• il y a 8 mois
Jeudi 29 février 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Régis Yancovici (dirigeant, Luxavie) , Alexandra Verlhiac (Porte-parole équipe scientifique, Meilleurs Agents) , Ghislaine Seguin (Directrice Générale Déléguée, Nexity Entreprise) et Vincent Danis (Président, Savinianne)

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Transcription
00:00 [Générique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14 mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart, sur bsmart.fr.
00:23 Vous pouvez également nous retrouver sur les réseaux sociaux de Bsmart
00:26 et bien sûr nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:30 Au sommaire de cette édition, nous commencerons avec les clés de Libo,
00:34 le rendez-vous dédié à l'immobilier ou l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:38 Et en l'occurrence, nous nous demanderons ensemble en cette fin du mois de février
00:43 comment démarre l'année 2024 sur l'investissement immobilier, sur le marché immobilier
00:49 avec un focus peut-être plus sur l'immobilier résidentiel.
00:52 Bien sûr, nous en parlerons avec Alexandra Verliac, porte-parole de l'équipe scientifique de Meilleurs Agences.
00:57 Ce sera la première partie de l'émission.
00:59 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré lui aussi à une thématique immobilière
01:05 mais nous fera un focus plus spécifique sur l'immobilier de bureau.
01:08 Nous nous demanderons quelle est l'approche qu'il faut avoir sur l'année 2024 vis-à-vis de l'immobilier de bureau.
01:13 Une question que nous poserons à Giseleine Seguin, directrice générale déléguée de Nexity Entreprises
01:17 mais aussi à Vincent Danis, président de Savignan.
01:20 Et puis enfin, dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil du CGP, nous nous demanderons
01:25 quelles sont les raisons de la sous-performance de la gestion active.
01:29 Nous en parlerons avec Régis Iancovici, fondateur et dirigeant de Luxavie.fr.
01:34 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:36 Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
01:45 Nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les dynamiques à l'œuvre
01:48 et quel est le contexte actuel sur le marché de l'immobilier en ce début d'année 2024.
01:55 Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Alexandra Verliac.
01:59 Bonjour Alexandra Verliac.
02:00 Bonjour.
02:01 Porte-parole de l'équipe scientifique de Meilleurs Agents.
02:03 Vous publiez des baromètres régulièrement, vous prenez le pouls un petit peu du marché immobilier,
02:07 notamment résidentiel, mois après mois.
02:10 Alors on a vu une année 2023 un petit peu compliquée avec un coût de financement plus élevé que les années précédentes,
02:16 avec un impact sur les prix réels mais plus modéré que la hausse du coût du financement.
02:22 On sent qu'en 2024 s'ouvre peut-être un chapitre un peu différent avec des espoirs de retour à des taux de crédit immobilier un peu plus abordables si je puis dire
02:32 et un questionnement sur la réaction des prix.
02:35 Qu'est-ce que vous constatez vous sur ces deux premiers mois de l'année 2024 ?
02:38 Alors tout d'abord sur l'année 2023, pour faire un récapitulatif rapide de ce qui s'est passé,
02:44 ça a été une année marquée par un cycle baissier où on a vu plusieurs phénomènes.
02:50 Tout d'abord la baisse des transactions.
02:53 Bien sûr.
02:54 Par rapport à 2022, le nombre de transactions a baissé de 25% pour atteindre un chiffre de 890 000 transactions.
03:01 En France.
03:02 En France.
03:03 Ce qui est important parce que ça faisait 7 ans qu'on n'était pas passé sous la barre du million de transactions.
03:07 D'accord.
03:08 C'est quand même important et ça c'est principalement lié, comme vous l'avez dit, au crédit, à l'accès au crédit qui lui a chuté.
03:17 Effectivement la production de crédit a baissé de 40% en 2023 par rapport à 2022.
03:23 Donc coup d'arrêt en 2023, enfin coup d'arrêt en tout cas par rapport aux années précédentes,
03:27 ça c'était sur le volume de transactions en lien forcément avec un coût du financement plus élevé
03:32 et la difficulté de faire passer un certain nombre de dossiers de crédit immobilier.
03:35 Oui, tout à fait. Et ça s'est ressenti aussi sur les prix.
03:38 Bien sûr.
03:39 Parce que moins de transactions et moins d'acquéreurs potentiels sur le marché,
03:43 ça veut dire aussi plus de négociations et des prix qui tirent donc vers la baisse.
03:48 Et globalement en France, en 2023, les prix ont baissé de 1,8%.
03:53 Donc ça c'est une moyenne française.
