Mercredi 6 novembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Thierry Sevoumians (Directeur général délégué de Zenith IS en charge de l’immobilier et de l’assurance, Crystal)
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00:00Quelle approche vis-à-vis de l'immobilier professionnel en matière d'investissement ?
00:07Voilà ce qui va nous animer à présent dans les Clés de Limo et pour cela j'ai le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Thierry Sévoumian.
00:14Bonjour Thierry Sévoumian.
00:15Bonjour, enchanté.
00:16Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes directeur général délégué de Zenith IS en charge de l'immobilier et de l'assurance au sein du groupe Cristal.
00:23Alors si on trouvait intéressant d'échanger avec vous aujourd'hui sur l'immobilier professionnel en particulier,
00:27c'est parce qu'on commande beaucoup l'investissement immobilier dans l'émission, notamment en lien avec la phase de hausse de taux qu'on a connue.
00:33Maintenant on regarde précisément jusqu'où pourrait aller une phase de baisse de taux entamée par les banques centrales,
00:41l'impact que ça peut avoir en matière de valorisation.
00:43Aujourd'hui, vous, à bientôt, à la fin de l'année 2024, comment est-ce que vous lisez ce marché immobilier et notamment d'immobilier professionnel Thierry Sévoumian ?
00:55Écoutez, factuellement, on regarde sur tous les indicateurs qui viennent de paraître sur cette grande partie de l'année déjà passée.
01:03Sur fond, vous l'avez signifié après cette énorme hausse des taux d'annonce de baisse des taux et qui, au-delà des taux courts, commence à passer dans les taux longs.
01:13C'est comme ce qui est plus important pour l'immobilier, c'est cette partie de taux longs.
01:17Concrètement, vous avez quand même des signes d'atterrissage du marché.
01:21Quand on regarde l'investissement, ça fait deux trimestres que les investissements sont plutôt à la hausse.
01:26On n'avait pas vu ça depuis deux ans, puisque c'est à peu près même au niveau de l'Europe, pratiquement 10%.
01:31Quand on parle d'investissement, on parle de sociétés de gestion qui continuent à faire des acquisitions.
01:35Là, on parle directement de l'investissement dans l'immobilier professionnel, qu'il soit bureau, santé, logistique, commerce et santé.
01:45Et ce qui est intéressant, c'est de voir qu'il y a une hausse de l'investissement.
01:49Elle est différente suivant les pays.
01:51Les pays qui ont le plus corrigé ou du moins le plus vite, je pense notamment à l'Angleterre ou à l'Allemagne, repartent le plus vite.
01:57C'est assez logique comme raisonnement.
02:00Et les pays qui n'ont pas corrigé suffisamment, qui le font à la limite sur ce dernier semestre,
02:06je pense à la France, sont globalement en évolution de l'ordre de 2%.
02:10Et pareil sur les secteurs, ce qui s'est le mieux comporté, même si ce ne sont pas les mêmes volumes,
02:16c'est hôtellerie, logistique, santé, le commerce.
02:20Le commerce est resté à peu près stable et c'est la partie bureau.
02:23– C'est la partie bureau qui a un peu plus de mal encore à repartir aujourd'hui ?
02:27– Bien sûr, elle repart quand ça a bien corrigé.
02:30C'est notamment le cas de l'Allemagne, c'est pratiquement plus 20% d'investissement et l'Angleterre à peu près plus 10%.
02:36Quand vous regardez la demande locative, c'est quand même le premier moteur,
02:39vous êtes sur une demande locative qui progresse globalement de 3%, ce qui est plutôt bien, suivant les pays.
02:45Quand vous regardez les taux de vacances, ils continuent à augmenter dès que nous ne sommes plus en centralité.
02:51Globalement, c'est plus 2%.
02:53Et le côté assez intéressant, c'est que vous regardez l'évolution des loyers.
02:57Donc globalement, avec une indexation, c'est de l'ordre de 6%.
03:02Et on est quand même sur 10 ans à peu près à un peu plus de 30%.
03:05Donc il faut, voilà, c'est la capacité à absorber cette évolution de loyers pour des rendements
03:13qui restent maintenant un petit peu stables sur les grandes métropoles.
03:16C'est 4 à 5%.
03:20Et sur la partie métropole plus province, Lyon et autres, vous êtes plutôt à 6%.
03:25Et les valeurs ?
03:26Oui, bien sûr, c'est ça le sujet.
03:29Quand vous avez des rendements qui se stabilisent, quand vous avez plus d'investissements,
03:33quand vous avez des taux longs qui ont baissé concrètement et avec une perspective de continuation,
03:40vous avez des valeurs qui ont fait, globalement, sur le bureau, 1,5% en moyenne.
03:44Oui, en moyenne, c'est quoi ce niveau européen ?
03:47Sur le premier semestre, France.
03:49Vous savez, la moyenne, c'est une moyenne.
03:51Bien sûr, c'est au milieu.
03:53La santé a dû faire un plus 1% à peu près.
03:57La partie logistique et la partie hôtellerie a plutôt monté, le commerce.
04:02Donc plutôt dans une phase d'atterrissage qui nous permet de...
04:06Donc là, on peut dire qu'on est dans une phase d'atterrissage, de manière globale, sur l'immobilier professionnel ?
04:11Voilà, si on parle à un investisseur particulier français.
04:14Sur le deuxième semestre, on attend impatiemment, enfin impatiemment,
04:18on attend surtout les valeurs d'expertise de cette fin d'année au 31-12.
04:23Les sociétés de gestion devront, pour la peine, passer dans le prix des parts.
04:29C'est vraiment quelque chose d'important et je pense que ça baissera encore sur les valeurs d'expertise.
04:34Et il faut s'attendre encore à quelques corrections de prix de part.
