Dans le contexte actuel de hausse des taux, la question peut se poser : faut-il investir en Pinel ? Parce que c’est maintenant, ou jamais ! Le gouvernement a annoncé la fin du dispositif pour fin 2024. Avec une situation d’accès au crédit devenue très compliquée, les banques sont plus regardantes sur les dossiers, elles prêtent moins, l’apport doit être conséquent… Alors, le Pinel pourrait-il être la solution ?
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00:00 [Générique]
00:04 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine.
00:07 C'est la dernière année où les investisseurs peuvent faire des investissements Pinel ou Pinel Plus.
00:13 Les deux dispositifs s'arrêteront à fin 2024.
00:17 Une raison pour se poser la question aujourd'hui de la stratégie ou de la manière d'aborder cet investissement.
00:24 Pour en parler, j'ai le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Mathieu Berthaud.
00:28 Bonjour Mathieu Berthaud.
00:30 Bonjour.
00:30 Vous êtes le directeur général de mon partenaire patrimoine et à vos côtés pour en parler également Arnaud Groussac.
00:35 Bonjour Arnaud Groussac.
00:36 Bonjour Nicolas.
00:36 Vous êtes le président de Patrimoine Store.
00:38 Merci d'être avec nous physiquement aujourd'hui.
00:41 D'habitude on se voit en duplex mais on a la chance de vous avoir en plateau aujourd'hui.
00:44 On va commencer avec vous Arnaud Groussac.
00:46 Le Pinel, vous connaissez bien, c'est une de vos spécialités.
00:50 On a vu des évolutions sur ce dispositif.
00:52 Le Pinel 2024 n'est pas le même que le Pinel 2023.
00:55 Les pourcentages ont légèrement évolué et le Pinel 2024 n'est pas non plus le Pinel Plus.
01:02 Il y a deux dispositifs encore en cours cette année 2024, le Pinel 2024 et le Pinel Plus.
01:07 Comment on différencie les deux ?
01:09 Tout simplement, on va dire que la structure de la loi est la même.
01:12 Le Pinel Plus accompagne la transition écologique de manière plus importante
01:16 en bonifiant les logements sur la dernière norme énergétique, donc la norme 2020.
01:21 Tous les programmes dits "ancienne génération", donc RT 2012, sont dans la Pinel classique.
01:27 Pour accompagner cette transition, ils ont un gain fiscal qui réduit au fur et à mesure du temps
01:32 depuis les deux dernières années.
01:34 En revanche, pour tout le reste, que ce soit les zonages, les plafonds de loyers, les conditions de ressources,
01:38 il n'y a rien qui change, c'est vraiment uniquement la norme thermique qui fait foi.
01:43 Et donc le gain fiscal associé à la norme thermique.
01:45 Exactement.
01:45 Est-ce qu'il faut voir ça comme une incitation, même si ça s'arrête à la fin de l'année,
01:50 mais à aller plus vers du Pinel Plus que du Pinel classique ou c'est deux stratégies différentes ?
01:54 C'était l'objectif du gouvernement.
01:56 C'est-à-dire, il y a deux ans, quand ils ont créé la Pinel Plus, ou deux années et demie maintenant,
01:59 c'était l'objectif.
01:59 En réalité, aujourd'hui, sur le terrain, c'est beaucoup moins évident.
02:02 D'accord.
02:03 Pourquoi ? Parce que le surcoût de la Pinel Plus, il faut arriver à le compenser.
02:07 Et aujourd'hui, le surcoût d'investissement sur un Pinel Plus...
02:10 Parce que ça coûte plus cher.
02:11 Donc il y a un gain fiscal plus conséquent, mais ça coûte plus cher, effectivement,
02:13 d'être aux dernières normes, en matière énergétique.
02:16 Exactement.
02:16 D'accord.
02:16 Et comme je vous disais juste avant, les plafonds de loyer étant les mêmes,
02:19 c'est donc pas sur la rentabilité locative que vous allez faire votre gain.
02:22 Bien sûr.
02:23 Si vous achetez plus cher, avec l'impact des taux d'intérêt,
02:26 les 3 ou 4 % de gains fiscaux peuvent être vite compensés.
02:30 Alors, il y aura un peu plus d'écart sur cette année, sur 2024,
02:33 mais c'est vrai que, globalement, aujourd'hui, sur les projets,
02:35 ça va plutôt être l'aspiration du client qui va faire que purement une différence de rentabilité.
