Mercredi 8 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Salomé Tibloux-Galas (Consultante Blockchain & Crypto-actifs, KPMG) , Marc Tempelman (Fondateur, Cashbee) , Régis Yancovici (Dirigeant et fondateur, Luxavie) et David Seksig (cofondateur, Remake AM)
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00:00Bienvenue dans Smart Patrimoine, l'émission qui vous éclaire sur l'actualité et les enjeux de la gestion de patrimoine,
00:14à retrouver bien sûr sur BeSmart for Change, à la télévision via vos box ou en replay sur besmart.fr.
00:20Au sommaire de cette première édition de l'année 2025, nous parlerons crypto,
00:24non pas tant pour souligner le rallye du bitcoin en 2024, mais plutôt vous éclairer sur les enjeux réglementaires,
00:31avec la mise en application de la réglementation européenne MICA qui s'applique désormais aux acteurs de la crypto en France et en Europe.
00:38Nous en parlerons avec les experts de KPMG, c'est Salomé Tiglougalas qui sera avec nous,
00:42superviseur blockchain et crypto chez KPMG France.
00:46Nous évoquerons également les perspectives de marché pour 2025, les perspectives boursières,
00:50notamment sur la base des leçons de l'année 2024 avec des marchés boursiers
00:56qui ont été passablement fracturés entre les actions américaines d'un côté et le reste du monde de l'autre.
01:02Là aussi, deux experts seront avec nous pour nous éclairer sur ces sujets,
01:05Régis Siancovici, le fondateur et dirigeant de Luxavip.fr, et Marc Templeman, le cofondateur de Cashbee.
01:11Enfin, l'œil de l'expert en fin d'émission sera consacré au sujet immobilier, l'investissement immobilier,
01:16et plus précisément, le décryptage des expertises immobilières.
01:20Et c'est David Seixique, le cofondateur de Remake Asset Management, qui sera avec nous en plateau pour l'œil de l'expert.
01:31Mais d'abord, parlons crypto, l'éco des cryptos.
01:34Pour entamer cette première émission de Smart Patrimoine en 2025,
01:38nous parlons des enjeux réglementaires avec l'application du règlement européen
01:42dit MICA, Marketing Crypto Assets, qui s'applique désormais aux acteurs de la crypto en Europe.
01:48Nous en parlons avec Salomé Thibout-Gallas, superviseur blockchain et crypto chez KPMG France.
01:53Salomé, bonjour.
01:54Bonjour.
01:54Bienvenue, merci beaucoup d'être avec nous.
01:56Depuis le 30 décembre, effectivement 2024, s'applique la réglementation européenne,
02:00dite MICA, aux acteurs de la crypto.
02:02Qu'est-ce que cette réglementation change pour les acteurs de la crypto établis aujourd'hui, Salomé ?
02:07Eh bien, premièrement, c'est une façon d'harmoniser le cadre réglementaire au niveau européen.
02:12Donc, il remplace l'ensemble des cadres nationaux qui étaient précédemment en place.
02:16Vous l'avez dit, aujourd'hui, l'ensemble des acteurs crypto qui souhaitent opérer en Europe
02:20doivent donc obtenir ce statut CAS, pour avoir le droit de le faire.
02:23Et donc, pour ces acteurs-là, c'est surtout des nouvelles exigences en termes de conformité.
02:28Donc, globalement, avant MICA, pour avoir le droit d'opérer, il fallait remplir deux critères principaux,
02:34la lutte contre le blanchiment d'argent et la lutte contre le financement du terrorisme.
02:37La base, quoi.
02:38Exactement.
02:40Et c'est ce qui permettait en France d'avoir, par exemple, un enregistrement PSAN ou VASP dans les autres pays européens.
02:45Aujourd'hui, on a des exigences renforcées, notamment sur trois critères.
02:49Des exigences financières, notamment en termes de réserve de fonds propres
02:53ou d'obtention d'une responsabilité civile professionnelle, d'une assurance.
02:57Le deuxième point, c'est plus de transparence,
02:59donc sur la gestion des fonds des clients, mais aussi sur les techniques commerciales utilisées.
03:03Et enfin, le troisième point, c'est de la protection des consommateurs,
03:06donc la prévention des abus de marché, par exemple les délits d'initié,
03:09et aussi se conformer à des réglementations sur la cybersécurité et notamment la réglementation d'EURA.
03:15Donc, gros renforcement en termes de conformité.
03:18Casp, c'est prestataire de services en actifs cryptos, c'est ça, pour comprendre un peu les anagrammes européens.
03:27À propos d'anagrammes, qu'est-ce qu'il faut comprendre des agréments PSAN,
03:31des premiers agréments PSAN, prestataire de services en actifs numériques,
03:35qui ont été délivrés par l'AMF Salomé ?
