui a été renchéri en 2014 sur la copropriété.
14:02 Donc, tout ça.
14:04 Et puis, quelles sont les stratégies que tu peux mettre sur pied pour pouvoir être financé ?
14:09 Aujourd'hui, au niveau de l'événement, les dîners et l'immobilier,
14:12 nous sommes accompagnés depuis la troisième édition par une banque
14:15 qui sera présente le samedi 25 novembre 2023 à la septième édition des dîners et l'immobilier.
14:21 La banque vient pour vous répondre à toutes vos préoccupations liées au financement bancaire.
14:27 Parce qu'aujourd'hui, ça se dit dans la rue que les banques ne financent pas.
14:32 Mais je dis que ce n'est pas vrai.
14:33 Moi, j'ai été financé par une banque.
14:36 Et ce que j'ai constaté, c'est que les gens ne comprennent pas le langage bancaire.
14:40 Les gens ne s'approchent pas des vrais acteurs de la banque.
14:43 Pour avoir toutes les informations.
14:44 Pour avoir toutes les informations.
14:45 Et au cours du petit plus pour cette septième édition des dîners et l'immobilier du 25 novembre,
14:51 ce que nous avons mis avec des anciens banquiers et des banquiers en activité,
14:56 nous avons mis sur pied un cabinet d'accompagnement du montage du dossier bancable.
15:02 D'accord.
15:02 Pour des pré-promoteurs.
15:03 Très intéressant.
15:04 Des pré-promoteurs.
15:06 Et c'est au cours du dîner de l'immobilier, la septième édition,
15:10 nous allons recevoir le premier dossier.
15:12 Il va s'indiquer que ceux qui seront là auront quand même un traitement de faveur.
15:16 Puisque la banque même sera présente.
15:18 D'accord.
15:19 Alors, monsieur René Kessé, voilà, c'est la fin de cet entretien.
15:24 Mais avant de vous laisser partir,
15:25 quel conseil, très rapidement, vous pourriez donner à toutes les personnes
15:29 qui ont peur, justement, de s'investir dans ce secteur de l'immobilier ?
15:33 Avant de donner le conseil, je me réjouis d'abord de dire aux Ivoiriens,
15:36 nous sommes encore Ivoiriens,
15:37 qu'aujourd'hui, la diaspora a pris la pleine mesure de l'investissement dans l'immobilier.
15:43 Les acteurs de la diaspora sont très outillés et ils sont vraiment féroces.
15:48 Ils sont vraiment prêts.
15:50 Comme je l'ai dit, je suis coach dans le programme Back to Africa,
15:53 de investir au pays de Philippe Simon.
15:56 J'ai près de 200 personnes que je forme.
15:59 Donc, à côté de mes sept mini-cités,
16:01 je les accompagne aussi à réaliser des mini-cités.
16:03 Nous avons quatre mini-cités de la diaspora, ici encore d'Ivoire,
16:07 mais après qui va s'étendre dans d'autres pays,
16:09 parce que la diaspora, c'est toute l'Afrique.
16:12 Donc, la diaspora, aujourd'hui, elle est prête.
16:15 Mais avant de se lancer dans l'immobilier,
16:18 l'immobilier, non seulement ça coûte cher,
16:21 mais il y a beaucoup d'anarchie dedans.
16:22 C'est vrai, on ne peut pas se cacher,
16:24 on ne peut pas cacher le soleil avec sa main.
16:26 Donc, c'est d'avoir, de vous appartenir à une bonne raison
16:30 et de faire très attention.
16:33 Voilà, ne pas faire un peu comme les jeunes de maintenant
16:35 qui veulent avoir tout l'argent maintenant et tout de suite.
16:39 Ma structure s'appelle Imo Finance 5G.
16:43 Le 5G, ça fait allusion à la rapidité de la téléphonie.
16:48 Mais en même temps, le 5 qui est là,
16:49 je me dis que quand tu rentres dans l'immobilier,
16:51 il faut attendre cinq ans pour faire ton premier bilan.
16:53 D'accord.
16:53 Là, je suis rentré en 2021.
16:55 C'est très important à savoir.
16:56 Donc, j'attends cinq ans pour faire mon premier bilan.
16:59 Donc, aux jeunes, je dirais d'être patient.
17:01 L'immobilier, c'est la patience.
17:05 Alors, merci beaucoup d'avoir répondu à toutes ces questions.
17:08 Je rappelle que les dîners de l'immobilier,
17:10 c'est un projet initié justement par vous.
17:13 C'est un rendez-vous trimestriel.
17:15 Et le prochain aura lieu quand ?
17:17 Le prochain, c'est le samedi 25 novembre 2023.
17:22 Et le suivre prochain, ce sera le 2 mars 2024.
17:25 Donc, c'est un rendez-vous de partage justement autour de l'immobilier.
17:30 Merci à tous d'avoir suivi cette émission.
17:32 L'actualité continue sur cette info et sur cette info.ci.
17:36 (Générique)