Net Academy - Démembrement - Débutant
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00:00Bienvenue dans cette première vidéo du module consacré au démembrement.
00:04Si vous voulez aller plus loin, comme d'habitude, vous pouvez accéder gratuitement aux deux autres vidéos plus approfondies sur le même sujet,
00:12directement depuis votre espace Patrimoine Center.
00:14Bon, trêve de bavardage, c'est parti !
00:31L'essentiel de ce qu'il faut savoir, en deux minutes, sur le démembrement.
00:35D'abord, qu'est-ce que le démembrement ?
00:38Puis, à qui s'adresse le démembrement ?
00:40Et enfin, est-ce risqué ?
00:46Le démembrement, c'est le mécanisme de droit immobilier très ancien,
00:50puisque nous l'avons hérité du droit napoléonien,
00:53et qui consiste à distinguer la propriété d'un bien de sa jouissance.
00:57En droit français, on peut donc diviser un actif comme un bien immobilier,
01:01mais également un contrat d'assurance-vie, une voiture ou une œuvre d'art,
01:05en gros presque tout, en deux grandes parties.
01:08On parle alors de nue propriété et d'usufruit.
01:11Cela signifie que la pleine valeur d'un actif est composée pour partie de la valeur de sa nue propriété,
01:17et pour une autre partie de l'usufruit de cet actif,
01:20c'est-à-dire la possibilité d'en user et d'en profiter.
01:24Cette décomposition est orthonormée au travers de ce que l'on appelle une clé de répartition,
01:29qui est fixée et déterminée par la Chambre des notaires de France.
01:33Elle varie notamment en fonction de la durée du démembrement ou de l'âge du donateur.
01:41Le mécanisme du démembrement est largement utilisé par les contribuables redevables de l'IFI,
01:47car en droit français, ce n'est pas le nue propriétaire d'un bien qui supporte l'IFI, mais l'usufruitier.
01:52Ainsi, beaucoup de contribuables soumis à l'IFI achètent uniquement la nue propriété d'un bien
01:57et ainsi ne payent pas l'IFI sur cet actif.
02:00La mécanique du démembrement est également utilisée pour optimiser la donation de son actif,
02:05notamment immobilier à ses enfants.
02:07La clé de répartition dont je parlais avant dépend, comme je le disais, notamment de l'âge du donateur.
02:13Ainsi, un parent dont l'âge est compris entre 51 et 60 ans
02:18pourra par exemple transmettre à ses enfants un bien pour 50% de sa valeur en pleine propriété.
02:24Au moment de son décès, le bien sera automatiquement remembré,
02:28sans aucune incidence fiscale pour le bénéficiaire.
02:31Par exemple, plutôt que de donner un bien d'une valeur de 100 à mon enfant
02:35et de payer des taxes sur la valeur 100,
02:37je ne lui donne que la nue propriété, aujourd'hui, pour une valeur de 50.
02:42Je ne paye des droits de donation que sur 50
02:45et le jour de mon décès, les 50 restants lui reviennent automatiquement,
02:50sans payer aucun impôt supplémentaire.
02:52Intéressant ?
02:54Alors, l'exemple que je viens de vous donner est valable dans le cas d'une donation.
02:58Maintenant, voyons ensemble le cas d'une acquisition en nue propriété d'un bien immobilier.
03:03Si vous achetez un bien en démembrement sur une durée fixe et connue au départ,
03:07par exemple 15 ans, vous ne paierez que 65% du prix de ce bien.
03:12Les 35% restants correspondent donc à l'usufruit,
03:15seront achetés par un tiers, généralement une personne morale,
03:18pour placer sa trésorerie ou un bailleur social pour développer son parc locatif.
03:23En contrepartie de cette remise sur le prix,
03:25vous ne pourrez pas profiter ni jouir du fruit de la mise en location
03:28pendant toute la durée du démembrement.
03:30C'est l'usufritier qui le pourra.
03:32En revanche, au terme de la période de 15 ans,
03:35vous pourrez récupérer automatiquement l'usufruit
03:38et par voie de conséquence, la pleine propriété du bien,
03:41avec à ce moment-là, la possibilité de l'habiter,
03:45de le mettre en location ou de le revendre si vous le souhaitez.
03:52Comme pour tout investissement immobilier, quel qu'il soit,
03:55l'investissement en démembrement comporte un risque de perte en capital
03:58qui, comme pour votre résidence principale, dépend de l'évolution du marché immobilier.
04:03Vous venez de terminer la première vidéo du parcours démembrement de la NetAcademy.
04:07Vous connaissez désormais les bases de ce système immobilier.
04:10Mais maintenant, retrouvons-nous dans la deuxième vidéo pour aller plus loin.
04:14A tout de suite !
04:37Sous-titrage Société Radio-Canada