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00:00 [Générique]
00:09 Bonjour, bienvenue sur l'Histoire TV dans notre émission "Idées de placement"
00:13 où aujourd'hui c'est David Seixique, le directeur général et cofondateur d'une SCPI qui a le vent en poupe en ce moment.
00:22 C'est Remake Live. David, bonjour.
00:24 Bonjour Stéphane.
00:25 Peut-être deux mots de présentation sur votre société, donc Remake Asset Management et puis cette fameuse SCPI Remake Live.
00:32 Bien sûr. Alors Remake Asset Management est une jeune société de gestion qui a été lancée en fin 2021, en décembre 2021.
00:40 Donc ça a été lancé avec sept collaborateurs extrêmement expérimentés,
00:47 puisqu'on a une expérience moyenne des collaborateurs de l'ordre de 10 ans dans ce métier de gestion des fonds immobiliers grand public.
00:56 On est donc une société de gestion qui crée, gère des produits d'épargne à sous-jacents immobiliers destinés à une clientèle grand public.
01:06 Donc aujourd'hui on est 15 personnes dans la société de gestion et on a lancé en février 2022 notre première SCPI Remake Live.
01:14 Remake Live a aujourd'hui une capitalisation de l'ordre de 400 millions d'euros.
01:20 Donc c'est un véhicule qui a trouvé son public. On a 3000 associés au sein de ce véhicule qui est commercialisé notamment au travers des conseillers en gestion de patrimoine.
01:30 C'est une des premières particularités de ce produit. C'est du B2B2C.
01:34 Donc nous on ne prend pas de souscription en direct, on est intermédiaire et on peut souscrire aussi.
01:39 Et ça c'est extrêmement puissant vu la nature du produit qui est sans commission de souscription en assurance-vie.
01:45 Alors un attrait particulier c'est le fait aussi qu'il n'y ait pas de frais de souscription.
01:49 Absolument, ça fait partie des choix qu'on a faits lorsqu'on a créé finalement le setup du fonds.
01:56 On a choisi d'avoir une absence de commission de souscription, donc une absence de frais d'entrée.
02:02 Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a pas de frais du tout dans le produit, attention, ce n'est pas la même chose.
02:05 C'est juste une répartition des frais différentes au sein du produit,
02:09 notamment pour s'intégrer plus favorablement au sein des contrats d'assurance-vie.
02:13 Alors pour l'investisseur, il n'y a pas seulement le fait qu'il n'y ait pas de frais de souscription,
02:16 il faut aussi voir la qualité des actifs puisque c'est là où va se faire la perf.
02:20 Alors vous avez investi sur 400 millions, ils sont déjà déployés. Sur quel genre d'actifs vous avez placé cet argent ?
02:27 Alors on a effectivement 31 actifs aujourd'hui en portefeuille.
02:31 L'intégralité de la collecte a été déployée sur les deux dernières années,
02:35 ce qui nous a permis en 2022 d'avoir le meilleur taux de distribution du marché avec 7,64%.
02:43 Et cette année, peut-être, on attend encore les derniers classements, de réitérer l'exploit
02:48 puisqu'on a un taux de distribution pour 2023 de 7,79%.
02:55 Ce qui est élevé, donc on précisera bien pour ne pas qu'il y ait de malentendus,
02:58 parce que les performances passées ne présagent pas les performances futures
03:01 et ce ne sont pas des garanties mais des cibles, un objectif bien entendu.
03:06 Absolument, donc je rappelle, et vous avez raison de le rappeler Stéphane,
03:09 que le TRI cible à 10 ans, parce que c'est de l'immobilier,
03:12 c'est quand même une période de détention longue de l'ordre de 10 ans, on est sur des actifs réels,
03:16 c'est donc dur. Avec des fluctuations de marché dont on va parler.
03:18 Voilà, et là on est sur un TRI cible de 5,9%, mais en tout cas sur les deux premières années,
03:24 avec une performance globale de l'ordre de plus de 16%, on est en avance.