03:55 D'accord.
03:56 C'est quand même importante mais ça allait encore plus fort dans les grandes villes.
04:00 Et avec par exemple Paris qui a baissé de 5,3%.
04:04 On a beaucoup entendu parler de la barre des 10 000 euros.
04:08 Bien sûr.
04:09 Et aussi par exemple des baisses dans d'autres grandes villes comme Nantes par exemple qui a baissé de -8%.
04:15 Alors là effectivement on est début 2024 et c'est intéressant de se poser une seconde justement sur cette baisse de prix
04:21 parce qu'on a l'impression qu'on a beaucoup d'informations contradictoires.
04:24 Il y en a qui nous disent "oui ça baisse mais regardez c'est relativement peu par rapport à la hausse du coût du crédit".
04:28 D'autres qui disent "quand même quand on regarde Paris, effectivement on est passé sous la barre des 10 000 euros du mètre carré en moyenne sur tous les arrondissements".
04:35 On peut se dire que globalement quand même on a une baisse qui est effective donc les prix ont baissé en 2023.
04:41 C'est ça qu'il faut comprendre.
04:42 Peut-être pas suffisamment au goût de certains mais ils ont baissé.
04:44 Exactement.
04:45 En fait oui la baisse a été forte.
04:47 Ceci dit c'est peut-être pas encore assez.
04:50 Étant donné que le pouvoir d'achat des ménages français a baissé.
04:54 Donc principalement par rapport au crédit.
04:57 Les taux ont augmenté donc ça veut dire un coût du crédit qui est beaucoup plus important.
05:01 Et il faudrait que les prix baissent de 20 à 30 % pour retrouver le niveau de pouvoir d'achat de janvier 2022.
05:09 Donc avant la hausse des taux.
05:11 On est en 2024.
05:12 Maintenant on commence à avoir des courtiers sur des plateaux de télévision qui nous disent
05:16 "on arrive à retrouver des taux un tout petit peu moins élevés que ce qu'on avait il y a encore quelques mois".
05:23 Est-ce qu'on sent que l'histoire qui se dessine pour 2024 c'est une histoire un peu moins grippée sur le marché de l'immobilier Alexandra Verliac ?
05:30 Alors on a des signaux positifs effectivement sur le crédit.
05:34 Tout d'abord des annonces de la Banque Centrale Européenne qui sont rassurantes avec pas de nouvelle hausse des taux directeurs.
05:41 Bien sûr.
05:42 Donc ça se ressent sur les crédits, sur le taux de crédit immobilier.
05:46 Et c'est vrai qu'on a vu une légère baisse de ce taux en ce début 2024.
05:51 Donc signal positif.
05:53 Autre signal positif c'est que le crédit est un peu plus accessible aux ménages.
05:58 Les banques ont assoupli leurs conditions.
06:01 Donc ça veut dire plus d'accès.
06:03 Ceci dit, je vous rappelle comme j'ai envie de vous le dire, le pouvoir d'achat des ménages est toujours faible.
06:08 Et on est toujours sur des taux d'intérêt qui sont élevés.
06:11 Donc un coût du crédit qui est élevé.
06:14 Donc ça, ça veut dire que certains ménages vont pouvoir passer le cap de l'achat aujourd'hui.
06:19 Mais d'autres non.
06:21 D'autant plus que leur pouvoir d'achat est faible.
06:24 Et qu'ils vont devoir faire encore des efforts pour pouvoir passer le cap de l'achat.
06:29 Donc légers rassouplissements en ce début d'année.
06:31 Mais pas non plus retour à une situation de 2022, 2021, voire même 2019.
06:36 Pourquoi pas.
06:37 Sur les prix, c'est trop tôt, fin février, début mars, pour constater un impact de cet accès un tout petit peu plus développé aux crédits qu'il y a encore quelques mois.
06:47 En regardant les transactions réalisées par nos agences partenaires, ce qu'on voit c'est une légère baisse, une légère diminution de cette baisse des prix.
06:56 Mais pas partout.
06:58 Par exemple, les zones rurales continuent leur baisse.
07:01 Paris continue sa baisse.
07:03 Notre ville, par exemple, Bordeaux.
07:05 Donc ça va dépendre où.
07:07 Ça va dépendre du pouvoir d'achat.
07:09 Et on a des signes différents selon les territoires.
07:13 Donc ça, c'est une chose à considérer.
07:15 Et autre élément important, c'est le stock de biens à la vente.
07:20 D'accord.
07:21 Donc nous, ce qu'on voit sur nos annonces, c'est que ce stock augmente.
