SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du lundi 15 mai 2023
Lundi 15 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Loïc Cantin (Président, FNAIM)
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les dynamiques en matière de marché immobilier en
00:11 cette année 2023 et notamment nous intéresser aux différentes contraintes qui pèsent actuellement sur ce marché immobilier. Pour en parler, nous avons le plaisir d'être
00:19 accompagné en plateau par Loïc Quentin, le président de la FNAIM. Bonjour Loïc Quentin. Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Nous allons tenter de comprendre
00:26 ensemble toutes les contraintes qui peuvent peser sur le marché immobilier actuellement, à commencer par ce coût du financement qui progresse depuis plusieurs
00:34 mois maintenant. On se pose la question de savoir si on va atteindre un taux à 4% lorsque l'on veut acheter. Alors effectivement, on parle des taux qui sont octroyés
00:43 pour des durées de 20 ans et plus. On ne voit pas encore réellement l'impact sur les prix mais ou en tout cas aussi conséquent que ce à quoi on pourrait s'attendre
00:53 mais on commence à avoir des frémissements du côté des prix. Est-ce qu'il faut être inquiet sur le niveau de marché immobilier pour le reste de l'année, Loïc Quentin ?
01:00 Bonne question. Alors il est vrai que beaucoup prévoient un atterrissage des taux d'intérêt à 4% dans des délais rapides peut-être sous 3 mois. Je dirais que 4%, ça reste encore un taux
01:12 je dirais accessible quand on compare à ce qu'on a connu par le passé. Au début des années 80, à 18,5%. Au début de la crise des subprimes, on était à 5,4%. Mais néanmoins, l'augmentation des taux a été un détonateur
01:25 du ralentissement et je dirais d'un stop brutal, d'une interruption brutale de la dynamique des marchés. Quand on était à 1% il y a 30 mois et aujourd'hui si on se projette à 4%
01:38 dans 3 mois, ça se traduit tout simplement par une baisse de 25% de la capacité d'emprunt des ménages transportés sur le marché immobilier. Donc face à des prix qui avaient connu un envol porté par une baisse régulière des taux d'intérêt, il faut laisser au temps au marché pour se réadapter aux nouvelles conditions économiques qui lui sont imposées.
01:58 Donc il faut s'attendre à une réadaptation. Oui, évidemment. Parce qu'en début d'année on entendait un certain nombre de professionnels de l'immobilier dire bon les 6 premiers mois de l'année vont être durs et puis après ça va repartir en deuxième partie d'année.
02:08 Non, quand on est dans une trajectoire d'augmentation des taux d'intérêt, il est normal, si vous voulez, la période précédente on a connu une baisse des taux d'intérêt qui ont permis une augmentation de la capacité d'emprunt des ménages, donc une augmentation des prix.
02:21 Et à contrario et inversement quand les taux d'intérêt augmentent, la capacité d'emprunt se réduit et de ce fait se reportent sur les prix mécaniquement de la même façon.
02:32 Donc on va vers une baisse des prix. Simplement, il y a toujours, il faut que la demande baisse fléchisse sur un marché pour que l'offreur qu'est le vendeur, ajuste son prix à dimension et aux capacités de financement de l'acquéreur.
02:47 Et pour le coup, on y va cette année puisque les différents spécialistes estiment un volume de transactions recul de 20%.
02:54 Alors, c'est des estimations mais...
02:55 Au janvier 2023, c'est très simple. À la conférence de presse que j'étais nu, on a projeté une chute des transactions en atterrissage à 900, 950 000 transactions sur un marché à 1 100 000 transactions en fin 2022.
03:08 Donc on perd quasiment plus de 10% et une perte en valeur de 5%. Mais je crois que nous serons à plus de 5% à fin 2023. Parce que la poursuite des taux d'intérêt se poursuit.
03:19 Il n'y a aucun signe indicateur qui nous permette d'anticiper autre chose que cette augmentation.
03:24 Pour le coup, j'aimerais revenir sur le terme inquiétude quand on voit qu'en 2021 ou 2022, la profession affichait des volumes de transactions record.
03:33 Est-ce qu'un peu moins de transactions en 2023, c'est forcément inquiétant pour un marché immobilier ?
03:38 Non, ce n'est pas inquiétant tant qu'on reste encore sur des taux d'intérêt qui restent cantonnés.
