Mardi 19 septembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Catherine Saint Geniest (Avocate associée en charge de la pratique de droit immobilier et comanaging Partner, Jeantet) , Matthieu Mancuso (Fondateur, Egeo conseil) , Clément Blériot (Fondateur et gérant, 1909 Gestion Privée) et Pierre-Eliott Blum (Avocat associé, Luma)
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00:00 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12 dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15 avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:20 émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart mais aussi sur bsmart.fr,
00:23 évidemment sur tous les réseaux sociaux de Bsmart mais vous pouvez également nous
00:26 écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast et au sommaire de cette édition
00:31 nous commencerons tout d'abord avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement
00:35 immobilier de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous nous intéresserons plus spécifiquement
00:39 à l'investissement dans l'immobilier de bureau, un immobilier qui pose questionnement
00:44 face aux grandes transformations connues par le secteur, nous en parlerons dans un instant
00:48 avec Catherine Saint-Geniest, avocate associée en charge de la pratique de droits immobiliers
00:52 et co-managing partner chez Janté, nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine,
00:57 un enjeu patrimoine qui s'intéressera à un sujet qui intéresse peut-être déjà
01:01 un certain nombre d'entre vous depuis qu'ils ont reçu leur taxe foncière ou leurs avis
01:05 d'imposition, je parle bien sûr de la défiscalisation, comment peut-on dès le mois de septembre
01:10 ou dès le début du mois d'octobre anticiper la fin de l'année, c'est une question que
01:13 nous poserons à Clément Blériot, gérant de 1909 Gestion privée mais aussi à Pierre
01:17 Cléiotte Blum, avocat associé spécialisé en fiscalité au sein du cabinet Luma et
01:22 puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil du CGP, nous reviendrons sur
01:27 le sujet d'acquisition ou d'investissement immobilier mais au sens large cette fois-ci
01:31 avec Mathieu Mancuso, fondateur des Géoconseils, on se demandera si c'est toujours le bon
01:35 moment ou si c'est plutôt le mauvais moment à l'heure actuelle pour investir ou réaliser
01:40 une acquisition immobilière, on se retrouve tout de suite sur le plateau Smart Patrimoine.
01:44 Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à
01:51 l'investissement immobilier de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous allons tenter de
01:55 comprendre ensemble quelles sont les grandes tendances, quels sont les grands questionnements
01:58 à l'œuvre aujourd'hui en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau.
02:02 Pour comprendre tout cela, nous avons le plaisir d'être accompagnés sur le plateau de Smart
02:07 Patrimoine par Catherine St-Jeunest.
02:08 Bonjour Catherine St-Jeunest.
02:09 Merci de m'accueillir.
02:10 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes avocate associée en charge de
02:13 la pratique de droits immobiliers et co-managing partner chez Janté.
02:16 Alors si on souhaitait évoquer avec vous le sujet de l'immobilier de bureau, c'est
02:20 que ça fait plusieurs mois, presque plusieurs années maintenant qu'il y a un certain nombre
02:23 de questionnements sur le sujet et quand on regarde, ne serait-ce qu'en matière d'investissement
02:27 et CPI, de tendance, par exemple de volume investi sur ce véhicule d'investissement
02:31 qu'on prend comme indicateur aujourd'hui, mais ça peut être sur d'autres véhicules
02:34 également, on constate que les épargnants continuent à aller finalement sur l'immobilier
02:39 de bureau mais avec de plus en plus de questions, de plus en plus de craintes ou d'incertitudes
02:44 quant à la rentabilité peut-être d'un investissement comme celui-là parce que la
02:47 question derrière c'est, va-t-on autant utiliser le bureau demain qu'hier et donc
02:52 va-t-on autant trouver de locataires demain qu'on en trouvait hier ?
02:54 C'est vrai qu'on a vu notamment certaines SCPI qui étaient très focus sur les bureaux
03:02 se diversifier fin 2019-2020 sur beaucoup de résidentiels de services par exemple de
03:12 l'hôtellerie et aujourd'hui c'est vrai que l'immobilier est assez secoué, l'immobilier
03:18 de commerce c'est évident, la transformation des hypermarchés, des centres commerciaux
03:24 qui sont complètement révolutionnés et donc je pense qu'il faut au contraire prendre
03:28 l'immobilier de bureau comme peut-être une valeur de refuge plus stable mais le marché
03:35 reste très contrasté selon les secteurs et donc c'est toujours pareil, vous savez
03:40 bien dans l'immobilier les trois règles, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement
03:44 et quand on a pensé au sortir du confinement que peut-être l'immobilier de bureau était
03:49 mort puisque tout le monde allait travailler à distance, en réalité on se rend compte
03:54 qu'il y a des emplacements de bureaux qui sont au contraire extrêmement demandés,
04:00 on voit la défense qui est à la peine avec un taux de vacances qui est élevé, avec
04:06 des valeurs locatives qui se tassent et en revanche on voit le centre de Paris, notamment
04:11 les emplacements prime, les immeubles rénovés qui sont au contraire extrêmement demandés,
04:16 très peu de vacances avec une valeur locative qui flirte avec les 1000 euros le mètre carré
04:22 et qui y reste. Donc il ne faut pas passer le périph' c'est
04:25 ça quand on veut investir en immobilier de bureau, c'est ce qu'il faut comprendre.
