La reprise du marché ? - Le Grand Témoin - Vidéo Dailymotion

Sud Radio

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Transcript

00:00Basile, votre application de recherche immobilière présente

00:04Sud Radio, Parlons Imo, Sylvain Lévy-Valency.

00:08On parle de votre logement jusqu'à 10h comme chaque samedi avec Sylvain Lévy-Valency,

00:11toute l'équipe de Parlons Imo et votre invité, mon cher Sylvain.

00:15Merci Jean-Marie. Bonjour Charles-Marie Nakis.

00:17Bonjour Sylvain, bonjour à tous.

00:19Vous êtes président de Centuri 21 France.

00:21Merci d'être venu sur le plateau et de répondre à nos questions.

00:25C'est vrai que c'est un moment symbolique puisque vous avez été le premier invité

00:29de notre émission pour la première saison de Parlons Imo.

00:31Alors, on va enchaîner tout de suite.

00:34Des taux à 3,50 sur 20 ans, après avoir atteint et culminé quasiment à 4,35 voire 4,50 en fin d'année dernière.

00:42Une inflation qui est passée de 6,14% en février 2023 à 1,9% en septembre 2024.

00:49Est-ce que le pire est passé ?

00:52J'ai l'impression que oui, en tout cas en ce qui concerne les taux d'intérêt,

00:54j'ai l'impression que oui parce que, Sylvain vous l'avez rappelé,

00:58l'indicateur qu'il faut suivre paradoxalement ce n'est pas tellement les taux d'intérêt

01:01puisqu'il n'y a que la conséquence de l'ajustement de l'inflation.

01:04Et souvenons-nous qu'au premier trimestre 2022, c'est la montée brutale de l'inflation

01:10qui a embarqué avec elle une croissance inattendue des taux d'intérêt.

01:13Voilà donc l'indicateur de référence c'est toujours l'inflation 1,9% en septembre.

01:18Des taux qui vont baisser deux fois quasiment en six mois,

01:20donc ça c'est une vraie bonne nouvelle.

01:22Et puis je me suis surpris à écouter une interview de Christine Lagarde

01:26sur Fox TV aux Etats-Unis où elle a annoncé que la tendance

01:30c'était plutôt encore à la baisse des taux en allant jusqu'à vers les 2% comme taux directeur.

01:34Voilà, d'un ce point de vue-là, je pense que le pire est derrière nous

01:37et puis comme ça s'est conjugué avec une baisse des prix assez significative

01:41sur les 26-30 derniers mois,

01:44voilà la conjonction des deux, si vous voulez,

01:46à redonner de l'oxygène et du dynamisme à ce marché.

01:49Est-ce que vous diriez finalement que le marché s'est autorégulé ou pas ?

01:52Mais moi je dis depuis la nuit des temps que le marché de la transaction dans l'ancien,

01:55il a cette faculté à s'autoréguler.

01:58C'est une équation à trois inconnues dont le HCSF en a résolu une

02:02puisqu'en fait il dit à tout le monde le montant que vous pouvez emprunter tous les mois

02:06et à partir de là il ne reste plus que deux inconnus

02:09que sont les prix et le taux d'intérêt.

02:11Donc c'est mécanique, il a cette faculté,

02:13alors il le fait plus ou moins vite, plus ou moins brutalement,

02:16plus ou moins avec des diversités dans les régions,

02:19mais in fine il finit toujours par s'autoréguler

02:21et c'est la caractéristique principale de ce marché des transactions dans l'ancien.

02:26Alors justement ce qui va intéresser nos auditeurs

02:28et je rappelle que vous pouvez réagir au 0826-300-300,

02:32la baisse des prix, on va parler de la baisse des prix.

02:35Alors on a regardé, ça n'a pas été évident pour que ça baisse,

02:38il a fallu encore un peu de temps,

02:40mais est-ce que ça baisse vraiment ?

02:42Est-ce que cette baisse de prix de façon significative a bien eu lieu ?