03:42 Parce que si on ne dépasse pas les 5%, je dirais voilà, il n'y aura pas trop de casse.
03:46 Le marché va devoir s'ajuster dans ce moment-là. Mais on a connu deux années les plus grandes de l'histoire.
03:54 Avec des volumes à 1,2 million, 1,1 million de transactions.
03:58 Quand la normalité se situerait à 850 000 ventes par an.
04:02 Donc je dirais qu'aujourd'hui, il n'y a pas encore trop de casse. Il ne faut pas être alarmiste.
04:05 Je crois que les bons professionnels s'en sortent. Et notamment, les vendeurs ont besoin de bons conseils pour les accompagner dans leurs transactions.
04:12 Est-ce qu'on peut dire qu'on revient sur des niveaux normaux ? Ou il est difficile d'analyser une normalité dans le contexte actuel ?
04:18 Difficile de chiffrer la normalité. Mais il est vrai que je crois que c'est un marché qui va être obligé de s'assagir face à une dynamique qui était inégalée.
04:26 Et qui était anormale en tout cas. Mais fortement, qui était portée par les taux d'intérêt très bas.
04:31 Et ce qui l'a entraîné vers les niveaux les plus élevés.
04:34 Ça, c'était pour le sujet du coût du financement. Il y a quand même un certain nombre d'autres contraintes qui pèsent actuellement sur le marché de l'immobilier.
04:42 Si je fais lien avec le financement pour parler d'inflation ou de difficultés d'approvisionnement d'un certain nombre de produits ou de matériaux,
04:52 il y a les difficultés que rencontre l'immobilier neuf, pour le coup, qui ont du mal à avoir sorti un certain nombre d'immeubles de terre.
04:59 Est-ce que là aussi, si je reprends mon terme inquiétude, est-ce que cela doit inquiéter peut-être cette fois-ci, non pas pour l'investisseur immobilier, mais pour des sujets logements ?
05:08 Pour des sujets logements, oui. Parce que dans tous les cas, nous sommes contraints. Et les marchés se doivent d'avoir un renouvellement du parc.
05:15 On investit 350 000 logements minimum qu'il faut par an pour alimenter la demande. Et notamment l'augmentation du nombre des ménages et l'augmentation de la population française.
05:23 Donc on peut pas aller en-dessous de ça. Le problème, c'est que la machine de construction de logements neuf, elle est totalement grippée.
05:28 Et depuis plusieurs années maintenant.
05:30 Depuis plusieurs années, mais surtout là, ce qui est brutal, c'est l'augmentation du coût des matières premières, les nouvelles normes.
05:36 Et en plus de cela, le marché du neuf est aussi largement remis en cause dans sa dynamique par l'augmentation des taux d'intérêt comme l'ancien.
05:43 La seule différence, c'est que le neuf n'est pas réajustable à un niveau de prix, parce qu'il y a un prix de revient et un prix de sortie, sur lesquels d'anticipation sur un bilan de promotion.
05:52 Les promoteurs aujourd'hui sont dans une difficulté extrêmement forte parce qu'il y a un arrêt brutal de la vente de logements.
05:58 Et ce qui risque d'entraîner aussi un arrêt brutal des permis de construire et des démarrages de construction.
06:04 Donc on ne peut pas prendre de retard.
06:06 Donc on est contraint, comme on l'a été en 2008, avec une situation, avec un surstockage qui arrivait.
06:11 Elisabeth Born a annoncé le rachat par la CDC d'un certain nombre de logements.
06:18 C'est une solution qui est proposée, qui peut permettre de donner une boîte de sauvetage.
06:25 Mais simplement le problème fondamental reste comment on va construire de logements demain, dans le cadre d'une situation inflationniste, dans le cadre de taux d'intérêt élevés,
06:33 face à des normes compliquées et face à toutes les obligations qui s'imposent aujourd'hui la promotion privée et la construction neuve.
06:38 Mais donc quand je vous écoute, j'ai l'impression qu'il n'y a pas de solution vraiment viable à court terme sur le sujet qui pourrait dégripper finalement le mécanisme enrayé aujourd'hui.
