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00:00Bonjour, bienvenue sur Investeur TV dans notre émission Bourse où les présidents de Société Côté viennent nous commenter leurs résultats, exposer leurs stratégies, leurs actualités.
00:18Aujourd'hui, c'est Jérôme Descamps, le président de Selectiron, que nous accueillons pour la première fois sur Investeur TV. Jérôme, bonjour.
00:26Bonjour Stéphane.
00:27Et bien commençons dans le vif du sujet par la présentation de Selectiron. Pour ceux qui ne connaissent pas ou connaissent peu votre foncière.
00:34Alors Selectiron a été créée en 1997 à l'initiative de professionnels de l'immobilier. Et c'est une foncière Côté spécialisée en mur de commerce de centre-ville.
00:47C'est la seule foncière Côté qui est sous-jacente à l'immobilier. Et donc qu'est-ce qu'un commerce de proximité ? C'est un magasin, une boutique qui est souvent placée en centre-ville,
01:01ce qu'on appelle les hypercentres ou les cœurs de ville, là où les flux de densité piétonne sont très élevés. Et donc le portefeuille de Selectiron aujourd'hui,
01:11c'est environ 400 actifs, une valeur de l'ordre de 580 millions d'euros. En termes de capitalisation boursière, un peu moins de 400 millions d'euros.
01:23La décote est due à quoi ?
01:25La décote, une très légère décote, tout simplement due au fait qu'il y a 3 jours, nous avons décroché notre dividende, nous avons distribué notre dividende.
01:34D'où une décote très très faible. Mais depuis 3 ans et les soubresauts de la bourse, nous n'avons pas eu de décote sur l'ANR, notre actif net réévalué, et nous en sommes très fiers.
01:48D'accord. Quel est l'intérêt donc d'avoir choisi ce positionnement particulier ?
01:53Alors les commerces de proximité, c'est vraiment ce qu'on appelle les real assets. C'est-à-dire c'est la vie de tous les jours.
02:00C'est là où vous et moi allons faire nos emplettes tous les jours, toutes les semaines, tous les mois.
02:07Alors on a des enseignes très diversifiées, en plus de la granularité de notre portefeuille, 577 locataires, donc vous imaginez quand un va un peu moins bien, les 566 autres payent leur loyer.
02:21Et la diversité en fait de notre portefeuille, c'est les activités de nos locataires. Nous ne sommes liés ni à une enseigne, ni à un secteur d'activité.
02:31Au niveau enseigne, nous avons toutes les enseignes que vous devez connaître.
02:35Pas trop affectées par l'habillement ?
02:37Non. Au niveau de l'habillement, un seul locataire, une enseigne. On n'a pas de portefeuille de 20 actifs qui sont loués à une enseigne.
02:46Qui souffrent actuellement.
02:47Donc je disais, la diversité de ces activités des locataires, c'est vraiment une force.
02:51Dans la mesure où on a aussi bien, bien sûr, de l'alimentaire, de l'équipement de la personne, l'équipement de la maison, tout ce qui est médical, tout ce qui est loisirs, tout ce qui est beauté, santé, j'en passe et des pires.
03:06On a même un théâtre de quartier dans le cinquième arrondissement.
03:10D'accord. Justement au niveau, comment dirais-je, répartition géographique, c'est plutôt concentré, plutôt au contraire diffus ?
03:18Alors, la stratégie d'investissement de SelectiRent, c'est Paris, région parisienne et les dix plus grandes métropoles régionales de France.
03:25D'accord.
03:25Et hypercentre. Aujourd'hui, c'est 60% dans Paris-Intramuros, 12% en région parisienne, surtout la banlieue ouest, Neuilly-sur-Seine, Agnières, Issy-les-Moulineaux, Courbevoie, etc.
03:38Et 28% dans des grands métropoles régionales et les cinq principales sont Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille et Rennes.
03:47Et donc, on ne va pas dans des villes plus petites que ces dix principales en France.
03:52D'accord. Ok, les métropoles. Au niveau du taux de rotation, ça bouge beaucoup ou pas trop ?
03:57Taux de rotation, bien évidemment, nous avons différents types de locataires, aussi bien des très grandes enseignes internationales que des enseignes nationales.
04:07Je vais vous en donner quelques-unes, mais il y en a énormément. Du Monoprix, du Tartiné-Chocolat, du Vanessa Bruno.
04:13Non, je voulais dire au niveau de la rotation des actifs. Vous faites des arbitrages ?
04:16Ah, pardon. Oui, bien sûr. En tant que foncier coté, la création de valeur, ça vient d'où ?
04:22C'est bien acheté, bien géré et arbitré quand la valeur est optimale au niveau de l'immeuble.
