Mercredi 28 août 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Olivier Descamps (Directeur Général, Iad France)
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00:00La tendance est-elle en train de s'inverser sur le marché de l'immobilier en matière de prix ?
00:08C'est la question que nous allons aborder aujourd'hui dans les Clés de Limo avec Olivier Descamps.
00:12Bonjour Olivier Descamps.
00:13Bonjour.
00:14Vous êtes directeur général de IAD France.
00:16IAD a publié un baromètre des prix de l'immobilier à fin juillet 2024.
00:22Vous tentez de regarder quelles sont les tendances en matière d'immobilier en France,
00:25mais également dans les différentes grandes villes de France.
00:31Sans trahir ce que vous allez nous raconter,
00:33vous constatez quand même qu'il y a un début d'inversion par rapport à une tendance à la baisse
00:39qu'on connaissait depuis un an, Olivier Descamps.
00:41Oui, effectivement.
00:42En fait, le binôme prix et taux d'emprunt fait qu'aujourd'hui,
00:47on a depuis maintenant 18 mois une augmentation des prix,
00:52une baisse des prix, pardon.
00:53Une baisse des prix, oui, face à une augmentation des taux de crédit immobilier.
00:56Exactement, de l'ordre de 4,8%.
00:59Et depuis maintenant 3 à 4 mois, dans près de 75% des villes en France,
01:05de plus de 100 000 habitants, on a une inflexion des prix de l'ordre de 1%.
01:10Donc on voit des prix qui augmentent et on peut faire une corrélation directe
01:14avec le crédit immobilier, l'accès au crédit immobilier ?
01:17En tout cas, c'est ce qu'on a constaté.
01:19Depuis que les taux sont redescendus en deçà des 4%
01:22et aujourd'hui autour des 3,65, 3,62 sur des emprunts à 25 ans,
01:27on a vu une détente et une reprise des prix.
01:31Dans certains métropoles, il faut faire attention,
01:33il y a beaucoup de disparités selon les régions, selon les villes.
01:35Je compte sur l'exemple de Bordeaux,
01:36où les prix avaient grimpé avec l'arrivée du TGV.
01:39Bien sûr.
01:39Évidemment, quand les prix baissent, c'est une sorte de remise à niveau
01:43du prix réel de l'immobilier.
01:45Donc on a une disparité forte selon les régions en France.
01:48Oui, c'est ça.
01:49Est-ce qu'on peut parler de baisse de prix de l'immobilier
01:52ou de retour à la normale finalement ?
01:56Parce qu'il y a eu les difficultés d'accès au crédit,
01:59mais il y a eu aussi encore avant cette tendance de vouloir
02:02quitter les métropoles pour aller vers d'autres types d'habitations,
02:05dont certains reviennent un petit peu aussi,
02:07qui a pu créer certains excès.
02:08Donc là, est-ce qu'on est sur un retour à la normale
02:10en matière de prix de l'immobilier ou effectivement,
02:12on voit simplement des prix qui continuent leur tendance
02:15après cette parenthèse d'un an et demi ?
02:17Oui, on peut effectivement dire cela,
02:19puisque post-Covid, on a vu des prix qui se sont emballés,
02:23on a vu des taux inférieurs à 1,
02:25et donc une capacité d'emprunt qui était très facile,
02:28et donc des vendeurs qui n'avaient pas intérêt à baisser leur prix.
02:31Et donc l'équation entre prix de vente et taux d'emprunt
02:34a fait que les prix se sont envolés.
02:36On a également tous les accès TGV qui ont boosté les prix.
02:40Il y a quelques années, c'était Reims, on a vu Lyon.
02:42Récemment, on a vu Nantes et encore plus récemment Bordeaux.
02:45Donc tout ça a fait qu'aujourd'hui, à deux heures de Paris,
02:48avec du télétravail un jour, deux jours ou trois jours par semaine,
02:52je peux m'expatrier en province,
02:54dans une ville un peu moins chahutée,
02:56un peu moins mouvementée que Paris parfois.
02:58Et donc ces prix se sont emballés,
02:59donc il y a une sorte de retour à normal dans certaines grandes métropoles.
03:02Je lis dans l'étude,
03:03augmentation soutenue des prix dans 23% des villes de province.
03:06Est-ce que ça veut dire que quand on est vendeur,
03:09on a plus de chances de vendre son bien aujourd'hui qu'il y a quelques mois ?
03:13Ou le sujet de grippage quelque part des prix de l'immobilier
03:18faisait que non seulement les prix baissaient,
03:19mais surtout parfois on n'arrivait pas à trouver un acquéreur ?
03:21Exactement.
03:22Là, aujourd'hui, les acquéreurs sont un peu plus nombreux.
03:24Les acquéreurs finançables ont un peu plus de puissance et de force sur les vendeurs.