06:45 Si, je pense qu'il y a des solutions. Alors si on veut sauver que le neuf, je pense que le Pinel qui a été revu en 2022 a été un effet réducteur de la demande des investisseurs.
06:55 D'une part, il y a aussi peut-être on peut construire différemment avec des standardisations plus que plus courantes.
07:01 On peut aussi tout simplement, et je le dis, je serai peut-être le seul dans l'écosystème de l'immobilier à le dire,
07:06 c'est on devrait interdire aux maires tout simplement de négocier avec le promoteur au moment de lancement d'une construction et de faire peser sur le promoteur
07:14 et donc sur le particulier qui achète un logement dans le secteur privé de faire peser le financement du logement social.
07:19 Je vous donne un exemple, on vend 6 000 euros du mètre carré sur une ville comme Nantes, on impose de vendre 2 500 euros le mètre carré à un bailleur social.
07:26 D'accord. L'inférence, elle est portée bien évidemment par l'investisseur privé. Je dis moi-même parce que les promoteurs ne le diront pas,
07:31 mais moi, il est de mon intérêt au nom de l'intérêt général du logement de le préciser, de le rappeler.
07:37 Donc est-ce que... Il y a des solutions. Il y a des solutions.
07:41 Même sur le marché de l'ancien, moi, j'ai fait une proposition de portabilité, de transférabilité des prêts en cours.
07:48 Voilà pourquoi quelqu'un qui a emprunté à 1 % demain qui sera exposé à un taux de 4 % 30 mois après ne peut-il pas réemployer son prêt qu'il a contracté à 1 % pour une autre acquisition ?
07:58 Oui, mais ça, honnêtement, est-ce que ça a une possibilité d'être accepté un jour et d'être mis en application ?
08:05 Moi, je suis là pour être un agitateur d'idées, pour faire des propositions pour le logement. Je n'ai pas de prise d'intérêt dans le financement, mais simplement, moi, je demande uniquement qu'on puisse échanger avec les banques, avec le ministre.
08:16 Au moins qu'on reprenne l'idée, qu'on apporte une réponse. Je n'ai pas d'écho à la proposition. Qu'on me dise pas que c'est impossible puisqu'on l'a pratiqué.
08:23 Et même, on a permis aussi le transfert des prêts sur un bien vendu à un autre acquéreur. Donc c'est une technique qui existe et qu'on a pratiqué dans le monde professionnel.
08:31 Mais dans un contexte, alors je ne suis pas forcément là pour défendre les banques, mais peut-être pour poser un contexte, dans un contexte aujourd'hui de financement même des banques qui est plus complexe puisqu'elles empruntent plus cher avant de...
08:39 Oui, mais c'est aujourd'hui, le financement est déjà mis en oeuvre. Donc aujourd'hui, le laisser à un emprunteur pour une autre acquisition et ne pas l'exposer à un remboursement anticipé, je pense que c'est une solution pragmatique dans le cadre d'une limitation, je dirais, dans le cadre d'une certaine durée.
08:55 Mais moi, je veux bien discuter autour de cette question-là.
08:57 Bon, le message est passé. Si on veut en discuter dans Smart Patrimoine, on pourra également autre sujet, Loïc Quentin, ce sujet de rénovation énergétique. Alors là, on peut parler de l'ancien.
09:07 Effectivement, il y a les normes du neuf. On en a parlé. Mais il y a aussi la rénovation énergétique du parc existant avec quand même le bâton derrière qui est l'interdiction de louer un certain nombre de logements s'ils ne sont pas rénovés.
09:19 Il y a eu le sujet des délais. Ça, bien sûr, effectivement, la profession s'en est beaucoup émue. Puis il y a un deuxième sujet derrière. C'est de trouver les entrepreneurs qui vont pouvoir réaliser ces travaux.
09:28 Et ça a l'air de plus en plus compliqué parce que derrière et même des professionnels de l'immobilier le disent, c'est compliqué pour les entrepreneurs d'obtenir tous les agréments nécessaires pour ensuite permettre d'obtenir en tant que particulier les primes qui vont permettre de réaliser les rénovations.
09:46 De parler de l'impact de la loi climat résilience puisque avec les interdictions de louer en 2025 et en 2028, c'est demain et je peux vous dire qu'aujourd'hui, on n'est pas capable et on ne sera pas capable dans les délais qui nous ont été présentés d'assumer la rénovation du parc de logement dans le secteur locatif à ses échéances.
