Mercredi 27 septembre 2023, SMART BOURSE reçoit Laurent Saint-Aubin (Directeur de la gestion Actions, Sofidy)
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00:00 Le dernier quart d'heure de Smart Bourges chaque soir, c'est le quart d'heure thématique.
00:13 Le thème ce soir, c'est celui des foncières cotées en Europe.
00:17 On parle d'immobilier, mais on parle d'immobilier coté à travers les actifs boursiers que
00:22 sont les foncières européennes cotées sur les marchés européens avec l'idée de dresser
00:27 un état des lieux de rentrée.
00:28 A mes côtés, Laurent Saint-Aubin, directeur de la gestion actions de Sofidi et gérant
00:31 du fonds Sofidi Sélection 1.
00:34 Bonsoir Laurent.
00:35 Bonsoir.
00:36 Merci d'être là.
00:37 J'ai lu votre dernier commentaire de gestion, comme on dit, alors qu'il date du mois d'août.
00:41 C'est vrai que le mois de septembre ramène un peu de troubles, notamment sur les marchés
00:45 obligataires avec toujours la question de la valorisation de la dette, etc.
00:49 Mais vous écriviez quand même que fin août, et on ne peut pas dire que le parcours des
00:53 foncières cotées en Europe était un parcours facile depuis deux ans maintenant, ça a perdu
00:58 50%.
00:59 Laurent, on en parle régulièrement avec vous.
01:02 Fin août, vous écriviez quand même qu'il y avait des petites notes encourageantes,
01:08 des signaux encourageants sur le plan de l'environnement macro pour un secteur comme l'immobilier
01:14 coté en Europe et sur le plan des fondamentaux et des performances opérationnelles de ces
01:19 groupes cotés que vous suivez et que vous analysez, Laurent.
01:23 Effectivement, là depuis quelques jours, on a un gros mouvement d'humeur des marchés.
01:27 Pour ce qui est de l'immobilier, il y a deux choses qui animent cette mauvaise humeur.
01:33 La première, c'est que les investisseurs font mine de découvrir que les taux longs
01:39 vont rester élevés pendant longtemps.
01:42 Le scénario mirifique du début de l'année où on avait une baisse sensible qui suivait
01:49 une hausse sensible, à mon sens, il était abandonné depuis longtemps, mais là on est
01:53 dans la réalité.
01:54 Les déclarations des banquiers centraux, et ça a un effet.
01:58 Puis la deuxième chose, c'est que je pense que certains investisseurs mélangent tout.
02:03 Ils mélangent les difficultés des promoteurs chinois, ils mélangent la hausse des taux
02:09 des crédits immobiliers, ils mélangent les fonds immobiliers non cotés avec les foncières
02:16 cotées en bourse.
02:17 Ce qui commence par IMO et se termine par billets aujourd'hui est en crise partout dans
02:20 le monde.
02:21 Il y a une espèce de bouillie assez indigeste qui fait fuir des investisseurs alors que
02:29 les problématiques sont extrêmement différentes.
02:32 Après, la psychologie de marché, ça compte.
02:34 Il faut forcément tenir compte.
02:36 Dans votre univers, encore une fois, je le précise justement pour ne pas tout mélanger,
02:40 on parle des foncières cotées commerciales en Europe, des actifs liquides, des actifs
02:45 boursiers sectoriellement qui ont déjà baissé de 50% en deux ans.
02:50 On a fait un peu plus de -30% l'an dernier et on est ce soir à -6% depuis le début
03:01 de l'année.
03:02 Ce n'est pas brillant, c'est un peu moins.
03:05 Qu'est-ce qu'on peut dire des fondamentaux ? On a eu pendant l'été une période de
03:10 publication de résultats également de ces entreprises foncières cotées.
03:15 Qu'est-ce qu'elles disent à ce stade ? Qu'est-ce qu'on peut dire aussi de la valorisation
03:20 de leurs actifs à ce stade ?
03:22 Les fondamentaux, c'est des niveaux de valorisation qui sont à leur plus bas historique.
03:28 On est à 35% des cotes sur les actifs net réévalués, ce qui veut dire que la bourse
03:33 anticipe une perspective de baisse de l'immobilier globalement de l'ordre de 25%.
