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00:00 (Générique)
00:09 Bonjour, bienvenue sur Investeur TV, dans notre émission "Idées de placement".
00:13 Placement dans les parkings, aujourd'hui, avec l'auteur du livre "Investir dans les parkings pour créer sa liberté financière", Alexandre Lacharme.
00:22 Alexandre, bonjour.
00:23 Bonjour.
00:24 Alors, peut-être deux mots sur votre parcours. Qu'est-ce qui vous a conduit à investir, à vous spécialiser dans l'investissement parking ?
00:29 J'avais envie d'investir dans l'immobilier. Et l'investissement dans les parkings était plus abordable, plus accessible financièrement.
00:35 C'était un peu compliqué de pouvoir acheter un appartement tout de suite.
00:38 Le pari était déjà cher il y a une dizaine d'années.
00:40 Et du coup, je me suis dit que le parking, c'est à ma portée, c'est facile à comprendre, c'est accessible.
00:45 Même si je n'y connais rien en immobilier, je peux le faire.
00:48 Et je peux le faire à crédit, puisque le parking est éligible au crédit immobilier.
00:52 Donc, c'était pour moi. J'ai dit "on y va".
00:54 Ok. Alors, rentrons dans le vif du sujet. Quels sont les principaux avantages d'investir dans les parkings par rapport aux autres actifs immobiliers ?
01:03 Ce n'est pas d'entretien. Accessible financièrement, dès 10 000, 15 000 euros, on peut acheter parfois moins.
01:11 Et les banques prêtent pour ce genre d'investissement ?
01:13 Les banques prêtent sur du crédit immobilier. Pas forcément du crédit à la consommation, mais du crédit immobilier sur 20 ans.
01:19 Donc, c'est au même titre qu'un appartement, que l'immobilier d'habitation, on peut investir avec un crédit immobilier dans un parking.
01:27 Donc, ça, peu de gens le savent, mais ça peut être intéressant de s'en servir.
01:30 Alors, comment fait-on pour évaluer le potentiel, donc la rentabilité d'un parking ?
01:35 Alors, c'est comme pour l'immobilier classique, c'est l'emplacement. On répète souvent l'emplacement dans l'immobilier, mais c'est valable aussi pour le parking.
01:42 Il faut que le parking soit dans un endroit où il est difficile de se garer.
01:47 Si le parking est bien acheté, mais qu'il est dans un endroit où il n'y a pas de demande, il n'y a pas de locataire potentiel, ça ne sert à rien.
01:54 Donc, il vaut mieux acheter un parking un peu plus cher, mais qui va se louer facilement.
01:57 Donc, c'est en premier lieu l'emplacement, le critère numéro un.
02:01 Comment vous faites pour savoir justement s'il y a de la demande ou pas assez ?
02:04 C'est une bonne question. Il faut connaître l'environnement. Il faut peut-être prendre un café en terrasse, se promener, découvrir l'environnement.
02:12 Je recommande d'acheter un parking dans un environnement que vous connaissez.
02:25 C'est vrai qu'acheter un parking à l'autre bout de la France, si on ne connaît pas l'environnement, ce n'est pas très prospère.
02:30 L'immobilier vaut mieux connaître son environnement et encore plus avec les parkings.
02:35 Il faut que ce soit un emplacement situé dans une rue où on ne peut pas se garer, que ce soit pour une voiture ou un deux-roues.
02:42 C'est ça le plus important.
02:44 Quels sont les rendements moyens que l'on peut attendre ?
02:49 La réputation d'être parmi les actifs immobiliers qui génèrent le plus de rendement, est-ce que c'est le cas ?
02:57 C'est le cas, mais ce n'est pas le point essentiel selon moi.
03:01 C'est le cas dans la mesure où dans l'immobilier d'habitation, à Paris, on dit que dans l'ancien, ça peut être 3%, un peu plus.
03:06 Et si on met Paris, on va dire que les prix sont élevés, mais à part Paris ?
03:10 Pour un parking, c'est entre 5 et 7% à peu près.
03:14 Donc vous me direz que c'est un peu plus que l'immobilier d'habitation, mais ce n'est pas non plus transcendant.
03:19 En revanche, il n'y a pas tous les inconvénients des travaux, ce n'est pas la même législation, etc. J'y reviendrai après.
03:25 En revanche, vous pouvez développer, décupler votre rentabilité si parfois vous vous dites que plutôt que de louer un parking à 100 euros à une voiture,
03:34 je vais peut-être le diviser en quatre et le louer à 200 euros à quatre motos.
03:38 C'est un peu l'équivalent du co-living pour l'habitation.
03:42 Ça a été ma spécialité depuis 10 ans. C'est comme ça que j'ai accéléré.
03:45 Que vous dopez le rendement.
03:47 Alors justement, y a-t-il des frais de maintenance, opérationnels, auxquels on ne peut pas se pencher ?
03:53 Y a un parking, y a pas de charges aussi ?
03:55 Alors en réalité, il y a des charges.
03:57 De même titre qu'un appartement, vous contribuez aux charges de copropriété.
04:00 D'accord, même si le temps entier est très réduit, ça reste...
04:02 Oui, mais vous contribuez.
04:03 Donc si fatalement vous avez un ascenseur à voiture, un monte-charge, ce sera plus cher qu'une rame d'accès.
04:10 Donc il faut faire quand même attention à certains points.
