Avec Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
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NewsTranscription
00:00Et bonjour Pascal Boulanger. Bonjour Sylvain, merci d'être avec nous, vous êtes Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers,
00:06vous êtes un peu la locomotive de la construction neuve en France, on est ravi de vous recevoir.
00:10Je vous propose de faire un point sur le logement neuf en France.
00:15Dans un premier temps, l'état du marché neuf, les dernières données de la FPI indiquent une baisse significative des ventes de logements neufs,
00:23avec moins de 41% au troisième trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023,
00:28atteignant ainsi un niveau le plus bas depuis 2010.
00:31Quels sont, selon vous, les principaux facteurs qui sont à l'origine de cette situation ?
00:36La crise a nourri la crise. Alors une fois qu'on a dit ça, il faut l'expliquer.
00:41Ça a commencé par une crise de l'offre juste après les dernières élections municipales.
00:45Les maires ne voulaient plus signer les permis de construire.
00:47On a connu ensuite la crise des matériaux, guerre en Ukraine, montée des prix, blocage du canal de Suez.
00:55Et depuis novembre 2002, la crise des taux d'intérêt, où dans un premier temps, on a eu un blocage, même par le fameux taux d'usure.
01:05Les banques ne voulaient plus prêter parce qu'elles prêtaient à perte.
01:08Et les clients ne voulaient pas acheter parce que c'était trop cher pour eux, les taux d'intérêt.
01:13Donc aujourd'hui, on n'a plus de demandes et on n'a presque plus d'offres.
01:19Donc cette crise nourrit la crise.
01:21On ne met plus rien en étude, en permis de construire, parce que de toute façon, on n'est pas sûr de le vendre.
01:26On veut d'abord vendre ce qu'on a en magasin, si vous permettez l'expression, avant de remettre du nouveau.
01:32Donc cette crise alimente cette crise, comme je viens de le dire.
01:36On perd des collaborateurs.
01:38C'est peut-être une de vos questions.
01:39On est passé de la profession sur un an et demi de 32 000 salariés à moins de 27 000.
01:44— C'est pas facile, sans compter la construction.
01:47— Non, je vous parle uniquement de la branche promotion immobilière.
01:50Parce que vous, vous alimentez – il faut le dire aussi – vous alimentez un marché de la construction qui se dynamise
01:55et qui, de manière collatérale, souffre autant que vous.
01:57— Mais c'est pas compliqué.
01:58On estime, avec l'Alliance, les 10 fédérations, que cette crise va coûter 300 000 emplois dans l'acte de construire.
02:05— 300 000 emplois.
02:06— 150 000 emplois d'ouvriers, on va dire.
02:08— Dans la construction.
02:09— Côles bleus. Et 150 000 emplois, côles blancs, si vous me permettez, notaires, architectes, promoteurs,
02:16bureaux d'études, bureaux de contrôle, géomètres, etc.
02:19— Dans les côles bleus, il y en a déjà eu 40 000 d'emplois supprimés l'année dernière.
02:22— Oui, oui, oui.
02:23Alors, c'est intéressant, ce que vous dites, mais en même temps, on a du mal à le comprendre.
02:28Je vais vous expliquer pourquoi on a autant de Français en demande de logement,
02:33alors que, précisément, il faudrait construire du logement neuf.
02:35Ce que vous nous dites, c'est qu'il y a une crise multifactorielle qui empêche la construction.
02:41Et finalement, la demande, également, s'est effondrée.
02:43Et pourtant, les Français ont besoin d'être logés.
02:45Comment vous l'expliquez ?
02:46Est-ce que ce sont les mesures... Exemple, le Pinel qui s'est arrêté fin décembre 2024.
02:51Est-ce que c'est la politique publique qui a été menée ?
02:54Comment se fait-il qu'il y ait cet antagonisme difficile à comprendre
02:57entre des Français qui sont mal logés, qui ont vraiment besoin de logement,
03:01et l'impossibilité, aujourd'hui, de construire des logements neufs ?