07:25 Et particulièrement, les biens mettent plus de temps à se vendre.
07:29 On voit encore aujourd'hui des délais de transaction plus longs qui s'allongent encore aujourd'hui, début 2024, par rapport à ce qu'on pouvait voir en 2023.
07:36 Oui, oui, oui. Tout à fait.
07:37 Par rapport à 2023, là par rapport à il y a un an, on voit dans les grandes villes des délais de vente qui s'allongent jusqu'à plus de 20 jours, donc presque 3 semaines.
07:45 Alors même qu'en 2023, ça s'allongeait par rapport aux années précédentes.
07:48 Exactement.
07:49 D'accord. Donc là, ça continue. Ce phénomène s'accentue.
07:51 Exactement. Et pourquoi, en fait, ces biens mettent du temps à se vendre ?
07:55 Certainement que les propriétaires-vendeurs ne sont pas encore aptes à accepter des baisses de prix, à accepter des négociations.
08:03 D'accord.
08:04 Ça laisse en fait un territoire encore à des baisses encore plus fortes.
08:09 Dernière question, Alexandra Verliac. Alors on sort peut-être un petit peu de l'analyse pour faire de la prospective, sans évidemment avoir de boule de cristal, bien sûr.
08:17 Mais on a, vous l'avez dit, le marché a en partie été dégrippé par des annonces de potentielles, en tout cas plus de hausses de taux de la BCE, voire des potentielles baisses de taux à venir.
08:26 Est-ce que ça aurait un impact direct sur le marché ou une baisse de taux en juin, par exemple, sur le marché de l'immobilier, où il faudrait attendre début 2025 pour que tout cela se normalise ?
08:35 Alors oui, ces signaux positifs vont effectivement avoir un impact sur le marché. Ceci dit, là, même si on voit un léger mieux sur ce début d'année, on n'anticipe pas tout de suite des baisses de taux.
08:49 Donc peut-être qu'à l'été, effectivement, si...
08:51 Des baisses de taux de crédit immobilier.
08:52 Oui, pardon, des baisses de taux de crédit immobilier. Si c'est aux baisses à l'été, ça devrait favoriser le pouvoir d'achat des ménages et donc peut-être relancer un peu la machine.
09:00 Ceci dit, attention au pouvoir d'achat immobilier et, comme je le disais, à ce stock de biens qui est à vendre et donc à ces potentielles baisses de prix qui sont à prévoir.
09:12 C'est pourquoi, chez Meilleurs Agents, nous prévoyons pour l'année 2024 encore des baisses de prix qui devraient être même plus fortes qu'en 2023.
09:20 On estime sur la France en général pour 2024 une baisse de prix de -4% et un volume de transactions toujours en baisse autour des 800 000 transactions.
09:30 Merci beaucoup Alexandra Verliac de nous avoir accompagnée dans Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes porte-parole de l'équipe scientifique de Meilleurs Agents. Merci beaucoup.
09:36 Je vous remercie.
09:37 Et Quentin, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:43 Et nous continuons avec une thématique immobilière dans Enjeu Patrimoine. Nous allons nous demander ensemble en ce début d'année 2024 quelle approche il faut avoir sur l'immobilier de bureau.
09:52 Et nous allons surtout tenter de comprendre ensemble quel est le contexte économique en ce qui concerne l'immobilier de bureau.
09:57 Un sujet qui revient régulièrement, que ce soit en lien avec l'essor du télétravail ou en lien peut-être avec des performances un peu moins bonnes sur certains actifs d'immobilier de bureau l'année dernière.
10:07 Pour en parler, nous avons le plaisir d'avoir sur le plateau de Smart Patrimoine Gisleine Seguin tout d'abord. Bonjour Giseline Seguin.
10:12 Bonjour.
10:13 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directrice générale déléguée de Next City Entreprises et nous avons le plaisir d'avoir à vos côtés également Vincent Danis.
10:19 Bonjour Vincent Danis.
10:20 Bonjour.
10:21 Président de Savignan. Alors on va commencer avec vous Giseline Seguin pour comprendre un petit peu le contexte économique de l'immobilier de bureau en ce début d'année 2024.
10:30 J'ai regardé un petit peu les chiffres qu'on pouvait trouver notamment pour l'Île-de-France sur 2023 notamment et on constate toujours
10:38 alors une baisse locative mais qui résiste quand même et par contre sur le côté investissement c'est-à-dire nouveaux investissements dans l'immobilier de bureau,
10:47 là on a l'impression qu'on a plus de mal à trouver des gens qui sont prêts à réaliser des acquisitions. C'est ce que vous constatez également ?
