LDF_150524_Vasco
Category
🗞
NewsTranscript
00:00Bonjour, bienvenue sur SRTV, notre émission levée de fonds. Les entrepreneurs en recherche du financement viennent nous présenter, proposer leurs projets.
00:16Aujourd'hui, c'est Hervé Degreve, le fondateur de Vasco. Vasco qui propose de financer la rénovation énergétique en échange d'une part du bien. Hervé, bonjour.
00:28Bonjour Stéphane. Belle promesse, expliquez-nous. Oui, c'est une promesse assez simple finalement qui consiste à aller chercher l'argent ailleurs.
00:34C'est-à-dire que traditionnellement, quand on a une grosse rénovation énergétique, ça veut dire 50-60 000 euros de rénovation énergétique en moyenne.
00:42Soit on a le cash pour la financer, soit on va avoir sa banque qui nous la finance, qui accepte de la financer et on a les capacités de rembourser une mensualité supplémentaire.
00:50Soit malheureusement, on abandonne le projet, on ne donne pas vie au projet. Le constat de base, c'est qu'il y a un énorme gâchis aujourd'hui de gens qui parcourent ce chemin du combattant,
00:58mais qui ne vont pas au bout de leur rénovation pour manque de financement. On a décidé d'activer un nouveau levier de financement qui consiste à aller chercher l'argent dans le bien lui-même,
01:06dans le patrimoine des Français. La résidence principale, c'est 50% du patrimoine des Français en moyenne, de mettre finalement au travail ce capital pour rénover la maison,
01:14pour que la maison se rénove elle-même via un rachat de part de la maison fléchée vers une rénovation énergétique.
01:20Avant de rentrer dans les détails, peut-être deux mots sur votre parcours, parce que ce n'est pas votre première entreprise. On s'est connus il y a quelques temps,
01:26donc vous étiez sur une autre entreprise. Qu'est-ce qui vous a donné l'idée de créer ce Vasco ?
01:31J'ai toujours travaillé dans l'énergie depuis une quinzaine d'années. D'abord dans la distribution d'énergie. J'avais une plateforme de mise en relation entre des clients
01:38qui cherchaient à remplir leur cuve de fuel et des distributeurs de fuel.
01:42Et digitaliser effectivement un monde qui n'était pas du tout.
01:45Je suis allé au contact de plus de 200 000 clients, et ces 200 000 clients, je les ai beaucoup accompagnés aussi sur les travaux, des vieilles chaudières, des vieilles maisons mal isolées.
01:54Et j'ai revendu la société à une société de travaux, ce qui m'a permis de découvrir de l'intérieur les joies et les peines de la rénovation,
02:02et de voir qu'effectivement il y avait énormément de problèmes, comme on le dit tous les jours, pour massifier cette rénovation énergétique,
02:08qui était à l'époque plutôt du monogeste, comme on l'appelle, donc monolo de travaux. Je vais faire ma chaudière, je vais faire mes fenêtres, etc.
02:15Oui, il n'y avait pas une vue d'ensemble.
02:17On était plus incentivé par le gouvernement à faire l'un après l'autre, ou juste un, que tout faire en même temps, ce qui est compliqué,
02:23et ce qui était plus efficace environnementalement parlant et énergiquement parlant, mais économiquement moins intéressant.
02:31Alors que tout le monde sait qu'il faut faire ça, c'est beaucoup plus intéressant, parce que quand on le fait geste par geste,
02:35en général on en fait un premier, on fait rarement le deuxième, ou alors on fait les deux mais dans le mauvais ordre.
02:40Oui, puis c'est mal synchronisé, mal conçu.
02:42Mal synchronisé, mal charpenté, et puis les interfaces ne sont pas bonnes, le dimensionnement n'est pas bon, très souvent.
02:51Et du coup, on sait qu'il faut faire de la rénovation globale, mais les aides n'étaient pas fléchées vers ça, ce qui a changé depuis le 1er janvier de cette année.
