Jeudi 21 mars 2024, SMART BOURSE reçoit Laurent Saint-Aubin (Directeur de la gestion Actions, Sofidy)
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00:10 Le dernier quart d'heure de Smartbourses chaque soir, c'est le quart d'heure thématique.
00:13 Le thème ce soir que nous allons traiter, c'est celui de l'immobilier coté du segment des foncières cotées en Europe
00:20 avec l'expert de la maison Sofidi, directeur de la gestion actions de Sofidi, Laurent Saint-Aubin qui est à mes côtés en plateau.
00:26 Bonsoir Laurent.
00:27 Bonsoir Guy.
00:28 Merci beaucoup. J'ai titré de manière un peu ambitieuse peut-être, foncières cotées, les planètes s'alignent.
00:33 Je n'ai pas mis de point d'interrogation parce que je suis parti de l'idée que 2024 normalement doit être une année
00:39 qui doit permettre le grand rattrapage de ce secteur des foncières cotées Laurent.
00:45 Sachant qu'on a eu déjà une forme de répétition peut-être en fin d'année dernière de ce que pourrait donner l'idée de quelques baisses de taux sur ce secteur des foncières cotées.
00:55 Effectivement la répétition a été magistrale puisque entre le moment où les membres du comité de la réserve fédérale américaine ont annoncé
01:06 qu'ils estimaient que les taux baisseraient en 2024, donc ça c'était fin octobre et la fin de l'année, le secteur a rebondi de presque 35%.
01:14 Donc finalement le secteur a été en performance positive l'an dernier de 15%.
01:20 Et puis début d'année, perspective de baisse des taux trop ambitieuse, déclaration ambiguë des banquiers centraux,
01:29 les chiffres économiques qui restent élevés, cette idée qu'il va y avoir un fond de cuve d'inflation résilient.
01:38 Donc le secteur a rebaissé avant leur bond d'aujourd'hui. On est en baisse de 7% depuis le début de l'année.
01:46 Donc mon travail qui a consisté à l'origine à essayer de voir des tendances industrielles sur les différents segments de marché
01:55 est beaucoup plus simple depuis finalement 2022.
02:01 L'idée de m'intéresser à ce que disent les banquiers centraux, aux chiffres économiques et aux déclarations de politique monétaire.
02:09 Je ne sais pas si c'est beaucoup plus simple.
02:12 Mais en tout cas ça dépend du facteur taux avant tout. C'est ce que vous dites là en haut.
02:16 Il n'y a pas à chercher midi à 14h.
02:19 Il y a plusieurs portes. La première porte c'est les taux baisses.
02:24 La seconde porte c'est ce jour-là, le lendemain, le marché de l'investissement se réouvre et on vérifie ou pas,
02:34 mais je pense qu'on vérifie que les foncières cotées sont trop décotées.
02:40 Aujourd'hui on se paye en eurozone avec une décote de 27% sur Actif Net Réévalué.
02:47 Donc là l'euphorie, le tout-monte continue.
02:52 Et j'espère qu'il y a une troisième porte qui est celle où on commence à se réintéresser au business model par segment et au business model par valeur.
03:03 Et c'est là que mon travail de gestionnaire actif retrouve un sens.
03:08 C'est intéressant sur cette répétition de fin d'année, c'est plus 35% pour le secteur entre octobre et décembre.
03:14 Tout a monté de la même manière.
03:17 Est-ce qu'il y a eu au sein de ces foncières cotées, de ces marchés immobiliers cotés, Laurent,
03:24 est-ce qu'il y a eu des distinctions entre différents segments de marché dans cette hausse ?
03:28 Il y a eu comme toujours de mauvaises distinctions.
03:31 C'est-à-dire que ce sont les sociétés de moins bonne qualité, celles avec le bilan le plus lourd, qui ont remonté le plus.
03:39 D'accord.
03:40 Voilà.
03:41 Donc ça, oui mais bon, cette séquence, quand on est pragmatique, ça veut dire que pour jouer quand même la séquence 2024,
03:48 il faut aussi avoir des dossiers avec une qualité peut-être un peu inférieure ?
03:54 La qualité inférieure, on la trouve sur le segment le plus important qui est le résidentiel allemand,
04:00 qui souffre des régulations qui l'empêchent de donner toute sa mesure en matière de croissance des loyers
04:06 et qui souffre de niveaux d'endettement qui sont extrêmement forts.
