SMART PATRIMOINE - Les clés de l'immo du lundi 26 juin 2023
Lundi 26 juin 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Guillaume Martinaud (Président, Orpi)
Transcript
00:00 Et nous recevons aujourd'hui Guillaume Martineau, président d'Orpil, un des principaux réseaux
00:08 immobiliers en France.
00:09 Bonjour.
00:10 Bonjour.
00:11 Bienvenue dans Smart Patrimoine, merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui.
00:13 L'occasion de revenir, je le disais avec vous, évidemment sur le plan annoncé par
00:17 le gouvernement pour répondre à la crise du logement.
00:19 Parmi les principales mesures, la fin de la loi Pinel ou encore la transformation du
00:23 prêt à taux zéro prolongé jusqu'en 2027.
00:26 Un chiffre qui interpelle aussi, je voulais le dire, 15% des Français auraient aujourd'hui
00:31 renoncé à investir dans l'immobilier.
00:34 Guillaume Martineau, les réactions négatives se succèdent depuis ces annonces, je le disais,
00:41 des mesurettes, c'est ce qu'on a pu entendre de la part des professionnels du secteur.
00:45 Que s'est-il passé entre les négociations dont tous ces acteurs-là ont fait partie
00:49 depuis des mois et puis ces mesures finalement annoncées ?
00:51 Rien.
00:52 Il ne s'est rien passé en fait.
00:53 C'est-à-dire qu'en fait on a été invité, les organisations syndicales ou professionnelles
00:58 ont été invitées et je pense qu'en fait il y a une grosse déception.
01:00 Moi je ne suis pas d'une nature pessimiste mais là effectivement on ne peut pas s'enthousiasmer
01:04 sur ce qui a été produit parce que ce sont des mesurettes, il n'y a pas de vision à
01:07 long terme du logement.
01:08 On a une vision très particulière donc il ne s'est rien passé.
01:13 Je pense que ça provoque beaucoup de déceptions et de la part des professionnels mais surtout
01:17 le plus important ce sont les Français, enfin ceux qui doivent se loger.
01:20 Et notre gros problème aujourd'hui c'est comment loger.
01:23 L'accès au crédit bancaire est beaucoup plus difficile, il n'y a pas grand chose sur
01:27 le marché, les prix ne baissent pas.
01:28 Je vous ai écouté faire votre introduction qui était non pas pessimiste mais très réaliste.
01:32 Donc il y a une déception parce qu'il y a une attente, parce que le logement ça touche
01:36 tout le monde, ça doit servir à tout le monde et là je pense que le gouvernement
01:41 voit une crise conjoncturelle où là nous les professionnels voyons plutôt une crise
01:45 structurelle.
01:46 Alors expliquez-nous justement, c'est peut-être là qu'il y a un désaccord justement déjà
01:49 profond.
01:50 Il n'y a pas de mesure sur le long terme, chaque gouvernement passe et ce n'est pas
01:53 lié à ce gouvernement-là en particulier.
01:56 Ça fait des années qu'on n'a pas de vision à long terme du logement, il n'y a pas de
02:00 fiscalité permanente.
02:02 Ce qui est permanent c'est l'augmentation des taxes de ce qu'on vous prélève.
02:05 On est un peu comme dans Robin des Bois là, le shérif de Notting Hill n'arrête pas de
02:11 prendre un peu plus.
02:12 Et nous on voudrait bien qu'ils arrêtent un peu de pressurer nos propriétaires parce
02:16 que quelqu'un qui achète un logement fait travailler toute une chaîne.
02:20 Quand le bâtiment va, tout va.
02:22 Je n'ai rien inventé.
02:23 Et quand le bâtiment va, tout va, les entreprises travaillent, les banques travaillent, tout
02:27 le monde.
02:28 L'État travaille, l'État collecte des fonds.
02:29 Donc là il n'y a rien.
02:30 Il aurait fallu un choc là vraiment pour relancer le marché ?
02:34 Il aurait fallu des mesures simples, compréhensives parce que l'arrêt du PTZ, le PTZ dans le
02:38 zone détente sur du neuf, sur de l'ancien, on n'y comprend rien.
02:42 Les professionnels arrivent à comprendre qu'en fait il n'y a rien.