04:37Mais pour atteindre une année 2025 où on pourra regarder l'avenir avec plus de sérénité.
04:43Si on regarde les produits d'investissement dédiés aux particuliers, notamment SCPI, SC ou OPCI.
04:49Mais si je regarde les SCPI, dans un premier temps, les chiffres de l'ASPIM ont été publiés il y a quelques jours.
04:54On est sur un rendement global moyen qui est négatif pour l'année, si on prend les valeurs à la baisse, effectivement.
05:00En revanche, on est sur une collecte qui est toujours présente pour les investisseurs particuliers.
05:04Sur la partie SCPI qui est vraiment la dominante entre SC, OPCI et SCPI.
05:10Les SCPI, c'est 90 milliards de capitalisation sur 120 à peu près de la totalité des produits.
05:17Vous avez d'un côté une collecte qui est de l'ordre de 2 milliards et demi sur les 9 premiers mois de l'année.
05:23Donc on le voit, il y a quand même un intérêt,
05:26même si vous aviez une compétition avec les produits de dépôt ou les contrats euros qui ont donné des taux bonussés relativement importants ou les structurés.
05:35Il y a toujours un intérêt pour le produit.
05:38Ce qui est plus particulier, c'est que la collecte se concentre sur certaines SCPI, soit sur des thématiques type logistique, par exemple,
05:51soit énormément sur des SCPI diversifiées, plutôt nouvelles et qui offrent des taux de distribution.
05:59Puisque le taux de distribution sur les 9 premiers mois doit être de 3,50 à peu près.
06:05– Donc on reste frileux sur les SCPI anciennes investies en bureaux, par exemple, c'est ça qu'il faut comprendre ?
06:10– Oui, ce qui est logique, vous avez un match.
06:13D'un côté, vous avez des produits qui offrent entre 5 et pour certaines même 8% en termes de distribution
06:20parce qu'elles achètent aujourd'hui et parce qu'elles sont dans les rendements d'aujourd'hui et dans des thématiques d'aujourd'hui.
06:26Et de l'autre, vous avez effectivement des SCPI qui ont plutôt de l'investissement bureau,
06:32confrontés à des problématiques également de marché secondaire.
06:35Donc assez logiquement, les conseillers vont vers ce type de produits
06:42et regardent un petit peu l'atterrissage des autres produits ou la manière dont attraverse cette phase de hausse des taux.
06:48– Un mot peut-être au-delà des SCPI, il y a d'autres produits d'investissement pour investir en immobilier professionnel,
06:54il y a les sociétés civiles ou les OPCI, si on me dit un mot des sociétés civiles.
06:58– Alors les sociétés civiles, c'est surtout la représentativité des assureurs.
07:03Très clairement, vous avez eu une baisse, voire une décollette,
07:08on doit être à moins 600 millions en fin de compte sur les sociétés civiles,
07:11ça représente une vingtaine de milliards d'euros à peu près.
07:14Pourquoi ? Parce que 1, les assureurs qui ont dû assurer la liquidité pour le compte de leurs clients,
07:21avec des ratios immobiliers importants,
07:23elles ont été obligées de passer des ordres de rachat,
07:27et pour passer ces ordres de rachat, les sociétés de gestion doivent racheter,
07:32donc faire preuve d'arbitrage qui n'est pas encore complètement réalisé.
07:35Donc très clairement, moins d'offres auprès des assureurs, moins de volonté d'ailleurs de les prendre,
07:41et la performance depuis le début de l'année doit être également de moins 3,50, moins 3,60.
07:49Assez logiquement, on se dirige vers d'autres placements,
07:52ou du moins ces SCPI plus intéressants.
07:55– Bon, on renvoie les gens qui nous écoutent effectivement vers les chiffres de l'ASPIM
07:57pour avoir le détail.
07:59Dans les quelques secondes qui nous restent, Thierry Sévoumian,
08:02on arrive à la fin de l'année 2024,
08:04quelle est votre vision un petit peu de ce marché de l'immobilier professionnel
08:09en matière d'investissement pour les particuliers ?
08:12– Écoutez, moi, on est pratiquement à la fin de l'année,
08:16moi je dis qu'il faille, un, regarder dans les produits dans lesquels ils pourraient investir,
08:20grâce à leurs conseillers, eux vont regarder les distributions annoncées pour 2025,
08:26donc quel est le taux, mais surtout, quelle est la composition ?
08:29Est-ce qu'on se sert des réserves, donc du report à nouveau pour les servir ?
08:33Est-ce qu'on se sert des plus-values sur arbitrage ?
08:35Est-ce qu'on a baissé les effets de levier ?
08:38Donc, il faut surtout regarder à quel niveau seront les SCPI
08:42et pour leur composition, si c'est purement du revenu foncier.
08:46Et le deuxième aspect, vous êtes en pleine période d'expertise,
08:50donc là, les experts vont rendre leur copie dans trois semaines aujourd'hui,
08:54vous savez que la SCPI, c'est quelque chose d'assez particulier
08:57puisqu'elle peut fixer son prix à plus ou moins 10% de sa valeur d'expertise,
09:02il faut surtout attendre les valeurs d'expertise de fin d'année,
09:06et de regarder où se situe son prix de part,
09:09et entre le fait de regarder les distributions projetées véritablement
09:14et de regarder la partie expertise,
09:17voilà, aujourd'hui, et le niveau du marché secondaire,
09:20je pense que vous aurez trois bons indicateurs et de bon sens à mon avis.
09:24Merci beaucoup Thierry Sévoumyan de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine,
09:27je rappelle que vous êtes directeur général délégué de Zenit IS,
09:29en charge de l'immobilier et de l'assurance au sein du groupe Cristal, merci beaucoup.
09:32Merci à vous.
09:33Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.