03:29Aujourd'hui, effectivement, quand on arrive avec un accord de prêt sur la valeur du bien,
03:36on a plus de chances d'être assuré.
03:38On peut négocier, on le voit un peu dans le baromètre.
03:41Certains acquéreurs vont à la négociation avec des taux de négociation,
03:45des marges de négociation qui atteignent presque 9%.
03:49Aujourd'hui, il y a réellement une position de force de certains acquéreurs
03:53disant que je suis finançable et donc permettez-moi de vous faire une offre en deçà du prix affiché.
03:58C'est intéressant parce que ces deux informations peuvent être un peu contradictoires.
04:01C'est que d'un côté, on voit les prix augmenter
04:03et de l'autre, il reste une marge de négociation pour les acquéreurs.
04:06C'est-à-dire qu'on reste dans un marché qui est favorable aux acquéreurs aujourd'hui.
04:10Complètement.
04:11C'est-à-dire qu'aujourd'hui, d'abord, on voit cette hausse
04:13uniquement dans les métropoles de plus de 100 000 habitants.
04:15Donc c'est quoi ? C'est des hausses qu'on n'avait pas osé faire il y a quelques mois
04:18parce qu'on se disait que le bien ne partirait pas.
04:20Et là, d'un coup d'un seul, on se dit bon, finalement,
04:22on essaye de revenir sur les niveaux auxquels on aurait voulu le vendre idéalement.
04:25Exactement. En fait, ce qui se passe, c'est qu'aujourd'hui,
04:26les conseillers font un gros travail d'accompagnement auprès des vendeurs
04:30pour leur dire, regardez ce qui se passe.
04:31Le marché n'est pas celui d'il y a deux ans ou trois ans.
04:34Donc on essaie d'ajuster parce qu'aujourd'hui, un bien qui est affiché trop cher
04:38met un temps beaucoup plus long à se vendre.
04:39Et on essaie ici qu'il soit vendu moins cher que la valeur réelle.
04:43Plus il reste en vente, plus on peut négocier, c'est ça ?
04:46Exactement. Ce qu'on appelle un bien usé dans le jargon du métier.
04:50C'est-à-dire que ce bien-là, quand les acquéreurs l'ont vu depuis des mois,
04:53des mois et des mois, ils se disent OK, il y a un sujet.
04:56Donc là, on peut avoir un acquéreur qui peut faire une offre mieux placée.
04:59Et donc, il se passe ce phénomène-là.
05:02Et ensuite, on a aussi des vendeurs qui sont dans la majorité des villes.
05:06Je mets de côté ces 70% de métropoles à plus de 100 000,
05:10qui sont devenus raisonnables, voyant qu'autour d'eux, le marché était à la baisse.
05:14Donc ils se sont rendus à l'évidence de dire OK, je ne vais pas mettre mon bien trop élevé.
05:19Je vais le mettre à sa juste valeur.
05:21Néanmoins, dans certains bassins, on voit des négociations assez fortes,
05:25puisqu'on le voit à 12 ou 15% parfois sur des biens.
05:27Plutôt les maisons d'ailleurs, dans certaines villes que les appartements.
05:30C'est très disparate selon les régions.
05:32C'est cette moyenne de taux de crédit immobilier qui est repassée en dessous de 4%,
05:36selon vous, qui a vraiment changé la donne.
05:38C'est psychologiquement, on avait dépassé 4% en moyenne, bien sûr.
05:42On redescend en dessous et là, on se dit c'est bon, ça s'est stabilisé.
05:46Et en plus, les banques prêtent un petit peu plus.
05:47Exactement.
05:48En fait, on a vu psychologiquement la repassée sous la barre des 4
05:52et cassée cette tendance haussière a rendu le marché un peu plus souple.
05:56Cette baisse, elle est continue, c'est-à-dire que les taux continuent à baisser.
05:59Et effectivement, les banques reviennent dans le jeu.
06:02Elles avaient parfois même coupé l'accès à certains courtiers.
06:04Là, elles ont rouvert les vannes, si on peut le dire ainsi.
06:08Ce qui fait qu'aujourd'hui, le marché a effectivement été la reprise qu'on sent.
06:13Le frémissement qu'on a depuis maintenant 3 ou 4 mois,
06:16il est essentiellement dû au côté raisonnable des vendeurs qui se sont dit
06:20OK, il faut que je puisse maintenant vendre mon bien.
06:23Et les taux qui sont aujourd'hui devenus raisonnables,
06:25et notamment autour de 3,6, 3,65 selon les durées d'emprunt.
06:29Je reviens sur ma question marché vendeur, marché acquéreur.
06:31Aujourd'hui, on reste sur un marché acquéreur, si je comprends bien quand même.