03:28 Alors il y a une autre, comment dirais-je, spie qui a un peu le vent en poupe,
03:31 donc c'est Hiroko Zen, vous la connaissez, comment vous distinguez,
03:34 c'est-à-dire qu'un investisseur qui voudrait faire l'arbitrage,
03:38 ou bien peut-être mettre sur les deux, qu'est-ce que vous lui diriez ?
03:42 Alors je ne vais pas parler d'Hiroko, qui est aussi un très beau véhicule,
03:48 qui est disponible dans le marché. Nous, notre distinction dans la stratégie d'investissement,
03:52 on a une approche qui est assez particulière, puisqu'on a une approche qui est foncière.
03:57 C'est-à-dire que plutôt que d'aborder l'immobilier par le haut, on l'aborde par le bas,
04:00 c'est-à-dire qu'on s'intéresse d'abord à la valorisation foncière de l'emplacement,
04:04 sa possibilité d'appréciation dans le temps, est-ce que l'environnement va évoluer autour de ce foncier,
04:10 est-ce que ce foncier va pouvoir intégrer la ville avec un grand V, et donc se valoriser,
04:15 et ensuite on s'intéresse à l'immeuble et à ses occupants, etc.
04:20 Donc on a vraiment une approche très basique sur l'approche foncière en particulier,
04:23 et puis cette approche qui est doublée d'un type de gestion qui est opportuniste,
04:28 puisqu'on fait aussi bien du bureau que de l'hôtellerie, que du commerce ou de l'activité,
04:36 donc on ne s'interdit rien.
04:38 D'accord, diversifié en termes d'activité et aussi de zone géo ?
04:42 Et de zone géographique, puisque nous sommes investis aujourd'hui dans 6 pays,
04:45 aussi bien au Royaume-Uni, en Espagne, aux Pays-Bas, en France, en Allemagne et en Irlande,
04:53 et effectivement on a une spécificité sur ce produit, une spécificité qui nous est chère,
04:58 qui est la suivante, c'est qu'on a 5 à 10% de la collecte de la SCPI qui est investie dans du social,
05:05 sans attente de rémunération financière, sans attente de rentabilité financière,
05:10 mais sur la base de critères extra-financiers uniquement,
05:13 ce qui nous permet par exemple d'avoir développé près de 30 millions de logements sociaux,
05:18 d'avoir acquis dans des conditions financières de rentabilité assez faibles,
05:22 finalement pour les SCPI, un hôtel d'urgence pour femmes battues, etc.
05:26 Ils gèrent quand même du revenu, mais pas au même niveau que...
05:31 Exactement, ce sont des conditions de revenus qui sont très faibles,
05:34 et surtout la perspective d'acquisition, c'est-à-dire que le process d'acquisition de ce type d'actifs
05:41 se fait sur une grille qui n'est pas la rentabilité, mais vraiment une grille d'utilité.
05:45 Est-ce que si on investit dans cet actif, ça va permettre d'avoir une utilité ?
05:48 Est-ce que ça va permettre de sortir une opération qu'un investisseur classique n'aurait pas fait
05:51 parce que la rentabilité n'était pas au rendez-vous ?
05:53 Nous, s'il y a une utilité sociale, on le fait.
05:57 Après, il reste quand même l'actif Pierre pour un potentiel futur,
06:01 mais sur lui c'est un hôtel social, demain ce sera peut-être un hôtel de luxe,
06:04 et donc là la valeur sera tout autre.
06:07 Si on parle de crise immobilière, comment ça impacte Rimey Klein ?
06:12 Déjà, avant de parler de crise immobilière, parce que tout le monde a tendance à l'oublier,
06:16 en fait on est sorti d'une crise financière, sauf que l'immobilier a une telle inertie
06:20 qu'on est en train aujourd'hui de vivre une crise financière qui est déjà intervenue il y a 18 mois
06:24 sur certaines classes d'actifs.
