Jeudi 23 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Thaïs Castang (Associée, L&A; Finance)
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00:00Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert, un œil de l'expert aujourd'hui qui va s'adresser à la thématique immobilière, nous allons demander quelles sont les opportunités en matière d'immobilier en ce début d'année 2025.
00:17Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, le grand forum du patrimoine, Thaïs Castan. Bonjour Thaïs Castan.
00:23Bonjour Nicolas.
00:24Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes associé chez L&A Finance. Alors c'est vrai que quand on est en début d'année, on regarde un petit peu quelles sont les opportunités d'investissement qu'on peut trouver sur toutes les classes actives.
00:35Et l'immobilier, ça soulève beaucoup de questions, que ce soit en lien avec les taux, la fin du pinel ou alors tout simplement les différents dispositifs qui existent.
00:44Quand vous regardez cette année 2025, est-ce qu'il y a des opportunités qui vous sautent aux yeux comme ça en matière d'immobilier Thaïs Castan ?
00:49Il y en a plein Nicolas. En réalité, depuis quand on fait une rétrospective d'année 2024, on se rend compte qu'au début 2025, le timing est idéal en termes d'immobilier.
00:59Alors direct justement, pour différentes raisons. La première, c'est qu'on constate quand même une dévalorisation des valeurs immobilières sur toute l'année 2023-2024.
01:10Et donc, il y a des opportunités intéressantes à saisir. On va dire plus globalement que ce sont les soldes sur soldes immobiliers.
01:17Avec des banques qui veulent prêter aussi, ce qui potentiellement facilite l'accès à un crédit depuis le début de l'année.
01:23Exactement. Dernièrement, il y a 5 jours, on a eu une offre à 3.10 sur 25 ans. Donc, c'est vrai que ça relance les possibilités de crédit pour nos clients et donc d'investissement.
01:31Parce que finalement, investir en immobilier via le crédit, ça propose nombreux avantages, notamment fiscaux. Et ça permet d'améliorer les rentabilités.
01:40Donc voilà, il y a un sujet effectivement conjoncturel. On est dans une fenêtre de tir pour investir en immobilier lié aux dévalorisations passées.
01:48Il y a aussi un aspect conjoncturel lié au crédit. Et voilà, tout ça cumulé fait que l'immobilier direct aujourd'hui reprend du poil de la bête et a clairement du sens pour un investisseur.
02:01C'est uniquement là où on peut trouver des opportunités ? C'est l'immobilier direct, que ce soit achat de résidence principale ou achat d'immobilier d'investissement ?
02:10Alors voilà, j'allais dire, on n'investit pas n'importe comment sur n'importe quoi non plus. Dans l'immobilier direct, le cabinet préconise plutôt l'immobilier géré.
02:19Donc ça veut dire où le locataire est un gestionnaire, est un exploitant. Et la grande différence avec de l'immobilier traditionnel en locatif, bien sûr, c'est qu'on n'est plus en bail civil, mais on est en bail commercial.
02:30Et ça, c'est un cadre juridique idéal pour l'investisseur parce que ça le protège pour différentes raisons. La première, c'est que le loyer est fixé à l'avance.
02:38Donc dans le bail, vous savez sur combien de temps vous êtes engagé, avec quelle entreprise puisqu'on est sur un exploitant et sur quelle durée.
02:45Ce qui veut dire qu'on n'a pas une simulation qui est hypothétique, on a une simulation qui est fixe, fixe pour le loyer, fixe vis-à-vis du crédit si on emprunte puisque finalement c'est à taux fixe.
02:55Et donc on a une certaine visibilité, si vous voulez, sur votre investissement.
02:58Parce que c'est contractuel, c'est marqué.
02:59Exactement. Et finalement, vous voyez, le bail commercial sécurise plus l'investisseur au bout du compte parce qu'il y a une certaine protection juridique du propriétaire qu'il n'y a pas forcément dans le bail civil
03:11où on peut retrouver des contraintes liées au locataire.
03:15Vous nous avez parlé d'immobilier géré, ça veut dire qu'en plus, ce que vous préconisez, c'est de passer par des sociétés qui ensuite font ce type d'investissement commerciaux.