03:38Tout à fait, donc on a beaucoup parlé des agréments PSAN obtenus en fin d'année dernière.
03:42L'idée, c'est que, comme on l'a dit, avant que Mika arrive, il y avait des cadres nationaux en place en France,
03:48il y avait l'enregistrement PSAN qui était une étape obligatoire pour avoir le droit d'opérer en France.
03:53La grosse différence, c'est qu'avec le Casp, on va avoir un passeport européen
03:56et les acteurs vont pouvoir opérer dans l'ensemble de l'Europe.
04:00Et l'AMF a proposé d'aller un peu plus loin avec une étape optionnelle supplémentaire
04:05qui était l'agrément PSAN, avec des exigences là aussi plus strictes.
04:08Et l'intérêt d'aller chercher cet agrément PSAN pour les acteurs cryptos,
04:12c'est que ce sont des exigences qui sont très similaires à celles de Mika finalement,
04:16et donc ça va représenter une sorte de tremplin pour eux, pour aller plus facilement chercher un agrément derrière.
04:21D'ailleurs, on peut même imaginer que les premiers dossiers qui seront instruits par l'AMF dans le cadre de Mika
04:27seront les dossiers des acteurs ayant obtenu cet agrément.
04:31Les premiers Casp seront les premiers agréments PSAN, d'une certaine manière, c'est ça ?
04:35Certainement, en tout cas ils remplissent déjà un certain nombre de critères qui sont demandés dans le cadre de Mika.
04:40Beaucoup d'acteurs, sur la base du volontariat, sont allés chercher ces agréments PSAN ?
04:44Eh bien, exigences renforcées égalent aussi plus de difficultés à se mettre en compte.
04:50Il y a eu une sélection ?
04:51Donc il y a eu une sélection, il y a 5 acteurs qui l'ont obtenu,
04:54et ce qui est intéressant de voir, c'est que parmi ces 5 acteurs, on a deux institutions financières traditionnelles,
04:58Société Générale Forge et BPC, avec sa filiale EXARC.
05:01Et derrière, on a aussi DBLOG, COMECT, qui est soutenu par FDJ, donc aussi un acteur institutionnel,
05:06et EXAION, qui est la filiale Web3 de EDF.
05:09On parle beaucoup des enjeux réglementaires en Europe en général,
05:12quelles sont les forces et faiblesses de la réglementation Mika qui s'appliquent désormais aux acteurs de la crypto, Salomé ?
05:17Eh bien, en résumé, sur les avantages, le premier, on l'a dit, c'est une harmonisation,
05:21donc on met tous les acteurs européens sur un pied d'égalité.
05:24Le deuxième, c'est l'expansion, encore une fois, ça permet de toucher tout le public européen,
05:27donc un public beaucoup plus large.
05:29Deuxième élément, c'est la professionnalisation du secteur.
05:32Cade réglementaire strict, mais aussi clair, donc ça veut dire plus de légitimité de ces acteurs-là,
05:37vis-à-vis des partenaires, d'investisseurs, mais aussi créer plus facilement de la confiance vis-à-vis de leurs clients.
05:42Et le dernier avantage, on l'a un peu dit, mais c'est une incitation aussi claire pour les institutions financières déjà régulées,
05:48qui, d'une part, pouvaient avoir plus de réticence à envisager des services cryptos dans un cadre d'incertitude réglementaire,
05:55et aussi, on l'a vu avec l'agrément PSAN, c'est des acteurs qui ont l'habitude de la conformité,
05:59donc c'est plus facile pour eux d'aller aussi, peut-être, chercher cet agrément.
06:02Est-ce qu'il y a des points négatifs, quand même, malgré tout, à travers cette réglementation nouvelle qui s'applique aujourd'hui ?
06:07Eh bien, quelques inconvénients tout de même.
06:10Le premier, qui découle aussi de ce qu'on vient de dire, c'est que MICA est assez rigide et s'applique de la même manière à tous les acteurs.
06:16Donc, qu'on soit un acteur de la finance traditionnelle déjà régulée ou une petite start-up...
06:21C'est le one size fit all, quoi. C'est la même taille pour tout le monde.
06:24Et ça va être plus compliqué, du coup, pour une start-up, déjà, peut-être, de constituer de la trésorerie pour constituer ses réserves de fonds,
06:31aussi de recruter des profils qui maîtrisent les enjeux de conformité pour pouvoir comprendre cette nouvelle réglementation.
06:37Et donc, ça, ça peut représenter un frein pour ces acteurs-là, l'innovation.
06:41Et le deuxième inconvénient, ce sont des défis communs, cette fois-ci, peu importe la taille des entreprises,
06:46mais plus en fonction des acteurs traditionnels et leur capacité à les accompagner.
06:50Un assureur, il faut qu'il maîtrise ces enjeux-là. Le régulateur, lui aussi, il faut qu'il comprenne l'applicabilité de MICA en fonction des différents services.
