Entre l'effet des Jeux Olympiques sur le marché, l'impact du télétravail et la montée en puissance de l'activité retail, le secteur de l'immobilier de bureaux connait de nombreux changements. Barbara Koreniouguine, CEO France de Cushman & Wakefield, détaille pour SMART PATRIMOINE les grandes tendances du premier trimestre sur la demande locative et le marché de l'investissement.
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00:00 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, notre rendez-vous consacré à l'investissement immobilier.
00:10 Aujourd'hui, je suis ravie de recevoir sur ce plateau Barbara Korenjugin, la CEO France de Kuchman & Wakefield.
00:17 Bonjour Barbara. Bonjour Pauline, merci de me recevoir.
00:20 Nous allons donc évoquer ensemble les grandes tendances du premier trimestre.
00:25 Pour commencer, Barbara Korenjugin, quels sont les grands aspects conjoncturels du marché de l'immobilier de bureau sur ce premier trimestre 2024 ?
00:33 On va peut-être commencer par parler du marché locatif, si vous voulez bien, et en premier lieu du marché locatif en Ile-de-France.
00:40 On a un premier trimestre qui démarre plutôt de façon satisfaisante puisque la demande placée en Ile-de-France s'établit à 452 000 m².
00:49 Ça veut dire qu'il y a eu 452 000 m² de prise à bail régularisée en 2024, un chiffre stable par rapport à l'année 2023
00:59 et tout à fait stable par rapport à la moyenne des années post-Covid.
01:04 Donc on va dire que ce premier démarrage s'établit de façon satisfaisante en particulier parce qu'on a constaté un retour des grandes transactions supérieures à 5000 m².
01:15 Et au premier trimestre, elles se sont établies en nombre à 17 transactions à comparer à 9 l'année dernière.
01:22 Donc c'est plutôt un signe satisfaisant et positif du fait que les grandes entreprises continuent dans la période post-Covid à améliorer,
01:33 être en recherche d'amélioration et d'optimisation de leur parc immobilier.
01:38 Et ça se traduit par un volume de transactions de ces grandes entreprises supérieurs à l'année dernière, ce qui est plutôt bon signe.
01:45 Sur le volet de l'investissement, les choses sont un peu différentes puisque le premier trimestre 2024,
01:51 on aura enregistré 1,9 milliard de transactions immobilières en investissement en bureaux logistiques et retail.
02:02 La part du bureau a représenté en investissement cette année 38% au premier trimestre.
02:07 Il y a eu 24% des transactions qui ont été fléchées vers le retail, donc vers les centres commerciaux et les retail parcs,
02:13 parmi lesquels une grande transaction, la transaction du centre commercial au Paris Nord, qui a été transactée par les équipes de Cushman & Wakefield.
02:21 Et enfin le solde des 1,9 milliard transactés au premier trimestre.
02:26 Ce sont principalement de la logistique et de l'industriel qui comptent pour 39% au total.
02:31 Donc un volume par contre très en retrait.
02:34 Il faut revenir à 2009 pour connaître un aussi mauvais démarrage de volume de transactions à l'investissement.
02:43 Cela dit, ce n'est pas très surprenant.
02:45 L'année 2023 a été une année extrêmement compliquée dans le sens où les taux directeurs n'ont cessé d'augmenter.
02:55 Depuis quelques mois, enfin, on arrive à une période de stabilisation.
02:59 Donc nous pensons que nous avons touché réellement le point bas au Q1 2024 et que, effectivement,
03:06 pour le reste de l'année, les volumes devraient s'ajuster à minima pour s'orienter.
03:10 Mais on y reviendra peut-être plus tard.
03:12 Vous parliez, avant de revenir sur ça, du Covid.
03:17 Depuis le Covid, les entreprises se sont adaptées à des nouveaux modes de travail.
03:22 Je pense au télétravail ou encore au flex office.
03:25 Ces nouveaux modes de travail ont affecté, c'est sûr, l'immobilier de bureau.
03:30 Mais est-ce que le Covid se fait encore sentir aujourd'hui ?
03:34 Alors le Covid en tant que tel, heureusement non.
03:37 En tous les cas, pas du point de vue sanitaire, évidemment non.
03:41 Par contre, les effets du Covid sont pérennes et durablement, je pense, inscrits dans la
03:47 façon dont les entreprises projettent aujourd'hui leur stratégie immobilière.
03:51 En Ile-de-France, toutes les grandes entreprises ont adopté un à deux jours de télétravail
03:57 de façon permanente, un à deux jours selon le secteur d'industrie dans lequel on est.
04:03 Et évidemment, quand on regarde sur les trois dernières années, 58% des transactions des
04:13 grandes entreprises se sont soldées par les réductions de surface.
04:16 D'accord.
04:17 C'est quand même significatif de l'impact qu'a eu le Covid sur l'immobilier de bureau.
04:25 En termes d'études, vous allez sortir bientôt une étude sur les grands mouvements concernant
04:31 l'immobilier de bureau en Ile-de-France.
04:33 Est-ce que vous pourriez nous parler un petit peu des grands enseignements de cette étude
04:37 à venir, Barbara ?
04:38 Oui, bien sûr, avec grand plaisir.
04:40 Alors, Kuchman & Wakefield, on a la particularité de bien connaître les utilisateurs.
04:45 En Ile-de-France, on a actuellement 35 millions de recherches, 35 millions de missions de
04:55 recherche exclusives pour le compte d'entreprises.
04:58 Alors, on conseille des entreprises, je peux en parler parce que maintenant les choses
05:02 sont faites, mais on conseille des entreprises comme Oracle, on conseille des entreprises
05:07 comme on a conseillé Schneider Electric, on conseille des entreprises comme L'Oréal.