03:04— C'est compliqué comme réponse, parce qu'elle va être longue.
03:08Tout ça part d'un bon sentiment, au départ.
03:11On a toujours voulu des logements efficients, des logements parfaits.
03:15Le politique, dès qu'il vous discute de logement, il faut des logements plus grands,
03:19des logements moins énergivores, etc. Et donc personne n'a raisonné combien ça va coûter.
03:26Et moi, j'ai une phrase assez simple. C'est que le politique a voulu,
03:29et c'est presque un pléonasme, des logements parfaits à 100%.
03:34Mais presque plus personne n'a les moyens de les acheter. Et donc aujourd'hui...
03:37— Vous voulez dire que ça coûte trop cher. — Mais bien sûr.
03:39Toutes ces normes... C'est très à la mode. J'ai vu que les patrons le moins étaient descendus
03:43dans la rue cette semaine pour parler des normes, pour râler sur tout...
03:47— Mais quand ils vous disent qu'il faut baisser vos prix, c'est juste pas possible.
03:50— C'est pas possible. C'est le vieux débat que nous avons avec l'Élysée,
03:54où l'Élysée disait que si on maltraite un peu les acteurs de l'acte de construire,
04:00les prix vont baisser de 15-20%. Je vous l'ai déjà dit sur votre antenne, Sylvain.
04:04Nos marges à nos promoteurs, j'ai pas de honte à les dire, elles sont environ de 5%.
04:09Alors des fois, on fait des opérations à 6-7 et des fois, des opérations à moins quelque chose.
04:13— 5% brut, il faut le dire. — Oui, 5% brut. C'est-à-dire que...
04:16— Voilà. Ça vous reste un résultat net, finalement, pas si élevé que ça.
04:19Non mais c'est intéressant, ce que vous dites, parce que ça casse un peu la mythologie
04:22d'un promoteur qui s'enrichit au détriment du peuple. C'est pas du tout le cas.
04:27— Attendez. On a des marges de 5%, marges en dessous desquelles on n'a pas le « droit » de descendre,
04:34puisque les banques nous donnent des garanties financières d'achèvement.
04:36Les acquéreurs sont sûrs, quoi qu'il arrive à un promoteur, que leur logement sera fini.
04:40C'est ce que les fameuses GFA. Et si vous n'avez pas sur votre bilan de départ une marge de 5%,
04:46la banque ne vous donne pas votre GFA en disant non, l'opération est trop risquée.
04:50Donc nous, on a des marges de 5%. Allez, faut pas avoir ça dans la poche.
04:57Si on pouvait faire mieux, on essaierait de faire mieux. On n'y arrive pas.
04:59Mais on n'arrive pas non plus à descendre en dessous, parce que sinon, l'opération,
05:02bancairement parlant, n'est pas viable. Donc nous, on n'a pas de marge de manœuvre.
05:05C'est ce que j'explique. Et d'ailleurs, l'Élysée, comme M. Bruno Le Maire en son temps,
05:10on fait un peu leur méa culpa. Bruno Le Maire a fait son méa culpa devant votre conseilleur
05:14Édouard Chevrillon en disant « je me suis trompé sur le logement neuf ».
05:17– Quelle ironie du sort. – C'est ce que j'avais dit depuis le départ.
05:20C'est que les prix ne baisseront pas. Et les prix sur 3 ans ont pris 1%.
05:23Alors par rapport à l'inflation, ils ont un petit peu baissé, on est d'accord.
05:27Mais par rapport à ce qu'on attendait, ce qu'attendait ce gouvernement,
05:29ils n'ont pas baissé du tout. Et qu'est-ce qui s'est passé ?
05:32On s'est retiré du marché puisqu'aujourd'hui, on est à peu près un marché divisé par deux
05:36par rapport à une année normale. – OK. Bilan de synthèse, justement,
05:39on a les banques qui se remettent à prêter, vous l'avez vu.