02:58Donc l'an dernier, on a vu qu'il y avait une évolution vers la rénovation d'ampleur, rénovation globale,
03:02qui consiste globalement à passer 2, 3, 4 étiquettes énergétiques d'un coup, et effectivement ça, ça coûte en moyenne 60 000 euros.
03:09Et voyant le gouvernement mettre des objectifs ambitieux là-dessus, et flécher quasiment l'intégralité des aides vers ces travaux multigestes de rénovation,
03:17ça nous a parlé, on y croit beaucoup plus, en tout cas d'un point de vue environnemental et d'un point de vue performance,
03:22donc on a décidé de regarder ce sujet, et de voir comment on pourrait apporter une pierre à l'édifice avec deux associés,
03:27et de zoomer sur l'aspect financier. Il y a beaucoup de gens qui regardent ce sujet sur l'aspect accompagnement,
03:32sur l'aspect trouver les bons artisans, trouver les bons postes de travaux, trouver les bonnes aides,
03:36mais quand il reste 20 000, 30 000, 40 000 euros à financer, en général c'est les banques qui le font,
03:41et les banques le font à leur manière, avec souvent assez peu d'innovation, et puis vous savez très bien que les banques aujourd'hui,
03:46ça coûte cher un crédit, et l'accès au crédit est compliqué.
03:50Et puis on regarde aussi les revenus, le patrimoine...
03:52Absolument, elles ont leurs critères, puisqu'elles cherchent à se faire rembourser une créance,
03:55ils font leur métier, qu'elles font depuis toujours, et c'est très bien, elles le font très bien,
03:59mais ça ne correspond pas à tout un tas de ménages qui aujourd'hui, pour diverses raisons,
04:03d'âge, de santé, de revenus, d'endettement, ne vont pas au bout de ce chantier,
04:08donc ils passent parfois 4-5 mois avec des artisans à discuter les lignes, ligne par ligne, poste par poste,
04:15à négocier, et finalement ils se disent, non je le ferai l'an prochain, ou alors je ne fais qu'un tout petit bout.
04:19D'accord, donc vous vous financez, vous n'occupez pas de l'opérationnel, c'est le particulier...
04:24Il y a énormément de gens qui font ça très bien, nous c'est même plutôt ces artisans qui nous amènent des clients,
04:29qui sont en train de perdre...
04:30Oui, vous êtes un peu la banque qui ne peut pas financer les gens...
04:32Oui, on est une solution de financement alternative, c'est-à-dire que si les clients, encore une fois,
04:36on le cache pour financer très bien, si la banque les suit, tant mieux, et on n'est pas un concurrent de la banque,
04:42encore moins quand c'est à taux zéro, parce que normalement tout le monde serait censé pouvoir obtenir
04:47un crédit à taux zéro auprès de sa banque, ce qui n'est pas toujours le cas, malheureusement,
04:51mais il y a énormément de gens qui ne peuvent pas obtenir le crédit, ils n'ont pas le cash pour financer ces travaux,
04:56et dans ce cas-là, nous, on est une alternative à l'inaction, à ne pas faire.
04:59Alors concrètement, parce que je suis investisseur télé, il y a les choses concrètes,
05:02je suis particulier, donc c'est plutôt des maisons individuelles, je pense...
05:07Oui, aujourd'hui, on commence à aller sur les appartements, mais c'est essentiellement la maison individuelle,
05:10parce que quand on dit rénovation globale en appartement, il y a souvent les parties communes, le syndic, etc.
05:15Alors concrètement, j'ai fait plusieurs devis avec les artisans, j'ai besoin de 50 000 euros,
05:20alors vous m'expliquez que ça ne va rien me coûter, mais qu'en contrepartie, vous allez prendre une part de mon bien.
05:24Je vais vous donner un exemple sur un financement moyen, quelque chose qu'on fait, d'une maison individuelle qui vaut 400 000 euros,
05:29où on va financer 40 000 euros de travaux.
05:31D'accord.
