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00:00Bonjour, bienvenue sur SRTV dans notre émission « Idées de placement ».
00:14Idées de placement dans les clubs d'îles immobiliers aujourd'hui.
00:19J'ai pour cela invité Victoire Droit, le directeur général de Pulsim & Partners.
00:24Victor, bonjour.
00:25Bonjour Stéphane.
00:26Deux mots sur votre maison, Pulsim, et puis son fondateur bailleur, c'est Xavier Alvarez-Romand ?
00:33Exactement.
00:34En fait, Pulsim est une plateforme qui a vocation à offrir une possibilité de co-investir
00:39sur les opérations immobilières de Xavier Alvarez.
00:42Pour ceux qui ne connaissent pas Xavier, c'est quelqu'un qui a beaucoup investi dans l'immobilier
00:47pour compte propre, à titre personnel.
00:49En cumulé, sur les 20 dernières années, il a investi plus d'un milliard d'euros à titre personnel.
00:54Et il a décidé aujourd'hui d'ouvrir le capital de ses opérations à des investisseurs tierces.
00:59Je le présente comme la 345e fortune française des entrepreneurs.
01:04Vous avez réalisé, à travers Pulsim, depuis 2021, 13 opérations qui ont mobilisé 122 millions d'euros.
01:15Vous pouvez nous donner quelques exemples d'opérations que vous avez réalisées ?
01:18Bien sûr.
01:19On va opérer sur deux segments.
01:20On a des opérations marchande-biens valuade et on a des opérations sous forme de foncières.
01:25Donc une opération valuade, par exemple, sur des bureaux qu'on a achetés à Madrid,
01:30dans le quartier de Madrid-Coelho.
01:32Un plateau de bureaux qu'on a acheté et revendu sous un horizon assez court.
01:36Voilà un premier exemple.
01:38Deuxième exemple, une foncière, un actif qu'on a acheté, qui est un campus universitaire,
01:43qui est situé à Nanterre, à 200 mètres du RER, et qu'on garde en patrimoine
01:47avec un locataire de premier rang, un bail solide et un très bon financement.
01:51D'accord.
01:52En effet, vous proposez trois offres en fonction de niveau de risque et de rendement divers, variés.
02:00Il y a des émissions obligataires pour financer des opérations immobilières.
02:04Là, on est sur une durée de 12 à 24, même 48 mois.
02:08C'est en général étendu.
02:10Il y a des club deals marchande-biens.
02:12Là, c'est une durée de plutôt 2 à 3, 2 à 4 ans.
02:15Et enfin, des club deals sous forme de foncières.
02:19Là, la durée est plutôt de 5 ans.
02:22Est-ce que vous pouvez nous expliquer, pour chacun de ces catégories,
02:25les caractéristiques, rendement cible, avantage, risque, profit d'investisseur, etc.
02:31Effectivement, on a trois segments.
02:33Sur la partie dette obligataire, on va proposer des obligations.
02:36Ce sont des durées contractuelles de 24 à 36 mois, en général.
02:40La particularité des obligations, c'est que c'est assorti de sûretés réelles
02:44qui vont passer par exemple par des hypothèques, des nantissements de parts.
02:48Généralement, il y a un intérêt pour de la trésorerie d'entreprise
02:52puisqu'on reste sur des durées courtes.
02:54Et on va monter des produits chez nous qui offrent une distribution mensuelle,
02:57notamment sur les premières émissions obligataires qu'on a émises.
03:00Donc ça, c'est pour le premier segment.
03:03On est sur des rendements cibles.
03:04Bien sûr, ce n'est pas garanti.
03:05C'est juste, comme son nom l'indique, une cible, un objectif.
03:08C'est de l'ordre de 8 à 9 % chez nous.
03:11Ça s'adresse à quel genre, à quel profil d'investisseur ?
03:14Déjà, au niveau du ticket d'entrée, on est à 100 000 € sur l'ensemble de la gamme.
03:18Exactement.
03:19Donc voilà, ça peut être principalement de la trésorerie d'entreprise,
03:22personne physique, personne morale.
03:24Ça peut être logeable également dans des contrats d'assurance-vie luxembourgeois.
03:27D'accord. Vous avez combien en général par année en catalogue ?
03:31Alors là, sur l'année prochaine, c'est difficile à dire,
03:34mais je pense qu'on aura à peu près 15 à 20 millions d'émissions obligataires.
03:38Ce qui est pas mal, parce que les promoteurs, aujourd'hui,
03:40ils ont du mal un peu à construire, à faire sortir le terre, comme on dit.
03:43Ensuite, il y a les club deals marchands de biens.
03:45Exactement. Alors, les club deals marchands de biens, c'est des club deals,
03:49donc les investisseurs vont rentrer en capital.
03:52Donc on les fait rentrer au moment où on a purgé les permis de construire,
03:56notamment de nos opérations.
03:57Donc ils vont rentrer sur une opération où on a purgé une partie du risque.
04:02D'accord.
04:03Et on va aller cibler, principalement, en fait, on a monté une offre dédiée
04:07aux investisseurs qui font du remploi, donc du 150 au BTR,
04:11notamment pour les investisseurs qui ont scellé leur société.
04:13Voilà, c'est des entrepreneurs qui ont vendu, et donc,
04:15soit ils réinvestissent dans les start-ups.
04:17Exactement.
04:18C'est assez récent, je crois que la réglementation a changé depuis peu.
04:21Et là, il y a un flou pour l'année prochaine.