05:42– Oui, elles sont demandeuses. – On a aujourd'hui l'équivalent
05:44de 200 points de base de baisse des taux d'intérêt avec la BCE.
05:48La Banque de France d'ailleurs s'est remise sur le rythme trimestriel du taux d'usure.
05:53Donc bref, on voit sur le logement ancien poindre une reprise.
05:56Faisons un point sur le projet de loi de finances pour 2025 qui, effectivement, est assez complexe.
06:03Qu'est-ce que vous attendez comme mesures concrètes sur le logement ?
06:07– Ecoutez, celles qui avaient été reprises par le gouvernement Barnier
06:10et qui sont les mêmes quasiment… – On va les rappeler. Extensions du PTZ.
06:14– Alors, il y en avait trois principales. Extensions du PTZ, une exonération de…
06:18– Prêt à taux zéro. – Prêt à taux zéro, pardon.
06:21Une extension des DMTG, des droits de mutation à titre gratuit,
06:24c'est-à-dire des exonérations de donations, de frais de donation,
06:28si on achetait un logement neuf et qu'on le transmettait.
06:30Je vais être rapide parce que c'est très complexe.
06:32Et également, troisième mesure, on dénormait beaucoup de choses.
06:37– Assouplissement de la norme. – Assouplissement de la norme.
06:39– Et notamment sur la loisanne. – Entre autres, mais pas que.
06:43– Zéro artificialisation. – Madame l'État, la ministre qui nous soutient,
06:48a sur son bureau une liste qui a été remise par moi-même
06:52d'environ 50 mesures qu'on pourrait peut-être s'en dispenser ou les alléger.
06:59Bon, tout ça, ça va dans le bon sens.
07:01Aujourd'hui, ils ont eu, le gouvernement Barnier, une motion de censure.
07:04Cette semaine, il y a eu une commission mixte paritaire.
07:07On verra bien maintenant si le gouvernement…
07:09– Va être ou pas censuré. – Ou alors, est-ce qu'il va être censuré.
07:13Tout ça, à l'heure qu'il est, on ne sait pas vraiment.
07:15Donc nous, ce qu'on demande régulièrement,
07:17moi je fais beaucoup d'auditions parlementaires en ce moment,
07:19je dis aux députés, soyez responsables.
07:21L'économie française va très mal.
07:23Je vous parle du logement neuf, mais je suis aussi impliqué au MEDEF.
07:26Il n'y a plus un secteur d'activité qui fonctionne normalement.
07:32Donc, pour des caprices quelquefois,
07:33parce que j'ai vraiment l'impression que quelquefois,
07:35politiquement, ce sont des caprices.
07:36Ah ben, on ne m'a pas parlé comme ça, on m'a parlé de submersion.
07:39Non, il ne faut pas foutre tout par terre.
07:40Donc, acceptez au moins ces mesures.
07:41– Absolument. Alors, juste pour conclure,
07:43donc vous, vous avez un message que vous souhaitez adresser,
07:47mais je vais quand même reprendre vos propos.
07:48Vous parlez toujours, remarquez, vous êtes sur la radio qui parle vrai,
07:52et vous parlez fort, vous dites que si jamais ça ne s'améliore pas,
07:56vous l'avez dit, 2025, ça va être sanglant.
07:58C'est la Saint-Barthélémy de la promotion.
08:00– Oui, ça a commencé.
08:02Ça fait deux ou trois ans, Sylvain, que vous m'interrogez régulièrement,
08:05je vous en remercie, et je vous dis, ça va tomber.
08:07Ça y est, c'est tombé.
08:08Beaucoup de promoteurs sont en redressement, certains en liquidation.
08:13– On a annoncé un chiffre de 123 promoteurs, vous confirmez ?
08:15– Franchement, je ne le connais pas,
08:17parce que je ne fais pas tout entre les mandats ad hoc, les redressements.
08:19Et moi, ce que je vois, c'est qu'il y en a beaucoup qui m'appellent,
08:21en me disant, Pascal, merci pour tout ce que tu fais,
08:23mais malheureusement, je dois arrêter.