05:32Donc, prenez le chiffre rond, 10% de la valeur de la maison en travaux.
05:35Donc, contre le décaissement de ces 40 000 euros chez le notaire, la proposition qu'on fait au client...
05:39Moi, je ne paye rien.
05:40Vous ne payez rien, c'est de détenir non pas 10%, mais 13%.
05:44On va détenir 30% de plus que ce qu'on investit.
05:47Donc, on va chez le notaire et je vous vends 13% ?
05:49Absolument. Contre ces 40 000 euros.
05:51Si je finançais juste pour que tout le monde comprenne, si je finançais non pas 40 000, mais 80 000,
05:55deux fois plus, donc 20% de la valeur du logement, je ne détenirais pas 20, mais 26.
05:58On applique ce facteur dans tous les cas de figure.
06:00On va chez le notaire, on acquiert cette part de 13%.
06:03Ce qui crée une indivision.
06:04En pleine propriété sous forme d'indivision, effectivement, puisqu'on n'achète pas la salle de bain ou un bout de la maison.
06:10Oui, ce n'est pas la même propriété propriété, c'est une indivision totale.
06:14Et en revanche, on signe à côté une convention d'indivision,
06:17ce qui est rarement fait parce qu'une indivision, elle est subie, on mérite d'un bien.
06:20On a une indivision de facto et on se dit que ça va bien aller.
06:23Et souvent, ça tangue un petit peu.
06:25Donc, nous, on crée un contrat, une convention d'indivision,
06:28une durée de 10 ans, qui va régirer les droits et devoirs de chacun pendant la durée de cette indivision.
06:32Et surtout, faire en sorte que nous cédions notre droit d'usage et d'habitation au client.
06:36D'accord.
06:37Parce qu'en fait, il n'est pas question qu'on paye ses charges.
06:39Il n'est pas question qu'on choisisse la couleur de son papier peint.
06:41Il est question qu'on intervienne dans son bien, finalement.
06:43D'accord. C'est son bien, il le gère, c'est plus compliqué.
06:45C'est son bien, ça ne change absolument rien à son quotidien.
06:48Simplement, chez le notaire, il y a un papier qui dit qu'il n'a plus 100% du bien, mais 87% du bien.
06:53D'accord. OK. Donc, si je vends, je vous laisse 13%.
06:56Et je peux récupérer si je change la vie, qu'un jour, pour d'autres raisons...
06:59Absolument. Juste avant ça, ce qui est important, c'est de comprendre, du coup,
07:01on va décaisser cet argent sur un compte au nom du client, forcément,
07:04mais qui est dédié aux travaux.
07:06C'est un point important parce que souvent, les banques décaissent sur le compte du client.
07:09Et finalement, le jour où il faut payer la fin des travaux...
07:11Et après, le client peut faire ce qu'il veut, alors que vous, vous assurez bien
07:13que c'est pour payer la rénovation, parce que le but, c'est de...
07:16Exactement. Nous, on est beaucoup plus qu'une banque intéressée au fait que les travaux aillent au bout
07:19et se passent bien. On a des intérêts très alignés avec le client.
07:22Et du coup, on va flécher, effectivement, cet argent uniquement vers le ou les ribes des artisans.
07:25D'accord. Pour que le client puisse décaisser son premier tiers, son deuxième tiers
07:28et le troisième tiers à la réception du chantier,
07:30bénéficier à la sortie, du coup, du confort de sa rénovation, des économies d'énergie à plein.
07:34On n'est pas en train d'équilibrer comme une banque des économies d'énergie avec une mensualité,
07:37ce qui est parfois un jeu dangereux, parce que les économies d'énergie, c'est potentiel,
07:41ça dépend de pas mal de paramètres. Donc, le client bénéficie de sa rénovation
07:44et à l'usage plein et complet de son bien bonifié, parce qu'il a des travaux,
07:47donc son bien a priori plus confortable et plus économe.
07:49Et effectivement, à la sortie, trois options s'offrent à lui.