06:58Et ça, ça peut prendre du temps.
06:59Comment est-ce qu'on peut dépasser ces freins ? Comment vous réfléchissez à ça, chez KPMG, au service crypto-blockchain, Salomé ?
07:07Sachant que d'autres zones géographiques, ce n'est pas le sujet ici, vont sans doute se développer, peut-être, avec une réglementation beaucoup plus légère.
07:13Comment est-ce qu'on fait en Europe pour maintenir ce niveau de réglementation,
07:17mais faire en sorte que la réglementation ne soit pas une entrave au développement du marché, de l'innovation et des acteurs cryptos, comme vous disiez ?
07:24Bien sûr, pour nous, il y a deux enjeux majeurs avec MICA.
07:27Le premier, on vient de le dire, mais ça va être l'équilibre à trouver entre le temps de mise en conformité, notamment vis-à-vis des régulateurs,
07:33et la vitesse à laquelle va le marché pour rester compétitif.
07:36Le deuxième élément, c'est la capacité de l'Europe, en parallèle de ce cadre réglementaire qui est clair, mais qui, encore une fois, est assez rigide,
07:43et on est assez pionniers là-dessus, à mettre en place un plan d'investissement pour soutenir l'écosystème.
07:47Il y a deux jambes.
07:48Exactement. Aux États-Unis, on le voit, peut-être que l'innovation est plus facilement favorisée, en tout cas le financement,
07:54en témoignant les géants aujourd'hui du secteur, que ce soit Coinbase, Racken, Binance.
07:58Et donc, si eux aussi s'inspirent de MICA pour mettre en place un cadre réglementaire peut-être un peu plus souple,
08:03et qu'en parallèle, l'Europe n'est pas en mesure de soutenir davantage d'innovation par le financement, eh bien, on pourrait perdre en part de marché.
08:11Merci beaucoup, Salomé, pour cet éclairage, premier de la saison 2025 de Smart Patrimoine, dans l'éco des cryptos,
08:18cet éclairage réglementaire avec, effectivement, cette étape importante dans l'application de la réglementation européenne MICA aux acteurs de la crypto.
08:25Salomé Thibougalas, superviseur blockchain et crypto chez KPMG France, était notre invité dans Smart Patrimoine aujourd'hui.
08:32Les leçons de 2024 sur les marchés financiers, pour mieux naviguer dans la perspective de 2025, l'année vient de commencer.
08:44Nous allons dresser un bilan boursier de 2024, mais surtout tirer les enseignements de cette année passée pour l'année qui nous attend avec deux experts,
08:52à mes côtés en plateau dans Smart Patrimoine, Régis Iancovici, fondateur et dirigeant de luxavie.fr, et Marc Tempelmann, le cofondateur de Cash V.
08:59Messieurs, bonjour à vous.
09:01Bonjour.
09:02Merci d'être avec nous.
09:05Question très ouverte sur ce qui vous a marqué de la dynamique des marchés financiers globaux, en général, en 2024.
09:12Je retiens une année de fracturation des actifs financiers, entre notamment ce qu'on a vu sur le marché américain et dans le reste du monde.
09:20Régis, qu'est-ce qui vous a marqué, vous, de votre côté ?
09:23Alors, bien sûr, on pourrait parler de ce marché bipolaire entre les États-Unis et le reste du monde.
09:29Il y a d'autres choses qu'on pourrait retenir, peut-être qu'on n'a pas vues.
09:33Par exemple, l'étonnante faible volatilité du pétrole.
09:37C'est quand même étonnant de voir l'Iran, en guerre, se faire bombarder à un pétrole qui ne bouge pas.
09:42Une seconde chose que j'ai trouvée intéressante, dont on parle peu, c'est les taux d'intérêt chinois qui sont tombés.
09:49Un effondrement des taux longs chinois.
09:53Absolument, absolument.
09:54Qui laisse craindre, je ne crois pas qu'il fallait voir ça d'un bon oeil, une déflation rampante en Chine.
10:01Alors, on pourra parler, évidemment, de la deuxième année consécutive du S&P 500, au-delà de 20%.
10:08D'ailleurs, sur les six dernières années, ça fait quatre ans à plus de 20, mais c'est juste de la folie.
10:12Ça ne s'est jamais vu historiquement.
10:16Donc, voilà les quelques spots qui m'ont intéressé cette année.
10:19J'entends. On va y revenir, les enseignements de 2024 pour 2025.
10:22Sur 2024, qu'est-ce qui vous a intéressé ? Qu'est-ce qui vous a marqué, Marc Templeman ?
10:27Alors, on peut rajouter quelques éléments.
10:29Je pense qu'on peut parler de l'or, qui a quand même très bien performé.