03:39 Ça me paraît élevé.
03:41 Le deuxième point, c'est qu'on est dans une perspective de meilleure visibilité sur
03:49 les conditions de financement dans les mois à venir parce que là, on est à la fin de
03:54 la hausse des taux.
03:55 Les taux longs vont rester élevés, il va y avoir de l'inflation, mais on est dans
04:00 une phase de stabilisation.
04:02 Les investisseurs vont donc recommencer à intervenir sur le marché de l'immobilier
04:07 physique et donc, à mon sens, ça va prouver que cette baisse anticipée par la bourse
04:14 de 25%, elle est trop élevée à partir du moment où on va avoir des vraies transactions
04:18 physiques sur le marché.
04:19 Il y en a eu très peu au deuxième trimestre.
04:22 Les résultats des foncières au premier semestre, ils ont été marqués par d'abord la confirmation
04:32 que les foncières sont un bon rempart contre l'inflation grâce à l'indexation avec des
04:37 hausses de revenus à périmètre constant, compris entre 5 et 10%, ce qui est considérable.
04:43 On n'est pas encore absolument au pic de l'indexation.
04:46 Donc ça, c'est quand même un point qu'il faut garder en mémoire.
04:49 Ça couvre l'inflation dans la plupart des cas, largement.
04:51 Deuxième point, les coûts de financement augmentent, mais ils augmentent modérément.
04:57 Les foncières ont de la dette à taux fixe et sur des périodes moyennes de l'ordre
05:02 de 6 ans.
05:03 Donc ça, ça, ça, ça se fait pas d'un seul coup.
05:06 Et troisième point, des baisses de valorisation, telles que déterminées par les experts, qui
05:13 sont extrêmement diverses suivant les segments, avec un grand gagnant qui est le secteur du
05:19 commerce où, en gros, les valorisations sont à peu près stables, mais on avait eu de
05:24 fortes baisses avant le Covid.
05:27 Un bureau de centre-ville qui résiste, on est sur du -3, -4.
05:36 Le point difficile en matière de valorisation, c'est le bureau de périphérie, où là,
05:42 on a des baisses de valorisation comprises entre 8 et 18%, suivant les cas.
05:47 Donc là, c'est l'homme malade du secteur.
05:49 Et une opération vérité, enfin, sur le plus gros segment, qui est le résidentiel
05:54 allemand, où on a eu des baisses de l'ordre de 7 à 9% sur le premier semestre.
05:58 Qu'est-ce qu'on peut dire des rares transactions physiques qui ont pu s'opérer dans le passé
06:05 récent, Laurent ? Est-ce qu'elles ont valeur de référence aujourd'hui ? Vous attendez
06:11 le retour des investisseurs sur le marché physique ? Qu'est-ce qu'on peut dire des
06:15 prix qu'on a déjà observés par rapport à ce qu'on verra peut-être demain ?
06:18 Malheureusement, on a, je dirais que les transactions emblématiques du deuxième trimestre sont
06:25 des transactions exceptionnelles.
06:27 La plus exceptionnelle d'entre elles étant le rachat, probablement par LVMH, de l'immeuble
06:34 à l'angle de l'avenue Georges V, qui est les Champs-Elysées, pour un taux de rendement
06:39 de l'ordre de 2%, extraordinairement faible.
06:43 C'était son immeuble de commerce qui appartenait à Gécina.
06:47 Mais ce n'est pas représentatif.
06:49 A l'inverse, on a eu Carmilla qui a racheté des galeries marchandes qui étaient liées
06:55 à l'opérateur Cora pour un taux extrêmement élevé, de l'ordre de 10%.
07:00 Mais ça non plus, ce n'est pas représentatif.
07:02 Non mais ça montre les deux extrêmes de ce qu'on voit sur le marché.
07:07 2% de rendement pour un immeuble dans le triangle d'or à deux pas des studios de Bismarck.
07:13 Oui mais LVMH… Mais c'est la grande qualité, c'est haute qualité.
07:16 LVMH s'inscrit dans une perspective de très longue terme.
07:19 Ils sont insensibles au prix.
07:20 Et ils étaient acheteurs de ces immeubles depuis des années.
