Mardi 3 septembre 2024, SMART BOURSE reçoit Jean-Marc Peter (Directeur général, Sofidy)
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00:00Le dernier quart d'heure de Smart Bourg, chaque soir c'est le quart d'heure thématique.
00:13On parle d'immobilier ce soir à travers les véhicules d'investissement qui sont les
00:17SCPI et nous en parlons avec un leader du marché et le directeur général de Sofidi,
00:21Jean-Marc Petter qui est à mes côtés.
00:22Jean-Marc, bonsoir.
00:23Bonsoir Grégoire.
00:24Bienvenue.
00:25Merci beaucoup d'être avec nous.
00:26L'objectif d'une interview thématique en cette période de début de mois de septembre
00:30c'est de faire un petit état des lieux de vos marchés sur vos domaines d'expertise.
00:34Une manière justement de parler de l'immobilier à travers les SCPI c'est de regarder un
00:37petit peu les travaux qui sont effectués de manière récurrente par les experts indépendants
00:40sur la valorisation des actifs que vous détenez en portefeuille.
00:43Ce dernier travail est effectué à l'été je crois chez vous, chez Sofidi.
00:48Qu'en ressort-il Jean-Marc ? Parce que j'ai observé plutôt une progression des valeurs
00:55dans les fonds et les stratégies de Sofidi.
00:57Alors je vous laisse caractériser peut-être effectivement ce qui est ressorti de ces
01:01travaux d'experts indépendants.
01:02Alors tous fonds confondus et c'est vrai qu'on est très granulaires donc on a plusieurs
01:05milliers d'actifs immobiliers.
01:08Les expertises qui sont d'ailleurs quasiment obligatoires maintenant à mi-année, chez
01:13nous font apparaître une très légère progression de plus 0,3%.
01:17Donc ce n'est pas une énorme progression mais au moins ça veut dire qu'on a passé
01:22le cap des baisses.
01:23D'ailleurs en cette rentrée, on a plutôt un environnement médiatique qui commence
01:28à se poser la question, est-ce qu'on est arrivé à la fin de la baisse, qu'est-ce
01:30que ça n'a pas remonté ?
01:31C'est le sens des papiers qu'on voit un peu partout sur l'immobilier en cette rentrée.
01:35Donc bien entendu, plus 0,3%, vous avez des plus, des moins.
01:38Alors les moins c'est encore le bureau mais on arrive en fin de correction notamment les
01:43bureaux qui sont en périphériques, grandes villes et ceux aussi en Allemagne qui ont
01:46un peu corrigé.
01:47Mais il y a des classes d'actifs qui commencent franchement à montrer des progressions.
01:52Alors bien entendu le commerce, c'est un peu notre spécialité, notre ADN mais vous
01:56avez aussi l'hôtellerie, vous avez aussi l'activité, la logistique et même les bureaux
02:01qui sont très bien placés au cœur des villes voient des valeurs qui progressent un peu.
02:05Et en plus, il y a eu beaucoup, vous savez que les loyers sont indexés, donc les loyers
02:11progressent avec l'indexation, si votre local est bien placé, vous faites payer aux locataires
02:16des progressions de loyers qui participent au maintien des valeurs voire à la progression
02:20des valeurs.
02:22Et donc c'est un moment d'opportunité pour des investisseurs en immobilier qui ont de
02:25la poudre sèche comme on dit Jean-Marc et on en a discuté régulièrement avec vous
02:30sur ce plateau.
02:32C'est le cas de Sofidi, ça veut dire que les opportunités existent et vous continuez
02:38de les saisir au fil de l'eau, comment ça se passe, à quel rythme, quels ont été
02:43les montants déployés, les actifs ciblés, etc.
02:45Alors oui effectivement, on ne s'est jamais caché qu'on avait beaucoup de cash et cash
02:51is king, surtout quand le marché se prête à l'investissement et on a déjà 600 millions
02:57depuis le début de l'année 2024 qui ont été investis, alors réellement investis,
03:02c'est-à-dire signés dans le patrimoine la moitié, et il y a 300 millions qui sont sécurisés
03:07donc sous promesses de vente ou sous exclusivité.
03:10Et ce qui est intéressant c'est que le taux de rendement moyen à l'achat de ces 600 millions,
03:14et ça couvre beaucoup de classes d'actifs et beaucoup de géographies, c'est près
03:17de 10%.
03:18C'est phénoménal.
03:19C'est phénoménal.
03:21Vous savez, l'immobilier c'est cyclique, donc il y a eu une période de baisse assez
03:25forte, l'immobilier va remonter et donc c'est intéressant d'avoir du cash, c'est intéressant
03:30de profiter de cette situation pour acheter des actifs sans doute dans des conditions
03:34très favorables.