02:41 Pourquoi, avant de rentrer dans vos convictions l'un et l'autre
02:43 sur, effectivement, la stratégie qu'on peut avoir vis-à-vis du Pinel,
02:46 Arnaud Groussac, pourquoi est-ce qu'ils arrêtent le Pinel fin 2024 ?
02:49 C'est une excellente question, mais on peut faire une émission de 2 heures, si vous voulez.
02:53 Mais en une minute.
02:54 En une minute, il ne faut pas se cacher, c'est la suppression des niches fiscales
02:56 et faire des économies, ce qui, à notre sens, nous, professionnels,
02:59 est une hérésie parce qu'on n'accompagne pas le logement,
03:01 on n'accompagne pas le besoin de logement,
03:03 mais clairement, la vraie raison, c'est la suppression des niches fiscales.
03:06 On veut taper sur la réduction d'impôts,
03:10 on le voit d'ailleurs pas que sur l'immobilier,
03:12 on le voit aujourd'hui, c'est un sport sur pas mal de petites niches fiscales.
03:15 Voilà, ils ont fait ce choix-là, ils vont s'attaquer certainement,
03:17 ils vont revenir sur le meublé l'année prochaine.
03:19 Ça correspond à ce souhait de réduire les niches fiscales, très clairement,
03:22 mais en tout cas, pas d'accompagner la transition écologique.
03:24 Mathieu Bertheau, quelle stratégie en 2024 vis-à-vis de l'investissement Pinel ?
03:29 Alors, on rappelle, c'est un investissement locatif,
03:33 on fait des travaux qui correspondent à certaines normes,
03:35 ensuite, on le loue dans des zones où il y a une forte demande,
03:41 normalement, en logement et on a un gain fiscal.
03:44 Mais quelle stratégie on peut avoir vis-à-vis de ça ?
03:46 Alors nous, on l'appréhende plutôt comme un investissement immobilier
03:49 avec un statut spécifique pour la loi Pinel,
03:52 mais globalement, la stratégie d'investissement immobilier pour 2024,
03:56 elle risque d'être un peu tendue,
03:57 parce qu'il ne vous aura pas échappé que le marché s'est tendu.
04:01 Il embarque naturellement en investissement immobilier
04:04 un certain nombre de contraintes,
04:05 d'illiquidité dans le patrimoine, d'enjeux à la revente,
04:09 et avec la loi Pinel, compte tenu des contraintes de zonage,
04:13 d'engagement de durée de location,
04:14 sur les ressources des locataires, les loyers, etc.,
04:17 ça ajoute des contraintes en plus.
04:19 Donc le gros enjeu, ce n'est pas de se dire
04:21 est-ce que Pinel, c'est bien ou ce n'est pas bien,
04:23 c'est est-ce qu'il y a encore la possibilité
04:25 de faire des investissements Pinel
04:27 avec un vrai retour sur investissement
04:28 et qu'il soit valable d'un point de vue patrimonial.
04:30 Le sujet, c'est retour sur investissement de l'acquisition immobilière
04:33 dans ces zones-là particulières,
04:35 qui sont des zones dans lesquelles on a envie,
04:37 effectivement, de pousser la construction immobilière, c'est ça ?
04:40 Et donc, il y a peut-être un peu moins de demandes,
04:41 c'est ça qu'il faut comprendre ?
04:43 C'est surtout que nous, on le voit avec un enjeu à la sortie,
04:46 c'est-à-dire une fois qu'on réalise son patrimoine et son investissement,
04:48 donc il y a forcément un enjeu à la sortie
04:51 et puis on sait qu'une bonne vente, c'est d'abord un bon achat.
04:54 Bien sûr.
04:54 Et donc là, l'enjeu, il est là, c'est aujourd'hui très sélectif
04:57 dans le choix des programmes qui peut y avoir
04:59 et des régions, effectivement, on en discutait à l'instant,
05:02 c'est vrai que les régions qui peuvent être à potentiel
05:07 il y a deux ou trois ans ne sont plus du tout les mêmes aujourd'hui.
05:09 D'accord.
05:10 Donc, il faut être extrêmement sélectif dans une vue patrimoniale, encore une fois.
05:13 Et on l'aborde d'un point de vue d'un investissement immobilier
05:16 et pas d'un investissement défiscalisant,
05:17 c'est ça que vous nous dites, d'accord ?
05:18 C'est ça. Alors nous, on proscrit le terme de défiscalisation en général
05:21 parce qu'on parle d'investissement immobilier avec un cadre fiscal spécifique,
05:26 c'est le cas du Pinel,
05:28 mais aussi, par exemple, en épargne retraite,
05:30 quand on parle du PER et de l'intérêt de l'avantage fiscal à l'entrée,
05:34 on n'est pas là pour faire de la défiscalisation,
05:35 on a d'abord un projet d'épargne retraite
05:37 ou un projet d'investissement immobilier,
05:39 c'est ça qui est porteur.