04:11 Mais bien sûr, il vaut mieux avoir un panier de grandes valeurs, de valeurs très liquides.
04:20 C'est ça qui monte le plus.
04:22 Dans la séquence ou les séquences qui suivront, la phase de discrimination, de sélection, est-ce qu'elle vous intéresse déjà ?
04:31 Est-ce que vous y réfléchissez ? Comment ?
04:34 La phase de sélection, en fait, elle dépend de deux critères.
04:38 Le premier critère, c'est la capacité d'augmenter les loyers.
04:42 On a vu avec les résultats annuels que toutes les foncières avaient profité à plein de l'indexation des loyers
04:50 et que certaines profitaient d'effets de rareté.
04:53 Par exemple, Unibail ou Clépierre sont de nouveau capables d'augmenter les loyers de leurs grands centres commerciaux
05:01 quand les locataires s'en vont.
05:03 Donc c'est le pricing power.
05:05 C'est le cas aussi sur certains segments de la logistique.
05:09 Donc ça, c'est le premier critère.
05:12 Et le deuxième critère, évidemment, pour reprendre un chemin de croissance,
05:16 puisque je travaille malheureusement sur un secteur qui n'a fait que décroître depuis 2018 en raison de ce niveau d'endettement,
05:25 il y a certaines valeurs qui sont aujourd'hui sur des niveaux d'endettement très faibles.
05:31 Par exemple, si on prend Gécina dans le secteur des bureaux, un taux d'endettement de 30%.
05:37 Donc il va s'agir de faire quelque chose de ce niveau d'endettement faible
05:41 et de reprendre un chemin de croissance qui est évidemment quelque chose qui m'intéresse plus que les annonces de cession d'actifs.
05:49 J'entends. Et donc sur des valeurs spécifiques, vous citez Gécina,
05:53 dans le tertiaire, dans les bureaux, il y a des vraies histoires de croissance devant nous peut-être à saisir.
05:59 On va un peu vite en besogne.
06:01 Oui, on brûle les étapes.
06:03 Le secteur du bureau, c'est le secteur qui a le plus baissé.
06:06 Si on prend l'exemple d'ICAD, l'actif net réévalué d'ICAD par action a baissé de plus de 30% depuis début 2022.
06:17 Donc c'est tout à fait considérable.
06:19 À fin décembre, c'est ça, les valeurs de fin décembre.
06:21 Ça, c'est évidemment lié à la nébuleuse du...
06:25 On parlait d'intelligence artificielle tout à l'heure.
06:27 Il y a une nébuleuse négative, c'est le télétravail, c'est la perte du sens d'aller au bureau.
06:33 Donc ça, ça ne va pas s'arrêter demain.
06:35 Après, il y a quand même un élément qui me titille, mais pour l'instant, il est sans doute trop tôt,
06:42 qui est que finalement, les chiffres de croissance restent positifs, même en Europe.
06:50 Et donc, si on n'a pas de récession et jamais de récession, il y a un secteur qui est très cyclique, c'est le secteur du bureau.
06:57 Donc il faudra peut-être revenir sur le bureau.
07:00 Est-ce qu'il y a des marchés des transactions physiques ? Est-ce qu'il se dégrippe un peu aujourd'hui ?
07:05 Non, pas du tout.
07:07 Sans baisse de taux, pas de salut pour ça.
07:10 J'ai l'impression qu'il est encore plus grippé qu'au deuxième semestre, parce que là, les capitaux sont là,
07:17 mais les investisseurs sont dans les starting blocks pour attendre enfin la première baisse des taux.
07:25 À quelques mois de la première baisse de taux, ce n'est pas maintenant qu'on va se mettre à investir.
07:29 Alors on a quelques transactions qui sont extraordinaires.
07:33 Par exemple, il y a eu la grande foncière de centres commerciaux britanniques,
07:40 mais avec des actifs dans toute l'Europe qui s'appelle Amerson,
07:43 qui a cédé directement ou indirectement deux centres commerciaux,
07:47 l'un à Aberdeen en Écosse et l'autre au nord de Paris, Paris Nord, avec des niveaux de valorisation.
07:55 Les Anglais sont très pragmatiques. Quand ils veulent sortir, ils ne se préoccupent plus tellement du prix ou de la décoffre.