10:33Alors, typiquement, le cours de l'or évolue en sens inverse des marchés à actions.
10:39Là, on a une année où, au-delà du S&P 500, l'or a monté plus que le S&P 500.
10:44Donc, autant dire que pour ceux qui adorent cette classe d'actifs, ils ont eu plutôt une bonne année.
10:48Et puis, on doit remarquer aussi quand même la stagnation du CAC 40, qui était un des mauvais élèves en Europe.
10:55Donc, certes, il y a eu ce monde bipolaire.
10:57Mais dans ce monde bipolaire, la France n'a particulièrement pas su tirer son épingle du jeu.
11:01Bah tiens, enseignement, moi, ça m'intéresse beaucoup parce que je me souviens très bien qu'en début d'année 2024,
11:06sur les trois, quatre premiers mois, on a parlé du CAC 40 comme étant un indice leader.
11:10C'est-à-dire que c'était l'indice qui devançait tous les autres.
11:12Je crois même qu'on surperformait peut-être la partie américaine.
11:15Ça a duré quelques mois pour le CAC 40.
11:17Et c'est vrai qu'il y a eu une deuxième partie d'année, un peu moins conséquente pour dire les choses, Marc.
11:23A posteriori, comment on l'explique ?
11:24C'est vrai qu'on s'est tous focalisés sur la situation politique, le désordre, le vide politique.
11:30C'est sans doute une partie de la réponse.
11:32Est-ce que ça explique l'ensemble de la sous-performance du CAC sur 2024 ?
11:35Non, je ne pense pas que ça explique la totalité de la sous-performance du CAC.
11:38Je pense que le CAC est très lourd en valeur du luxe.
11:41Le luxe est un secteur qui a souffert.
11:43Il y a une autre grande valeur qui est dans le CAC, qui est Stellantis, qui a beaucoup souffert.
11:48C'est ça qui est dingue.
11:51Premier trimestre, Stellantis était à plus 40.
11:53On est d'accord.
11:54Depuis le 1er janvier, ça s'est effondré pour terminer à moins 30, moins 40.
11:59Et pour démontrer que l'incertitude politique n'est pas le seul facteur,
12:02l'incertitude politique existe aussi en Allemagne.
12:05Le DAX a bien performé grâce notamment à une valeur, le SAP, une valeur technologique,
12:11qui à lui seul représente 40% de cette hausse de 10% du DAX l'année dernière.
12:16Ça nous dit beaucoup de la gestion indicielle, c'est un peu votre domaine.
12:18Non, mais un mot là-dessus, Régis, parce que 2024 a été encore une année de raz-de-marée
12:24pour les flux de collecte sur la gestion indicielle.
12:27Vous avez raison.
12:27Juste un mot sur le CAC 40, parce que j'essayais quand même de dire un truc sympa sur le CAC 40.
12:32Ce n'est pas évident, il faut un peu se forcer.
12:34Mais en termes de performance relative par rapport à l'Eurostock 50,
12:38il y avait eu deux très belles années, fin 2020, 2021 et 2022.
12:42Et 2023-2024, on a perdu toute l'avance.
12:46Et c'est vrai que l'écart par rapport au marché a été une catastrophe cette année.
12:49Et il faut remonter à plus de 15 ans pour trouver un tel écart.
12:53Est-ce qu'il faut jouer l'Europe...
12:55Je ne sais pas, ça sera peut-être une des questions plus tard.
12:56Oui, mais c'est ça.
12:57Concernant la gestion indicielle, d'abord la gestion en stock picking, en mutual fund,
13:03qui a connu des dégagements records, 450 milliards qui sont partis de ces mutual fund.
13:11Je m'inquiéterais à leur place.
13:12Enfin, ils ont commencé à s'inquiéter.
13:14Ils sont en train de transformer leurs mutual fund en ETF.
13:17Mais effectivement, moi, quand j'ai commencé à me spécialiser sur les ETF,
13:23c'était il y a 17 ans à peu près.
13:26Le marché des ETF, c'était à peu près 1 000 milliards, à peine moins de 1 000 milliards.
13:30Aujourd'hui, on est à 15 000 milliards de dollars.
13:33C'est un succès formidable.
13:35Ne me dites pas que c'est un effet de mode.
13:37Non, c'est une tendance structurelle.
13:38Ah bah oui, oui, oui.
13:39Non, parce qu'on parle souvent, on voit les articles, la mode, non.
13:42Bon, avec un track record comme celui-là, effectivement, je crois que même Warren Buffett
13:45nous a toujours appris que faire mieux qu'un ETF S&P 500, c'est décompliqué.
13:49Même pour lui.
13:51Bon, sur 2025, alors, qu'est-ce que nous dit 2024 de ce qui peut arriver en 2025 ?
13:56Quelles sont les tendances, messieurs, que vous voyez se confirmer, se renforcer,
13:59s'exacerber encore cette année ?