05:40 L'avantage fiscal, à l'entrée ou à la sortie, c'est du bonus
05:44 et il faut surtout éviter le risque de se dire
05:46 « je n'aurais pas fait cet investissement s'il n'y avait pas eu l'avantage fiscal »,
05:52 sinon, c'est qu'on ne fait pas un bon investissement.
05:54 Arnaud Groussac, c'est vrai qu'il y a eu pas mal de questionnements
05:56 sur le Pinel il y a quelques mois
05:57 et parmi les arguments anti-Pinel revenait souvent le sujet de
06:02 « oui, effectivement, on a un gain fiscal,
06:03 mais on n'arrive pas à vendre au prix auquel on a acheté au début ».
06:06 Alors, il y a des milliers de programmes Pinel,
06:08 des milliers d'experts Pinel qui vendent des choses différentes,
06:11 comment on fait le choix, comment on construit une stratégie
06:14 où on est sûr, effectivement, de gérer son patrimoine correctement ?
06:18 C'est une excellente question.
06:19 Effectivement, aujourd'hui, je pense que le marché avec ce qui se passe
06:23 a perdu beaucoup en visibilité et en lisibilité pour le client final.
06:26 C'est extrêmement compliqué aujourd'hui de venir débriefer ce marché-là
06:31 et de venir comprendre l'utilité.
06:33 Aujourd'hui, on le voit d'ailleurs sur la Pinel Plus par Aubaine de rentabilité,
06:36 on a des petites villes secondaires,
06:39 je ne vais pas en citer parce que je ne veux froisser personne,
06:40 mais qui étaient vraiment plutôt à l'arrêt,
06:43 qui représentent une opportunité en Pinel Plus
06:45 parce qu'en Pinel Plus, elles sont à moins de 4 000 euros le mètre.
06:48 D'accord.
06:48 Si on recentre par rapport à leur marché,
06:51 on achète presque deux fois le marché, donc n'achetez pas.
06:53 D'accord, parce qu'on achète trop, enfin, dans certaines régions.
06:57 Et tout ça, pourquoi ?
06:58 Parce qu'effectivement, la transition écologique n'étant pas accompagnée,
07:02 vous ne pouvez pas, à la seule vue du gain fiscal,
07:05 subventionner des coûts de construction du promoteur qui ont explosé.
07:08 Et ça, c'est une vue de l'esprit pour personne.
07:10 Les promoteurs, entre les coûts de construction et les frais financiers,
07:13 ont vu leurs coûts exploser.
07:15 Ils ne peuvent pas baisser les prix,
07:16 donc ils peuvent faire des petites remises par-ci, par-là,
07:18 mais c'est vrai que c'est très compliqué pour le client final de se projeter.
07:21 Vous avez des petites niches comme le Pinel Plus.
07:22 Parce que le risque, ce serait d'acheter trop cher
07:26 en lien avec les coûts de construction et le respect des normes
07:28 par rapport au marché dans lequel on construit ses logements.
07:32 Aujourd'hui, c'est la valorisation que l'on va apporter à ce marché.
07:35 Effectivement, on est aux dernières normes.
07:36 Donc aujourd'hui, oui, on a une vraie valorisation sociétale.
07:39 Qu'est-ce qui nous dit que dans 10 ans, on n'aura pas du passif partout
07:42 et que le R22 qu'on aura acheté cher ne sera plus à la mode ?
07:46 Alors, il faut rationaliser,
07:47 mais il y a une chose qui me plaît dans ce qui se passe aujourd'hui,
07:50 c'est qu'on revient sur du temps long à l'immobilier.
07:52 Et ça fait 4 ans ou 5 ans que vous avez des vendeurs de formation,
07:55 que vous avez des sociétés qui vendent l'immobilier en court terme.
07:58 Ça n'a jamais été le cas.
08:00 Donc effectivement, si vous matérialisez votre investissement
08:02 sur du 9, 15 ans, voire 20 ans,
08:05 moi, je n'ai aucun problème à dire à mes clients
08:06 que si dans 9 ans, le marché n'est pas bien orienté,
08:09 vous continuez de le louer.
08:10 On finit la loi Pinel, on déplafonne le loyer
08:12 et vous continuez de le louer.
08:14 Et si vous l'abordez comme ça, vous allez être beaucoup plus zen.