04:31Et donc, nous avons une rotation des actifs. Nous vendons entre 2% et 5% du portefeuille par an, ce qui caractérise notre asset management assez actif,
04:43en même temps que d'acheter des actifs qui, dans nos stratégies d'investissement, sont des actifs que nous achetons en dessous de la valeur locative de marché.
04:55Parce que vous savez, la valeur locative de marché, c'est la valeur, à un certain moment donné, du loyer.
05:01Et donc, si on achetait au-dessus, à un moment ou à un autre, on se fait rattraper par les valeurs et on a des loyers qui sont un peu surélevés par rapport au marché.
05:10Et donc, c'est pas très bon.
05:11OK. Alors vous avez publié il y a quelques semaines vos résultats. Dans les grandes lignes, qu'est-ce qu'il faut retenir de cette publication ?
05:17Très bon résultat opérationnel et financier. Un taux d'occupation, taux d'occupation financier, qui est le chiffre-clé le plus important pour notre secteur d'activité
05:28ou notre sous-jacent immobilier de commerce de proximité, le taux d'occupation financier, qui est à plus de 95 %, et cela depuis plus de 13 ans.
05:37Ça tombe pas du ciel. On a une société de gestion immobilière qui gère nos actifs.
05:45Et donc, grâce à cette bonne gestion rigoureuse et à long terme, nous avons un taux d'occupation financier de 95 % que l'on retrouve très rarement dans les foncières cotées qui sont dans les commerces.
05:58Autre bonne performance opérationnelle, c'est la croissance des loyers. Nous avons enregistré une croissance de 3,5 % des loyers ce trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023,
06:12ce qui est également une très bonne performance. Et donc tout ça pour dire que dans ce marché un peu chahuté, que ce soit au niveau économique, géopolitique, etc.,
06:24Select Iran se porte très bien de par la qualité de son patrimoine, sa granularité, beaucoup de petits actifs, et également l'emplacement de ses actifs qui sont corps,
06:34c'est-à-dire très très bien placés, et donc qui donnent des cash flows pérennes et long terme, et qui permettent de distribuer un dividende qui croît en moyenne de 4 % par an depuis 10 ans.
06:48D'accord. Alors les perspectives et les enjeux pour 2024 ?
06:53Alors les enjeux pour 2024, la société n'a pas beaucoup investi, tout simplement parce que comme vous le savez, il y a un certain nombre de valeurs qui ont diminué dans l'immobilier,
07:03et donc on ne s'est pas encore entendu avec des vendeurs pour trouver une bonne valeur de transaction.
07:10Les vendeurs sont encore trop gourmands, c'est vous le dire, par rapport à la qualité du marché.
07:13Exactement. Par contre, ce que nous faisons depuis un an et demi maintenant, c'est optimiser le patrimoine en arbitrant plus que d'habitude.
07:21C'est-à-dire que comme ce portefeuille a doublé taille en 2 ans entre 2020 et 2022, nous avons acheté aussi bien à l'unité qu'en portefeuille, qu'en gros portefeuille,
07:31et donc comme vous le savez, dans des portefeuilles, il y a des actifs qui correspondent vraiment à la stratégie de la société et d'autres un peu moins.
07:37Donc c'est ceux-là qu'on est en train de revendre, qui sont situés dans des villes petites ou moyennes dans les régions,
07:45et nous confions des mandats de vente à des brokers locaux, des agents immobiliers locaux, et c'est souvent des investisseurs locaux qui connaissent bien la région,
07:53qui achètent ces biens et qui nous permettent de faire des belles plus-values.
07:57Très bien. Pour conclure, Jérôme, le cours étant repli d'environ 12% depuis le début de l'année,
08:03avez-vous un message particulier à l'utilisation de tous les investisseurs et actionnaires qui nous regardent et nous écoutent ?
08:08Alors aujourd'hui, à 85 euros par rapport à un ANR de 90 euros, je pense que c'est un bon niveau d'entrée pour un actionnaire.
08:16Et surtout, c'est un investissement unique et opportuniste dans l'immobilier, dans une niche en fait, le commerce de proximité,
08:25qui, je répète, produit des cash flows et donc des dividendes très pérennes dans le temps pour un investisseur, pour une classe d'actifs qui est vraiment une classe d'actifs de la vie de tous les jours.
08:39Jérôme, merci. Je suis persuadé que beaucoup d'investisseurs sont intéressés par la découverte de Sectirent.
08:46Merci à tous de nous avoir suivis. Je vous donne rendez-vous très vite sur InvestirTV avec un autre président de Société Côté.
08:54Merci Stéphane.