14:01Quelles sont les tendances qui pourraient être altérées, modifiées, voire empêchées, peut-être ?
14:06Alors, je prends la main.
14:11C'est très compliqué.
14:12C'est très compliqué parce que d'abord, il faut être extrêmement humble
14:16et se souvenir que début 2024, tout le monde attendait un S&P 500 autour des 5 000 points
14:21et qu'on est à 6 000.
14:23Donc, les prévisions, c'est compliqué, surtout puisqu'elles parlent de l'avenir.
14:28On a une tendance qui est ultra claire.
14:30On est dans une phase de bulle.
14:32Il y a un tas d'indicateurs qui sont rouges.
14:35Les valorisations, le comportement des investisseurs, le positionnement des investisseurs.
14:42Vraiment, tout ça est extrêmement tendu.
14:46Néanmoins, quand on regarde les marchés, et je crois qu'il ne faut pas attendre un signe macro
14:51qui va nous dire « Oh là là, on a eu le chômage à tel niveau ».
14:54Pas du tout.
14:55Je pense que le signe sera micro et qu'il faut regarder le comportement eux-mêmes des marchés.
14:58On se souvient qu'au mois d'août, on a eu une correction extrêmement violente.
15:01Ça a duré trois jours et ça s'est corrigé.
15:05Donc, il y a des excès dans le marché qui sont prêts à éclater.
15:10Maintenant, quand on scrute, pour l'instant, c'est d'un calme.
15:13Je ne sais pas si tout le monde est revenu de vacances ou il y a des réallocations de début d'année.
15:17C'est vrai que les krachs sont rarement en janvier, février ou mars.
15:20Mais, attention, peut-être un des conseils que je peux donner pour 2025,
15:26c'est, dans son portefeuille, garder la possibilité d'ajouter du risque dans l'année.
15:31On aura peut-être des conditions objectives.
15:32Faire du cash, quoi.
15:33Faire du cash.
15:34Pas forcément.
15:35Chacun avec son curseur, peut-être avec des fonds qui sont un peu plus prudents,
15:39avec pourquoi pas des fonds équipondérés, ne serait-ce que ça.
15:43L'indice S&P équipondéré a plutôt bien fini l'année 2024, si je ne dis pas de bêtises.
15:48Alors, pas tout à fait.
15:52Parce qu'en fait, toutes les mid-cap et les small-cap qui sont remontées sur l'effet Trump,
15:58début novembre, ont à peu près perdu ce qu'elles avaient gagné.
16:00Donc, ça peut être des bons points d'entrée.
16:03Mais voilà.
16:03Selon le curseur, garder une possibilité de rajouter du risque.
16:06Marc, vos réflexions en matière d'investissement pour 2025 ?
16:10Je vais rebondir sur ce que disait Régis.
16:12Je pense que quand tout le marché est one way
16:14et qu'unilatéralement, tous les analystes prédisent une nouvelle année d'hausse du S&P,
16:19il faut se méfier.
16:20Donc, c'est le marché américain qui pose problème spécifiquement ?
16:22Je dirais deux choses.
16:24D'abord, je dirais qu'il suffirait d'un grain de sable pour faire changer ce sentiment.
16:28Et quand le sentiment de marché change, ça peut aller très vite.
16:30Et ça va dans les deux sens.
16:31C'est-à-dire que ça pose un risque pour le marché américain.
16:33Et c'est peut-être une opportunité pour le marché euro-européen,
16:37où le sentiment est plutôt bériche.
16:39Mais où quelques éléments, et je peux penser à un élément géopolitique.
16:43Imaginons une seconde qu'on trouve un accord de paix en Ukraine.
16:46Ça pourrait être le genre de facteur qui pourrait déclencher
16:49un sentiment bien plus positif pour les valeurs européennes.
16:51Donc, première recommandation, rester diversifié.
16:54Deuxième, penser peut-être à des classes d'actifs dites partiellement défensives.
16:59J'en pense à deux, trois.
17:01Il y a une place pour nous, en tout cas dans les portefeuilles,
17:05pour des produits structurés qui vous protègent à la baisse.
17:08Certes, vous êtes limité à la hausse,
17:09mais qui vous protègent à la baisse, soit totalement, soit partiellement.
17:12Les conditions de marché restent bonnes pour ces actifs et ces produits structurés ?
17:16Oui, il nous semble qu'il y a une place à faire dans les portefeuilles pour ce type de produit.
17:20Et de l'autre côté, j'en ai déjà parlé, mais j'en reparle,
17:23l'or, les commodités, ce sont des classes d'actifs qui ont tendance,
17:27lorsque une crise se fait jour sur le marché boursier, à résister.
17:32Donc, je partage tout à fait ce qu'a dit Regis.
17:36Le marché reste bon, le sentiment reste bon.