08:26Les acquéreurs, je tiens à les rassurer, grâce à ces GFA, ils ne risquent rien.
08:29Ça me rassurait.
08:31Mais le bâtiment, les entreprises,
08:33regardez un peu les analyses des tribunaux de commerce,
08:36qu'est-ce qui se passe dans les tribunaux de commerce,
08:38les faillites repartent, tout repart.
08:40Et on a des politiques qui font,
08:41oui, je leur ai dit, tant pis, je serai encore mal vu, mais pas très grave,
08:45quelques caprices, quelques fois, électoraux,
08:47et l'économie se casse la figure.
08:49Bernard Arnault est sorti, il y a quelques jours,
08:52c'est rare, quand même, un patron très, très discret,
08:55en disant, grosso modo, on devient dingue.
08:57Aux États-Unis, on nous drague pour travailler,
09:00on nous fait des exonérations, ici, on nous fusille.
09:03C'était ça, les propos de Bernard Arnault, quasiment.
09:05C'est l'occasion de vous donner la parole, merci.
09:07– Question subsidiaire, pour Pascal Boulanger,
09:09vous avez fustigé les caprices de la classe politique,
09:12qu'est-ce que ça veut dire qu'à tout prendre,
09:13vous préférez encore un budget qui mettrait tout le monde d'accord,
09:16à l'Assemblée, mais avec de substantielles hausses d'impôts,
09:19à une absence de budget à cause d'une censure ?
09:22– Non mais, des substantielles hausses d'impôts,
09:24c'est plus acceptable non plus.
09:26– Ce sera l'un ou l'autre ?
09:28– Non, je pense qu'il doit vraiment, quand même,
09:30taper dans les dépenses publiques.
09:32Le Premier ministre a dit qu'il y avait 1244 agences,
09:35dont certaines ne servaient à rien, c'est pas moi qui le dis, c'est lui.
09:38– Vous êtes optimiste, quand même.
09:39– Mais je ne suis pas optimiste, à un moment,
09:40on est le pays qui est le plus fiscalisé,
09:42donc vous me dites, vous préférez mourir de la peste ou du choléra ?
09:45Je préfère vivre, voilà.
09:46– J'ai parlé de vos options, je n'ai pas parlé de vos préférences.
09:48Concrètement, il y a peu de chances qu'une majorité se dessine
09:51sur un budget avec de substantielles baisses de dépenses
09:53et pas de hausses d'impôts aujourd'hui.
09:54L'Assemblée n'est pas bâtie comme ça.
09:56– Je le sais malheureusement, mais Jean-Marie a raison,
09:59c'est vrai que si on fait le constat, nous, observateurs de la vie publique,
10:02c'est un peu ce à quoi on s'attend.
10:04– Donc à tout prendre, est-ce que la paralysie n'est pas préférable pour vous ?
10:08Désolé du choix.
10:09– Non mais, je n'ai même pas envie de répondre,
10:12parce que vous me demandez si je préfère mourir de la peste ou du choléra,
10:14je vous dis, je préfère vivre.
10:16Donc, on est arrivé où il faudra un jour qu'ils prennent leurs responsabilités,
10:20parce que si je dis que je préfère une hausse d'impôts,
10:22ça veut dire que même le monde économique préfère une hausse d'impôts.
10:26Je préfère qu'ils deviennent raisonnables.
10:28– Mais vous l'avez dit, pardon Pascal Boulanger, prise de responsabilité,
10:32je pense que c'est les Français qui siffleront la fin de la récréation.
10:35– Eh bien justement, nous on va répondre à leurs questions
10:36sur la répondeur de Sud Radio dans un instant.
10:38Merci beaucoup Pascal Boulanger, je le rappelle,
10:40vous présidez la Fédération des promoteurs immobiliers.
10:44– Exactement, de France.
10:45Et bon courage à vous, en plus avec votre bras en écharpe,
10:47comme on pourra le voir sur la chaîne YouTube de Sud Radio.