10:04 Paris, c'est les F&G, c'est 40% des logements. Donc c'est quelque chose de très important et le calendrier ne correspond pas à la réalité. Deuxièmement, pour pouvoir réaliser les travaux de rénovation énergétique, une isolation technique par l'extérieur, c'est 18 mois d'attente.
10:18 Donc avant même de passer commande des travaux auprès d'une entreprise, nous, il y a effectivement tout un ensemble de passage obligatoire en matière de copropriété, en matière de convocation, d'établissement d'un audit énergétique, de consultation, de soumission de devis, faire approuver par l'Assemblée générale, décider les travaux, les réaliser, les financer, etc. et réaliser les travaux.
10:36 Mais je dirais dans ce cadre-là, il faut avoir aussi un financement qui n'est toujours pas réglé par l'Assemblée. On attend une réunion des banques, on n'a pas de réponse. Et deuxièmement aussi, avoir des entreprises qualifiées.
10:48 Qualifiées et agrées, c'est surtout ça le sujet. Qualifiées RGE, parce que sinon on ne peut pas avoir ma prime rénov'. Du moins, les propriétaires ne peuvent pas bénéficier de ma prime rénov'. Oh la réalité. 16% des 700 000 entreprises dans le bâtiment sont qualifiées RGE.
11:04 Bruno Le Maire appelait lui-même au mois de novembre à multiplier ses entreprises par trois. Moi je le dis, quand on a sur fond de rénovation énergétique, on a dit voilà que la rénovation énergétique est un gisement d'emplois.
11:17 J'attends justement que les partis politiques nous démontrent comment on peut créer des emplois et comment on peut accompagner les Français dans la rénovation énergétique.
11:25 Nous, syndic de copropriété, nous avons les plus grandes difficultés à trouver les entreprises et à nous accompagner. Et nous n'aurons pas cette main d'oeuvre nécessaire et suffisante pour rénover les 11 millions de logements avant 2035.
11:37 Difficulté à trouver les entreprises parce qu'il n'y en a pas assez ou parce que les cartes de commande sont déjà suffisamment pleines ou trop pleines face à la demande ?
11:44 Je dirais dans tous les cas, il y a certainement un gisement d'emplois, mais il faut le mettre en œuvre et avec beaucoup de souplesse et dans un délai qui va être relativement un délai record puisque 2035, 11 millions de logements et décarbonation totale du parc en 2050.
11:57 Donc là, il y a un vrai chantier. C'est un plan Marshall de la mise en œuvre des entreprises et d'entreprises pour pouvoir rénover énergétiquement ce pays.
12:05 Si on revient sur le sujet logement, est-ce que ce qu'on a mis en avant sur le 9 puis sur la rénovation énergétique du parc plus ancien peut amener à créer une crise du logement peut-être déjà aujourd'hui ou dans les prochains mois ?
12:17 Dans tous les cas, le mauvais signal envoyé sur la rénovation énergétique va créer une attrition du parc locatif. Nous, c'est l'alarme qu'on a sortie.
12:23 Alors double impact, il y a à la fois on n'accède pas la propriété. Si on ne peut pas accéder à la propriété, on reste locataire. Il y a moins de rotation du parc locatif et en même temps, il y a un retrait de l'offre locative sur le parc de l'ancien.
12:33 En même temps, vous allez avoir des jeunes qui arrivent sur le marché, des jeunes étudiants et en plus de ça, le 9 est en panne pour alimenter l'offre qui lui est indispensable.
12:41 Mais vous avez du logement ancien vendu moins cher du coup puisqu'il n'est pas rénové.
12:45 Oui, mais là, tout le monde ne peut pas acheter. Je parle uniquement pour les locataires. Il va y avoir un sacré embouteillage à la rentrée. Je dirais, on n'a pas cessé, je n'ai eu de cesse d'alerter l'ensemble des pouvoirs publics sur ce point.
12:55 La rentrée va être très très compliquée. Alors, vendre, c'est vrai qu'on peut vendre un logement, beaucoup de propriétaires d'ailleurs qui ne veulent pas faire les travaux ou se font, que l'échéance est très lointaine ou il n'y a pas de sécurité juridique aujourd'hui et de sécurisation du process, décident de vendre.