02:45 Les Français, parce que le PTZ c'est quand même prêt à taux zéro pour vos téléspectateurs,
02:51 c'est réservé à une certaine catégorie avec des limitations des conditions de ressources.
02:55 En fait il aurait fallu des mesures beaucoup plus générales.
02:57 Moi je comprends aussi que le gouvernement ne puisse pas sortir l'argent que les finances
03:02 publiques n'ont pas non plus.
03:04 Donc on ne peut pas vivre que d'aide.
03:05 Ça, pas de souci.
03:06 On va essayer d'économiser avec le dispositif, la fin du dispositif fidèle.
03:11 Oui mais en fait on aurait permis par exemple sur la plus-value, le régime des plus-value,
03:15 de réduire ce délai, ce qui aurait permis à des gens de mettre sur le marché beaucoup
03:19 plus de biens.
03:20 Là aujourd'hui vous êtes quasiment à 30 ans, c'est très pesant, très lourd quand
03:24 vous essayez d'économiser.
03:25 Donc pas de mesures sur la fiscalité.
03:28 Pour qu'on comprenne bien, pour que ceux qui nous regardent comprennent bien, on a parlé
03:32 de quoi ? J'ai donné deux exemples en préambule de cette émission.
03:34 L'accès à la propriété, le marché de l'allocation, la relance du neuf.
03:38 À quel chantier le gouvernement a décidé de s'atteler ? Alors bien ou mal, en tout
03:43 cas là on part sur quoi ?
03:45 Je n'ai pas vu de vrai chantier.
03:46 Vous parlez de l'allocation.
03:47 Une de nos grosses inquiétudes, c'est le fait que vous n'avez pas de biens sur le
03:53 marché à louer parce qu'on favorise l'allocation en meublé, type Airbnb.
03:56 Il y a une fiscalité beaucoup plus intéressante pour les propriétaires.
03:59 Donc les gens se tournent vers Airbnb, ce qui fait qu'aujourd'hui on ne sait plus si
04:02 c'est Airbnb qui dirige la propriété du logement ou si c'est le gouvernement ou les professionnels
04:07 qui avaient posé, je pense, des mesures sages.
04:10 Nous on est là pour fluidifier le parcours.
04:13 Il y a moins de locations.
04:14 Moi j'exerce encore dans mon agence quand les gens viennent déposer un dossier de candidature,
04:20 c'est très compliqué, on n'a pas assez d'offres.
04:21 Donc sur l'allocation il y a un vrai marasme.
04:23 Sur la construction neuve, vous avez les phénomènes de la guerre en Ukraine qui ont fait augmenter
04:28 les matières premières.
04:29 Vous avez aussi la difficulté des maires bâtisseurs qui ne peuvent pas ouvrir le foncier
04:34 parce que localement on n'en veut pas.
04:36 Donc là l'État aurait peut-être dû reprendre la main et finalement permettre aux maires
04:40 de pouvoir dire "écoutez, ce n'est pas nous qui décidons, c'est l'État qui impose
04:44 qu'il y ait tant de construction".
04:45 Parce que là la problématique elle est sur le neuf et sur l'ancien, c'est ça ? C'est
04:49 ce que vous dites ?
04:50 Alors elle est sur le neuf parce que le neuf coûte très cher, il n'y a rien, les promoteurs
04:53 n'achètent plus, en tout cas le foncier ne permet pas.
04:56 Donc s'il n'y a pas d'achat en neuf, vous ne construisez pas de social, parce qu'avec
04:59 la loi SRU vous devez réserver une partie pour le logement social.
05:02 Sur l'ancien, les taux remontent.
05:05 Alors que les taux remontent, moi ça ne me surprend pas, ce qui n'était pas normal
05:07 c'était des taux à 1%.
05:08 1% c'est 1 ou 1,2, ce n'était pas la norme.
05:12 Donc on passe à 3, 4.
05:13 On va arriver à 4, c'est ça ?
05:15 Oui on va arriver à 4 et quelque part c'est à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle.
05:18 Mais une bonne tout de même parce que si les banques se remettent à gagner de l'argent
05:23 avec les taux, parce que contrairement à ce qu'on pense en fait, à 1 elle ne gagne
05:26 rien et il faut bien que les banques aussi puissent, pour prêter, il faut bien qu'elles
05:30 puissent aussi gagner de l'argent.