03:25Exactement. Et c'est le bon point parce que la sélection forcément de l'exploitant, du locataire est un point central dans cet investissement.
03:34Mais l'idée, c'est effectivement de faire appel à un exploitant dont c'est le métier de trouver les locataires, de gérer le taux d'occupation, de gérer tout ce qui va être conciergerie ou en tout cas, peut-être même restauration.
03:46Vous voyez, il y a différents secteurs sur lesquels on peut investir. Il n'y a pas seulement le résidentiel comme c'est le cas dans l'immobilier plus traditionnel.
03:52On va avoir accès à des secteurs comme les centres de vie. On n'y pense pas forcément, mais les crèches, l'éducation notamment et puis aussi le secteur de la logistique, du tourisme, etc.
04:04Donc, des secteurs dont on n'aurait pas forcément accès si on investissait seul et sans un professionnel qui pourrait gérer l'investissement.
04:10Est-ce que là, on investit comment ? On investit dans un fonds quelque part ou on prend part autour de table du professionnel qui ensuite va investir dans l'immobilier en question ?
04:18Contrairement au SCPI par exemple où on investit de manière indirecte, là on investit de manière directe. Ça veut dire qu'on est vraiment propriétaire d'un bien.
04:26Il y a une adresse, il y a un lot. Simplement, ce lot fait partie d'une résidence qui, elle, est gérée par un gestionnaire.
04:32En fonction des secteurs, il y en a des plus ou moins connus. Par exemple, dans les étudiants, pour ne pas les citer, il y a Sergic, mais aussi dans le tourisme, on va avoir Bélambra, Pierre-et-Vacances.
04:41Et en fait, eux sont des professionnels qui savent comment gérer le taux d'occupation en fonction de la saison, en fonction de la fréquentation, en fonction de la localisation aussi.
04:48Parce qu'il y a un sujet, c'est que vous pouvez me dire, c'est vrai qu'on a appris aussi de nos erreurs sur les secteurs qui sont uniquement sur un seul secteur d'activité comme uniquement les résidences étudiantes.
04:59Est-ce qu'il n'y a pas un problème parfois de taux d'occupation ou de gestion ?
05:03Aujourd'hui, on fait appel à des résidences, on dit pluriel, ça veut dire très diversifiées.
05:08Une seule résidence peut accueillir des étudiants, du tourisme, parce que logée en centre-ville, et potentiellement, pourquoi pas, des espaces de coworking ou autre.
05:16Résidence senior, ça rentre aussi dedans ou c'est un mécanisme différent ?
05:20Tout à fait. Alors, résidence senior, c'est un investissement différent des EHPAD, par exemple, ne pas confondre les deux.
05:26Mais oui, les résidences seniors, on le voit en poupe, parce qu'au vu de la démographie actuelle, il y a de plus en plus de seniors et il faut les loger.
05:33Et donc, clairement, ça a du sens. Après, le secret en immobilier, ça va être l'emplacement, c'est certain.
05:39Les seniors, ils ne veulent pas être délocalisés, ils veulent encore aller au cinéma, au restaurant.
05:44Ils veulent être avec les étudiants, finalement.
05:45Pourquoi pas.
05:47On parle beaucoup de LMNP quand on parle de résidence étudiante ou résidence senior.
05:53Ça rentre dans ce dispositif-là, même si on parle de beaux commerciaux gérés par des professionnels ?
05:59Absolument. Il y a les cadres du LMNP, qui est plutôt un cadre fiscal, finalement, parce qu'on doit globalement loger le bien pour que le locataire puisse dormir, manger et se laver.
06:13Mais c'est surtout un cadre fiscal optimal, parce que grâce à un amortissement qui est généré, on réduit son bénéfice foncier à zéro, ce qui neutralise la fiscalité sur plusieurs années.
06:23Forcément, ça a un impact positif sur la simulation et sur l'investissement de la personne qui souhaite investir, parce que la fiscalité, aujourd'hui, a un impact assez important sur la rentabilité.
06:36Merci beaucoup, Thaïs Castan, de nous avoir accompagné dans l'œil de l'expert. Je rappelle que vous êtes associée chez L&A Finance.
06:41Quant à nous, on se retrouve très vite sur Bsmart for Change.