10:53 Absolument. Alors vous savez comme dans l'immobilier de logement, nos investisseurs sont impactés par la hausse des taux de financement.
10:59 D'accord.
11:00 Puisqu'en fait tous nos investisseurs professionnels, que ce soit des institutionnels, ils se financent grâce à de la dette pour une partie puisqu'on ne les fait de levier.
11:10 Et donc c'est cette dette qui d'un coup s'est mise à augmenter d'une manière extrêmement considérable puisque maintenant on est à un EURIBOR qui est à 3,50 même un peu plus,
11:21 3,90 hier je crois alors qu'on s'était habitué à un certain moment à un EURIBOR négatif. Donc on était dans une période où on a cru pouvoir penser que l'argent finalement ne coûtait rien.
11:36 Et donc à ce moment-là on avait de très importants volumes monétaires sur le marché et des investisseurs qui du coup s'endettaient avec un coût très limité.
11:47 Bien sûr.
11:48 Et tout ça alimentait beaucoup l'investissement et notamment l'immobilier tertiaire, donc le bureau et les autres produits tertiaires.
11:55 Ça veut dire qu'on a beaucoup investi sur 2019, 2020, 2021 ?
11:59 Oui tout à fait. Le mouvement a commencé à partir de 2015-2016 quand les taux ont commencé à baisser et puis effectivement le point d'or que ça a été 2019,
12:10 où là c'est une année qui a battu tous les records en termes d'investissement. Ensuite il y a eu le COVID. Donc là on a eu un premier effet d'abord sur un redémarrage de l'inflation.
12:23 Bien sûr.
12:24 Donc l'inflation dit hausse des coûts de construction. Donc le phénomène a commencé à gripper un peu du côté des promoteurs qui construisent.
12:34 Et on a eu un effet un peu difficile pour eux. Mais sur le volume de l'investissement finalement avec le redémarrage post-COVID, l'année 2020 s'est quand même relativement bien passé.
12:46 L'année 2021 aussi. Et ce qui a vraiment arrêté l'investissement c'est la hausse des taux de financement.
12:54 D'accord. Parce qu'on pourrait se poser la question, et je vous la pose franchement, est-ce que ces reculs d'investissement sont dus à juste un sujet de financement
13:03 ou un manque de confiance dans l'actif immobilier de bureau en lien par exemple avec l'essor du télétravail comme on peut l'entendre depuis les mois de confinement qu'on a connus en 2020 ?
13:12 Alors c'est certain qu'on est dans une conjoncture pour l'immobilier tertiaire qui va subir une profonde mutation. D'abord vous le soulignez il y a l'effet du télétravail.
13:23 Alors ceci dit, l'effet du télétravail, c'est vrai que les entreprises ont tendance à réduire parce qu'ils tablent sur du flex office, des 20% d'absence régulier,
13:36 donc on va pouvoir organiser différemment les effectifs. Donc les locataires sont toujours là mais ils louent des surfaces moins grandes.
13:41 Ça c'est ce qu'on a constaté tout à fait. C'est que les surfaces avaient tendance à se réduire. Ceci dit, cette année on a vu qu'il y a pas mal d'entreprises,
13:50 le mouvement est aussi venu des Etats-Unis, on était allé très très loin dans le télétravail et on voit que même des entreprises comme Zoom par exemple demandent à leurs collaborateurs de revenir au bureau.
14:01 Parce que finalement cet effet c'est assez délétère tout de même sur la productivité, la culture d'une entreprise. Et ça c'est quelque chose que nous nous constatons quand nous parlons à nos clients.
14:12 On le voit aussi en France, c'est-à-dire ce qu'on voit aux Etats-Unis de retour au bureau, on commence à le voir aussi en France dans certaines entreprises.
14:17 D'ailleurs dans l'immobilier, il y a un investisseur institutionnel qui, constatant la complexité du marché, a dit à ses collaborateurs "écoutez maintenant on revient tous au bureau travailler".
14:27 Parce qu'on a besoin d'être ensemble, on a besoin de brainstormer. Donc cet effet télétravail il existe, probablement les volumes seront un peu moins importants,
14:35 mais l'immobilier de bureau comme on a pu l'entendre parfois pour moi ne va pas disparaître. Ce n'est pas du tout ce que je constate.
14:41 Ensuite on a un deuxième effet qui va transformer notre métier et notre segment d'actifs, c'est l'environnement et l'empreinte carbone.
14:53 Bien sûr, et la transition énergétique des flammes et biens.