05:31 Donc il faut dire les choses.
05:34 Si elles gagnent d'un peu d'argent, elles vont ouvrir la vanne du crédit.
05:37 La difficulté c'est toutes les mesures, le reste à vivre, vous avez des gens qui ont
05:41 des revenus confortables, mais les nouvelles lois font qu'avec le reste à vivre, on ne
05:45 vous prête pas alors que vous pourriez.
05:46 Donc je pense qu'il y a des mesures fiscales.
05:49 Il y avait un choc psychologique.
05:50 Montrer qu'en fait le logement sert à tout le monde.
05:54 Ce n'est pas uniquement du logement social ou du logement pour des ultra riches.
05:57 On parle toujours des classes moyennes.
05:58 Et moi j'aimerais bien un jour que quelqu'un m'explique c'est quoi une classe moyenne.
06:02 Ça commence où la classe moyenne ?
06:03 Quand on voit les Français, ils veulent juste pouvoir se loger, avoir des biens, des maisons
06:08 individuelles.
06:09 Là on nous met des PTZ sur des choses en collectif.
06:12 Donc il y a un peu de colère, un peu de déception parce que le ministre du logement a parlé
06:18 de bombe sociale.
06:19 Il faut juste faire attention parce qu'un jour les bombes ça explose.
06:21 Et là, socialement, on sent que les gens ne sont pas heureux parce que ce n'est pas
06:26 normal de ne pas pouvoir se loger, que des étudiants ne puissent pas se loger, que des
06:29 personnes âgées ne puissent pas se loger.
06:30 Donc il faut nous aider à alléger un peu, je pense, toute cette fiscalité qui pèse,
06:37 faire comprendre que les banques, effectivement, les taux augmentent et que la norme n'était
06:40 pas 1 mais un 4.
06:41 Et puis donner des perspectives.
06:43 Sur la création de nouveaux logements, vous, qu'est-ce que vous préconisez ?
06:46 Qu'on libère du foncier.
06:48 Parce que si vous libérez du foncier, alors vous permettez d'avoir plus de choix.
06:53 Donc vous faites baisser les prix.
06:54 La difficulté aujourd'hui, c'est que les prix n'ont pas véritablement baissé.
06:58 Chez Orpi, on a lancé un pacte anti-inflation il y a deux mois pour vraiment attirer l'attention
07:03 aux propriétaires en leur disant "attention, les prix sont trop chers, les gens ne peuvent
07:06 pas se financer".
07:07 Le problème, c'est qu'on a commencé à en parler, les médias en parlent, donc maintenant
07:11 il faut que tout le monde l'entende.
07:13 Donc l'année 2023 est une année de transition, clairement.
07:16 Et on espère que cette fin d'année, les propriétaires vont prendre conscience.
07:21 On voit bien que les endroits où ça baisse, où les prix baissent, les taux de compromis
07:25 augmentent.
07:26 Chez Orpi, on est plus 13% de compromis parce que les prix ont baissé.
07:30 Et à contrario, pour les Toulouse, où il y a très du lancement sur Toulouse, parce
07:35 que les prix n'ont pas assez baissé, les vendeurs n'ont pas encore entendu et notre
07:39 taux de compromis s'effondre.
07:41 Chez Orpi, on est à -21% quand même.
07:43 Moi, je ne fais pas partie de ceux qui disent que tout va bien.
07:47 Quand ça va, il faut le dire.
07:48 Comme on donne des exemples sur Paris en ce moment, c'est quoi la situation ?
07:51 À Paris, on est à -32% de compromis.
07:53 Chez Orpi, encore une fois, je suis dans un réseau généraliste, je ne suis pas dans
07:57 l'ultraluxe ou des choses très particulières.
07:59 On loge monsieur et madame tout le monde.
08:01 On est à -32% et on est à -6% en prix.
08:05 Donc Paris a commencé, Samu, à réorganiser, à faire nos conferts fonds de métier en
08:09 expliquant que ça se rééquilibre.
08:11 C'est d'ailleurs rare que Paris baisse.
08:13 On entend que Paris n'est pas baissée.
08:14 Et Paris, c'est un signal pour le reste du territoire parce que quand ça baisse en
08:18 Ile-de-France, le reste du territoire subit l'onde de choc.
