Mercredi 30 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Jérémy Schorr (Directeur Commercial, Primaliance)
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00:00Il y a-t-il un effet ciseau en matière d'immobilier ? Voilà le sujet qui va nous animer dans l'œil de l'expert et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Jérémy Schorr.
00:14Bonjour Jérémy Schorr.
00:15Bonjour Nicolas.
00:16Vous êtes directeur commercial de Primalience et bien prévoir.fr et alors on va évoquer avec vous l'idée de savoir s'il y a ou non un effet ciseau sur l'immobilier.
00:24Peut-être qu'on peut rappeler rapidement le principe de l'effet ciseau Jérémy Schorr.
00:29L'effet ciseau c'est quand on a deux courbes qui se croisent et dans l'immobilier c'est un phénomène où on a d'un côté les rendements et les prix qui évoluent de manière différente.
00:39Et aujourd'hui ce serait le cas, pourquoi ? Parce qu'on voit par exemple le coût de financement, le coût du crédit qui repart à la baisse et ça pourrait commencer à expliquer un début d'effet ciseau ?
00:52Aujourd'hui on est complètement dans cet effet ciseau puisqu'on constate plusieurs facteurs. Il y a trois points, d'abord le crédit, ensuite les prix et ensuite les rendements.
01:00Je vais commencer par le crédit. Le crédit, on a une situation qui a été compliquée puisqu'on a eu des hausses de taux successives depuis juillet 2022 qui ont fait monter assez fortement les taux du crédit.
01:11Et depuis cette période-là on a forcément un ralentissement de la demande et de la production de crédit. Au point le plus bas en mars 2024 et depuis mars 2024 la situation s'améliore un petit peu.
01:24Le ciel s'éclaircit sur le crédit et on a une demande qui s'est fortement redressée puisque aujourd'hui c'est plus avantageux forcément pour des épargnants d'avoir recours au crédit.
01:33Les taux ayant baissé, on a aujourd'hui plus de pouvoir d'achat quand on fait du crédit et on a encore une grande marge de progression puisque la production a quand même été divisée par 3 depuis la période juillet 2022 quand on était au plus haut avant que la BCE n'augmente successivement ses taux.
01:53Alors là on revient effectivement dans une situation un peu plus confortable mais qui reste plus élevée en matière de crédit que ce qu'on a connu effectivement en 2019 ou 2020.
02:03Mais en fait si on parle d'effet CISO c'est parce qu'il faut cumuler ce facteur à deux autres facteurs vous l'avez dit prix et rendement et c'est là effectivement où on se rend compte que ça peut fonctionner.
02:12Donc en fait maintenant c'est sur le facteur baisse des prix où il faut se poser la question de voir quel a été l'impact quelque part de la hausse du crédit sur les prix à l'heure actuelle.
02:21Exactement puisque ces hausses de taux successives ont mécaniquement fait baisser les valorisations de certains actifs.
02:27On a notamment les actifs de bureau dont on parle beaucoup, les grands actifs monolocataires dans les grandes villes ou en périphérie des grandes villes qui ont très fortement décoté parfois de 40 ou de 50%.
02:40Donc on a des baisses de prix qui ont été très très fortes sur ces actifs là.
02:44Alors ça fait depuis maintenant 2020 qu'on a des prix de l'immobilier qui baissent alors qu'on avait connu une période 2015-2020 où les prix de l'immobilier avaient fortement augmenté.
02:55Depuis 2020 ça baisse continuellement mais on constate aujourd'hui que cette baisse elle se ralentit.
03:01Elle ralentit de mois en mois et on pense qu'on arrive assez proche du point le plus bas ce qui laisse donc présager une hausse de nouveau à venir sur les valorisations de l'immobilier.
03:13Donc on a des taux qui baissent, on a les valorisations des actifs qui ont fortement baissé et à côté de ça on a des rendements eux qui augmentent.
03:21D'accord, mécaniquement les rendements augmentent puisque les prix ont baissé c'est ça ?
03:24Alors puisque les prix ont baissé et que les loyers n'ont pas bougé.
03:27Je vous le rappelle chez Primalence on fait beaucoup de SCPI, on est expert sur le sujet des SCPI et donc l'objectif d'une SCPI c'est de servir des compléments de revenus qui sont indexés bien sûr sur les loyers que perçoit la société de gestion.
03:38Et ces loyers n'ont pas baissé voire ils ont augmenté puisque les loyers sont souvent indexés sur différents indices et ils suivent un peu cette inflation également.
03:48Donc on a des prix qui ont baissé alors qu'on a des loyers qui ont eux augmenté et on a aujourd'hui des rendements qui sont beaucoup plus élevés.
03:55On le constate puisqu'on analyse les bulletins trimestriels de nos partenaires, les sociétés de gestion qui publient tous les trimestres un peu la vie de la SCPI.
04:03Quand il collectait, quand il achetait avec ça etc.
04:06Et je vais vous donner quelques exemples d'actifs récemment achetés et vous allez voir que les rendements ne sont pas du tout les mêmes que ceux qu'on avait il y a 2 ou 3 ans.
04:15Si tant est qu'on a les bons actifs aux bons endroits quand même précisons-le.
04:18Bien sûr l'objectif d'une SCPI c'est d'encaisser des loyers donc pour ça ce sont quand même des professionnels de l'immobilier.
04:24Les SCPI existent depuis plus de 60 ans.
04:26C'est des gens qui achètent des actifs normalement bien situés pour être loués puisque c'est le nerf de la guerre.
04:33Il faut avoir un loyer pour distribuer du rendement.
04:35Donc aujourd'hui qu'est-ce qu'on constate comme rendement sur les derniers actifs qu'on a achetés ?
04:40J'ai pris plusieurs exemples sur plusieurs classes d'actifs et sur plusieurs secteurs géographiques pour vous montrer que c'est aussi ce qui entraîne aujourd'hui les sociétés de gestion à être de plus en plus diversifiées.
04:50Premier exemple rendement sur des commerces à Avignon où on est sur un rendement acte en main à 9,6%.
04:57D'accord.
04:58Il y a quelques années on était encore sur des rendements plutôt autour de 5 ou de 6% ce qui permettait de distribuer du 4%.
05:04Aujourd'hui quand on a des rendements qui sont de l'ordre de 8 ou 9 ou 10% forcément ça va permettre de distribuer des rendements entre 7 et 8%.
05:12Le deuxième exemple des hôtels au Royaume-Uni avec un bail ferme de 10 ans ce qui permet de sécuriser les revenus quand même sur une longue période acheté sur un rendement acte en main à 11,75%.
05:23Et le dernier exemple des locaux d'activité en Espagne là aussi assis sur un bail ferme de 10 ans avec un rendement acte en main de 8,5%.
05:34On voit donc qu'il y a un effet ciseau selon vous actuellement sur l'immobilier et on finira là-dessus ?
05:39On constate donc qu'il y a un effet ciseau et ça permet donc d'augmenter la prime de risque de l'immobilier.
05:44La prime de risque c'est le rendement qui est distribué comparé à un OAT 10 ans par exemple.
05:49Ce taux-là augmente et donc ça encourage les épargnants à investir à nouveau sur l'immobilier.
05:53Merci beaucoup Jérémy Chor de nous avoir accompagné dans l'œil de l'expert.
05:57Je rappelle que vous êtes directeur commercial de PrimaLianceEtBienPrévoir.fr et quant à nous on se retrouve très vite sur Bismarck.
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