14:56 Et la transition énergétique parce qu'il y a le décret tertiaire qui arrive. Et donc deux effets. Un, les actifs existants. Les investisseurs doivent mettre beaucoup de CAPEX dedans.
15:05 Donc il va y avoir beaucoup d'actifs qui vont être réhabilités, restructurés lourdement. Et puis deuxièmement, une volonté pour les utilisateurs d'être dans des bureaux qui vont être parfaitement aux dernières normes, etc.
15:21 Et ça, ça va avoir par contre un effet plutôt positif sur la production de bureaux neufs.
15:26 Vincent Danis, si on change de manière d'aborder le sujet et qu'on regarde ça plutôt d'un point de vue épargnant, qui a un large choix d'investissement face à lui,
15:36 mais qui regarde aussi des véhicules qui peuvent proposer de l'investissement dans l'immobilier et pourquoi pas de l'immobilier de bureau, comment est-ce qu'on regarde cette classe d'actifs ?
15:45 C'est vrai qu'on a l'impression qu'il y a quelques années, l'immobilier de bureau c'était sûr. C'était des grandes entreprises qui payaient. C'était des emplacements où globalement on savait que ça allait.
15:54 Là, depuis quelques mois, il y a des questionnements quand même sur l'immobilier de bureau. À quoi ressemblera-t-il demain ?
15:59 Dans la tête de l'épargnant français, il y a une valeur bien ancrée. C'est la solidité de la pierre, même si de temps en temps, il y a des crises et ça reste une activité cyclique.
16:09 Mais ce qu'on a vu apparaître en 2023, certes la remontée des taux de financement, mais aussi par cette remontée des taux globalement, la création d'alternatives nouvelles pour l'épargnant.
16:19 Pourquoi resterais-je par exemple investi dans un contrat d'assurance vie multi-support sur un produit immobilier de rendement qui me rapporte habituellement 2-3% mais sur lequel je commence à voir qu'il y a des difficultés,
16:32 alors que je peux trouver dans le même contrat des fonds obligataires datés avec des rendements embarqués de l'ordre de 5% ?
16:38 L'épargnant peut arbitrer à l'intérieur des contrats comme ça et je passe d'une classe d'actifs à une autre.
16:43 Donc nouvelle concurrence d'un certain nombre de produits financiers ou autres, là on parle du fonds euro ou de fonds obligataires effectivement qui proposent des rendements plus efficaces.
16:50 Avec les fonds en euro bonussés en 2024, on va avoir exactement la même chose puisque l'épargnant qui ne veut pas prendre beaucoup de risques a des solutions qui lui sont proposées,
16:59 qui vont lui rapporter entre 4 et 4,5 et il commence à voir apparaître dans la presse, dans les médias, des difficultés sur l'immobilier de bureau, des immeubles alloués à vendre.
17:09 Il peut se demander légitimement ce que ça va donner, d'autant que si lui-même est salarié, comme vous le disiez, on voit un certain nombre d'entreprises qui n'ont pas encore complètement réadapté leur mode de fonctionnement.
17:20 Moi je suis frappé quand je vais dans les bureaux d'une compagnie d'assurance et que je vois des réunions dans lesquelles il y a la moitié des gens présents et la moitié derrière écran.
17:27 Certes ça interagit mais pas de la même manière qu'on le voyait par le passé.
17:30 Alors il y a un élément très perturbateur dans l'univers des placements immobiliers qui est la liquidité et ça risque de perturber encore pas mal en 2024 tout cet horizon-là.
17:41 On a vu en fin d'année dernière...
17:44 Donc liquidité des parts de sociétés de gestion de fonds immobiliers, notamment SCI ou SCPI ?
17:48 SCI, SCPI, EPCI. La SPIM vient de sortir les chiffres de collecte ou de décollecte de ces fonds et on voit que ça peut avoir un impact fort y compris sur le marché directement derrière
18:00 parce qu'il y a aujourd'hui plusieurs dizaines ou centaines de millions d'euros qui représentent des parts en attente de retrait.
18:07 À un moment donné pour les gérants de ces fonds, il faut bien qu'il y ait une adéquation entre l'actif et le passif.
18:12 Et globalement, ça veut dire qu'il y aura des cessions d'actifs dans un marché où globalement il y a peut-être déjà quelques vendeurs mais il n'y a pas beaucoup d'acheteurs.
18:20 Une question quand même. Alors effectivement il faut regarder au cas par cas en fonction des investissements qu'on a déjà réalisés en tant qu'épargnant ou ceux que l'on souhaite réaliser.