08:01 Avec des niveaux de rendement sur l'actif pour l'acheteur qui était voisin de 10 %,
08:07 ce qui est très élevé pour des centres qui étaient de bonne qualité.
08:11 Mais à part ce type de transactions exceptionnelles, l'an dernier, on avait eu LVMH qui a racheté à Gécina
08:19 l'immeuble emblématique de son grand magasin à l'angle des Champs-Élysées, l'Avenue Georges V.
08:24 Mais ce sont des transactions qui ne sont pas représentatives.
08:28 Moi, ce que j'aimerais, c'est d'avoir plein de transactions du bout de la rue.
08:35 C'est plus le volume de transactions qui compte que ces opérations exceptionnelles.
08:40 Vous avez dit l'IA. Oui, moi, je veux bien.
08:43 Je précise en plus que vous traitez une thématique autour des smart cities à côté de l'immobilier.
08:50 Comment vous regardez le thème IA sur ces questions d'immobilier et ces questions de ville de demain ?
08:56 Je ne sais pas. Déjà sur l'immobilier, est-ce qu'il y a un besoin de data center qui va s'exprimer devant nous ?
09:02 Ça fait longtemps que moi, j'aime bien les segments d'immobilier alternatif.
09:09 Ce qui est merveilleux avec l'immobilier, c'est qu'il y a une enveloppe immobilière pour tout, y compris pour le cloud.
09:14 C'est effectivement l'entrepôt de data center qui est le réceptacle.
09:22 Dans les fonds que je gère, je gère une poche de data center.
09:28 Ça nous a plutôt bien réussi.
09:32 Il y a une corrélation très directe entre la progression boursière de ce secteur et ce qu'on observe sur du Nvidia ou autre aujourd'hui.
09:39 Une corrélation positive, atténuée, comme des performances boursières qui sont très bonnes.
09:47 Du coup, toutes les foncières se sont senties obligées de parler de data center.
09:51 Toutes les foncières de logistique le font.
09:55 On a des foncières de bureaux qui, je parlais d'Icad tout à l'heure, qui a beaucoup de bureaux qui ne valent plus rien.
10:03 Ils sont transformés en data center.
10:07 C'est facile de transformer des bureaux en data center ?
10:10 C'est facile d'une facture immobilière, mais c'est très difficile en termes d'équipement et en termes d'offres de services.
10:20 Il faut avoir des équipes, il faut être prêt de réseaux d'électricité à haute tension.
10:26 Il faut sans doute proposer aux municipalités, parce qu'il y a un certain nombre de villes d'Europe maintenant qui interdisent l'implantation de nouveaux data center,
10:33 Amsterdam, Dublin, il faut proposer quelque chose d'attractif aux municipalités.
10:38 Icad le fait à Orly en proposant un petit data center.
10:44 Vous savez que le problème du data center, c'est que ça chauffe.
10:47 Donc ça pompe beaucoup d'électricité pour atténuer le chauffage.
10:53 L'idée c'est de réinjecter la chaleur du data center dans les réseaux collectifs de chauffage.
11:00 Donc ça on match avec le SG là-dessus.
11:04 Donc il y a des idées.
11:06 Et effectivement vous avez une foncière espagnole qui s'appelle Merlin Properties,
11:12 qui a des projets très ambitieux de développement au-delà de l'Espagne, qui est son territoire d'origine.
11:17 Et d'apparaître, on parle beaucoup de souveraineté européenne, d'apparaître comme le champion européen du data center immobilier.
11:28 Et ils font ça assez bien, ça marche assez bien en bourse.
11:32 Il n'y a pas de surcapacité aujourd'hui dans ce domaine là ?
11:36 Non.
11:37 D'accord, on en parlera plus tard, mais ce n'est pas maintenant.
11:40 Merci beaucoup Laurent, merci d'être venu nous éclairer sur ces sujets immobiliers.
11:44 On parle avec vous de l'univers des foncières cotées en Europe.
11:47 C'est le périmètre d'investissement de Sofidi Selection 1, le fonds que vous gérez chez Sofidi, dédié à ce segment de marché.
11:53 Vous êtes directeur de la gestion actions de Sofidi.
11:55 Laurent Saint-Aubin était avec nous l'invité de ce quart d'heure thématique de Smart Bourse sur Bismarck.
12:00 [Musique]