07:52La première, la plus classique, c'est la vente du bien.
07:54Donc, je vous ai dit, on signe ça pour 10 ans.
07:56Chez des propriétaires occupants, majoritairement.
07:58On est rarement à l'acquisition, on est rarement à la vente,
08:00parce qu'à la vente, on ne refait pas une grosse réno pour revendre derrière,
08:03on fait éventuellement un coup de peinture.
08:05A l'acquisition, on a rarement tous les devises sous la main pour savoir exactement
08:08ce qu'on va faire en termes d'énergie versus en termes de salle de bain, de piscine, etc.
08:12Ça ne marche pas pour les investisseurs, j'imagine, parce que pour la subvention,
08:14il faut que ça soit une ERP, une résidence passante.
08:16Si, alors nous, on n'est pas lié à une subvention, donc ça marche tout à fait en SCI.
08:19Ah, vous ne touchez pas à une subvention ?
08:21Non, absolument pas. Notre modèle d'affaires, je vous expliquerai après
08:23comment ça marche d'un point de vue entreprise. Là, je vous explique côté client.
08:26Mais ça marche dans tous les cas de figure.
08:28En fait, on peut financer globalement tous les ménages,
08:31parce qu'on ne s'intéresse pas aux ménages, contrairement à une banque,
08:33on ne s'intéresse pas à la capacité d'un propriétaire à nous rembourser une créance,
08:36d'un ou deux propriétaires multiples, mais on s'intéresse au bien en lui-même,
08:40ses caractéristiques immobilières et la potentialité de ses travaux.
08:44Oui, du coup, pourquoi ne pas bénéficier des aides de l'État, justement, pour la rénovation ?
08:46C'est le client qui va en bénéficier.
08:48Admettez, je vous fais les trois scénarios, et après, je vous explique ce qu'on peut financer,
08:50pas financer, et qui sont nos clients.
08:52Après, je vous explique comment ça marche.
08:54Premier scénario de sortie, chez les propriétaires occupants, on signe ça pour 10 ans.
08:58Majoritairement, les gens vont vendre leurs biens, statistiquement.
09:01En tout cas, vous savez que les Français gardent en moyenne leur bien 8 ans.
09:03Oui, pour X raisons.
09:05Pour X raisons, les gens vont vendre leurs biens.
09:07La plupart des cas, vous allez récupérer vos 87 % et moins mes 13 %.
09:10Il y a fort à parier que 87 % de votre maison bien rénovée vaudront plus que les 100 % de votre passoire thermique,
09:16un peu comme une start-up qui lève de l'argent est persuadée que 80 % de sa société...
09:20Qui a fait de l'inflation, etc.
09:22Exactement.
09:23Deuxième cas de figure, le client peut à tout moment racheter les parts de Vasco.
09:27Le client touche un héritage, vend sa boîte, part à la retraite, il peut racheter les parts de Vasco.
09:31Ça arrivera rarement.
09:32Comme le client, dans le monde bancaire, rembourse rarement une créance par anticipation.
09:35Mais c'est une liberté qu'on lui donne à tout moment.
09:37On a même intérêt de voir ce que le client sort par anticipation.
09:40Et troisième option, si on va au bout des 10 ans de notre contrat,
09:42et que le client est bien chez lui, il ne veut pas sortir,
09:44et n'a pas les moyens ou ne souhaite pas nous racheter les parts,
09:47on peut tout à fait re-signer pour 10 ans aux mêmes conditions.
09:49D'accord.
09:50On n'a aucune difficulté, et c'est même prévu à notre convention initiale,
09:52de pouvoir chaîner ce contrat pour devenir plus.
09:54Aux mêmes conditions, ça veut dire qu'on va reprendre 30 % sur nos parts.
09:57D'accord.
09:58Donc les disques qui se sont transformés en 13 deviennent 13 plus 30 % de 13 égale 16,9.
10:02Ok.
10:03On va resceller notre droit d'usage et d'habitation pour 10 ans.