06:26 Il ne vous aura pas échappé qu'on a vécu une démondialisation,
06:28 on est en train de vivre une démondialisation avec l'augmentation du niveau de vie de la Chine
06:33 et l'augmentation du coût de nos outils de production mondiaux,
06:37 qui s'est doublé effectivement de la crise en Ukraine, la guerre en Ukraine,
06:41 tout ça a importé de l'inflation en Europe,
06:43 et cette inflation a obligé finalement les pouvoirs publics à intervenir au travers des banques centrales
06:48 en augmentant les taux de manière massive, et surtout dans des proportions qu'on n'a jamais connues historiquement.
06:55 Et qu'est-ce qui se passe ?
06:56 Ça a bousculé la hiérarchie des placements.
06:58 Les placements se sont revalorisés du jour au lendemain,
07:01 on a le taux sans risque qui a augmenté considérablement,
07:03 et puis vous arrivez à ce plan réel qui eux sont très très lents,
07:07 ne sont pas forcément en mark to market, sont beaucoup plus lents de leur inertie structurelle,
07:13 qui ne se sont pas adaptés tout de suite,
07:15 et on s'est retrouvé finalement avec des taux sans risque supérieurs à la rentabilité de certains actifs immobiliers,
07:21 et donc des clients, des investisseurs qui se retrouvaient mécaniquement en situation d'arbitrage.
07:27 Est-ce qu'il ne vaut pas mieux que je sorte pour aller faire autre chose ?
07:29 C'est l'opportunité, le coût d'opportunité,
07:32 et qui dit arbitrage dans les actifs réels dit problématique de liquidité.
07:36 Et on a donc des fonds qui se sont retrouvés dans une situation…
07:38 En décollecte.
07:39 En décollecte, et donc avec des problématiques de liquidité.
07:42 Alors nous on a une chance…
07:43 Il y a aussi la valeur des actifs qui a pu être dépréciée,
07:46 puisque justement il y a ce débat sur la rentabilité.
07:48 Bien sûr, bien sûr, effectivement.
07:50 Mais vous, comme vous êtes jeune, en général la valeur de 2022 est proche de celle d'aujourd'hui, je pense.
07:54 Absolument.
07:55 En immobilier, ce qui se passe, c'est qu'on est exactement comme dans le cas d'une classe obligataire,
07:58 les taux montent, les valeurs se déprécient,
08:00 et donc on s'est retrouvé dans cette situation dans certains fonds.
08:03 Et effectivement, en plus de la problématique de liquidité,
08:05 on se retrouve avec des sujets de dépréciation d'actifs.
08:07 Nous on n'est pas concernés, on a eu un peu de chance quand même.
08:10 Alors les autres, je suis sûr que ça va s'arranger,
08:12 il y a des perspectives favorables sur les taux.
08:14 Mais en tout cas, nous on n'a pas été concernés,
08:16 on est rentrés dans un timing de marché extraordinaire.
08:18 Ça a créé des opportunités, j'imagine,
08:20 puisque ceux qui avaient reçu une scelle décollecte
08:21 ne pouvaient pas se positionner sur les meubles à carnet.
08:24 Évidemment, nous on est arrivé dans un timing de marché
08:26 où on investissait, on collectait avec des gens en face de nous
08:29 qui tous les jours étaient en difficulté.
08:31 Donc on a pu saisir des opportunités
08:33 que nous n'avions pas été en capacité de saisir.
08:35 Quand tout le monde voulait acheter à tout le monde.
08:37 Dans d'autres conditions.
08:38 On a pu acquérir des immeubles au Royaume-Uni,
08:41 notamment un immeuble, je pense, à Dublin,
08:44 qui a été vendu suite à une saisie par une banque,
08:46 qui a été affichée à plus de 50 millions d'euros,
08:48 qu'on a pu avoir à 34 millions d'euros.