08:22 Moi, j'exerce dans les Landes, ça fait un mois et demi, deux mois qu'on sent ce que
08:26 vivent nos confrères parisiens depuis 6-8 mois.
08:29 Nous, on le sent là.
08:30 Donc, il faut que tous les acteurs fassent un effort.
08:35 On ne peut pas tout attendre du gouvernement.
08:38 Donc, ça serait malhonnête de taper uniquement sur le gouvernement.
08:41 C'est bien de le dire.
08:42 Non, mais il faut essayer d'être objectif.
08:44 Donc, le gouvernement doit donner un cap et donner une vision du logement sur le long
08:48 terme en expliquant que si on a des lois qui changent sans arrêt, au gré des ministres,
08:53 vous n'investirez pas.
08:54 Vous êtes jeune, vous voulez investir pour préparer le futur.
08:58 Si on vous change tous les trois ans, tous les six mois, on vous dit finalement, là,
09:02 tu allais récupérer ça.
09:03 Mais non, là, on prend un peu plus.
09:04 Vous dites, bon, moi, je ne touche plus rien.
09:06 Est-ce que ce n'est pas comme ça que ça marche aussi le marché immobilier ? Ce n'est pas
09:10 le schéma aussi avec ces dispositifs mis en place un temps ? C'est comme ça que ça
09:14 a fonctionné en tout cas pendant des années ?
09:16 Oui, mais ça ne doit plus fonctionner comme ça parce que justement, on attend toujours
09:19 une carotte fiscale.
09:20 Donc, moi, j'entends ce que dit Bruno Le Maire.
09:22 Effectivement.
09:23 Et puis, il faut voir aussi les choses en face.
09:24 Les finances publiques ne sont pas en état d'ouvrir les vannes le quoi qu'il en coûte
09:27 sur le logement.
09:28 Je n'y crois pas trop non plus.
09:29 Donc, chacun doit être raisonnable, mais au moins nous donner un cap, quelque chose
09:34 qui ne change pas sans arrêt.
09:35 Et je pense que cette mesure sur la fiscalité et des logements, location meublé et de la
09:41 plus-value pourrait, et sur la transaction et sur la location, être deux choses qui
09:45 pourraient nous permettre de donner un peu d'air.
09:47 Parce que là, sur la location, qu'est-ce qui a été proposé sur l'accès à la location
09:50 ?
09:51 Il n'y a pas grand-chose.
09:52 En fait, vous avez la loi Climat et Résilience qui, en soi, est une bonne loi puisque ça
09:55 protège les Français sur les passoires énergétiques, sur le papier, super.
09:59 En pratique, quand on va estimer votre bien et qu'on vous dit qu'il faut changer les
10:02 fenêtres, il faut faire ci, il faut faire ça, vous nous dites très bien, mais je
10:05 n'ai pas les moyens.
10:06 Ma prime rénov' est-ce que j'y ai droit ? Pas droit.
10:08 Donc, ces lois sont bonnes.
10:11 Elles ont peut-être été un peu brutales parce que là, ça fait beaucoup de changements
10:14 d'un coup, plus un marché qui se retourne.
10:16 Donc, nos concitoyens ont du mal et puis surtout, il y a un problème financier.
10:20 C'est-à-dire que dernièrement, j'entendais qu'il faut à peu près en Ile-de-France 97
10:24 000 euros d'apport personnel pour pouvoir acheter quelque chose.
10:27 Si vous êtes…
10:28 On oublie les classes moyennes alors.
10:32 Vous êtes fille unique.
10:33 Très bien, vos parents vous aident.
10:34 Vous avez deux ou trois frères et sœurs.
10:35 Ça devient difficile pour les parents d'aider.
10:38 Donc, les classes moyennes, ces fameuses classes moyennes, je pense que les gens, c'est
10:41 un droit de se loger, d'habiter quelque part.
10:44 Donc, on doit permettre aux gens de pouvoir rentrer chez eux, habiter, avoir de l'espace,
10:48 pas confiner.
10:49 Si on libère du foncier, on peut s'installer ailleurs et puis se télétravailler, ce qui
10:54 est possible aujourd'hui.
10:55 Donc, je pense avoir une vision, en tout cas de long terme.
11:00 Sur la fin du dispositif Pinel, ça, vous vous y attendiez ?