04:27 C'est un peu plus compliqué que ça parce qu'on a des tendances aussi très intéressantes
04:32 dans les grandes villes en région qui ont pu parfois être aussi un peu à la peine
04:38 et on a maintenant des grandes villes qui au contraire accueillent de façon plus stable
04:44 des entreprises qui se stabilisent dans ces secteurs.
04:48 C'est vrai effectivement quand on parlait d'investissement il y a quelques années
04:51 en immobilier de bureau c'était considéré un peu comme le Graal avec cette idée que
04:55 les entreprises louées pendant longtemps vous avez des locataires stables et que ça
05:00 permettait d'avoir une vision à long terme du rendement.
05:04 Et puis on a eu effectivement le Covid, il y a eu cette question du télétravail, on
05:08 s'est dit que tout le monde allait travailler de chez soi, maintenant on se rend compte
05:10 que ça dépend un peu des entreprises, on a du mal à lire réellement comment se dessine
05:14 l'avenir du bureau demain. Et puis il y a eu aussi cette idée qu'on a vu dans l'immobilier
05:18 résidentiel que tout le monde allait quitter les grandes villes pour aller chercher des
05:20 espaces verts et on s'est dit où les gens vont-ils travailler, vont-ils continuer à
05:23 aller au bureau ? Ce que vous nous décrivez c'est que finalement ce n'est peut-être
05:25 pas vrai pour tout et quand on a un bon emplacement ça peut encore générer de la rentabilité.
05:30 Absolument. Et en outre ce qu'on recherche dans le bureau c'est certes la stabilité
05:35 d'un locataire mais aussi il y a du mouvement. Donc ça permet de rénover l'immeuble, ça
05:39 permet de rehausser le loyer à la valeur locative et on n'est pas scotché parfois
05:44 comme dans du commerce ou encore plus dans de l'habitation évidemment. Et la tendance
05:49 qu'on voit c'est que les entreprises certes avec le télétravail parfois ont un peu resserré
05:54 leur surface mais pas dans des proportions extraordinaires. Certaines reviennent vraiment
05:58 du télétravail d'ailleurs en le limitant et quand elles réduisent un peu elles veulent
06:04 en contrepartie avoir un immobilier de grande qualité ou de plus grande qualité. Et donc
06:10 avec la même dépense avoir peut-être un peu moins de mètres carrés mais très bien
06:15 positionné et de grande qualité. Un peu moins de mètres carrés c'est-à-dire qu'on n'a
06:18 pas réduit de 50% par exemple la surface qu'on louait auparavant ? Non, on avait donné
06:23 des critères à un moment donné, 5 postes pour 7 salariés, vous voyez c'est notable
06:29 mais ce n'est pas extrêmement important et on ne voit pas tellement plus en termes
06:33 de proportions. On avait aussi pas mal tablé sur le co-working en se disant que ça allait
06:39 faire bouger énormément le marché des bureaux et c'est vrai qu'on a eu beaucoup d'immeubles
06:45 préemptés entre guillemets, c'est pas de la préemption, mais loués en entier notamment
06:49 à Paris et dans les grandes villes par des entreprises de co-working. Après on a un
06:53 peu mis en garde contre ces locations en disant que les entreprises de co-working sont pour
06:58 certaines en difficulté. Et puis on voit que le marché du co-working est en train de mûrir
07:04 tranquillement et finalement ça reste un grand acteur et ça va rester un grand acteur
07:09 de l'immobilier de bureau mais tout ça se tasse et chacun prend ses marques dans ces
07:14 conditions là. Est-ce que le sujet valorisation des biens immobiliers notamment des immeubles
07:18 de bureau est un sujet qui doit inquiéter les investisseurs ou au contraire peut être
07:21 source d'opportunité dans le moment actuel ? Alors c'est évident que c'est source
07:25 d'opportunité, on voit bien qu'il y a une difficulté mais c'est pas dans le secteur
07:30 de l'immobilier de bureau que c'est le plus marqué. C'est dans l'immobilier en général
07:33 et notamment dans l'immobilier neuf. C'est vrai que pour valoriser les immeubles en ce
07:37 moment c'est un peu compliqué parce qu'on a du mal à voir si les hausses des taux
07:41 qui entraînent quand même outre des mouvements dans le marché de l'immobilier pour le moment
07:46 des hausses de valeur locatives qui n'étaient pas forcément attendues par les meilleurs.
07:51 Donc ces hausses là elles se traduisent aussi quand même normalement sur les prix et en
07:57 même temps les experts considèrent que peut-être ça ne sera pas durable et en conséquence
08:02 il faut modérer ces valeurs. Et puis il y a des corrections qui se font sur certains
08:06 emplacements encore une fois qui subissent la crise comme dans certains secteurs de périphérie
08:14 et là on a des réductions de valeur.