08:50 On a pu se positionner à Londres, à la City,
08:54 sur des niveaux de prix au mètre carré à faire à 10 000 euros,
08:57 ce qu'on n'a pas vu depuis une quinzaine d'années,
09:00 sur des niveaux véritablement très faibles.
09:02 Donc là, effectivement, le malheur des uns fait le bonheur des autres.
09:05 Donc ça nous a permis, nous, de pouvoir développer notre stratégie foncière
09:10 dans des lieux où, effectivement, initialement,
09:12 on ne pensait pas qu'on aurait l'opportunité d'acquérir du foncier
09:15 en plein milieu de Dublin ou en plein milieu de Londres.
09:17 C'est une opportunité extraordinaire,
09:18 qui est aussi défensive pour le portefeuille.
09:21 Et puis, pas de stock, pas de stock à gérer.
09:24 Donc, effectivement, maintien des prix de part,
09:26 puisque nous avons fait expertiser notre patrimoine deux fois cette année,
09:30 une fois au mois de juin et une fois au mois de décembre.
09:33 Et il y a une variation sur le prix de part,
09:36 enfin, sur la valeur de reconstitution,
09:39 c'est un peu plus technique, mais en tout cas, c'est le terme dans une SCPI,
09:42 sur la valeur de rendement de l'ordre de 0,4 %.
09:44 Donc c'est le trait du stylo.
09:47 - OK. Alors, pour 2024, comment se présentent les perspectives ?
09:52 - Les choses sont plutôt bonnes. Elles se présentent bien.
09:55 On est dans un véhicule qui dispose d'un stock acheté au pire du marché.
09:58 En tout cas, on pense que c'est le pire du marché,
10:00 avec 400 millions d'euros achetés sur un rendement moyen de l'ordre de 7 %.
10:04 Donc, on a du stock qui génère du rendement et qui va s'indexer.
10:08 Et puis, on a devant nous des vendeurs encore en difficulté.
10:13 Donc, des opportunités supplémentaires pour nous
10:15 de faire augmenter notre patrimoine dans des conditions relutives pour le portefeuille
10:19 et des perspectives, peut-être, on espère en tout cas,
10:22 de revalorisation à terme du portefeuille,
10:25 puisqu'on commence à parler dans le marché de baisse des taux.
10:28 Qui dit baisse des taux, dit revalorisation de l'immobilier.
10:31 C'est toujours la relation inverse propre à l'obligation.
10:34 Et donc, ça pourrait être un second moteur de performance pour Remake Live en 2025.
10:39 - Et vous voudriez monter à combien d'encours, ou bien plutôt créer un deuxième véhicule ?
10:42 - Alors, créer un deuxième véhicule, on y pense.
10:45 Les choses ne sont pas encore actées, parce que créer pour créer, ça ne nous intéresse pas.
10:48 Donc, on cherche à toujours innover et donc à créer un produit différenciant.
10:53 Ce qu'on est en train de... sur lequel on avance, ce n'est pas tout à fait encore décidé.
10:57 - D'accord. Pour ceux qui sont intéressés, je pense qu'ils sont nombreux.
11:00 Donc, quel est le ticket minimum et ça s'adresse à quel profil ?
11:05 - Alors, les conditions de souscription dans Remake Live sont très simples.
11:10 Il suffit d'être intermédié par un conseiller en gestion de patrimoine.
11:14 Et on est sur des niveaux d'accès très faciles, puisqu'il suffit d'accéder à partir d'une part.
11:20 Et une part seulement. Donc, 204 euros. Vous pouvez acheter une part de Remake Live.
11:24 - En passant par un réseau de CGP. - Toujours. Toujours chez nous.
11:27 - Parfait. Très bien. David, merci. - Merci Stéphane. À très bientôt.
11:30 - Merci à tous de nous avoir suivis. Je vous demandez vous très vite sur Investisseur TV avec un nouvel invité.
11:36 [Musique]
11:45 [Musique]
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