02:45Et est-ce que c'est un phénomène général ?

02:48Alors la réponse est oui, ça a vraiment bien eu lieu

02:51parce qu'on a fait ce calcul précisément sur les deux dernières années

02:55et donc les prix ont vraiment baissé de 12%

02:58et je rappelle que j'avais dû d'ailleurs même

03:01à l'occasion de la première de cette émission

03:03appeler de mes voeux un ajustement des prix significatifs entre 10 et 15%.

03:08Je crois même avoir dit entre 12 et 15%, donc on est à 12%,

03:11mais c'était une absolue nécessité

03:13parce qu'avec des taux, vous l'avez rappelé, à 4,5,

03:16il n'y a pas de potion magique, il n'y a pas de recette miracle.

03:19Ce que vous donnez à la banque, vous ne pouvez pas le donner aux vendeurs

03:21et inversement, c'est aussi simple que ça.

03:24Donc la montée brutale, ce qui a surpris tout le monde,

03:27c'est la brutalité et la rapidité avec lesquelles ça s'est dérégulé.

03:31Mais oui, la baisse a vraiment eu lieu

03:34parce que j'appelle baisse une diminution significative à deux chiffres

03:37et c'est le cas.

03:38Il va nous rester quelques arrues justement encore à faire

03:41d'ici la fin de l'année région par région.

03:42Et d'ailleurs, vous avez toujours eu une position très intéressante

03:45sur la spéculation de la résidence principale.

03:46Vous avez dit que la résidence principale

03:48a vocation de loger les personnes et pas uniquement de faire un cours.

03:51Rappelez, vous aviez cette théorie extrêmement intéressante

03:53et les chiffres étant têtus, finalement, la réalité vous a donné raison.

03:57Oui, parce que d'abord, on oublie que le tissu du logement en France,

04:01c'est 82% de résidence principale.

04:03Donc il ne faut pas non plus se tromper.

04:05Les résidences secondaires, c'est un peu moins de 10%.

04:07Le scandale, on en reparlera, c'est des 8% de logements vacants,

04:11c'est-à-dire un peu plus de 3 millions de logements vacants.

04:13Mais c'est une autre question.

04:14Mais dans l'absolu, la vocation originelle de l'investissement immobilier,

04:17vous l'avez rappelé, ce n'est pas de la spéculation.

04:19Sinon, il faut faire du CAC 40 ou il faut aller au second marché.

04:22D'accord ?

04:23C'est la résidence principale, c'est-à-dire c'est un choix de vie,

04:25c'est un environnement personnel et familial.

04:29Voilà, c'est ça, c'est un investissement en bon père de famille

04:32qui se rembourse sur le temps.

04:34Parce que ce que vous voulez dire, c'est que les gens achetaient à l'époque

04:35dans l'espoir de faire finalement une plus-value

04:37et oubliaient l'idée que c'était d'abord une résidence principale.

04:39Moi, je dis qu'en fait, aujourd'hui, les gens vivent mal le fait d'avoir acheté 100

04:41et de ne pas pouvoir revendre 150.

04:43Ça n'a jamais été écrit nulle part que c'était la vocation

04:46de l'achat d'une résidence principale.

04:48L'achat d'une résidence principale, c'est d'acheter 100

04:50et 20 ans après, d'avoir un patrimoine au minimum équivalent à 100

04:54et peut-être amorti et peut-être effectivement valant 120, 130, 140, 150.

05:00S'il y a une plus-value, c'est génial, prenez-la, d'accord ?

05:04Mais s'il n'y a pas de plus-value, ce n'est pas l'objectif initial

05:07de l'investissement de la résidence principale.

05:09Alors, on va continuer également.

05:10Les délais de vente, eux, continuent d'augmenter.

05:12Alors, la question est très simple et ça, c'est une question

05:14qui nous est posée par toutes celles et ceux qui nous écoutent.

05:17Est-ce que c'est le bon moment pour vendre son logement

05:20ou est-ce qu'il vaut mieux attendre un peu pour acheter ?