04:12 Et il y a une taxe foncière aussi.
04:13 C'est un vrai bien immobilier.
04:14 Il y a des gens qui pensent que le parking n'est pas de l'immobilier.
04:17 Ils me disent "ah, voudriez-vous pas investir dans l'immobilier ?"
04:19 Mais le parking, c'est de l'immobilier.
04:21 Et donc on participe aux charges de copropriété.
04:23 La fiscalité, c'est classique, pareil, lié à la foncière.
04:26 C'est du revenu foncier.
04:28 Malheureusement, il n'y a pas de niche fiscale avantageuse.
04:32 Le fait que ce soit des petits montants, ça ne vous soustrait pas ?
04:35 Ah non, non, non, bien sûr.
04:37 C'est du revenu foncier, donc c'est votre range marginal d'imposition, plus CAG, CRDS.
04:41 Et après, si vous voulez, vous pouvez aussi investir dans le cadre d'une société.
04:44 La plupart du temps, c'est une SCI.
04:46 Que vous pouvez soit sujettir à l'impôt sur le revenu pour éviter l'indivision,
04:49 ou alors à l'impôt sur les sociétés avec le régime des entreprises.
04:52 Quels sont les gros pièges et gros risques à éviter ?
04:56 C'est de sous-estimer les charges de copropriété.
05:00 Justement, c'est le point clé.
05:03 Les débutants souvent se font un peu avoir, se disent
05:05 "Ah tiens, j'ai dans cette rue un parking à 15 000 euros",
05:08 alors qu'en règle générale, c'est plutôt 20 ou 30 000 euros.
05:11 Mais il y a un piège.
05:13 Et le piège, c'est quoi ?
05:14 C'est que souvent, les charges vont exploser par rapport à un mont de voiture.
05:18 Si vous avez des charges de plus de 20 euros par mois, 25 euros par mois,
05:21 parfois ça peut monter jusqu'à 40 par mois.
05:23 C'est qu'il y a un problème.
05:25 Il faut bien regarder ça.
05:27 Donc ça peut vous plomber la rentabilité et faire peur aux locataires.
05:30 Donc faites attention aux charges de copropriété.
05:32 Selon vous, comment l'évolution, et on peut le dire, la mutation des modes de transport,
05:35 de l'urbanisme, c'est-à-dire moins de places de parking, de stationnement en surface,
05:39 autopartage, voitures électriques,
05:42 va-t-elle influencer l'investissement dans les parkings ?
05:47 Oui, c'est sûr qu'aujourd'hui, même les politiques des villes,
05:50 avec le stationnement payant pour les deux roues,
05:53 à Paris il y a un an et demi, à Boulogne récemment, et dans d'autres villes qui vont suivre,
05:57 c'est sûr qu'aujourd'hui, il faut s'adapter à tous les sceptiques du parking
06:01 qui disent que le parking, ça ne marche plus.
06:03 Ça marche pour les deux roues, pour les scooters et les motos.
06:06 Il fallait tout simplement y penser.
06:08 Il va falloir peut-être mettre des bornes aussi.
06:10 Il y a quelques acteurs qui se lancent, des start-up,
06:12 pour équiper des bornes avec le fameux droit à la prise.
06:15 En tant qu'investisseur, c'est rentable d'installer ?
06:17 C'est encore peu développé.
06:20 Mais c'est une tendance qui est à surveiller.
06:22 C'est une tendance qui est à surveiller.
06:24 Il faut simplement comprendre, je pense qu'il faut être agile comme entrepreneur,
06:27 et il faut comprendre quel client je vise, quel locataire je veux.
06:31 Est-ce que je veux un locataire qui a une grosse voiture ?
06:33 Est-ce que je veux un locataire qui a peut-être une moto ?
06:35 Il faut vraiment comprendre ça et acheter au bon endroit en fonction du client désiré.
06:39 Donc il y a vraiment une étude de marché à faire.
06:41 Et c'est en ça que je dis souvent que c'est de l'entreprenariat.
06:43 Alors justement pour tous ceux qui voudraient acheter au bon endroit,
06:46 quel conseil vous leur donneriez ?
06:49 Je leur donnerais comme conseil de bien connaître l'environnement,
06:52 d'apprendre à négocier aussi.
06:54 C'est sûr que d'avoir pu apprendre à négocier,
06:58 ça m'a servi pour faire des bonnes acquisitions.
07:00 Donc apprendre à négocier, il y a des leviers assez simples à comprendre.
07:05 D'acheter peu cher, d'acheter dans un endroit où ça se loue,
07:08 de ne pas acheter au -4 ou au -5 si possible,
07:10 mais plutôt peut-être au -1 ou -2 si c'est sous une copropriété.
07:14 Et puis avant toute chose d'acheter le livre que vous avez écrit,
07:17 que vous avez montré à la caméra.
07:19 Et tout ce que vous venez de dire est résumé, même développé dans cet ouvrage.
07:23 Exactement aux éditions Erol depuis le 16 juin 2022.
07:27 Pour 24 euros ce sera un bon investissement.
07:29 Avant toute chose, on avait vu ça dans le parking,
07:31 ah oui c'est dans le livre d'Alexandre.
07:33 Alexandre, merci.
07:34 Merci Stéphane.
07:35 Merci à tous de nous avoir suivis.
07:37 Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV
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