04:23En tout cas, aujourd'hui, on peut encore loger de l'immobilier,
04:26faire du 150 au BTR, 0 BTR sur de l'immobilier.
04:31Voilà, on verra pour les années à venir.
04:33En tout cas, on a un concept qui est assez innovant.
04:35En fait, pour en revenir à l'ADN de Pulsim, c'est qu'on va co-investir,
04:39c'est le propre de notre ADN, c'est qu'on va co-investir
04:41systématiquement auprès de nos futurs investisseurs co-associés.
04:45Donc on va mettre systématiquement, là, sur les premières opérations,
04:48on est à 50% des capitaux propres, et on mettra en place des systèmes
04:51via un pacte d'associés.
04:53Quel est le véhicule juridique, le support juridique ?
04:55C'est une SAS.
04:56Une SAS, d'accord.
04:57Donc vous mettez 50% et les investisseurs, les partenaires...
05:00Les investisseurs mettent 50%, et on peut aménager des règles.
05:02Par exemple, on peut abandonner prioritairement nos fonds propres
05:05par rapport à nos associés.
05:06Donc on prend un risque plus important, du moins,
05:09on va retirer une partie du risque aux associés.
05:12Ah d'accord, un peu comme les fonds dans les start-up,
05:14une espèce de ratchet, quoi.
05:16En quelque sorte.
05:17Un peu comme un produit structuré, finalement,
05:19et la contrepartie de ça, c'est qu'on va contractualiser
05:21le TRI de nos associés.
05:22Donc c'est une approche assez innovante, en tout cas,
05:24sur le segment du 150, 0 BTR.
05:27Et ensuite, il y a les clubs, deals, donc foncières.
05:30Exactement.
05:31Alors là, l'approche, c'est très simple.
05:32C'est qu'on a un actif, on le garde en patrimoine,
05:35donc on va aller chercher un financement long terme.
05:37La logique chez Pulsim, c'est de ne traiter que des actifs
05:40qui ont un emplacement prime.
05:42Ça, c'est la volonté de Xavier.
05:43Avec tout le track record qu'il a eu aujourd'hui,
05:45il ne se focalise que sur les actifs prime.
05:47Tant pour les foncières que pour les opérations marchandières ?
05:49Pour les deux.
05:50Mais surtout sur les foncières, on aura en logique
05:52de ne garder en patrimoine que des actifs prime.
05:54Et comme on travaille sur des actifs d'une volumétrie importante,
05:57on va faire rentrer des coûts investisseurs sur des opérations.
06:00D'accord.
06:01Sur une approche pari-passu, autrement dit,
06:03il y aura une équité entre les associés.
06:05C'est-à-dire que nous, on va apporter, par exemple,
06:0750% des fonds propres, on aura 50% des parts de la SAS,
06:1050% du résultat.
06:12L'investisseur qui nous rejoint, qui coût-investit à nos côtés,
06:14qui apporte 5%, détient 5% de la structure,
06:175% du résultat.
06:18Ce que je veux dire, c'est qu'il y a un partage strict de la valeur.
06:20D'accord, oui.
06:21Il n'y a pas de commission de surperformance,
06:22pas de carré d'intérêt.
06:23Donc, on est à un niveau d'équité.
06:25Ou l'équivalent de prime d'émission, je comprends.
06:27Voilà.
06:28Pouvez-vous nous présenter ?
06:29Pareil, c'est des tickets minimum de 100 000.
06:31Toujours 100 000.
06:32Investisseurs qualifiés.
06:33Donc, pouvez-vous nous présenter pour chacune des offres,
06:37quelques opérations qui sont prochainement ouvertes à l'association ?
06:44Oui.
06:45Là, on a des foncières actuellement.
06:47On a un club deal qui est situé dans le sud de la France
06:49qui va concerner trois actifs commerciaux prime
06:52situés sur une des routes nationales les plus fréquentées des Alpes-Maritimes.
06:55Là, par exemple, sur cette opération, nous conservons 51% du deal.
06:59On fait une augmentation de capital pour faire rentrer des coûts associés,
07:03typiquement sur cette opération-là.
07:05Premier exemple.
07:06Deuxième exemple, en région parisienne.
07:08On a là aussi mis la main sur trois commerces situés sur un emplacement prime
07:13à Rueil-Malmaison, au plein cœur d'un écoquartier,
07:15en fait, sur la place centrale d'un écoquartier.
07:17Et là aussi, on procède de la même manière.
07:19On fait une augmentation de capital pour venir faire rentrer des investisseurs,
07:22des coûts investisseurs sur cette opération-là.
07:24Je suis sûr qu'ils sont en train de nous écouter avec intérêt.
07:26Je sais bien que ce n'est pas de la recommandation d'achat,
07:28ce n'est pas de la promotion, c'est juste du partage d'informations
07:32et de donner des idées de placement, comme le nom de l'émission l'indique.
07:36Donc, tous ceux qui veulent se renseigner un peu plus, comment font-ils ?
07:40Ils peuvent aller sur notre site internet.
07:42Après, toute la distribution est intermédiaire.
07:45Donc, c'est auprès de conseillers en gestion de patrimoine
07:47et de famille et office principalement.
07:49Je les invite à se rapprocher de leurs conseils.
07:51Victor, merci pour cette belle idée de placement.
07:54Merci à vous.
07:55Merci à tous de nous avoir suivis.
07:56Je vous rendez-vous très vite sur Investeur TV avec d'autres idées de placement.
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