Jeudi 13 mars 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine)
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00:00Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert, un œil de l'expert consacré au déficit foncier.
00:09Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sébastien Delattre.
00:13Bonjour Sébastien Delattre.
00:14Bonjour Nicolas.
00:15Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.
00:19Alors dans le cadre de ce focus sur le déficit foncier, est-ce que vous pouvez nous expliquer, nous rappeler ce qu'est le déficit foncier ?
00:25Pour dire les choses simplement, un déficit foncier, c'est quand on réalise une opération d'investissement immobilier en location nue
00:32et qu'on va avoir plus de charges que de revenus.
00:35La plupart du temps, ce sera lié à des travaux à réaliser sur cet investissement.
00:38Des travaux réalisés sur un investissement, on parle d'investissement dans le but de louer ensuite le bien immobilier.
00:44Uniquement en locatif.
00:45Comment ça fonctionne concrètement Sébastien Delattre ?
00:48Concrètement, comme tout investissement immobilier en location nue, on va remplir notre déclaration de revenu foncier, la 2044,
00:54l'ensemble des revenus, des charges.
00:56On se retrouve avec plus de charges que de revenus.
00:58Donc nos premiers travaux, puisque c'est le cas majoritairement, vont gommer les revenus de cette location-là.
01:04D'accord.
01:04Puis ensuite, ça va gommer tous les autres revenus fonciers de la 2044, donc des autres biens.
01:09D'accord.
01:10Si on a encore plus de déficit foncier, ils vont s'imputer jusqu'à 10 700 euros sur le revenu brut global.
01:17Et s'il y en a encore au-delà de 10 700 euros, c'est mis en report pour une durée maximale de 10 ans
01:22pour se déduire des futurs revenus fonciers positifs.
01:24Donc il vaut mieux, quand on fait de l'investissement immobilier et qu'on a plusieurs biens, acheter un bien qu'on rénove intégralement.
01:31Et là, ça permet de faire du déficit foncier, si je comprends bien.
01:33Tout à fait.
01:34Concrètement, est-ce que vous avez un exemple pour qu'on comprenne un petit peu ce que ça peut avoir comme impact quand on fait un investissement immobilier ?
01:40Prenons un exemple tout simple.
01:42On prend un investisseur contribuable.
01:44Il est dans la tranche maximale d'imposition, donc 45 %, et il paye en plus 17,2 de prélèvements sociaux.
01:49Donc une pression fiscale de 62,2 % en tout sur ses revenus fonciers.
01:54Pour réduire cette pression fiscale, il décide d'acheter un appartement, 300 000 euros,
01:58mais un appartement qui est dans un programme dédié au déficit foncier.
02:02Donc dans ces 300 000 euros, il y a beaucoup de travaux.
02:04Ça peut monter jusqu'aux trois quarts, voire même à 90 % de travaux.
02:07Donc là, mettons qu'il ait les trois quarts de travaux éligibles, donc 225 000 euros de travaux,
02:13qui vont créer un déficit foncier sur lequel il va économiser ses impôts, ses prélèvements sociaux.
02:17Au final, quand on fait les calculs, en tenant compte du détail, de la CAG déductible,
02:22de toutes ces choses-là, on va arriver à plus de 127 000 euros d'économie d'impôt,
02:27soit plus de 42 % de son investissement.
02:29Et qu'on peut ensuite reporter sur les autres investissements
02:32ou les autres revenus fonciers que cet investisseur réalise.
02:36225 000 qui vont se déduire des revenus, ce qui fait 127 000 d'économie d'impôt.
02:4142 %, c'est deux fois plus que le Pinel à son apogée en 2022,
02:45qui était qu'à 21 % par rapport à ces 40 dollars.
02:48Parlez-moi du doublement du plafond imputable sur le revenu global, Sébastien Delattre.
02:54Comment on le gère d'un point de vue patrimonial ?
02:56Alors, deux choses. Déjà, un petit rappel, qu'est-ce que c'est ?
02:59En 2023, pour les travaux d'économie d'énergie, pour lutter contre les passoires thermiques,
03:05pour les biens qui sont en location, on a un doublement, une espèce d'aide du plafond déductible
03:12du revenu brut global, qui passe donc de 10 700 euros, comme on le disait tout à l'heure, à 21 400.
03:17Mais attention, ce n'est pas forcément intéressant pour tout le monde,
03:20puisque ce revenu-là s'impute sur le revenu global, donc on n'économise que son taux marginal d'imposition.
03:25Alors que si on n'en avait pas bénéficié, il serait reportable,
03:29se déduiraient des revenus fonciers sur lesquels on économiserait le taux marginal d'imposition
03:33plus les prélèvements sociaux. Donc, ce n'est pas intéressant pour tout le monde.
03:36Une question, piège ou une colle, je ne sais pas.
03:39Si jamais j'ai acheté ma résidence principale, que j'ai fait beaucoup de travaux,
03:42et que dans 5, 6, 7 ans, je la mets en location, je peux bénéficier du déficit foncier,
03:46ou comme j'ai changé d'usage, ça ne fonctionne pas ?
03:50Non, ça ne fonctionnera pas, ce sera les travaux, une fois que le changement d'usage est fait.
03:54D'accord, donc on reste vraiment dans un investissement
03:58et pas dans l'acquisition d'une résidence principale, qui ensuite pourrait être mise en location.
04:02Que retenir finalement du déficit foncier dans une stratégie d'investissement, Sébastien Delattre ?
04:07Alors en conclusion, s'il y avait trois choses à dire, c'est comme on vient de le prouver par les chiffres,
04:11c'est une opération qui fiscalement peut être très intéressante.
04:15Deuxièmement, plus on a un taux marginal d'imposition élevé et des revenus fonciers existants,
04:19plus c'est intéressant. Et la dernière chose, il ne faut pas oublier malgré tout
04:23qu'avant d'être une opération permettant de réduire sa fiscalité, c'est un investissement immobilier,
04:28et donc il faut faire attention à tout ce qui va avec, puisqu'il n'y a pas de sécurité,
04:32de valorisation sur les revenus.
04:34Et on peut peut-être insister là-dessus aussi. Effectivement, quand il y a des programmes de déficit foncier,
04:38il ne faut pas regarder que le gain fiscal, mais aussi peut-être le bien immobilier qu'on achète,
04:42puisqu'ensuite on va se retrouver propriétaire du bien immobilier sur le long terme.
04:45Tout à fait, on va rester avec. Et sur un investissement immobilier, on dit toujours
04:48ce qui compte c'est l'emplacement, l'emplacement. Ce n'est pas tout à fait exact,
04:51c'est combien je l'achète par rapport à l'emplacement.
04:54Merci beaucoup Sébastien Delattre de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
04:58Je rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine. Merci beaucoup.
05:01Merci Nicolas.
05:02Merci à vous également de nous avoir suivi dans Smart Patrimoine.
05:07Et je vous dis à très bientôt sur Be Smart For Change.