05:23Qu'est-ce que vous me donnez, qu'on me conseille là tout de suite ?

05:25Deux choses.

05:26D'abord, quelque chose que je répète souvent,

05:28c'est le choix de vie qui doit déterminer l'action d'acheter ou de vendre.

05:33Et on a fait une étude assez récemment.

05:35Vous vous souvenez, j'avais dit, il y a trois types aujourd'hui de vendeurs.

05:38Les contraints, les incertains et les opportuns.

05:40Alors, les contraints, c'est qui ?

05:42Les contraints, c'est ceux pour lesquels il y a une échéance connue dans le temps

05:46parce qu'ils veulent changer de vie, changer de région,

05:49parfois changer d'organisation de couple, changer d'organisation de famille

05:52ou changer d'orientation professionnelle.

05:54Simplement parce que financièrement, ils avaient peut-être eu une ambition

05:59trop importante qu'ils ne sont pas en mesure aujourd'hui de faire face.

06:02Parce qu'on ne parle pas du reste à vivre et de l'inflation de manière générale.

06:05Donc, il y a une contrainte, quelle qu'elle soit, financière, humaine, sociale, etc.

06:09qui fait qu'ils ont un projet de vente à court terme avec une date qui est connue.

06:14C'est quand même 46% des vendeurs aujourd'hui.

06:16Et puis, il y a les incertains.

06:18C'est la question que vous me posez.

06:19Est-ce que c'est le moment d'acheter ou de vendre ?

06:21C'est le moment quand vous avez décidé que ce soit le moment.

06:23Personne ne s'est levé un matin en disant, super, je vais changer de vie

06:26parce que le taux est à 1%.

06:28Vous changez de vie parce qu'à un moment donné,

06:30vous avez soit une prise de conscience personnelle ou familiale

06:32ou parce que vous allez avoir des jumeaux ou des triplés

06:35ou au contraire, vous allez changer de région et vous allez changer de cadre de vie.

06:38Après, aujourd'hui, la tendance est plutôt favorable

06:42puisque les prix ont bien baissé.

06:44Et vous parliez des délais de vente.

06:46Si vous avez ajusté votre prix et s'il est à un prix de marché,

06:49vous allez pouvoir le vendre dans des délais normaux.

06:51Si en revanche, vous avez un prix de vente qui est encore trop élevé...

06:54C'est quoi un délai normal ?

06:55Aujourd'hui, c'est 96 jours.

06:5796 jours, moyenne nationale.

06:59Ah oui, il faut pratiquement 100 jours.

07:02On a pris combien ?

07:04On prend entre 7 et 10 jours par an.

07:06De plus ?

07:07De plus, oui.

07:09Mais le temps d'immobilier, c'est un temps long.

07:11Je comprends que les vendeurs, quand tout d'un coup,

07:13brutalement, l'ont expliqué qu'il fallait ajuster leur prix

07:15au premier trimestre 2022...

07:17Surtout pour ceux qui ont acheté à 15.

07:20Et quand on leur dit qu'aujourd'hui, ça vaut 6...

07:22Oui, alors ça, malheureusement, j'en suis navré pour eux.

07:26Mais ceux qui ont été contraints rapidement...

07:28Bien sûr, c'est pas une majorité, quand même.

07:30Je rappelle que toutes celles et ceux qui ont fait des investissements immobiliers

07:33sur les 20-25 dernières années,

07:35globalement, ne sont pas trop à plaindre sur la vente.

07:39On vend au bout de combien de temps, Charles-Marie Nakis ?

07:41Non, on ne vend pas avant 7 ans, quand c'est d'un cycle normal.

07:44Et puis même, il y a un cycle de détention qui est plus proche des 13 à 15 ans.

07:47Donc, il faut qu'il y ait un incident de la vie...

07:50Ce cycle de détention, est-ce qu'il augmente dans le temps ?

07:52On n'a pas noté ça, pour le coup.