07:24 Oui totalement insensibles au prix.
07:26 Il était exclu pour eux qu'un jour Gécina les remplace par un autre locataire.
07:32 Qu'un autre groupe de luxe qu'eux puisse acheter cet immeuble.
07:35 Non mais c'est une petite histoire, une petite anecdote je trouve.
07:37 Mais qui n'est pas représentative effectivement de l'état du marché.
07:40 Non mais, qui est intéressant de l'écouter.
07:42 En termes d'investissement, à ce stade Laurent, où est-ce que vous aviez envie de
07:49 vous exposer sur ce segment des foncières cotées ? Quel segment ? Quel type de marché
07:55 bien sûr ? Est-ce qu'il y a des géographies aussi ? Vous dites toujours il n'y a pas
07:58 un immobilier, il y a des immobiliers.
08:00 Il y a plusieurs segments.
08:01 Puis en Europe, il y a différents marchés au miblier, qu'on soit en Espagne, en Allemagne,
08:06 dans le nord de l'Europe ou en France.
08:08 Est-ce qu'il y a des géographies qui vous paraissent peut-être plus opportunes que
08:12 d'autres aujourd'hui ?
08:13 Alors en termes de secteur, moi je suis largement à l'écart du bureau, qui rencontre un certain
08:19 nombre de problèmes d'usage futur et qui est un secteur sensible à la conjoncture
08:26 économique et je pense qu'on va plutôt être dans un environnement de stagflation,
08:32 récession sans doute plus que ce que le marché imagine aujourd'hui et inflation qui va
08:36 rester significative, ce qui est bon pour l'immobilier en général mais pas bon pour
08:40 le bureau.
08:41 Qui n'a pas en plus eu cette...
08:42 Enfin qui ne s'est pas encore réinventé, qui n'a pas réussi à vendre une nouvelle
08:47 histoire je vais dire entre guillemets aux investisseurs.
08:49 Là on en est au stade de la réduction des besoins de surface et de la baisse des loyers.
08:55 La nouvelle proposition de valeur pour l'instant elle n'est pas là.
08:58 Par contre je suis positif sur les centres commerciaux, donc je suis surinvesti en commerce.
09:07 Je résiste sur le résidentiel parce que je pense quand même qu'on est dans une perspective
09:17 lointaine mais une perspective de détente sur les taux longs et c'est un secteur qui
09:21 est très sensible à ça et je suis enfin surpondéré comme toujours sur certains segments
09:27 alternatifs de valeur de croissance parce que dans un univers sans croissance ça fait
09:32 du bien d'avoir des valeurs de croissance, des valeurs qui affichent des cash flows au
09:37 delà d'indexation qui progresse.
09:39 Donc ça c'est la grande logistique, le thème de la réindustrialisation de l'Europe.
09:45 Il a une composante en matière de logistique.
09:48 J'ai visité la semaine dernière des entrepôts en Europe centrale, c'est le coeur industriel
09:54 de l'Europe.
09:55 Donc vous avez là de l'assemblage industriel assez complexe avec la logistique dans l'usine
10:04 et c'est là qu'est la croissance.
10:06 Vous parliez de pays, j'ai assez envie d'aller chercher la croissance par exemple en Europe
10:12 centrale où vous avez des populations formées et le tiers du salaire de ce qu'on connaît
10:16 nous en Europe de l'Ouest.
10:18 Les marchés frontières, ils m'ont dit.
10:20 Merci beaucoup Laurent, merci d'être venu dresser pour nous cet état des lieux de ces
10:26 marchés immobiliers, de l'immobilier coté.
10:28 C'est bien le sujet dont on parlait avec vous ce soir à travers notamment le fonds
10:32 Sofidi Sélection que vous gérez chez Sofidi.
10:34 Laurent Saint-Aubin, directeur de la gestion et actions de Sofidi qui était avec nous
10:37 l'invité du quart d'heure thématique de Smartbours ce soir, à retrouver bien sûr
10:41 en replay sur bsmart.fr, en podcast sur l'ensemble de vos plateformes ou en direct l'émission
10:46 Smartbours chaque jour à 17h sur Bsmart du lundi au vendredi.
10:49 Merci.