08:17 Parce qu'aujourd'hui, il faut quand même constater
08:18 qu'on a une pénurie de logements délirante
08:21 et que même si votre prix n'est pas bien orienté
08:23 et que si vous revendez, vous perdez 1 000 euros,
08:25 gardez-le, déplafonnez, vous allez le louer en 3 minutes,
08:29 quelle que soit la ville.
08:30 Aujourd'hui, vous avez, dans la loi Pinel,
08:32 ils ont fait remonter beaucoup de communes,
08:34 par exemple Bordeaux, que je connais très bien,
08:35 et passer de la zone B1 à la zone A.
08:37 Mais encore heureux, c'est une ville qui soutient
08:39 plus de 5 000 euros du mètre.
08:40 Vous ne pouvez pas louer à 10 euros du mètre carré,
08:42 c'est intenable pour l'investisseur.
08:44 Et donc aujourd'hui, le marché de l'ancien à Bordeaux,
08:47 vous louez un T2 à 850 euros.
08:49 Donc forcément que c'est plus rentable de faire un ancien
08:51 qu'un Pinel. C'est pour ça qu'il faut être hyper vigilant.
08:53 Mais alors, peut-être pour Mathieu Bertheau,
08:55 mais comment bien acheter en 2024 un Pinel ?
08:58 Parce que la question, c'est qu'on ne va pas attendre
09:00 effectivement de voir, enfin on ne pourra plus le faire
09:02 en 2025 ou 2026, si on veut le faire,
09:03 comment on fait pour bien acheter un Pinel ?
09:05 Vous avez des éléments de réponse chez mon partenaire patrimoine
09:08 ou en tout cas des questions à se poser ?
09:09 Alors pour nous, vraiment, encore une fois,
09:11 c'est vraiment le principe d'investir avec une vue patrimoniale.
09:15 Donc je rejoins exactement ce que dit Arnaud à l'instant,
09:17 c'est s'il faut dépasser l'engagement de location
09:20 de 9 ans ou 12 ans, il ne faut absolument pas
09:24 que ce soit un frein dans l'investissement.
09:25 D'accord.
09:26 D'où le fait de l'aborder comme un investissement
09:28 immobilier classique.
09:29 Exactement.
09:29 Alors nous, ce serait notre démarche,
09:31 parce que c'est notre démarche naturelle,
09:33 et de se positionner sur un temps long.
09:35 Et effectivement, ça va être de regarder quoi ?
09:37 En premier lieu, encore une fois, on ne réinvente pas la poudre,
09:40 ça va être l'emplacement et effectivement,
09:42 est-ce qu'on ne va pas surpayer un bien au regard aussi,
09:45 par exemple, des enjeux de performance énergétique,
09:49 si on se place à 10 ans, à 15 ans, à 20 ans ?
09:52 Et clairement, ça va être la zone qui va être, à notre avis,
09:56 l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
09:57 Encore une fois.
09:58 Comme pour l'immobilier de commerce, clairement.
10:00 Après, dans l'éducation client,
10:02 si on doit donner des normes aujourd'hui
10:04 pour leur donner des repères,
10:05 prenez votre Pinel Plus,
10:07 comparez un bien dans l'ancien à normes thermiques
10:09 à peu près équivalentes.
10:11 Globalement, si vous êtes sur un bien ancien en C,
10:14 et que vous avez du simple au double en prix,
10:15 il ne faut pas y aller.
10:16 D'accord.
10:16 Voilà, si vous admettez du 30 à 40% de plus,
10:19 parce que, pour deux raisons,
10:21 un, c'est du 9, c'est la dernière norme,
10:23 mais surtout, dans la lecture,
10:24 vous avez la commission du vendeur
10:26 qui est intégrée dans le prix, dans le 9,
10:27 contrairement à l'ancien où elle est en plus,
10:29 vous allez avoir une norme qui est acceptable.
10:32 D'accord.
10:33 Aujourd'hui, si vous avez un trop gros écart,
10:35 ça ne va pas le faire.
10:36 Après, on peut s'amuser aussi à donner à des clients.
10:38 Si vous voulez faire le pari d'une passoire thermique
10:40 pour comparer par rapport à du 9,
10:42 aujourd'hui, on a à peu près les chiffres.
10:43 Vous prenez du D ou du E,
10:46 on va dire.
10:47 Là, on parle de DPE.