18:28 Mais votre vision, Vincent Danis, sur l'immobilier de bureau, est-ce qu'on est face à un changement de cycle ?
18:33 Est-ce qu'on est aujourd'hui 2024-2023 sur des années après, des années fastes où en fait globalement effectivement le marché se réduit mais ça ne veut pas forcément dire qu'il faut tout jeter non plus ?
18:43 Comment est-ce qu'on l'analyse avec le temps qu'on a envie d'y consacrer quand on est épargnant ?
18:47 Alors il y a une vision court terme et une vision long terme. Sur la vision long terme, on sait qu'on est myope mais on essaye de comprendre ce qui peut se passer.
18:54 Moi le point sur lequel je me sens totalement myope et je vous écouterai volontiers aujourd'hui, c'est de voir à quoi ressemblera l'immeuble de bureau d'un grand groupe
19:02 dans 5 ans, dans 10 ans, pas d'un point de vue gérant immobilier de l'immeuble mais d'un point de vue salarié, voire d'un point de vue DG et RH.
19:10 Comment est-ce que je motive mes collaborateurs ? Comment est-ce que je recrée un jeu collectif à l'intérieur de l'entreprise ?
19:15 Si j'avais cette vision claire, je pourrais être plus pertinent, y compris dans mes choix court terme, pour me dire dans quel type d'immeuble de bureau aujourd'hui j'essaye d'orienter mes épargnants
19:24 parce que certains sont déjà en phase avec ces exigences futures, ou en tout cas sont en voie d'amélioration pour le devenir
19:30 et d'autres effectivement, il y a des critères serfs, il y aura des travaux d'amélioration énergétique, mais on voit aussi des emplacements dans lesquels les gens rushing à revenir au travail,
19:39 rushing sur le temps qu'il leur faut pour rejoindre les bâtiments où ils sont censés travailler, donc ça ce sont des freins importants.
19:46 Pour le moment, les taux d'occupation sont bons dans les placements immobiliers, donc je voudrais quand même apporter une note positive,
19:52 c'est que tant que les taux d'occupation sont bons, que les loyers sont bien payés, que les loyers sont indexés,
19:57 pour les motivations d'un épargnant qui cherche avant tout un rendement à long terme et sans avoir à gérer le locataire, ça reste une solution parfaitement adaptée.
20:05 - Gisèle Seuguer, Vincent Denys vous a posé une question, à quoi ressemblera effectivement l'immobilier d'un grand groupe, c'est ça, l'immobilier de bureau d'un grand groupe,
20:12 demain déjà, est-ce qu'il est forcément au centre-ville ?
20:15 - Alors ça oui, je pense, il y a vraiment une demande aujourd'hui de nos clients de centralité,
20:20 ce qu'ils veulent c'est une connexion extrêmement aisée au transport, donc ça c'est un point qui est très important,
20:28 ce qu'ils souhaitent aussi c'est avoir des services à proximité,
20:32 donc le salarié s'il vient au bureau, il faut qu'il vienne facilement, et le midi il faut qu'il puisse bouger, faire des courses, etc.
20:39 ça c'est un point important, ce qui est aussi important c'est qu'il trouve des services dans l'immeuble lui-même.
20:44 Donc aujourd'hui ce qu'on nous demande, comme on veut favoriser ce retour à une culture d'entreprise,
20:50 où les gens brainstorm, ils se parlent, on est dans le collectif, on sait combien c'est important,
20:54 eh bien ils veulent vraiment avoir des immeubles où on favorise ces échanges entre les collaborateurs.
21:00 Donc on nous demande de plus en plus de salles de réunion, on a le sentiment que finalement il n'y en a jamais assez,
21:05 beaucoup de salles de réunion, beaucoup aussi d'endroits qui sont plus petits,
21:10 c'est-à-dire un endroit qu'on appelle parfois cabine, où on peut être 2, 4, pour échanger,
21:15 et ne pas le faire sur le plateau, parce que désormais le plateau de bureau, vous savez,
21:19 il n'y a presque plus de bureaux individuels, c'est très très rare, donc on est plutôt sur du plateau.
21:24 Alors en flex office ou pas ? Parce que certains se mettent complètement en flex office,
21:29 après on voit que le flex office quand même, il y a des résistances,
21:33 parce que finalement l'être humain aime bien avoir son bureau,
21:36 il sait qu'il va arriver, il va trouver un endroit où se plugger.
21:40 Son mug de café ou autre ?