08:17 Ça veut dire si je comprends bien qu'on a une demande qui est toujours présente mais
08:20 une offre qui se raréfie puisque du coup on ne cherche plus que des immeubles de bureau
08:24 en centre ville dans quelques grandes villes de France c'est comme ça qu'il faut le comprendre ?
08:27 Oui je pense qu'on a une recherche du qualitatif non seulement en termes d'emplacement mais
08:33 aussi en termes de qualité environnementale.
08:37 Donc là aussi ça implique des travaux ?
08:38 Évidemment, le décret tertiaire c'est 2030 la prochaine échéance, en termes de travaux
08:43 et de planning de travaux c'est demain.
08:45 Donc quand on conclut un bail aujourd'hui à effet de 2024 on va être en plein dans
08:50 les objectifs de 2030 donc il faut en tenir compte et on voit que les immeubles qui sont
08:57 peu performants environnementalement, leur valeur n'est pas tant réduite qu'ils sortent
09:05 du marché en réalité.
09:06 Donc c'est simplement un impératif.
09:10 Pour continuer à exister il faut faire ses travaux et j'allais vous demander pour conclure
09:16 quelles sont les questions qu'il faut se poser justement en tant qu'épargné en particulier
09:18 quand on veut investir dans l'immobilier ? Vous allez me répondre l'emplacement, l'emplacement,
09:21 l'emplacement ou c'est un peu plus complexe que ça ?
09:23 Et puis surtout c'est un investissement qui n'est pas à court terme.
09:26 L'immobilier c'est un emplacement qui est à moyen, à long terme et il est vraiment
09:32 rarissime que quand on s'inscrit dans la durée dans l'immobilier on soit déçu par cet investissement.
09:38 Même quand il s'agit d'immobilier de bureau qui par la force des choses se serait retrouvé
09:42 mal placé à un instant T face aux tendances du marché ?
09:45 Oui, oui, bien sûr.
09:47 Merci beaucoup Catherine St-Jeunesse de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart
09:50 Patrimoine, je rappelle que vous êtes avocate associée en charge de la pratique de droits
09:53 immobiliers et co-managing partner chez Janté.
09:55 Merci beaucoup.
09:56 Merci à vous.
09:57 Merci à vous de nous avoir suivi.
09:58 On se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:59 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
10:06 Plusieurs d'entre vous, la majorité d'entre vous a sûrement consulté son avis d'imposition
10:10 en rentrant de vacances au mois de septembre et s'est peut-être posé la question de savoir
10:14 comment mieux se préparer l'année prochaine en matière de fiscalité.
10:17 Et bien c'est justement le sujet qui va nous animer aujourd'hui.
10:19 Nous allons nous demander ensemble comment anticiper la fin de l'année en matière de
10:24 fiscalité.
10:25 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Clément
10:28 Bleriot.
10:29 Bonjour Clément Bleriot.
10:30 Bonjour Nicolas.
10:31 Vous êtes gérant chez 1909 Gestion Privée.
10:34 Nous avons le plaisir d'accueillir également Pierre-Eliott Blum.
10:37 Bonjour Pierre-Eliott Blum.
10:38 Bonjour Nicolas.
10:39 Vous êtes avocat fiscaliste associé au sein du cabinet Lumaha.
10:41 Alors la question qu'on se pose tous, c'est comment défiscaliser au mieux sur cette année
10:46 2023 en anticipation de l'impôt que l'on paiera en 2024.
10:50 Et Clément peut-être commencer rapidement par une définition quand on parle de défiscalisation.
10:57 Il y a plusieurs mécanismes qui existent pour effectivement optimiser la fiscalité.
11:00 Exactement.
11:01 Il existe plusieurs mécanismes pour impacter justement le montant d'impôt qu'on va devoir
11:06 payer.
11:07 Il y en a trois.
11:08 Il y a le premier qui s'appelle la déduction.
11:09 Ensuite on a la réduction et on finit par le crédit d'impôt.
11:15 Déduction, donc on vient déduire, donc on vient impacter les revenus, d'accord, les
11:20 revenus professionnels ou les revenus de différentes catégories.
11:22 Et ensuite on a la réduction.
11:24 Réduction, réduire, là j'impacte le montant de l'impôt à payer.
11:28 Et, cerise sur le gâteau, crédit d'impôt, on reprend l'aspect réduction, donc on vient
11:35 diminuer le montant de l'impôt à payer.
11:38 Mais si on excède l'impôt à payer, à ce moment-là on est remboursé du trop perçu
11:42 et en général les contribuables sont très contents de recevoir un chèque du Trésor
11:46 public.
11:47 Et ça c'est trois mécanismes qui existent finalement en fonction des dispositifs mis
11:52 en place par l'État qui, selon les cas, vont aller vers de la déduction, de la réduction
11:57 ou du crédit d'impôt.
11:58 C'est comme ça que ça se comporte.
11:59 Exactement.
12:00 C'est l'État qui fixe les règles, donc qui va soit décider que ce sera une déduction,
12:03 une réduction ou un crédit d'impôt.