10:05On va ré-immobiliser cet argent.
10:06On va se mettre un petit peu en risque parce que la compagnie chaleure sera peut-être cassée,
10:09la réglementation thermique aura peut-être évolué 5 fois encore dans l'intervalle.
10:12Mais on accepte aujourd'hui qu'on ait un portefeuille de biens
10:15où certains vont sortir au bout d'un an et certains vont sortir au bout de 19 ans.
10:17D'accord.
10:18Et c'est la moyenne, nous, qui nous intéresse.
10:19Ok.
10:20Alors, où est-ce que vous récupérez l'argent pour financer ces rénovations ?
10:23Oui.
10:24Je vais juste répondre à votre question tout à l'heure sur les aides,
10:26parce que c'est un point important.
10:27On parle beaucoup d'aides aujourd'hui particulièrement parce qu'elles changent encore au 15 mai aujourd'hui même.
10:31On est capable aujourd'hui de financer les travaux aidés,
10:34donc on finance le reste à charge, uniquement ce qui reste.
10:36On est capable de financer les travaux et d'avancer les aides,
10:39parce qu'il y a pas mal d'aides que les clients doivent avancer
10:41qui sont décaissées seulement à la fin du chantier.
10:42C'est un point important, on est capable de le faire.
10:44Et on est aussi capable d'avancer sur des chantiers dont on ne parle pas du tout dans la presse,
10:47qui sont les chantiers non aidés.
10:48Les gens disent les aides ce n'est pas pour moi, je ne veux pas bosser avec des artisans RGE,
10:51je ne veux pas m'embêter avec la paperasse, je bosse avec Pierre, Paul et Jacques que je connais bien,
10:55qui bossent très bien.
10:56D'accord.
10:57Et moi je suis capable d'avancer là-dessus, en prenant moins risque évidemment,
10:59parce que peut-être que les travaux ne vont pas être aussi bien faits que si c'était un artisan RGE.
11:03Mais il y a plein de Français aujourd'hui qui réalisent une partie des travaux eux-mêmes,
11:06qui les sous-traitent à l'artisan qui n'est pas RGE.
11:08On est capable d'intervenir dans tous ces cas de figure,
11:10donc on n'est pas du tout contraint par les aides d'une quelconque façon.
11:14Comment ça marche de l'intérieur ?
11:16Où vous trouvez l'argent ?
11:17On a deux poches, on a créé deux structures.
11:19Une dans laquelle on loge les actifs, les parts de maisons.
11:22Donc finalement on a une foncière qui s'appelle Gamma,
11:24qui achète des bouts de maisons et les rénove, scientifiquement.
11:28Dans lesquelles rentrent aujourd'hui des investisseurs particuliers de main institutionnelle,
11:34qui vont finalement détenir une part d'une foncière qui elle-même va détenir des bouts de maisons rénovées,
11:39qui va acheter des bouts de passeport thermique et les transformer en bouts de maisons rénovées,
11:43avec une création de valeur sur trois leviers.
11:46La première, ce que je vous ai expliqué, c'est à la signature chez le notaire,
11:49on détient 30% de plus que ce qu'on a investi.
11:51Donc ça c'est immédiat, c'est assez mathématique.
11:53Deuxième création de valeur, c'est celle liée aux travaux,
11:56ce qu'on appelle la valeur verte, qui est assez bien documentée par les notaires.
11:59Aujourd'hui, en moyenne, une étiquette énergétique, ça rapporte six points de valeur dans un bien.
12:04C'était plutôt quatre l'année précédente, et six points,
12:07et ce chiffre augmente à mesure que la réglementation se durcit,
12:10que l'énergie se rend chérie et que la société pousse tout le monde à faire de la rénovation.
12:14Donc le gap entre une maison bien rénovée et une maison mal rénovée grandit d'année en année.
12:18Donc ça c'est le deuxième levier de création de valeur.