21:43 Exactement, voilà, je pense que nos petites habitudes, finalement on a ce côté un petit peu animal aussi,
21:47 vouloir avoir son territoire, donc je pense que l'immeuble de bureau de main, il existera toujours,
21:52 ça sera un point très important pour les grands groupes,
21:55 parce que c'est aussi partie de l'image que véhicule ce grand groupe,
21:59 et de l'intérêt qu'il suscite pour recruter des collaborateurs,
22:03 et nous on voit que les jeunes collaborateurs notamment,
22:06 ils sont extrêmement sensibles à la qualité de l'immeuble de bureau dans lequel ils vont évoluer.
22:10 Si je comprends bien, et on finira avec vous Vincent Danis,
22:13 en fait ce qu'il faut regarder c'est un immeuble de bureau où on ne va pas travailler mais on va se rencontrer,
22:17 c'est globalement ce qui ressort un petit peu de ce que vous nous dites.
22:20 Mais quand on se rencontre, on travaille !
22:22 Oui c'est vrai, bien sûr, bien sûr !
22:24 Ça c'est pour la vision long terme, et pour la vision court terme,
22:26 attention aux évaluations, attention aux expertises,
22:29 on a vu des publications, des résultats, des foncières cotées, là depuis le début de l'année,
22:33 type ICAD ou Gécina,
22:36 et les évaluations des actifs de bureau vont bien au-delà pour le moment
22:40 de ce que prévoient les sociétés non cotées comme les SCPI.
22:44 D'accord.
22:45 Ça peut être une menace sur l'évolution à court terme,
22:47 soit ils sont trop pessimistes, soit ils sont en avance.
22:50 Donc vérifiez quand même d'un côté ce que disent les foncières cotées,
22:52 de l'autre ce que disent les SCPI, normalement ils devraient avoir le même discours, c'est ce que vous dites.
22:55 Il n'y a pas de raison pour que la valeur d'un immeuble dépend de la nature de son propriétaire.
22:59 Donc si à un moment donné il y a une divergence de vue,
23:02 c'est que l'un des deux se trompe, ou que la vérité est entre les deux,
23:05 mais ça veut dire que c'est plutôt un signal d'achat pour celui qui est sous-estimé,
23:09 et plutôt un signal de vente pour celui qui serait sur-estimé.
23:11 Merci beaucoup Vincent Danis, président de Savignan,
23:14 merci Giseleine Seguin, directrice générale déléguée de Next City Entreprise,
23:17 de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine,
23:18 et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
23:21 *Générique*
23:25 Et nous finissons cette émission avec l'œil du CGP,
23:29 nous avons le plaisir de retrouver en plateau Régis Iancovici, fondateur et dirigeant de Luxavie,
23:33 mais également expert de l'assurance-vie en ETF.
23:36 Bonjour Régis Iancovici.
23:37 Bonjour Nicolas.
23:38 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
23:40 On va évoquer ensemble avec vous deux sujets,
23:42 un déjà les raisons de la sous-performance de la gestion active,
23:45 mais ce qui va nous amener aussi à nous poser la question de savoir
23:47 combien de fonds de gestion active tiennent dans la durée quelque part
23:51 et combien disparaissent si on regarde sur les dix dernières années.
23:55 Peut-être un mot déjà sur la performance des fonds actions sur les dix dernières années Régis Iancovici ?
23:59 Oui c'est ça, c'est une donnée qui revient parce qu'il y a des études très fréquentes sur le sujet,
24:05 et il faut reconnaître que le contenu est un peu le même chaque année.
24:11 On a sur une période de dix ans glissant à peu près 90 à 95% des fonds de gestion active
24:18 qui sous-performent leur indice de référence.
24:21 C'est-à-dire que vous avez une probabilité de trouver votre fonds surperformant extrêmement limité.
24:28 Et donc, c'est ce qui explique entre autres le succès des ETF,
24:33 mais le sujet que j'aurais voulu un peu discuter avec vous Nicolas,
24:38 c'est cet effet de taux de survivance des fonds de gestion active.
24:42 Parce que beaucoup disparaissent, sont fermés, sont fusionnés.
24:48 Et là, les statistiques sont aussi édifiantes,
24:51 puisqu'il y a quasiment un fonds sur deux qui disparaît sur une période de dix ans.
24:58 Vous avez une chance sur deux de voir votre fonds disparaître.
25:00 D'accord, et ça, ça s'explique quoi par quoi ?
25:02 Par une sous-performance ? Par des changements de gouvernance ou de stratégie ?