10:48 Voilà, exactement, sur le DPE,
10:49 vous prenez du E,
10:50 vous rajoutez 40 000 euros,
10:52 entre 30 et 40 000 euros,
10:53 suivant la surface de votre appartement,
10:54 pour monter d'une lettre à chaque fois,
10:56 et vous voyez où vous tombez en termes de prix.
10:58 Donc, si vous êtes à 100 000,
10:59 plus 4 lettres à passer à 30 000 euros,
11:01 ça fait 220 000 euros.
11:02 D'accord.
11:03 Oui, ce que vous dites, c'est qu'on ne peut pas comparer les prix.
11:05 Enfin, il faut que les prix en mètre carré soient comparables.
11:07 Exactement.
11:07 Il faut que ça prenne tout en compte.
11:09 Exactement.
11:09 Et aujourd'hui, la grande force des programmes,
11:12 alors RT 2012 ou RE 2020,
11:14 parce que la 2012 est déjà très performante en normes thermiques,
11:18 on est sur du B en DPE,
11:19 donc on est très performant,
11:21 mais aujourd'hui, les coûts de rénovation
11:22 coûtent tellement cher que ça perd aussi le client.
11:24 Et vous avez beaucoup de clients d'investisseurs qui nous disent
11:26 "on va investir dans une passoire thermique et faire les travaux".
11:29 Oui, mais vous allez voir qu'en termes de prix,
11:30 vous allez sortir au même prix.
11:31 Donc, si vous avez très peu de gap au final entre ça,
11:33 vous pouvez acheter votre pinel,
11:34 c'est que vous avez un pinel qui est cohérent par rapport à son marché.
11:37 Mathieu Bertheau, mon partenaire patrimoine
11:39 ne fait pas que de l'investissement immobilier, que du pinel.
11:41 Pour autant, est-ce que c'est un investissement immobilier
11:44 qui est largement commenté dans les médias ?
11:45 Est-ce que ça revient souvent dans les échanges
11:47 que vous pouvez avoir avec des épargnants
11:49 qui se posent la question de comment optimiser
11:50 ou diversifier leur patrimoine ?
11:52 Oui, alors c'est vrai que la partie émergée de l'iceberg,
11:54 c'est souvent l'avantage fiscal en disant
11:56 "est-ce que la contrepartie que j'ai sur l'engagement
11:59 de durée de location ou sur le zonage,
12:01 je le retrouve en termes d'avantages fiscales à l'entrée ?"
12:04 C'est vrai que comme par rabotage successif,
12:07 on voit que ça commence à devenir peau de chagrin,
12:10 du coup, les clients se posent un peu plus des questions.
12:12 Mais en fait, il faut se la poser quel que soit le niveau d'avantages fiscales.
12:15 Après, il faut surtout regarder
12:16 quel est l'objectif de l'immobilier qu'on veut porter.
12:18 Si on est sur de l'immobilier locatif,
12:20 il y a d'autres formules qui peuvent être intéressantes.
12:22 La location meublée non professionnelle, par exemple.
12:24 T'inquiète, elle est pas retouchée.
12:25 Voilà, c'est ce que vous disiez effectivement.
12:28 À jusque titre, donc il n'y a pas de hasard.
12:30 Cette année, ils vont y revenir la prochaine.
12:32 Il n'y a pas de hasard.
12:32 Si c'est intéressant, est-ce que ça va rester intéressant longtemps ?
12:35 Mais ça peut être une formule qui a du sens.
12:39 Après, si on est vraiment dans du patrimonial,
12:40 il y a une formule qu'on aime beaucoup,
12:41 c'est l'immobilier en démembrement de propriétés,
12:44 on achète en nues propriétés.
12:46 Là, la formule est très intéressante
12:48 parce qu'effectivement, on se positionne sur un temps long,
12:49 plutôt 15, au moins 15 ans,
12:53 et on va vraiment avoir une décote à l'achat à l'entrée
12:55 puisqu'on achète seulement la valeur de nues propriétés.
12:57 Donc là, toujours un enjeu d'emplacement,
13:00 un enjeu de qualité du bien,
13:02 mais sur du patrimonial,
13:04 là, il y a un levier qu'on trouve intéressant
13:05 qu'on le met en face d'autres solutions.
13:07 Mais qui ne servent pas les mêmes objectifs,
13:09 ce n'est pas forcément pour la même typologie de client.
13:11 Tout dépend de l'objectif initial.
13:12 Merci beaucoup messieurs de nous avoir accompagnés
13:14 dans Smart Patrimoine.
13:15 Merci Mathieu Berthoud, directeur général de mon partenaire patrimoine.
13:17 Merci Arnaud Groussac, président de Patrimoine Store.
13:20 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.