06:33C'est les acquéreurs qui ont la main sur le marché immobilier aujourd'hui ?
06:37Oui, clairement.
06:38Clairement, arrivé aujourd'hui, nos conseillers passent beaucoup de temps avec les vendeurs,
06:44beaucoup de temps avec les vendeurs pour travailler sur l'avis de valeur,
06:47pour les mettre au juste prix.
06:48Et ensuite, beaucoup de temps avec les acquéreurs en disant,
06:51si vous n'êtes pas finançable,
06:52donc auparavant, le financement, c'était quelque chose qui était à 0,9,
06:55tout le monde était finançable.
06:58Aujourd'hui, il y a un travail de parfaire le dossier de l'acquéreur,
07:02et l'acquéreur a aujourd'hui encore la main, notamment l'acquéreur finançable,
07:05puisque c'est très attendu par le vendeur,
07:08qui ne veut pas voir le compromis cassé ou le financement ne pas aboutir.
07:11Et donc, les acquéreurs finançables aujourd'hui ont vraiment les cartes en main.
07:15Et justement, vous avez mentionné les conseillers plusieurs fois.
07:19C'est vrai que là, on regarde surtout les vendeurs qui ont parfois du mal à vendre leur bien,
07:23les acheteurs qui ont parfois du mal à trouver ou un crédit ou le bien.
07:26Les conseillers dans tout ça, ils trouvent que sur le terrain,
07:30le métier est plus compliqué qu'avant ?
07:32Le métier n'est pas plus compliqué, il est différent.
07:34Et en fait, quand on regarde aujourd'hui,
07:37l'immobilier a vu une très grosse croissance des acteurs de l'immobilier,
07:40que ce soit chez les mandataires ou même dans les agences classiques.
07:43Et donc aujourd'hui, ceux qui avaient moins de 5-7 ans d'expérience
07:48n'avaient connu que des marchés vendeurs.
07:49Oui, d'accord.
07:50Et donc, il a fallu avoir une mutation.
07:53Donc, ce n'est pas plus difficile, mais c'est différent.
07:54Et donc, il faut passer d'une tête de conseiller attachée aux marchés vendeurs
07:58au marché acquéreur.
08:00Et là, on se dit, tiens, c'est différent, je dois travailler.
08:02Aujourd'hui, on parle de post-Covid.
08:03Post-Covid, personne ne demandait si on était finançable.
08:06Tout le monde était finançable.
08:07Et donc, il suffisait entre guillemets de trouver les acquéreurs.
08:11Les vendeurs, aujourd'hui, je donne un exemple.
08:13Aujourd'hui, sur notre site IAD, par exemple, c'est 80 000 annonces.
08:16Et donc, les biens sont là.
08:17Par contre, les acquéreurs, il faut les travailler différemment.
08:19Donc, c'était plus difficile parce qu'il fallait avoir une mutation mentale
08:23pour une grande majorité des acteurs.
08:24Par contre, ceux qui ont 15, 20 ans d'expérience,
08:27se disent, OK, j'ai connu ce marché il y a quelques années,
08:29je m'y adapte plus rapidement.
08:31Et on finira avec un mot sur Paris, la métropole parisienne.
08:35On en a beaucoup parlé quand il s'agissait d'évoquer les baisses de prix
08:38dans l'immobilier.
08:39Certains médias évoquaient même cette barre des 10 000 euros
08:42qui était franchie à la baisse.
08:44Qu'est-ce que vous constatez, vous, aujourd'hui, à fin juillet 2024,
08:48sur le marché immobilier parisien ?
08:50Le marché parisien, entre amuros, est effectivement en deçà des 10 000 euros.
08:54C'est une certitude.
08:55Il y a eu beaucoup d'échanges sur le sujet.
08:56Ça, c'est une certitude.
08:57En moyenne ?
08:58En moyenne, évidemment.
08:59En moyenne, il y a des arrondissements où c'est encore au-delà des 10 000 euros,
09:02très clairement.
09:03On voit un retour des acquéreurs étrangers depuis quelques mois.
09:08Nous, on le ressent auprès de nos conseillers.
09:09Merci les Jeux olympiques ou ce n'est pas forcément un lien à faire aujourd'hui ?
09:14Je ne sais pas. Difficile à dire.
09:15Mais en tout cas, il y a un retour des acquéreurs étrangers.
09:18Par contre, la métropole, l'Île-de-France, elle peine à redémarrer.
09:23Elle redémarre beaucoup moins vite, avec aujourd'hui un volume de transactions
09:27qui reste assez flat versus une tendance que nous, on sent depuis quelques mois à la reprise.
09:33Merci beaucoup Olivier Décant de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:37Je rappelle que vous êtes directeur général d'IA des France.
09:39Merci beaucoup.
09:40Merci beaucoup.
09:40Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.