25:06 Alors, ça s'explique évidemment par un non-succès du fonds,
25:11 qui lui-même s'explique soit par une sous-performance,
25:15 soit parce que la thématique n'est plus intéressante.
25:18 Regardez aujourd'hui un gérant qui gère sur la Chine.
25:21 La Chine sous-performe les indices mondiaux.
25:24 C'est normal qu'il ait de mauvaises performances.
25:26 Mais si on se met du côté du client, du porteur de part,
25:30 lui, il se retrouve un peu coincé, un peu embêté,
25:34 parce qu'on va lui annoncer un jour que son fonds ferme, son fonds fusionné.
25:39 Alors, évidemment, je tiens à rassurer tous ceux qui nous regardent,
25:43 son argent ne disparaît pas.
25:45 Mais il va être souvent transféré sur un fonds sans odeur ni saveur,
25:50 un paquebot qu'il ne voulait peut-être pas.
25:54 Il va en quelque sorte cristalliser sa sous-performance.
25:59 Parce qu'en plus, il ne va pas savoir forcément les raisons de la contre-performance.
26:06 Est-ce que c'est un mauvais choix ponctuel ?
26:10 Est-ce que ce mauvais choix a été vendu ?
26:12 Est-ce qu'il y a une capacité de rebond ?
26:14 Il ne trouvera pas forcément un fonds équivalent pour se refaire, pour rebondir.
26:21 Et dans ces cas-là, il a la possibilité, l'épargnant, de dire "je sors, je préfère sortir"
26:27 plutôt que d'aller sur ce nouveau fonds, ça c'est possible.
26:29 Oui, bien sûr, évidemment.
26:30 Encore faut-il se poser la question et il y a un sujet de confiance après,
26:33 avec les personnes avec qui on travaille.
26:36 Absolument, il y aura toujours cette option-là.
26:38 Maintenant, sortir, donc vers quelle autre solution ?
26:41 Alors, soit on fait une croix sur le fonds précédent et on va vers autre chose.
26:45 Mais si on a envie de rester sur la même typologie de stratégie,
26:49 ce n'est pas toujours très simple, surtout quand on est dans l'univers de l'assurance-vie à la française,
26:54 où on a un choix assez limité.
26:56 Et je vois récemment de plus en plus limité.
27:00 Donc, c'est compliqué.
27:03 Et donc, moi, ce que j'ai envie de dire à tous ceux qui nous regardent,
27:07 et c'est un sujet vraiment qui me tient à cœur,
27:09 c'est "faites sortir la stratégie d'investissement du véhicule d'investissement".
27:15 D'accord.
27:16 Et on revient évidemment sur l'ETF.
27:18 L'ETF, c'est pas seulement, c'est mais pas seulement, une économie.
27:23 C'est pas seulement environ un 80% de frais en moins.
27:28 C'est aussi la liberté et la constance de la stratégie que vous voulez mener.
27:34 La stratégie, c'est vous qui allez la mener.
27:36 C'est vous. Auditeur, je peux ouvrir la caméra.
27:38 [Rires]
27:40 Parce que, quelle différence ?
27:41 C'est-à-dire que, alors là, effectivement, on rentre dans la gestion passive,
27:44 quand on va chercher des ETF, c'est-à-dire qu'en tant qu'épargnant,
27:46 on fait des sélections d'ETF, mais ça veut dire qu'on reste quoi ?
27:48 Sur les grands indices ?
27:49 Non, Nicolas, non.
27:51 Quand on passe à l'ETF, on ne tranche pas forcément le sujet gestion active, gestion passive.
27:57 D'accord.
27:58 Vous voulez faire de la gestion passive, l'ETF, c'est merveilleux,
28:01 vous êtes dans le bain qu'il vous faut.
28:02 Vous voulez faire de la gestion active, achetez aussi de l'ETF.
28:05 Vous faites sortir la stratégie, vous menez la stratégie que vous voulez,
28:08 vous voulez être surpondéré sur telle ou telle zone, vous achetez l'ETF de cette zone-là.
28:12 Vous voulez faire, entre guillemets, comme tout le monde,
28:15 vous achetez un ETF MSCI World et vous faites de la gestion passive.
28:18 Mais faites-le en ETF.
28:20 Merci beaucoup Régis Siancovici.
28:22 Le sujet est un gestion active avec des ETF, un sujet dont on pourrait continuer à aborder pendant des heures.
28:27 Merci beaucoup en tout cas Régis Siancovici de nous avoir accompagné sur le plateau de SmartPatrimoine.
28:30 Quant à nous, on se retrouve très vite sur Bsmart.
28:32 [Musique]

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