03:35On a par exemple fait une opération en février 2024 qui a un peu fait parler d'elle, on
03:42a racheté avec les pierres pour 25% le centre au Paris Nord qui est un centre très installé
03:48avec 11 millions de visiteurs, 200 boutiques, et on l'achetait dans des conditions double
03:53digit, donc dans des très bonnes conditions.
03:55Et ça, ce rendement, parce que quand on est sur des marchés obligataires ou des marchés
04:00actions, je ne sais pas, moi quand je vois du 10-15% de rendement sur une action, je
04:03me dis oula, il y a un problème.
04:05Là, on parle d'actifs qui ont des fondamentaux, qui ont une qualité intrinsèque, c'est bien
04:09ce que vous cherchez et qui se sont trouvés à des prix décotés peut-être comme jamais.
04:17Les fondamentaux, vous savez qu'en matière d'investissement immobilier, c'est d'abord
04:21la qualité de l'emplacement, ensuite il y a la qualité du locataire, la qualité du
04:24bâti, la qualité écologique du bâtiment.
04:27Alors, pour être totalement transparent, il y a une partie de ces investissements qui
04:30servent à alimenter notre nouveau fonds qui est une S&P qui s'appelle Sophie Dynamique
04:35dont les objectifs de rendement sont plus élevés que le marché.
04:38Notre objectif c'est 7% et même peut-être 8, peut-être même plus cette année.
04:42C'est un peu plus épicé comme vous dites, c'est ça Jean-Marc.
04:45Si on fait un petit pas de côté, tout en étant relativement...
04:49Evidemment, tout ça n'est pas garanti, bien entendu.
04:51Pour autant, Sophie Dynamique a cet objectif de rendement un peu épicé.
04:55Sur les dossiers que vous avez signés ou qui sont en cours ou sous promesse de vente,
05:03pour une signature, combien de dossiers analysés, regardés, travaillés ?
05:09C'est beaucoup de travail parce qu'il faut scanner beaucoup de géographies, beaucoup
05:14de types d'actifs, beaucoup de locataires.
05:16En gros, on a un pourcentage de réussite de 1,3%, 1,4%.
05:22Pour 70 dossiers étudiés, il y en a un qui arrive au bout et qui est signé.
05:27Et c'est un ratio qui est dans la norme historique de Sophie dit ?
05:31C'est un ratio qui s'est allongé ?
05:33Non, ça a toujours été comme ça.
05:35Non mais c'est pour montrer le travail de fourmi que ça nécessite.
05:37Peut-être qu'il y a moins de dossiers qui se débouclent et moins rapidement parce qu'on
05:41est en période chahutée, donc le marché est un peu nerveux.
05:44Donc ça peut prendre un peu plus de temps pour aller au bout d'un dossier.
05:47Sur les 600 millions, donc 300 millions signés, 300 millions en cours, c'est l'enveloppe
05:55pour vous sur l'année ? C'est le rythme d'acquisition que vous attendez cette année
05:58ou ça peut aller encore plus loin ?
06:01Ça peut aller encore plus loin puisque aujourd'hui, il y a 300 millions qui vont être investis
06:08et aujourd'hui, on a plus de 500 millions de cash, sans compter l'appel aux banques
06:13qu'on pourrait éventuellement faire puisque aujourd'hui, acheter à plus de 9%, ce n'est
06:19pas idiot de mettre un peu de levier pour profiter de cette fenêtre de tir.
06:24J'ai cité le centre parisien, on a aussi acheté des commerces qui sont situés, Place
06:30du Capitole à Toulouse, à 6,6% de rendement.
06:33On a aussi acheté un immeuble mix qui est situé dans le quartier central d'Amsterdam
06:38pour 6,2%, donc c'est toujours dans la logique de notre stratégie d'investissement et quand
06:45même de rigueur et de sélectivité.
06:47Le bureau, c'est un segment qui vous intéresse, qui vous intéressera, qui va vous intéresser
06:52à nouveau ?
06:53Le bureau aujourd'hui souffre beaucoup, surtout le bureau de périphérie puisqu'on voit qu'il
06:58y a un mouvement des grands utilisateurs pour réduire leur surface et concomitamment
07:03aller plus vers la centralité.
07:04Donc être en périphérie aujourd'hui peut poser problème, pour autant ça veut dire
07:09que les bureaux qui sont bien placés dans les central business district des capitales
07:15européennes ont encore de beaux jours devant eux et ça fait partie de nos cibles d'investissement.
07:18Il faut savoir aussi être un peu contrarien.