07:54Je trouve que dans le comportement des propriétaires immobiliers,

07:58il y a une faculté à se mouvoir et à se déplacer

08:02qui est plus importante que les anciennes générations.

08:04On était très sédentarisés à l'époque.

08:06La société moderne a changé, a dérégulé ça.

08:09N'empêche que, encore une fois, ce n'est pas un produit spéculation.

08:12Une action, vous pouvez l'acheter le 1er janvier et la vendre le 30 septembre.

08:16Quand vous achetez une résidence principale, c'est pour y vivre,

08:18ce n'est pas pour la revendre.

08:21Qu'est-ce que vous prévoyez en atterrissage 2024 ?

08:23Est-ce que ça va être un bon cru ?

08:25A la faveur d'une reprise à la fois des indicateurs

08:28avec la baisse de l'inflation, vous l'avez dit,

08:30et la baisse des taux d'intérêt.

08:32Oui, conjonction favorable.

08:33On a tous fait un bon été 2024.

08:36Je le dirais un petit peu contre toute attente,

08:38parce que Grégoire rappelait le contexte politique.

08:41On a tous imaginé que la dissolution et l'opacité qui régnaient,

08:45l'incertitude qui régnait sur la situation et le gouvernement en France

08:48auraient réfréné les ardeurs des acquéreurs.

08:51Et en fait, il s'est passé un peu le contraire.

08:53Je pense que les gens se sont dit, on sait ce qu'on a aujourd'hui.

08:55Les taux ont déjà baissé une fois, les prix ont baissé.

08:58On ne sait pas trop à quelle sauce on va être mangé fin septembre

09:01quand il va y avoir un discours de politique générale.

09:03Est-ce que le contexte fiscal, etc., ne va pas changer ?

09:06Et du coup, je crois que ça a projeté, ça a accéléré

09:09un certain nombre de projets.

09:11Mais oui, les conditions sont réunies aujourd'hui.

09:13Je vous l'ai dit, deux baisses simultanées des taux,

09:15baisses des prix significatives.

09:17Il y aura encore un petit régulage, un petit atterrissage.

09:20Pas confondre baisse et atterrissage.

09:22L'atterrissage, c'est entre 1 et 3%.

09:24La baisse, c'est au-dessus de 2 chiffres.

09:26Il y aura un petit atterrissage et on arrivera, vous verrez,

09:28en fin d'année, à une baisse qui sera consommée de l'ordre de 15%.

09:31Encore une fois, c'est une moyenne nationale.

09:33Et vous savez, il y a des impacts régionaux

09:35qui sont aujourd'hui très différents d'une région à une autre.

09:37Mais ce sera ça l'atterrissage.

09:39Et on sera dans une bonne configuration

09:41pour attaquer l'année 2025.

09:43Si de surcroît, quelques-uns des dispositifs

09:46qui ont été prévus par le gouvernement sont bien en place.

09:48Je voulais vous faire réagir sur les annonces de Michel Barnier.

09:50Rapidement, est-ce que vous l'avez bien perçu ?

09:53Vous trouvez ça positif ?

09:54Est-ce que ça infléchit finalement ce qui avait été proposé

09:57par les politiques publiques depuis ces dernières années ?

09:59Alors d'abord, il faut souligner deux choses.

10:01Un, Grégoire l'a rappelé, c'est l'attention

10:04qui est portée au logement, ce qui est assez nouveau

10:06parce qu'il avait disparu du langage politique

10:08depuis 2017 quasiment.

10:10Donc là, il y a une prise de conscience

10:12et c'est tout à fait normal.

10:13Premier ministre qui parle de logement depuis 2017 ?

10:16Non, alors Gabriel Attal s'était un peu épanché

10:19pendant la campagne électorale.

10:20Pendant la campagne, oui.

10:22Il y a une espèce de prise.

10:23Tout le monde a l'impression que tout le monde a découvert

10:25et d'ailleurs c'est ce qu'a rappelé le premier ministre

10:27que le logement, c'est la première dépense des Français.