12:04 D'accord ? Donc c'est vraiment l'État qui, en fonction de ses besoins, puisqu'en général
12:09 lorsqu'on a des systèmes avec des avantages fiscaux, sait que le budget de l'État ne
12:13 suffit pas pour financer tout ce dont le pays a besoin.
12:18 Et donc il fait appel à l'épargne publique.
12:20 Alors on va continuer avec vous puis ensuite on posera la même question à Pierre Elliott-Blum.
12:25 On est en septembre, on peut commencer à s'intéresser effectivement peut-être à
12:29 la fiscalité qu'on paiera pour l'année prochaine, étant donné qu'on est en train
12:32 de payer ses impôts ou une partie de ses impôts pour l'année 2022.
12:36 Quelles sont les premières étapes pour prendre le sujet à bras-le-corps et se demander si
12:40 j'ai réellement optimisé de la meilleure façon possible la fiscalité ?
12:43 Alors, la première chose à faire c'est déjà de se dire qu'on est dans un exercice
12:47 fiscal, c'est-à-dire que ça a commencé le 1er janvier et ça va terminer au 31 décembre.
12:51 La bonne nouvelle c'est qu'aujourd'hui on est en septembre et qu'on a du temps
12:55 encore devant soi pour mettre certaines choses en place.
12:58 Deuxième chose c'est effectivement l'avis d'impôt, on en parlait.
13:02 C'est un très bon outil d'analyse, en tout cas de prise en compte de ce qui est
13:08 à faire ou ce qui va être à faire.
13:10 Donc je vous conseille moi de prendre votre avis d'impôt et de le consulter.
13:14 Il y a quatre pages.
13:15 Il ne faut pas regarder que le montant en fait.
13:17 Mais c'est très russe d'information.
13:18 Il faut regarder le montant mais ensuite il faut ouvrir et regarder effectivement pourquoi
13:22 j'ai autant d'impôts ou pourquoi j'ai peu d'impôts à payer.
13:25 Qu'est-ce que j'ai fait, qu'est-ce que je peux faire ?
13:27 Mais ça, soit dit entre nous, c'est illisible.
13:28 Alors c'est illisible.
13:30 Si on n'y connaît rien, c'est incompréhensible.
13:32 Si illisible, oui et non.
13:34 Le mieux bien sûr est d'être accompagné par un conseiller.
13:37 Ça c'est évident.
13:38 Mais c'est très simple.
13:40 C'est-à-dire qu'en 30 minutes d'explication, on devient un expert de l'impôt.
13:44 D'accord, ok.
13:45 Donc ça s'apprend très vite.
13:46 Ça s'apprend très vite.
13:47 Ça a l'air complexe mais ça s'apprend vite.
13:48 C'est ça qu'il faut comprendre.
13:49 Exactement.
13:50 Il faut voir effectivement, il y a écrit les systèmes de réduction.
13:52 Il y a par exemple ce qui reste à verser sur un plan d'épargne retraite.
13:56 Tout ça ce sont des informations qui sont importantes et qui peuvent nous donner envie
14:01 en tout cas de mettre en place certaines solutions.
14:03 Donc ouvrir l'avis d'impôt et regarder effectivement est-ce que j'ai mis des choses en place ?
14:07 Par exemple, est-ce que j'ai des enfants ? Est-ce que les choix fiscolaritaires ont bien
14:10 été indiquées ? Ou j'ai un employé à domicile ?
14:14 Quel est l'impact sur ma feuille d'impôt ?
14:16 Même question Pierre-Hugo de Blum.
14:18 Alors effectivement, on a ouvert son avis d'imposition.
14:19 Pour ceux qui trouvent effectivement que c'est compliqué à lire, on a trouvé la solution
14:22 pour comprendre ce qu'il y a réellement marqué dans cet avis d'imposition.
14:26 Ensuite, quelle est la stratégie qu'on peut mettre en place ?
14:27 Alors j'imagine qu'il n'y en a pas une seule et unique, mais quelles sont les questions
14:30 en tout cas qu'on peut se poser pour développer une stratégie d'optimisation de sa fiscalité
14:33 d'ici la fin de l'année ?
14:34 La question de la défiscalisation, je pense qu'il faut raisonner un patrimoine comme
14:39 étant une entreprise en réalité.
14:40 C'est-à-dire qu'on a certes des revenus, mais on a aussi des investissements, mobilier,
14:44 immobilier, en actions, en assurance vie, enfin voilà.
14:48 Il y a différents véhicules d'investissement et donc il faut raisonner par groupe d'investissement.
14:53 Et regarder au cas par cas, qu'est-ce qui est le plus intéressant pour un contribuable
14:56 par rapport à un autre.
14:57 Parce qu'évidemment qu'on peut arriver sur des situations où on peut proposer des
15:01 mécanismes de défiscalisation, mais qui ne sont pas forcément adaptés à un contribuable
15:04 et qui pourraient l'être pour un autre.
15:05 Donc c'est du cas par cas.
15:06 Si on entend qu'un véhicule d'investissement est un très très bon moyen de défiscalisation,
15:10 ce n'est pas toujours vrai.