17:38Mais moi, je me méfie quand tous les analyses sont dans le même sens.
17:42Le consensus sur le S&P nous dit qu'effectivement, 2025 sera une nouvelle année de hausse pour le S&P 500.
17:49On n'a pas évoqué l'univers obligataire ou crédit,
17:52mais qui a été une classe d'actifs incroyable en 2024.
17:55Je crois que le rapport rendement-volatilité était imbattable pour des indices crédit.
18:01Ça reste là aussi, dans une allocation un peu globale,
18:03une classe d'actifs incontournable pour vous en 2025, Marc ?
18:07En termes de diversification, oui.
18:10Maintenant, je constate quand même que le niveau des défauts est en hausse aux Etats-Unis.
18:15Je pense qu'il faut distinguer entre, d'une part, les obligations étatiques,
18:19d'autre part, le crédit high-grade, investment-grade, et le crédit high-yield.
18:23Sur cette dernière, la performance de l'année dernière a été effectivement impressionnante.
18:28Je ne suis pas certain qu'on pourra la répliquer cette année.
18:31Je serai un peu plus prudent, mais ça, c'est ma nature à moi.
18:34Les écarts, les spreads se sont fortement compressés dans cet univers.
18:39Régis, pour rebondir avec vous, vous évoquiez effectivement l'effondrement des taux chinois,
18:44l'idée d'une déflation qui s'installerait peut-être en Chine.
18:48Est-ce que le facteur chinois va être un facteur important en 2025 ?
18:52Et comment est-ce que vous le voyez peut-être influencer la sphère globale des marchés ?
18:57C'est compliqué d'avoir une idée claire de l'économie chinoise,
19:01parce que d'abord, on ne connaît pas toujours tous les chiffres.
19:03Et puis, d'un point de vue macro, ils ne sont pas très bons régulièrement.
19:08Les plans de relance, pour l'instant, ne sont pas très clairs.
19:11Ce qui est nouveau depuis 2024, c'est qu'il y a une vraie volonté de relance,
19:14une prise de conscience de la situation.
19:16Et on voit que le marché chinois réagit à une capacité de réaction extrêmement violente,
19:21extrêmement favorable, puisqu'en trois semaines, il a pris 40% à l'automne dernier.
19:26Mais cette impulsion déflationniste, je ne suis pas sûr qu'elle ne va pas nous toucher.
19:32La deuxième chose, c'est que tout le monde parle de l'intelligence artificielle
19:35et de l'impact sur les magnifiques 7, les 7 magnifiques.
19:40On dit les Batmans maintenant, il y a la Broadcom en plus dans les...
19:44C'est les Batmans maintenant !
19:46Les Batmans ! Mais je resterai démasqué.
19:51Je ne comprends pas pourquoi le marché obligataire ne nous dit pas qu'il y a un risque déflationniste,
19:55parce que l'intelligence artificielle va avoir un impact déflationniste majeur,
20:00puisqu'on est capable de produire autant avec moins de personnes,
20:04donc c'est plus de chômage, donc c'est une pression sur les prix, moins forte,
20:08et à partir de là, c'est l'inflation.
20:10Moi, je crois que le marché obligataire, effectivement, il faut faire la distinction comme l'a dit Marc,
20:14mais lorsqu'on recherche la protection, le marché obligataire me semble attractif,
20:18puisqu'on parle de risque inflationniste pour l'instant.
20:21Mais un peu de duration, là, pour 2025, ça peut être intéressant, effectivement, sur le marché obligataire.
20:26L'indice, le TFTLT sur les marchés américains...
20:30Les obligations à long terme.
20:32Obligation à long terme américaine, plus de 20 ans.
20:34C'est sa quatrième année négative, il n'avait jamais fait ça.
20:38Pourquoi pas en mettre un peu ?
20:39Bon, voilà les grandes questions de 2025 et les réponses,
20:43en tout cas à ce stade, qu'on pouvait apporter les éléments de réflexion.
20:46Merci à vous deux, messieurs.
20:47Marc Tempelmann, cofondateur de Cashbee, et Régis Cianco ici, fondateur et dirigeant de Luxavie.fr,
20:52qui étaient les invités d'Enjeux Patrimoine dans Smart Patrimoine.
20:55Nous terminons ce premier numéro 2025 de Smart Patrimoine avec l'œil de l'expert.
21:03Carte blanche sur le sujet immobilier, donnée à David Seixique, le cofondateur de Remake Asset Management.
21:09David, bonjour et bienvenue.
21:10Bonjour Grégoire.
21:11Votre carte blanche, si je puis dire, concerne l'immobilier à travers le sujet des expertises immobilières.
21:17On parle bien de Pierre Papier, d'investissement et d'une classe d'actifs immobilières qui s'est considérablement financiarisée.