10:29Tout le monde s'est préoccupé de l'inflation alimentaire,

10:32de l'inflation énergétique, etc.

10:34De l'essence.

10:35De l'essence, voilà.

10:36Et puis on a laissé de côté le logement

10:37en oubliant que c'est à peu près 30%

10:40des dépenses des ménages français.

10:41Ce qui est colossal, si vous voulez.

10:42Donc vous dites bravo Michel Barnier ?

10:44Non, je dis à Michel Barnier bravo d'avoir pris conscience

10:46que le logement est déterminant

10:48et que d'ailleurs c'est un facteur social aussi d'intégration.

10:51C'est un facteur qui est rassurant

10:54d'un point de vue de l'organisation familiale.

10:56C'est le lieu protecteur.

10:57C'est le lieu protecteur.

10:58Le logement est le lieu protecteur.

10:59Mais ça rejoint la philosophie que nous avons chez 121

11:01de la résidence principale et de l'habitat tel qu'on le conçoit.

11:03Voilà.

11:04Un, prise de conscience effective.

11:06Deux, on a quand même une ministre de plein exercice

11:08que j'ai entendue au congrès de l'habitat social

11:11et qui a, disons-le, été très bien accueillie

11:14par la branche, par l'organisation de l'industrie de ses métiers.

11:17Ce qui est quand même...

11:18Moi j'ai vu une ministre applaudie.

11:19C'était pas arrivé depuis un moment quand même.

11:21Donc c'était plutôt sympa.

11:22En tout cas, elle a reçu un bon accueil.

11:24Tout le monde lui prête une vraie compétence en la matière.

11:27Donc moi je suis tout à fait disposé à collaborer

11:29et à entendre ce qui est...

11:30Voilà.

11:31Après, très égoïstement,

11:33vous savez que les transactions résidentielles dans l'ancien,

11:35c'est des trois segments du logement.

11:37Vous avez le neuf, le locatif

11:39et les transactions dans l'ancien.

11:41Nous, on est historiquement le marché le moins accompagné

11:43par le gouvernement.

11:44Voilà.

11:45Donc on restera le marché le moins accompagné

11:47par le gouvernement.

11:48Ça ne changera pas.

11:49Ça ne changera pas si peut-être bénéficierons-nous

11:52de l'extension du prêt à taux zéro

11:55pour toutes les formes de logement

11:57et les primo-accédants

11:58et sous conditions de ressources.

11:59Et s'il fait 17 degrés le vendredi

12:02et s'il ne pleut pas le mardi.

12:04On verra ça justement.

12:05On verra quelle température il fera.

12:07A priori, on attend 27 degrés aujourd'hui.

12:10Mais il y a beaucoup d'ironie

12:11parce que les conditions d'accès sont toujours...

12:13Voilà, c'est très compliqué.

12:15C'est vrai, c'est toujours compliqué.

12:16En tout cas, on notera aussi votre satisfaction

12:18pour ces premiers signes gouvernementaux.

12:20En tout cas, merci à vous.

12:21Restez avec nous, Sylvain-Dévis-Valency.

12:23On remercie notre invité.

12:24Vous allez rester avec nous ?

12:25Absolument, oui.

12:26Je vais écouter.

12:27J'ai tout mon temps.

12:28Je reste volontiers.

12:29Merci Charles-Marie Nakis.

12:30Je rappelle que vous êtes le président

12:31de Centuri 21 France.

12:32Et ça tombe bien,

12:33on fait visiter les maisons à vendre

12:34dans quelques minutes sur Sud Radio.

12:36Il y en aura peut-être une de chez vous,

12:37pourquoi pas ?

12:38Allez rester avec nous.

12:39Ça serait chouette, pour le coup.

12:400 826 300 300.

12:41Vous avez posé beaucoup de questions,

12:42chers amis,

12:43qui nous écoutaient sur Sud Radio.

12:44Sur le répondeur de Sud Radio,

12:45ça tombe bien,

12:46on y répond dans un instant.

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