15:11 C'est-à-dire qu'on peut trouver des véhicules d'investissement qui certes vont octroyer
15:15 une réduction d'impôt ou un cri d'impôt ou autre à un instant T, mais que sur le
15:19 long terme vont être perdants parce que ce ne sera pas forcément un investissement
15:22 sur le long terme avec retour sur investissement.
15:24 C'est-à-dire que la fiscalité certes, mais surtout le patrimoine aussi.
15:27 C'est-à-dire qu'il ne faut pas décorréler la fiscalité du patrimoine.
15:30 Le dispositif Pinel a par exemple été pas mal attaqué sur le sujet, où effectivement
15:33 il y avait une carotte fiscale à l'entrée, mais derrière il fallait réellement regarder
15:38 le sous-jacent dans lequel on investissait et tout le monde n'était pas forcément gagnant.
15:41 Il y en avait, mais il y avait aussi des perdants pour le coup.
15:43 Exactement.
15:44 Parce que la question du Pinel c'était effectivement une sorte d'investissement subventionné
15:47 par l'État, puisqu'on obtient une réduction d'impôt assez importante du fait de l'investissement.
15:52 Mais quand on parle de subvention, évidemment il y a des conditions à respecter pour pouvoir
15:56 investir en Pinel.
15:57 Et donc il faut notamment que le lien soit situé dans une zone géographique particulière,
16:00 il faut qu'il soit loué d'une certaine manière.
16:02 On a un plafond des loyers, on a un plafond des revenus pour les locataires.
16:05 Donc on a un certain nombre de conditions qui s'ajoutent et qui s'additionnent et
16:08 qui de facto rendent un petit peu le montage complexe.
16:12 Au-delà de ça, comme on est dans une zone géographique qui n'est pas nécessairement
16:14 une zone extrêmement attractive, puisqu'on vient redynamiser une certaine zone géographique,
16:19 on peut avoir dans certaines mesures, alors je ne dis pas que c'est systématique, mais
16:23 des investissements qui sont à perte.
16:25 C'est-à-dire qu'on va revendre à un prix bien moins important que celui qu'on a acheté.
16:29 Ça c'est donc effectivement pour l'investissement en Pinel.
16:33 Si on élargit, on revient sur ce que vous disiez tout à l'heure, c'est-à-dire que
16:37 l'idée n'est pas forcément d'aller chercher un investissement simplement parce qu'il
16:40 va nous offrir un gain fiscal, mais de se rendre compte si réellement ça correspond
16:44 au besoin de sa stratégie de gestion de patrimoine.
16:48 Exactement, c'est-à-dire qu'on va avoir des contribuables avec des revenus extrêmement
16:51 importants, des revenus du travail, typiquement des salaires.
16:54 Pour ces clients-là, peut-être que c'est plus intéressant d'investir sur un PER par
16:58 exemple, où ça va venir, comme le disait mon confrère, en déduction, ça va venir
17:02 minimiser le montant d'impôt sur le revenu, contrairement à quelqu'un qui aurait des
17:05 salaires moindres et pour lequel cet outil de fiscalisation serait un petit peu moins
17:09 intéressant.
17:10 Donc moi je résonne évidemment sur des catégories, mais une catégorie d'épargne, une catégorie
17:15 d'investissement immobilier qui est souvent très prisée par les clients parce que la
17:20 pierre c'est quelque chose de rassurant, il y a tout ce qui est dispositif dans la déclaration
17:24 d'impôt, de réduction, crédit d'impôt sur les emplois à domicile, sur les gardes
17:28 d'enfants, sur les dons aux associations, voilà, toutes ces choses-là qu'il faut
17:31 évidemment voir d'une manière globale et pas individualisée.
17:34 Typiquement, on peut peut-être continuer avec vous, donc Clément Blirio, les dons
17:37 aux associations, on a l'impression que c'est relativement indolore puisqu'on a très
17:41 vite un gain fiscal, quel que soit le montant qu'on a donné à une association, est-ce
17:44 que c'est la première étape pour optimiser sa fiscalité ? Non, c'est pas comme ça
17:47 qu'il faut raisonner ?
17:48 Tout va dépendre de tout un chacun.
17:51 Effectivement, on pourrait dire que c'est la première étape parce qu'elle ne nécessite
17:53 pas beaucoup de moyens et qu'elle ne nous engage pas.
17:55 On donne, on n'attend rien en retour et on a un petit bonus fiscal.
17:59 Donc ça peut être une étape, mais en fait tout va dépendre du budget et de la situation
18:04 du contribuable.
18:06 Sur les dons aux associations, il faut le faire, il faut le faire parce que les associations
18:10 en ont besoin et on a entre 66 et 75% de réduction d'impôt.
18:14 Donc au final, ça coûte peu aux contribuables.
18:17 Mais est-ce que c'est la première étape ? Je ne dirais pas ça.
18:19 Non mais là vous avez marqué un point qui est très important de marteler, c'est que
18:23 tout va dépendre du budget, c'est-à-dire que si on veut optimiser sa fiscalité, il
18:26 faut être prêt à investir, sortir de l'argent.