21:24Depuis quoi ? Une trentaine, voire une quarantaine d'années maintenant, David ?
21:28C'est ça, exactement Grégoire.
21:29En fait, on a une classe d'actifs qui s'est financiarisée dans les années 90, en milieu des années 90.
21:35Les anglo-saxons sont arrivés en Europe et ont commencé à importer des méthodes de financiarisation dans l'approche des immeubles,
21:43dans l'approche de l'immobilier.
21:44Alors ça veut dire quoi, financiariser l'immobilier ?
21:47Ça veut dire que finalement, si on regarde l'immobilier de manière assez simple,
21:51qu'est-ce qu'on a ? On a un point d'entrée ? Quel prix d'achat ? On a un point de sortie ?
21:53Quel prix de vente ? Entre les deux, il peut y avoir des fluctuations, ça ne vous aura pas échappé.
21:58Ces fluctuations, elles peuvent dépendre des marchés de taux.
22:00Et puis, dans toute la durée de détention, on va toucher des loyers qui vont s'indexer, évidemment.
22:06Mais ça nous fait penser à quoi, ce type de modèle ?
22:09Ça nous fait penser à une obligation.
22:10Et donc, on a approché cette classe d'actifs comme les obligations à partir de 1995-1996.
22:17Et tous les bailleurs de fonds institutionnels ont mis l'immobilier dans leur allocation.
22:21C'est devenu d'ailleurs une allocation indispensable pour tout investisseur que d'avoir de l'immobilier,
22:27parce que sur le long terme, l'immobilier limite la volatilité d'un portefeuille,
22:31a tendance à l'écraser un petit peu, tout en ayant une prime de risque suffisante
22:35pour rémunérer le risque auquel s'attend, auquel s'expose l'investisseur par rapport au risque spécifique immobilier.
22:41Comment est-ce qu'on met un prix sur tout ça ?
22:42C'est-à-dire la question de la valorisation pour un actif qui n'est pas coté.
22:46Alors, il y a des fonds circotés, mais là on parle vraiment de SCPI, d'investissement en pierre-papier, comme on dit, David.
22:51Comment est-ce qu'on valorise ça ? À travers quelle méthodologie ?
22:54Le sujet, c'est celui des expertises immobilières.
22:57Alors, les experts immobiliers, puisqu'il y en a, ça existe.
23:00Effectivement, ils approchent la valeur du non coté de trois manières différentes.
23:06Et puis après, on fait des mixes de méthodes.
23:09La première, vous la connaissez parfaitement, tout le monde l'a fait, c'est ce qu'on appelle la méthode des comparables.
23:15Mon voisin a vendu son appartement à 10 000 euros du mètre, le mien vaut forcément le même prix.
23:19Au moins !
23:20Au moins, d'ailleurs, même si le sien, on voit la tour Eiffel en montant dans la cuvette de toilette,
23:25pas forcément chez moi, mais effectivement.
23:27Donc, on a plutôt tendance à essayer de comparer ce qui n'est pas comparable, puisque l'immobilier n'est pas fongible.
23:32C'est-à-dire que les actifs, finalement, ne sont pas comparables entre eux, ils ne sont pas de la même génération,
23:36ils n'ont pas tous la même clim, ils n'ont pas tous la même qualité de locataire, etc.
23:39Et donc, on essaye de comparer un peu des choux et des carottes, mais c'est une première approche qui est une approche intéressante.
23:44La deuxième approche, c'est une approche purement mathématique, c'est ce qu'on appelle l'approche du rendement.
23:49J'attends 5%, 6%, 7% de rendement sur un actif.
23:54Je vais prendre mon loyer, considérer que ça correspond au rendement que j'attends.
23:59Donc, je divise ce loyer par un taux et j'obtiens une valeur.
24:02Ça, c'est la méthode du rendement où on capitalise, c'est comme ça qu'on appelle les choses, à l'infini.
24:08Et puis, on va un petit peu modifier cette valeur suivant les risques qu'on détecte, les risques d'emplacement,
24:13les risques techniques, voire les risques de relocation à terme, etc.
24:18Parce que toutes les zones ne prennent pas.
24:20Vous louez un immeuble à 100 euros du mètre et puis, dix ans après, vous le louez à 50 balles.
24:24Donc, ça peut être un peu compliqué parfois.
24:26Ça, c'est la deuxième méthode.
24:27Et puis, pour les actifs les plus complexes, par exemple les centres commerciaux,
24:33ce sont des actifs avec une multitude de locataires.
24:36– Beaucoup de flux à intégrer.
24:37– Exactement.
24:38Et bien là, on va simuler tous les flux sur une dizaine d'années qu'on va recevoir
24:43et qu'on va sortir, les travaux, les franchises de loyers, etc.
24:47Et puis, on va définir une espérance de valeur dans dix ans,
24:50combien je peux vendre ce centre si je le travaille bien.