12:20Et le troisième, c'est une défiscalisation à l'entrée pour nos investisseurs,
12:23puisque cette foncière est agréée ESUS depuis récemment,
12:25une entreprise solidaire d'utilité sociale,
12:27qui reconnaît à la fois l'aspect environnemental du projet et à la fois l'aspect social,
12:31puisqu'on aide évidemment énormément de foyers dans le besoin de propriétaires
12:35qui n'ont pas les moyens à donner vie à des projets de rénovation
12:38qui vont les aider à mieux vivre chez eux, dans les meilleures conditions,
12:40à avoir des factures diminuées.
12:42Et donc à ce titre-là, étant donné que la foncière est reconnue ESUS,
12:45elle permet de défiscaliser 25% de l'investissement.
12:48Ces effets cumulés permettent aujourd'hui de viser un revenu...
12:51Un rendement cible, j'imagine, parce que ce n'est pas garanti.
12:53Un rendement cible, évidemment, jamais garanti, de l'ordre de 9% par an,
12:56en cumulant ces différents effets, donc qui est plutôt assez bon pour de l'immobilier...
12:59Avec une sortie, je récupère l'argent, au bout de combien de temps ?
13:02Écoutez, la recommandation d'investissement est de 7 ans,
13:06puisque la défiscalisation liée à ESUS est liée à la détention des parts de 7 ans.
13:12Mais en revanche, ces parts sont tout à fait liquides à partir de 3 ans.
13:16La liquidité, d'une part, n'est pas liée à l'équalité d'un bien.
13:19C'est-à-dire qu'aujourd'hui, la foncière détient une dizaine de biens,
13:21une centaine à fin d'année, et si vous êtes né une part,
13:24certains biens seront sortis.
13:25On aura évidemment collecté plus que ce qu'on a déployé,
13:27donc on sera capable d'assurer la liquidité d'un investisseur à tout moment,
13:32et de plusieurs investisseurs à tout moment, dans la vie de l'investissement.
13:35Alors, pour investir, comment fait-on exactement ?
13:37Pour investir, c'est assez simple.
13:38C'est-à-dire à 500 euros, puisqu'on a fait rentrer plutôt des investisseurs particuliers.
13:41Aujourd'hui, une centaine, on a collecté un peu plus d'un million d'euros,
13:44donc le ticket moyen est plutôt aux alentours de 10 000 euros.
13:46Mais aujourd'hui, on va ouvrir très prochainement,
13:48et l'annoncer dans la presse, la foncière au public,
13:51la mettre à disposition aussi de plateformes de crowdfunding assez connues,
13:55pour que n'importe quel particulier puisse, à son niveau effectivement,
13:59investir dans un bout de rénovation de son voisin et de n'importe qui,
14:02qu'on aura effectivement identifié, sélectionné,
14:05donc on aura choisi effectivement les travaux.
14:08Et donc pour investir, c'est très simple, ça se fait en ligne,
14:10donc vous devenez effectivement un divisaire,
14:13c'est une société en commandite par action,
14:15vous devenez commanditaire de cette société, de cette SCA, en ligne en 10 minutes.
14:20D'accord, le site, c'est parce qu'on parlait de Vasco, Gamma...
14:23Oui, le site, le nom de la marque effectivement c'est Vasco,
14:28le site c'est vasco-impact.com,
14:30et donc vous allez dans la catégorie Investir,
14:32et vous pouvez effectivement remplir un formulaire et investir en quelques minutes,
14:35ce que font de plus en plus de gens.
14:36Très bien, pour tous ceux qui ne trouvent pas,
14:38de toute façon, sous la vidéo, il y a, pour recevoir un dossier de présentation,
14:42vous envoyez vos coordonnées et on transmettra à Hervé qui vous guidera.
14:46Hervé, merci, bravo, c'est très original.
14:48Merci à tous de nous avoir suivis,
14:50je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV
14:53avec de nouveaux projets dans lesquels investir.
15:12Sous-titres réalisés para la communauté d'Amara.org