07:20En termes de gestion des fonds et de vos actifs, Jean-Marc, qu'est-ce qu'on peut dire des performances
07:27opérationnelles de vos locataires, déjà des taux d'occupation que vous pouvez avoir
07:32dans le commerce, etc. et est-ce que les business tournent ?
07:34Les taux d'occupation qu'on constate aujourd'hui au 30 juin, puisque c'est le dernier chiffre
07:41officiel, sont assez élevés, on est autour de 92%, donc il y a beaucoup de travail de
07:46gestion notamment sur tous les commerces, c'est du travail un peu spécifique dont
07:51on a l'expérience et le savoir-faire.
07:53Donc 92% qui est un taux de bonne qualité et tout ça va logiquement conduire à des
08:00rendements qui seront conformes à ce qu'on a annoncé, bon ce n'est pas garanti, mais
08:04sur tous nos fonds on va être entre 4,75% et plus de 8% quand je pense notamment à
08:09ce fil dynamique.
08:10L'essentiel de nos S&P, les principales, vont sans doute servir à un rendement supérieur
08:16ou égal à 5%.
08:18Et dans le contexte de marché actuel, ce 4,75%, 5%, comment ça résonne chez vos
08:26clients sur le plan commercial pour ce fili ? Est-ce qu'il y a une période de souscription ?
08:31Est-ce que les gens reviennent ? Est-ce qu'on est rassuré ? Ou est-ce que c'est encore
08:36un peu flou ?
08:37On sent que ça frémit.
08:39Pour être très transparent, on a beaucoup souffert, ainsi que la profession des produits
08:44concurrents court terme, puisque vous savez que les banques centrales ont monté les taux
08:48courts termes de façon très importante et donc il y avait la possibilité de souscrire
08:52à des livrets, à des fonds datés, du sans risque à 4%, on en trouvait partout, donc
08:57c'est difficile de lutter contre ça et évidemment au fur et à mesure que les banques centrales
09:03vont assouplir et baisser les taux courts termes, évidemment ces produits vont être
09:06moins intéressants.
09:07On va retrouver notre place en tant que fournisseur de solutions pour préparer sa retraite avec
09:16un objectif de rendement non garanti de 5% et on est en train de retrouver notre clientèle.
09:21Les CPI, vous savez, entre nous, c'est le fonds de pension à la française et les retraites
09:26en France, c'est un vrai sujet, on a une forme de solution de la retraite par capitalisation
09:32au travers des...
09:33C'est perçu comme tel de la part des français ou des épargnants français, c'est-à-dire
09:36que je n'ai pas de retraite par capitalisation mais j'ai une SCPI, ça fait le job.
09:41Et cette fenêtre d'opportunité pour en retirer du 4,75, 5%, vous l'estimez durer combien
09:48de temps, s'il faut se mouiller un peu là-dessus, Jean-Marc ?
09:52Je pense que ça va durer assez longtemps, ça va durer assez longtemps puisque aujourd'hui
09:57je pense qu'on va faire des bonnes affaires, on va faire des bons coûts à l'investissement,
10:02comme on se l'est dit en début d'interview, et ensuite on va être porté par une inflation
10:08qui sans doute va rester un peu plus élevée que les 2% objectifs des banques centrales
10:12européennes parce qu'on vit aujourd'hui dans un monde où il faut financer la retraite,
10:16il faut financer l'armement, la transition écologique, etc., tout ça c'est inflationniste.
10:19Et donc quand il y a de l'inflation, l'immobilier protège de l'inflation et les loyers perçus
10:25par les SCPI sont indexés sur l'inflation contractuellement, s'ils sont bien placés.
10:30Et puis c'est bien, on revient dans une vraie logique de rendement, c'est-à-dire qu'on
10:33ne cherche plus uniquement l'appréciation de la valeur du bien, la logique de rendement
10:38reprend naturellement le dessus.
10:40Absolument, on a connu une période de 15 ans où il y avait de plus en plus de plus-value
10:44immobilière et donc on faisait du rendement de moins en moins de rendement, et là on
10:49change de période où il y a moins de plus-value mais plus de rendement en fait.
10:52Et du rendement qui sera durable on l'espère effectivement longtemps.
10:55Non garanti.
10:56Non garanti, je crois que vous l'avez dit.
10:57Je pense durer.
10:59Non garanti.
11:00Merci beaucoup Jean-Marc.
11:01Jean-Marc Péter qui était avec nous dans ce quart d'heure thématique en studio, en
11:05plateau pour faire un état des lieux justement sur ces dynamiques immobilières et l'investissement
11:09SCPI.
11:10Le directeur général de Sofidi.