13:09 Mais alors, le paradoxe, on va vendre à quelqu'un qui va l'acheter pour l'occuper lui-même mais lui, la droite, vit dans un logement indécent quand le locataire, lui, ne peut pas.
13:19 Il faudra qu'on m'explique effectivement quel est le fondement de cette politique d'intérêt.
13:23 Les délais ne sont pas tenables et ne seront pas tenus, c'est ce que vous nous dites. Alors, il y a eu à un moment, au moment de la dernière présidentielle, effectivement, l'espoir de voir les délais rallongés.
13:35 Finalement, on s'est rendu compte que le gouvernement voulait rester sur les délais actuels. Est-ce que le sujet est enterré ou est-ce que vous espérez le voir rouvert quand on se rendra compte que peut-être, vraiment, on n'arrive pas à tenir les délais ?
13:45 Nous, on a tout fait. J'ai proposé à Olivier Klein, au ministère de la Transition écologique également, de suspendre l'indécence énergétique à l'adoption d'un plan pluriel de travaux qui doit être finalement adopté pour une période de 10 ans.
13:57 Quand on adopte un plan pluriel de travaux, les propriétaires doivent financer à hauteur de 18% chaque année des travaux décidés.
14:03 On a même fait une proposition de raccourcir ce plan à 5 ans pour accélérer la rénovation énergétique sous le fait de suspendre cette indécence énergétique, c'est-à-dire que permettre aux propriétaires,
14:13 dans une copropriété qui a pris l'engagement de réaliser ces travaux de rénovation énergétique, de pouvoir louer quand même ce logement et de ne pas créer cette attrition et notamment un assèchement anormal du parc de l'offre locative.
14:25 Parce que la rénovation est engagée ?
14:26 Voilà, tout à fait. Et ça, c'est une proposition qu'on a faite et qui a de bon sens.
14:29 Non, je crois tout simplement qu'on a affaire à... c'est une question politique. Il n'y aura pas de rétropédalage. On a affaire plutôt à un dogme, finalement, à un positionnement politique qui va à l'encontre d'un intérêt général des marchés.
14:42 Je crois que... je ne sais pas comment nous allons nous faire entendre. Il faut être encore imaginatif, il faut faire des propositions. Mais je pense qu'il n'y a pas de volonté réelle de reculer sur la transition écologique.
14:54 Sans reculer, peut-être un délai de compréhension d'un an ou deux, aménagé ?
14:58 Aménagé du moins. Et nous, on est prêt à discuter avec eux. Je crois que cette rénovation énergétique, elle est absolument indispensable.
15:06 Et là, tous les acteurs sont engagés et nous sommes déjà engagés et nous la mettons en œuvre. Mais simplement, dans les délais, comme je l'ai rappelé, vous l'avez dit, les délais ne sont pas tenables, ne sont pas soutenables.
15:15 Et on demande un aménagement du calendrier.
15:17 Très rapidement, Loïc Quentin, cette année 2023, pour les professionnels de l'immobilier, elle est vécue comment alors qu'on arrive à la mi-année ?
15:26 Alors, elle est vécue dans une année de transition entre... Je crois que c'est un changement de paradigme complet dans l'évolution des marchés que nous avons connus.
15:33 On n'a connu que des marchés haussiers avec des durées d'empreinte de plus en plus longues, des prix de plus en plus élevés, des taux d'intérêt de plus en plus bas et notamment avec un endettement de plus en plus fort.
15:42 Il va falloir remodifier cet environnement. Il va y avoir une période douloureuse, je pense, l'année 2023, mais plus que jamais, la FNAM partage et travaille à la mise en œuvre de solutions et aussi accompagner nos entreprises.
15:56 Et je pense que plus que jamais, plus que jamais, les Français ont besoin de véritables guides dans leur accession et pour les accompagner dans leur parcours résidentiel.
16:04 Et là, les professionnels FNAM sont à leur côté plus que jamais pour pouvoir produire les bons conseils.
16:09 Merci beaucoup, Loïc Quentin, d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes président de la FNAM. Merci beaucoup.
16:14 Merci à vous.
16:15 Merci à vous également de nous avoir suivis et je vous dis à très vite sur Bsmart.
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