18:29 Donc il faut avoir les moyens quelque part d'aller chercher une défiscalisation supplémentaire.
18:33 Évidemment.
18:34 Souvent les gens se demandent "mais attendez, il faut que je rajoute de l'argent pour avoir
18:39 moins d'impôts, mais alors il faut que je paye plus ?" Oui, bien sûr.
18:41 Après, on rappelle cette règle des 50/30/20, lorsqu'on gagne 100, on utilise 50 pour payer
18:48 les charges classiques, on paye 30 pour les loisirs et on utilise 20 pour de l'épargne,
18:54 que ce soit de l'épargne long terme et aussi des systèmes de défiscalisation qui sont
18:57 là pour construire un patrimoine.
19:00 Si je reste sur les premiers réflexes à avoir, alors il y a effectivement, on parle beaucoup
19:03 de retraite en ce moment, notamment la réforme des retraites.
19:07 Le PER propose effectivement des déductions fiscales à l'entrée.
19:11 Est-ce que ça, pour le coup, c'est un des premiers réflexes à avoir quand on veut
19:15 avoir une stratégie de gestion de patrimoine, en plus pour préparer sa retraite ?
19:18 En tout cas, c'est à étudier.
19:19 Bien évidemment, ça va être parmi les premiers dispositifs à étudier.
19:23 Pourquoi ? Parce qu'on peut le faire selon son budget.
19:25 On n'a pas besoin d'en mettre un gros paquet tout de suite.
19:28 On peut le faire au moins le mois et puis faire un petit versement ponctuel en fin d'année.
19:32 Parce que la retraite, bien sûr, ça va impacter tout le monde.
19:37 Et donc le but, c'est de la préparer au mieux avec un peu d'épargne aujourd'hui.
19:41 Pierre-Hugo de Blum, est-ce qu'il y a d'autres dispositifs qu'on peut imaginer, qu'on peut
19:47 envisager quand il s'agit d'essayer de défiscaliser ? Est-ce que ça prend du temps ? Est-ce qu'il
19:53 faut faire un audit pendant un mois ou deux et se poser la question en décembre ? Ou
19:56 est-ce qu'on peut dès demain commencer à essayer de défiscaliser ?
19:58 Le plus tôt est le mieux.
20:00 C'est-à-dire que plus on va s'y prendre tôt, plus on va avoir de temps, plus on va
20:03 avoir le temps de réfléchir sur des mécanismes d'investissement.
20:06 Et donc moins on sera dans l'urgence et dans un risque d'investir à perte ou de ne pas
20:09 avoir un mécanisme assez efficace d'un point de vue de défiscalisation.
20:12 Quand on parlait vraiment de politique de défiscalisation, ou plutôt vraiment par rapport
20:18 à un client, vraiment c'est du cas par cas.
20:19 Et encore une fois, on a des clients qui vont avoir beaucoup de moyens et qui sont prêts
20:23 typiquement pour les dons aux associations à perdre de l'argent.
20:26 Ils sont même prêts à perdre un peu plus d'argent pour ne pas payer l'administration
20:29 fiscale.
20:30 On a vraiment des cas de figure qui sont comme ça.
20:31 Et donc évidemment que la stratégie est différente selon la psychologie du client et selon la
20:36 typologie d'investissement qu'ils sont prêts à faire.
20:38 Dans d'autres investissements, on a des investissements type PEA, PEA-PER, ou en contrat d'assurance-vie,
20:47 où c'est des mécanismes qui sont vraiment d'épargne, vraiment intéressants parce qu'on
20:50 capsule le revenu.
20:51 Et pendant un certain moment d'année, le revenu est capsulisé dans un contrat.
20:56 Il ne génère pas de fiscalité ou quasiment pas de fiscalité.
20:59 Donc c'est extrêmement intéressant, mais évidemment ça s'adapte au cas par cas parce
21:03 que tous les clients ne sont pas disposés à mettre de l'argent dans un contrat d'assurance-vie
21:06 et préfèrent peut-être investir dans de la pierre ou dans des réductions d'impôts.
21:10 Non mais donc c'est important d'avoir en tête effectivement que l'épargner parfois,
21:14 c'est un effort supplémentaire, mais ça peut se faire dans des conditions où ça
21:18 nous coûtera un petit peu moins cher que si la fiscalité classique s'était appliquée.
21:21 Complètement.
21:22 Dans des cas de figure où on a un contribuable qui a certains moyens, mettre de l'argent
21:28 dans un contrat d'assurance-vie, ça permet de mettre de l'argent pour des générations
21:32 futures avec une fiscalité extrêmement intéressante à la sortie et même une fiscalité extrêmement
21:36 intéressante au moment de la succession.
21:38 Donc évidemment que c'est un des mécanismes d'ailleurs prisés des Français parce que
21:43 beaucoup de gens ouvrent des contrats d'assurance-vie au regard des avantages fiscaux.
21:47 Il nous reste un tout petit peu de temps Clément Bleriot.
21:49 Alors on a effectivement parlé d'immobilier via le Pinel.