24:53Et on va, ce qu'on appelle, faire une actualisation.
24:56C'est-à-dire qu'on va ramener la somme de ces flux futurs à la valeur d'aujourd'hui.
25:01C'est-à-dire qu'on va en fait diminuer la valeur de ces flux
25:04parce qu'on va considérer qu'un euro vaut mieux que deux, tu l'auras.
25:08– Exactement.
25:09– C'est la méthode traditionnelle en finance qu'on utilise pour valoriser les actions.
25:12– Pour les entreprises, oui, c'est ça.
25:13– Exactement, c'est une méthode très classique.
25:15Et on fait un mix de ces trois méthodes
25:17et c'est ce que font les experts immobiliers de manière traditionnelle
25:20pour approcher la valeur d'un immeuble.
25:22– Quelle est l'influence du facteur taux
25:24dans cet univers de méthodologie de valorisation de l'immobilier ?
25:28Ça n'a pas été un sujet pendant très longtemps,
25:30ou en tout cas, c'était un vent très favorable.
25:33Depuis deux, trois ans, on a compris que ça pouvait bouger dans l'autre sens.
25:36– Effectivement, après Lehman Brothers, en 2008,
25:40on a eu une baisse de taux massive qui est intervenue.
25:44Et puis, on a vécu l'âge d'or de taux quasiment négatifs
25:49qui a impacté, c'est l'argent magique,
25:50ça a impacté la dette des États, enfin, ça a tout impacté.
25:53Et surtout, cet argent magique, il est venu se greffer sur les actifs,
25:55ce qui a emporté une hausse massive des valorisations.
25:59Donc, pendant à peu près 13 ans, 2009 à 2022,
26:03on a eu une hausse régulière des actifs, que ce soit immobilier ou autre.
26:07Patatras, 2022, on sort du Covid,
26:10les chaînes de production doivent se reconstituer,
26:14on a l'Ukraine, etc.
26:16Inflation, hausse des taux pour stopper l'inflation.
26:19– 0 à 5 quoi, 0 à 4.
26:21– 400 points de base en un an, prouve l'explosion atomique,
26:25ça emporte toutes les classes d'actifs sur son passage.
26:28L'immobilier qui est une classe d'actifs très visqueuse, très lente,
26:30parce qu'il faut six mois pour faire une transaction,
26:33on ne s'aperçoit pas tout de suite de l'impact sur les prix,
26:35les bouts sont longs, tout est long, tout est lent.
26:38Et donc, ça résiste, ça résiste, ça résiste,
26:40mais à un moment, la digue se brise.
26:41Et effectivement, c'est ce qu'on voit maintenant depuis un an et demi,
26:44le marché s'est fractionné avec des acteurs qui ont des performances
26:48aujourd'hui différentes en termes aussi bien de distribution que de valorisation.
26:53– Pour conclure rapidement, David,
26:57est-ce que l'expertise, les méthodologies d'expertise sont nécessaires ?
27:01Sans doute, est-ce qu'elles sont suffisantes pour estimer la valeur d'un bien ?
27:04– Alors nécessaires, c'est important parce que ça permet de donner une tendance.
27:07Maintenant, j'aimerais juste rappeler qu'MSCI a sorti une excellente étude en 2023
27:13sur les 20 dernières années dans tous les pays quasiment du monde,
27:17en tout cas les pays européens plus les US,
27:19dans lequel on a regardé la différence entre les prix de transaction et les expertises.
27:24Il y a une différence en valeur absolue de l'ordre de 10%.
27:27Ça veut dire que les experts, finalement, sont toujours un peu en retard,
27:29toujours un peu en avance, mais c'est très difficile dans le…
27:32– C'est plus ou moins 10%.
27:33– Exactement, c'est très difficile dans le non coté de savoir véritablement la vraie valeur.
27:37Ce qu'il faut retenir, ce n'est pas ça, me semble-t-il,
27:39c'est effectivement un indicateur de valeur avancée,
27:41mais ce qu'il faut retenir, c'est que dans ce genre de classe d'actifs,
27:44les actifs non cotés, il est extrêmement difficile d'essayer de faire du trading de SCPI,
27:51du trading d'OPCI ou d'SCI, ce n'est pas possible,
27:53donc il vaut mieux se raisonner en termes de cycle.
27:56Et quand le point d'entrée, et il est bon aujourd'hui, est bon,
27:58il faut y aller et rester sur une bonne tendance.
28:00– C'est la tendance qui compte.
28:01Merci beaucoup David, David Seixique, le co-fondateur de Remake AM
28:04qui était l'invité de l'œil de l'expert dans Smart Patrimoine, première édition 2025.
28:09– Merci Grégoire, à bientôt.
28:10– Sous-titres réalisés para la communauté d'Amara.org