11:03 Non.
11:04 Non.
11:05 On ne s'y attendait pas.
11:06 Maintenant, voilà, c'est la fin du Pinel.
11:07 Il y aura autre chose peut-être derrière ou pas où les gens vont attendre parce que
11:10 le problème, c'est que tout le monde va se le faire.
11:12 Est-ce que vous ne vous y attendiez pas justement à une forme de contrepartie ? Justement, on
11:15 met fin au dispositif, il fallait trouver autre chose.
11:17 Oui, on espère toujours au moins un signe positif qui encourage les gens à revenir.
11:21 Mais là, un des problèmes fondamentaux, je pense, en ce moment, c'est que les taux
11:24 augmentent.
11:25 Les banques sont plus vigilantes sur l'octroi de crédit.
11:28 Donc, ça, il faut attendre que ça se rééquilibre.
11:32 On pense qu'à la fin de l'été, on devrait être aux alentours de 4, j'ose pas dire 4,5,
11:36 mais en tout cas, ça se situe vers là.
11:37 Maintenant, avec l'inflation, avec ce qui se passe, j'entendais le président de CAFPI
11:41 l'autre jour avec qui je débattais, qui nous expliquait que peut-être, pourquoi pas, 5
11:44 en janvier.
11:45 Donc, on ne sait pas.
11:46 Donc, il faut être prudent.
11:48 Donc, ça, c'est à mon avis le problème majeur, c'est que les gens qui ont connu des
11:52 taux à 1, 2, redécouvrent, finalement, on revient à ce qu'il y avait en 2012, on était
11:57 déjà à 4.
11:58 Il nous reste une petite minute.
12:01 J'aimerais parler du logement.
12:03 Deuxième acte, le gouvernement qui lance un deuxième plan avec une enveloppe de 500
12:06 millions d'euros pour répondre au mal-logement.
12:08 Ça, qu'est-ce que vous en pensez ? Qu'est-ce que ça veut dire déjà ? Est-ce que ça veut
12:12 dire création de nouveaux logements, là aussi ?
12:15 Alors, moi, je suis attentivement à ce qu'explique Christophe Robert de la Fondation Abbé Pierre.
12:20 Nous-mêmes, orpi, on a participé à ça parce que le mal-logement, effectivement, c'est
12:24 une réalité.
12:25 500 millions, c'est à la fois beaucoup et pas beaucoup.
12:27 Pour des gens normaux, 500 millions, c'est énorme.
12:30 À l'échelle d'un pays, c'est pas grand-chose.
12:33 Il faut bien comprendre que le logement social vit aussi parce que le logement privé fonctionne.
12:39 Si vous donnez les moyens aux gens d'investir dans le privé, le logement social en bénéficie.
12:43 Quand on divise un terrain et qu'il y a une partie réservée au logement social, c'est
12:48 aussi le privé qui fait ça.
12:50 Donc, il ne faut pas opposer l'un et l'autre.
12:52 C'est la théorie du ruissellement.
12:54 Oui, et on ne peut pas tourner uniquement sur le logement social parce que les gens
12:58 ne veulent pas tous vivre dans le logement social.
13:00 La grande majorité des gens voudraient pouvoir avoir leur propre bien chez eux.
13:03 Pour aider l'un, il ne faut pas que ça soit au détriment de l'autre.
13:07 Je pense qu'aujourd'hui, il n'y a pas de vision du logement.
13:11 Je voudrais bien vous dire que tout va bien et que c'est super, mais ce n'est pas ce
13:15 que je ressens.
13:16 Et là, malheureusement, je pense que le gouvernement est passé ou passe à côté, ou alors n'a
13:20 pas le courage de dire que non.
13:21 Débrouillez-vous, faites tourner le logement comme vous voulez, mais ce sera sans le gouvernement.
13:25 On va terminer là-dessus.
13:27 Merci beaucoup.
13:28 Merci Guillaume Martineau d'avoir été avec nous.
13:32 Je rappelle que vous êtes le président d'Orpi.
13:33 Merci beaucoup de nous avoir accompagnés aujourd'hui dans Smart Patrimoine.
13:36 Tout de suite, on continue, donc je vous le disais, à parler d'immobilier dans Enjeu
13:40 Patrimoine.