21:51 L'immobilier et la fiscalité, ce n'est pas que le Pinel.
21:53 Il y a d'autres manières effectivement d'aborder l'immobilier sous un angle fiscal.
21:56 Comment est-ce qu'on peut marier effectivement un des investissements préférés des Français
22:00 et une stratégie fiscale derrière ?
22:03 Alors le Pinel en fait partie.
22:05 On en a déjà parlé bien sûr.
22:07 On en a déjà parlé.
22:08 On voit que les avantages se réduisent et on a une fin annoncée à fin 2024.
22:14 Mis à part le Pinel, il y a effectivement plein de façons de faire de l'immobilier.
22:18 Il y a du LMNP, donc du loueur meublé en non professionnel.
22:22 On a du Monument historique, du Malraux.
22:25 LMNP, on est quand même fiscalisé.
22:26 Alors on est fiscalisé, on bénéficie avec un système de balance comptable.
22:31 On peut amortir en fait le bien et les travaux.
22:34 Donc en fait les revenus générés normalement sont amortis pendant une durée qui va entre
22:40 15 et 20 ans.
22:41 Donc on ne génère pas de fiscalité supplémentaire sur les revenus issus de ce LMNP.
22:47 Ensuite Malraux et Monument historique, donc là on vient rénover de l'ancien prestigieux
22:52 on va dire.
22:53 Et donc là on a soit un système de réduction, donc réduction sur l'impôt à payer, soit
22:57 un système de déduction.
22:58 D'un côté on va avoir une mesure de conservation du bien pendant 15 ans et de l'autre une
23:06 obligation de location pendant 9 ans.
23:08 Donc pareil, on a plusieurs dispositifs.
23:10 Il faut vraiment choisir au cas par cas.
23:11 On regarde la situation du contribuable, on voit ce qu'il avait mis en place, on voit
23:16 ce qu'il souhaite et ensuite on va l'orienter vers une ou plusieurs solutions.
23:21 Est-ce qu'il vaut mieux mal défiscaliser ou ne pas défiscaliser ? On finira là-dessus
23:25 à Pierre-Huguel Blum peut-être.
23:27 Je pense qu'il vaut mieux ne pas défiscaliser que mal défiscaliser.
23:30 Merci beaucoup à tous les deux.
23:32 Merci Pierre-Huguel Blum, avocat fiscaliste associé au sein du cabinet Luma.
23:35 Merci Clément Blériot, gérant de 1909 Gestion privée.
23:38 Merci à tous les deux.
23:39 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
23:42 Et nous enchaînons à présent avec l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine
23:51 où nous proposons à un conseiller en gestion de patrimoine de venir nous expliquer le sujet
23:56 ou l'actualité qu'il a dans le viseur.
23:58 Et cette semaine, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
24:02 Mathieu Mancuso.
24:03 Bonjour Mathieu Mancuso.
24:04 Bonjour Nicolas.
24:05 Bienvenue sur le plateau.
24:06 Vous êtes fondateur d'Egeo Conseil.
24:07 On va parler d'immobilier ensemble.
24:09 Alors l'immobilier nourrit beaucoup de questionnements puisqu'on voit des taux de crédit immobilier
24:13 qui n'en finissent pas de monter, même s'ils montent peut-être un petit peu moins vite
24:17 depuis dernièrement.
24:18 Des prix de l'immobilier annoncés à la baisse, en tout cas dans le résidentiel, si on reste
24:22 sur le résidentiel.
24:23 Et des épargnants, des investisseurs qui se demandent si finalement ce qu'ils auraient
24:27 mieux à faire pour le moment, si ça ne serait pas tout simplement d'attendre.
24:29 Effectivement.
24:30 Écoutez, c'est assez facile d'attendre aussi.
24:33 L'intérêt c'est de se poser aussi la bonne question.
24:35 Est-ce que de savoir l'immobilier, est-ce que c'est encore aujourd'hui une valeur intéressante,
24:39 une valeur refuge en termes d'investissement ?
24:40 Effectivement, depuis à peu près 18 mois finalement, on se rend compte d'une crise
24:44 qui arrive un petit peu doucement dans l'immobilier.
24:47 Depuis, je dirais, le deuxième trimestre 2022, on a commencé à avoir l'augmentation des
24:51 taux.
24:52 On a senti finalement l'immobilier qui commençait à prendre un petit peu un coup parce que c'est
24:55 vrai qu'on a vécu, je vais vous dire, une petite dizaine d'années finalement d'immobilier
24:59 un peu tout beau tout rose.
25:00 Bien sûr.
25:01 Ça se passait bien.
25:02 Et c'est vrai que...
25:03 Ça se passait plus que bien même.
25:05 Les taux étaient très bas, les prix n'en finissaient plus de monter et on pouvait très
25:08 vite rentabiliser un investissement immobilier, ce qui est moins le cas aujourd'hui.
25:11 Ce qui est moins le cas et d'ailleurs, on oublie d'ailleurs très souvent que l'immobilier,
25:14 c'est du long terme.