05:11 Donc, tous les secteurs d'industrie.
05:13 Si on regarde effectivement l'étude que l'on a conduite sur le comportement des entreprises
05:19 et la façon dont les entreprises se positionnent sur le marché de l'Ile-de-France, on va
05:24 retenir quelques enseignements importants.
05:26 Le premier, c'est que depuis le Covid, la recherche de centralité est un des critères
05:31 déterminants pour une grande entreprise quand elle réfléchit à sa future implantation
05:36 immobilière.
05:37 Recherche de centralité, pourquoi ? Parce que ça correspond finalement à trois priorités.
05:43 La première, clairement, c'est retenir et attirer les talents.
05:46 Toutes les entreprises sont confrontées à ce phénomène.
05:50 Donc, le critère de centralité, c'est-à-dire être proche des hubs structurants, de transports
05:56 en commun et dans un environnement de travail où on a une qualité d'environnement avec
06:04 de la restauration, des services, etc.
06:06 C'est le premier critère.
06:07 Le deuxième, on a compris quand même que l'inflation est passée par là et que les
06:12 entreprises, à la faveur également de la réduction des surfaces et du fait qu'elles
06:18 ont adopté du flex office à 78% d'entre elles et même 88% d'entre elles en 2023.
06:27 C'est le deuxième critère.
06:29 C'est effectivement la recherche d'économie.
06:32 Et le troisième critère, c'est une meilleure expérience utilisateur pour les collaborateurs.
06:39 Et donc, ça passe effectivement par des sièges mieux situés avec une offre servicielle
06:43 de meilleure qualité, un bon design.
06:46 Voilà les trois critères qui sont ceux des entreprises.
06:49 Et je mettrais aussi en quatrième critère, c'est l'alignement avec les critères ESG
06:57 des corporates qui sont aujourd'hui effectivement clés.
07:00 Chaque entreprise, quand elle va déménager, va s'assurer que l'immeuble correspond bien
07:04 à ces critères ESG de performance environnementale, sociale, etc.
07:09 Pour finir très rapidement, parce qu'on a déjà presque plus de temps, j'aimerais
07:14 qu'on parle de la deuxième étude que vous allez sortir qui compare l'immobilier de
07:18 bureau dans les centres-villes de Paris, de Londres et de New York.
07:22 Quelles sont les grandes différences significatives entre ces trois grandes villes ?
07:26 Ce qui est intéressant, c'est qu'il y a eu le Covid dans les trois villes, clairement.
07:32 Et si on compare New York, c'est-à-dire Manhattan, on va appeler ça comme ça, le
07:36 centre-ville, donc la recherche de centralité, on va comparer Manhattan, on va comparer Central
07:42 London et on va comparer le Grand Paris, on va dire ça comme ça.
07:46 Donc Paris est la première couronne à avoir finalement des points de repères à peu près
07:50 identiques.
07:51 Finalement, il y a eu le Covid sur ces trois géographies, il n'a pas eu les mêmes impacts.
07:55 La taille du parc sur Manhattan, c'est 39 millions de mètres carrés, Central London,
08:00 c'est 27 millions de mètres carrés et le Grand Paris, hors la deuxième couronne, c'est
08:04 pareil, c'est 39 millions de mètres carrés.
08:06 Les taux de vacances depuis le Covid ne sont absolument pas les mêmes.
08:09 Le centre de Manhattan, 22% de taux de vacances, Central London, 9 et quelques et Paris, 8,5.
08:17 Donc on voit bien que l'impact du Covid, de l'adoption du full remote par exemple aux
08:23 Etats-Unis, fait que même les centres-villes se sont vidées alors qu'à contrario, en
08:29 Europe continentale ou au UK, on a été beaucoup plus, d'abord le retour au bureau a été
08:34 beaucoup plus rapide et deux, on a une forme d'envie et de désir d'aller au bureau, de
08:43 rencontrer, de collaborer les gens qui font qu'effectivement, l'impact du Covid n'est
08:48 pas le même sur le taux de vacances des bureaux.
08:50 Quand vous comparez 22% de taux de vacances dans Manhattan et 8% sur le Grand Paris, mais
08:57 2,4% seulement dans Paris intramuro, ce n'est pas du tout la même chose.
09:02 Ensuite en termes de valeur locative et de positionnement des entreprises, sur ces trois
09:07 géographies-là, les entreprises recherchent la même chose, des immeubles de catégorie
09:11 A, neuf ou restructurés, pour les raisons que nous avons évoquées, deux critères
09:16 de EG, d'offre servicielle, etc.
09:18 Pour autant, les valeurs locatives ne sont pas les mêmes.
09:20 Paris reste très bon marché, comparativement à Central London ou à Manhattan.
09:27 Manhattan, loyer moyen, 1350 euros du mètre carré.
09:32 Le West End, 1700 euros du mètre carré.
09:35 Paris-QCA, 1055.
09:37 Tout ça pour dire que dans le futur, on peut imaginer, c'est un peu notre perception
09:44 à nous chez Kuchman, c'est que dans les années à venir, à la faveur de la rareté
09:49 de l'offre renouvelée de bonne qualité dans Paris intramuro, la tension dans Paris
09:55 va continuer à s'exacerber et que les valeurs locatives vont continuer à croître dans
09:59 Paris parce qu'on est encore loin des valeurs locatives qu'on peut constater dans d'autres
10:06 villes et d'autres géographies de centre-ville, comme celle du West End ou de Central London,
10:13 par exemple.
10:14 Merci beaucoup, Barbara Korenjugin.
10:16 Vous êtes la CEO France de Kuchman et Wakefield.
10:19 Merci beaucoup d'avoir répondu à toutes ces questions.
10:22 et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.