25:15 C'est vrai qu'on avait tendance à croire qu'avec cette baisse de taux, l'augmentation
25:18 des prix, on achetait des biens immobiliers, on les revendait deux, trois ans après, on
25:21 faisait déjà des plus-values.
25:22 C'était quand même une situation qui était assez anormale, il faut bien me le rappeler.
25:26 On a eu une augmentation des taux en 2022, donc qui a commencé à arriver.
25:30 Il faut se rappeler quand même qu'on empruntait à 1%, donc effectivement, l'immobilier a
25:34 augmenté.
25:35 Et depuis, on va dire le mois de septembre 2022, on a eu une augmentation assez fulgurante
25:40 finalement des taux de l'immobilier, qui d'ailleurs ont obligé le passage du taux
25:45 d'usure à être mensualisé.
25:47 Voilà, c'est parce que sinon on avait un réel problème.
25:50 Parce que sinon, les taux augmentaient plus rapidement que le taux d'usure n'augmentait.
25:52 Complètement.
25:53 Et d'ailleurs, c'est ce qui a fait la tension du marché de l'immobilier.
25:55 La vraie tension, c'est qu'aujourd'hui, les gens n'arrivaient plus à emprunter.
25:58 Entre les nouvelles conditions du HCSF, donc du Haut Conseil de Stabilité Financière,
26:03 qui était déjà le taux d'endettement, l'apport, et maintenant l'augmentation des taux, effectivement,
26:08 c'est une difficulté assez importante.
26:09 Donc on a eu cette augmentation, je dirais cette évolution mensuelle du taux d'usure,
26:14 parce qu'on a quand même eu, il faut le rappeler, un taux immobilier qui a fait x2
26:17 en l'espace d'un an.
26:18 On empruntait à 2%, quand aujourd'hui on emprunte à plus de 4%.
26:22 On a un taux d'usure qui est encore passé au mois de septembre à 5,56.
26:26 Donc c'est assez important.
26:28 Mais alors Mathieu Mancuso, la question que j'entends tous les jours dans ma vie professionnelle
26:32 ou personnelle, c'est est-ce qu'il ne vaut pas mieux attendre que le marché de l'immobilier
26:38 se normalise ?
26:39 Alors, c'est une question qui est complètement légitime de se poser d'ailleurs.
26:42 Est-ce qu'il faut attendre ? Maintenant, il faut quand même se rappeler quelque chose,
26:45 c'est que la tension immobilière n'est pas liée finalement à la demande, parce
26:49 qu'aujourd'hui on a toujours des gens qui souhaitent acheter.
26:51 On a toujours des gens qui souhaitent ou s'agrandir ou investir.
26:55 Ce qui a tendu finalement le marché de l'immobilier, c'est plutôt l'évolution des taux.
27:00 Il faut se rappeler, je le disais à l'instant, que les taux avaient fait x2 en l'espace
27:03 d'un an.
27:04 Pour autant, les prix de l'immobilier n'ont pas baissé, ou très peu.
27:07 On parle d'une baisse finalement qui est de l'ordre de 1, 2, 3%.
27:11 Dans les grandes agglomérations comme Bordeaux, Lyon, Paris, où on a 4, 5, 6%, c'est complètement
27:17 dérisoire par rapport à l'augmentation des taux.
27:20 Est-ce que ça va baisser encore les prix de l'immobilier ? Est-ce qu'il faut s'attendre
27:24 finalement à une dégringolade ?
27:26 C'est la crainte de ceux qui veulent acheter aujourd'hui.
27:28 C'est un peu la crainte de ceux qui veulent acheter, je le comprends tout à fait.
27:30 Maintenant, il ne faut pas oublier que c'est le seul support d'investissement, l'immobilier,
27:34 qui permet de lever de la dette pour investir.
27:36 Donc si aujourd'hui on a la possibilité d'emprunter de l'argent, certes c'est
27:41 évidemment plus difficile, il ne faut pas hésiter à aller sur un marché immobilier.
27:45 L'immobilier, c'est très vague.
27:47 Il y a de l'immobilier résidentiel, de l'immobilier professionnel, il y a des parts
27:50 d'immobilier au travers de la CPI, il y a des lois de déficitisation, vous en parliez
27:54 tout à l'heure.
27:55 Ce qui est important, c'est de pouvoir emprunter pour pouvoir avoir accès à l'immobilier.
27:59 Et même si on a des fluctuations de marché, même si l'immobilier baisse dans 6 mois,
28:04 1 an, 2 ans, je ne suis pas certain que les prix finalement dégringolent aussi fortement
28:10 que les taux d'emprunt ont dégringolé.
28:11 Et rappelons que c'est du long terme.
28:13 Et on finira là-dessus, rappelons effectivement que l'immobilier c'est du long terme.
28:16 Merci beaucoup Mathieu Mancuso de vous être prêté à l'exercice de l'œil du CGP.
28:19 Je rappelle que vous êtes fondateur des Jeux au Conseil.
28:22 Merci à vous également de nous avoir suivis.
28:23 On se retrouve très vite sur Bismarck.
28:24 [Musique]